Taşınmaz Devrinde Geçerlilik Şartı: Harici Satış Sözleşmesi ile Satın Alınan ve Üzerine Ev İnşa Edilen Taşınmazın Temliken Tescili Talep Edilebilir mi

Taşınmaz Devrinde Geçerlilik Şartı: Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; dava konusu 445 ada 19 parsel sayılı tapulu taşınmazda harici satış sözleşmesi ile 15.05.1967, 01.06.1970 ve 25.05.1972 tarihlerinde pay satın alan davacıların taşınmaz üzerine ikamet amacıyla ev inşa ettikleri ve satış tarihinden itibaren nizasız zilyetliklerinde bulundurdukları, çekişmeli taşınmaz hakkında devam eden dava nedeniyle resmî şekilde temlikin yapılamadığı ve harici satış üzerinden uzun yıllar geçtiği gözetildiğinde, davalıların tapulu taşınmazlar için yapılan harici satış sözleşmesinin geçersiz olduğu savunmasının 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu‘nun 2 nci maddesindeki dürüst davranma kuralına aykırı olup olmadığı, somut olay kapsamında harici satışa değer verilmesini gerektiren özel ve istisnai bir hâlin bulunup bulunmadığı, buradan varılacak sonuca göre aynı Kanun’un 716 ncı maddesinin birinci fıkrası uyarınca dava konusu paylar yönünden davacıların taşınmazın mülkiyetini iktisap edip edemeyecekleri noktasında toplanmaktadır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu

Esas No: 2021/(14)7-463 Karar No: 2023/217 Karar Tarihi: 15/03/2023

İncelenen Kararın Mahkemesi: Zonguldak 2. Asliye Hukuk Mahkemesi

Özel Daire Kararı: Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin 14.01.2020 tarihli ve 2019/1146 Esas, 2020/344 Karar sayılı BOZMA kararı

Dava: Tapu İptali ve Tescil Davası

Taraflar arasındaki şahsi hakka dayalı tapu iptal ve tescil, olmadığı takdirde temliken tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davacılar vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine Bölge Adliye Mahkemesince istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacılar vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, İlk Derece Mahkemesi tarafından Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.

Direnme kararı davacılar vekilince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten sonra temyiz incelemesi sırasında duruşmanın düzenlendiği 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 369 uncu maddesinin direnme kararının temyizini kapsamadığı, direnmenin düzenlendiği aynı Kanun’un 373 üncü maddesinde ise duruşmaya yer verilmediği gözetildiğinde direnme kararlarının temyiz incelemesinde duruşma yapılamayacağı kabul edilerek temyiz edenler vekilinin duruşma isteğinin reddine karar verilip Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan gündem ve dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. Dava

Davacılar vekili; müvekkillerinin 1970 yılında davalılar ve bir kısım davalıların miras bırakanları ile yaptıkları zilyetliğin devri sözleşmesi ile satın aldıkları arsayı 35 yılı aşkın süredir üzerine bina inşa ederek malik sıfatıyla kullandıklarını, satış tarihinde Bağlık Mahallesi 1 pafta 37 parsel adını taşıyan bu taşınmazın davalılar ve miras bırakanları adına hükmen tescil edilmiş olduğunu ancak dava konusu taşınmaz için açılmış davalar ve üzerinde tedbir olması nedeniyle tapuda satış işlemi yapılamadığını, arsanın müvekkillerine zilyetlik devir sözleşmesi ile teslim edildiğini, davaların 2013 yılında sonuçlandığını ve taşınmazın bir bölümünün orman vasfı ile Hazine adına tesciline karar verildiğini, müvekkillerine satılarak zilyetliği devredilen 1.142,00 m2’lik kısmın ise orman dışında kaldığını ve tapuda davalılar adına tescilli olduğunu, kararların kesinleşmesi üzerine tapuda devir için 20.05.2015 tarihinde davalılara başvurulmasına rağmen devre yanaşmadıklarını, her ne kadar tapulu taşınmazların harici satış sözleşmesi ile satışı şekil şartı nedeniyle geçerli değil ise de o tarihte taşınmazın aynıyla ilgili çekişme bulunması ve açılan davalarda konan tedbir nedeniyle satış yapılamadığı, ancak zilyetliği devir sözleşmesinin icra edilerek müvekkilleri tarafından bedelin ödendiğini, müvekkillerinin iyiniyet kurallarına uygun olarak yaptıkları binalarda 30 yıldan fazla süredir oturmaları ve taraflarca bu durumun kabul edilmesi sebebiyle resmî şekil şartına uymamanın artık geçersizlik nedeni olamayacağını ileri sürerek davalılar adına kayıtlı Tepebaşı Mahallesi 445 ada 19 parsel sayılı taşınmazın davacıların evlerinin ve kullandıkları bahçelerinin olduğu kısımların tapu kayıtlarının iptali ile ayrı ayrı müvekkilleri adına tesciline, bu talebin reddi hâlinde ise bina bedelinin arsa bedelinden daha fazla olduğu, arsa bedelinin de ödenmiş olduğu dikkate alınarak temliken tescil yoluyla müvekkillerinin evlerinin bulunduğu ve bahçe olarak kullandıkları kısımların taşınmazdan ifrazı ile davacılar adına ayrı ayrı tapuya tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. Cevap

Davalılar vekili; tapulu taşınmazların harici satış sözleşmesi ile satışına 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu‘nun 706 ncı maddesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 237 nci maddesi ve 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 26 ncı maddesi uyarınca değer verilemeyeceğini, bina olduğu iddia edilen yapının kıymeti arsa değerinden az olduğundan davacılar yönünden 4721 sayılı Kanun’un 724 üncü maddesi koşullarının da oluşmadığını, arsa üzerinde yapıların bulunduğu kısımların tek tek imar mevzuatına uygun olarak ifraz edilebilmesi gerektiğini, ifraz mümkün olduğu takdirde yapı için gerekli arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değerinin uygun bedel olarak ödenmesi gerektiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

III. İlk Derece Mahkemesi Kararı

İlk Derece Mahkemesinin 20.11.2018 tarihli ve 2015/493 Esas, 2018/422 Karar sayılı kararı ile davacılar tarafından dikkate alınması gerektiği belirtilen Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 30.09.1988 tarihli 1987/2 Esas, 1988/2 Karar sayılı kararının somut olayda uygulama yerinin bulunmadığı, bahsi geçen içtihadı birleştirme kararının 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na (634 sayılı Kanun) tâbi olarak yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satın alınması ile ilgili olduğu, davacıların satın aldığı dava konusu taşınmazın ise tarla vasfında bulunduğu, bu durumda uyuşmazlığın YİBBGK ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu‘nun 2 nci maddesine göre çözümlenemeyeceği, davacıların temliken tescil talebi bakımından ise; her ne kadar Zonguldak Belediye Başkanlığı ifrazın birleşme suretiyle mümkün olduğu belirtilmişse de yapılan binaların değerinin satın alınan taşınmazın değerinden fazla olmadığı bu durumda da temliken tescil şartlarının oluşmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İstinaf

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin 22.02.2019 tarihli ve 2019/119 Esas, 2019/139 Karar sayılı kararı ile dava konusu taşınmazın adi yazılı belge ile satışı ve zilyetlik devrinin 1967, 1970, 1972 yıllarında yapıldığı, bu yıllarda taşınmazın tapulu olduğu, dolayısıyla ortada geçerli bir mülkiyetin devri işlemi bulunmadığı, diğer yandan Zonguldak Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğünün 09.07.2018 tarihli yazısına göre, davacıların kullanımında bulunan (B), (C), (D), (E) ve (F) harfleri ile gösterilen yerlerin bir bütün olarak veya (B) ve (C) tek parsel, (D), (E) ve (F) harfleri ile gösterilen yerler tek parsel veya hepsi bir bütün olarak tek parsel oluşturulup 445 ada 19 parselden ifraz edilebileceği belirtilmiş ise de 06.03.2018 tarihli bilirkişi raporuna göre arsanın metrakere değerinin 800,00 TL olduğu, böyle olunca bina değerlerinin bir bütün olarak veya iki parçaya ayrıldığında arazi değerinden fazla olmadığı, buna göre 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu‘nun 724 üncü maddesinde öngörülen objektif şartın gerçekleşmediği ve temliken tescilin mümkün olmadığı gerekçesiyle davacılar vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. Bozma ve Bozmadan Sonraki Yargılama Süreci

A. Birinci Bozma Kararı

1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile;

“…Mahkemenin gerekçeli kararında da belirtildiği üzere, davacıların ev yaptıkları taşınmazdan pay satın aldıkları tarihler 15/06/1967, 01/06/1970 ve 25/05/1972 tarihleridir ve satın aldıkları paylara karşılık gelen miktar 1142. m2 olup, kural olarak tapulu taşınmazların harici satışına değer verilemez.

Ne var ki, şekil koşuluna uygun olmadığı için geçersiz olan sözleşmenin fiilen hayata geçirildiği, tarafların edimlerini yerine getirdiği; davacılar tarafından satın alınan paya dayanılarak, taşınmaz üzerine evler yapıldığı ve bu duruma davalılarca itirazda bulunulmadığı, davacıların zilyetliklerinin nizasız ve fasılasız 35-40 yılı bulduğu anlaşılmıştır.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu‘nun “Dürüst davranma” kenar başlıklı 2. maddesinde; “Herkes, haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır. Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz.” hükmüne yer verilmiştir.

Bu hükümle amaçlanan, istisnai ve özel durumların varlığı halinde kanununun ve hakkın mutlaklığı kuralına istisna tanımaktır. Bu davada olduğu gibi, dava konusu olayın gerçekleşme durumu nazara alınarak, özel ve istisnai durumun varlığı gerekçe gösterilerek sözleşmenin geçersizliği savunmasına değer verilmemesi gerekir.

Davalıların, davacıların pay satın aldıkları taşınmazdaki 40 yıllık zilyetliklerine karşı çıkmayan fiili kabulleri, bir bakıma haricen yapılan satışa ahde vefa göstermeleri, taşınmazdaki pay satışının çok eski olması ve taşınmazın pay satışı sırasında dava konusu olması nedeniyle üzerinde resmi tasarruf işlemi yapılamaması gibi davanın özel ve istisnai şartları bir kenara bırakılarak, hakkın kötüye kullanılması niteliğindeki satışın resmi şekilde yapılmadığı yönündeki savunmaya değer verilmesi isabetli değildir.

Mahkemece, Türk Medeni Kanununun 716. maddesinin birinci fıkrası uyarınca, davacıların taleplerinin ve gerekçelerinin, mülkiyetin kazanılmasına esas olacak bir hukuki sebep olduğu kabul edilerek ve harici satışa değer verilerek davacıların talepleriyle ilgili olarak olumlu bir karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçelerle davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığından Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi kararının kaldırılarak, yerel mahkeme hükmünün bozulmasına karar vermek gerekmiştir….”

gerekçesiyle oy çokluğuyla karar bozulmuştur.

B. İlk Derece Mahkemesince Verilen Direnme Kararı

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; önceki gerekçe yanında, dava konusu 445 ada 19 parsel sayılı taşınmazın harici satışının gerçekleştiği tarihlerde tapuda kayıtlı olması nedeniyle satış sözleşmesinin geçersiz olduğu, geçersiz sözleşmeden dolayı ödenen satış bedelinin uyarlama ve denkleştirici adalet kuralları gereğince geri istenebileceği, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 2 nci maddesinde düzenlenen hakkın kötüye kullanılması yasağının da hakime özel ve istisnai hallerde hüküm verme imkanı sağladığı, bu istisnai durumun, adalete uygun hüküm kurmanın zorunlu olduğu durumlarda kendini gösterdiği ve tali nitelikte olduğu, somut olayda sözleşme varken ve bu sözleşme 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu‘na göre geçersiz iken yasanın emredici ve hâkimin resen gözetmesi zorunlu hükmünü bertaraf edecek şekilde hakkın kötüye kullanılması kuralından söz edilmesinin hukuka aykırı olduğu, aksi hâlde emredici kural karşısında tali kuralın öncelikli hâle geleceği gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.

VI. Temyiz

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Direnme kararına karşı süresi içinde davacılar vekilince temyiz isteminde bulunulmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacılar vekili; ilk derece mahkemesinin çok özel durumun varlığını dikkate almayarak kötüniyetli davalı tarafın korunmasını sağlayan bir karar verdiğini, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu‘nun 4 üncü maddesinin hâkime hak ve adaleti gözetme görevi verdiğini, eldeki davada Orman işletmesi ile davalıların murisleri arasında dava konusu taşınmazla ilgili ihtilaf olduğundan Zonguldak 2. Asliye Hukuk Mahkemesinde görülen davada taşınmazın başkalarına devir ve temlikinin önlenmesi için tedbir kararı verildiğini, bu kararın tapuya işlediğini, bu tedbir sebebiyle devir yapamayan tapu malikleri de taşınmazı zilyetlik devir sözleşmesi ile müvekkillerine devrettiğini, karşılığında bedellerini ödeyen müvekkilerin 1970’ li yıllarda evlerini yaptıklarını o tarihten itibarende vergilerini de ödeyerek malik sıfatıyla fasılasız ve kesintisiz kullandıklarını, davanın sonuçlanıp tedbirin kalkması üzerine de müvekkillerinin davalıları devir için tapuya davet ettiklerini, ancak devir yapmadıklarını, bu çok özel durumun varlığı ve davacıların başkaca başvurabilecekleri hukuki yolun kalmamış olması dikkate alınmayarak hakkın özüne aykırı karar verildiğini, Yargıtay kararlarında şekil şartı nedeniyle geçersizlik hâlinin bulunduğu çok özel ve istisnai durumlarda 4721 sayılı Kanun’un 2 nci maddesindeki kural gereğince cebri tescil davasının kabulüne karar verilebileceğini, mahkemece ödenen bedeli davacıların geri isteyebileceklerini belirtmesinin büyük mağduriyet ve haksızlığa sebebiyet verip hayatın olağan akışına aykırı düşeceğinden yerinde olmadığını, mahkemenin 4721 sayılı Kanun’un 724 üncü maddesi şartlarının gerçekleşmediğini belirtmesinin de delillere ve hukuka açıkça aykırı olduğunu, müvekkillerini iyiniyetli olmadığına ve arsa bedelinin bina bedelinden yüksek olduğuna dair gerekçenin yerinde olmadığını, bilirkişi raporlarına itirazların dikkate alınmadığını ileri sürerek kararın bozulmasını istemiştir.

C. Uyuşmazlık

Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; dava konusu 445 ada 19 parsel sayılı tapulu taşınmazda harici satış sözleşmesi ile 15.05.1967, 01.06.1970 ve 25.05.1972 tarihlerinde pay satın alan davacıların taşınmaz üzerine ikamet amacıyla ev inşa ettikleri ve satış tarihinden itibaren nizasız zilyetliklerinde bulundurdukları, çekişmeli taşınmaz hakkında devam eden dava nedeniyle resmî şekilde temlikin yapılamadığı ve harici satış üzerinden uzun yıllar geçtiği gözetildiğinde, davalıların tapulu taşınmazlar için yapılan harici satış sözleşmesinin geçersiz olduğu savunmasının 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu‘nun 2 nci maddesindeki dürüst davranma kuralına aykırı olup olmadığı, somut olay kapsamında harici satışa değer verilmesini gerektiren özel ve istisnai bir hâlin bulunup bulunmadığı, buradan varılacak sonuca göre aynı Kanun’un 716 ncı maddesinin birinci fıkrası uyarınca dava konusu paylar yönünden davacıların taşınmazın mülkiyetini iktisap edip edemeyecekleri noktasında toplanmaktadır.

D. Gerekçe

1. İlgili Hukuk

1. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu‘nun “Tescil” başlıklı 705 inci maddesinin birinci fıkrasında yer alan düzenlemeye göre;

“Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur.”

2. Türk Medeni Kanunu’nun “Kazanma yolları” üst ve “Hukuki işlem” kenar başlıklı 706 ncı maddesinde yer alan düzenlemeye göre;

“Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.

Ölüme bağlı tasarruflar ve mal rejimi sözleşmeleri, kendilerine özgü şekillere tâbidir.”

Aynı Kanun’un “Tescili isteme hakkı” kenar başlıklı 716 ncı maddesinde yer alan düzenlemeye göre ise;

“Mülkiyetin kazanılmasına esas olacak bir hukukî sebebe dayanarak malikten mülkiyetin kendi adına tescilini istemek hususunda kişisel hakka sahip olan kimse, malikin kaçınması hâlinde hâkimden, mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilir.

Bir taşınmazın mülkiyetini işgal, miras, kamulaştırma, cebrî icra veya mahkeme kararına dayanarak kazanan kişi tescili doğrudan doğruya yaptırabilir.

Bir taşınmazın mülkiyetinde eşler arasındaki mal rejimi dolayısıyla meydana gelen değişiklikler, eşlerden birinin istemiyle tapu kütüğüne doğrudan tescil olunur.”

3. Mülkiyet hakkının kapsamı içinde olan bütünleyici parçaya ilişkin olarak 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu‘nun 684 üncü maddesinde yer alan düzenlemeye göre;

“Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir.

Bütünleyici parça, yerel örf ve adetlere göre asıl şeyin temel unsuru olan ve o şey yok edilmedikçe, zarara uğratılmadıkça veya yapısı değiştirilmedikçe ondan ayrılmasına olanak bulunmayan parçadır.”

4. Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına bütünleyici parçası niteliğinde yapı yapılması hâlini ise Türk Medeni Kanunu’nun 724 üncü maddesinde düzenlemiştir. Anılan düzenlemeye göre;

“Yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa, iyi niyetli taraf uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesini isteyebilir.”

5. 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu‘nun “Taşınmaz Satışı ve Satış İlişkisi Doğuran Haklar” üst ve “Şekil” kenar başlıklı 237 nci maddesinin birinci fıkrası ise; “Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır.” şeklinde olup bu Kanun’dan önce yürürlükte olan 818 sayılı (mülga) Borçlar Kanunu’nun 213 üncü maddesi de Gayrimenkul Bey’i üst ve “Akdin Şekli” alt başlığı altında benzer düzenleme ile gayrimenkul satışının resmî şekilde yapılmasının şart olduğunu kurala bağlamıştır.

6. 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 26 ncı maddesinin ilk fıkrasında yer alan düzenlemeye göre;

“Mülkiyete, mülkiyetin gayrı aynî haklara ve müşterek bir arzın hissedarları veya birbirine muttasıl gayrimenkullerin sahipleri arasında bunlardan birinin veya bir kaçının o gayrimenkul üzerinde mevcut veya inşa edilecek binanın, muayyen bir katından veya dairesinden yahut müstakillen istimale elverişli bir bölümünden munhasıran istifadesini temin gayesiyle Medeni Kanunun 753 üncü maddesi hükümlerine göre irtifak hakkı tesisine veya tesisi vâdine mütedair resmî senetler “tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri” tarafından tanzim edilir.”

Anılan maddeye 7181 sayılı Tapu Kanunu ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile eklenen ikinci fıkrada yer alan düzenlemeye göre ise;

“Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerde, tarafların farklı tapu müdürlükleri veya yurt dışı teşkilatında bulunmaları hâlinde, taraf iradeleri resmî görevliler tarafından ayrı ayrı alınarak sözleşme tamamlanabilir. Bu fıkranın uygulanmasına ilişkin usul ve esaslar yönetmelikle belirlenir.”

2. Değerlendirme

1. Dava, tapulu taşınmazın harici satımına dayalı tapu iptali ve tescil, mümkün olmazsa temliken tescil istemine ilişkin olup, uyuşmazlığın çözümü için konu ile ilgili açıklamalarda bulunulmasında yarar vardır.

2. Türk Hukukunda, prensip olarak şekil serbestisi kabul edilmiş olmakla birlikte Kanunla veya taraf iradesi ile birtakım işlemlere şekil şartı getirilmesi mümkün kılınmıştır. Şekle bağlanan işlemlerin de bu şarta uygun olarak gerçekleştirilmedikleri takdirde geçersiz olacakları öngörülmüştür. Bu husus Kanun’un açıkça şekle tâbi kıldığı işlemlerin belirtilen şekilde yapılmadıkları takdirde geçerli olmayacakları ifadesine yer veren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu‘nun 12 nci maddesi ve yine aynı Kanun’un taraflarca özel bir şekle bağlanan işlemlerin tâbi oldukları şekilde yapılmadığı takdirde tarafları bağlamayacağı yönündeki 17 nci maddesinin ifadesinde de açıkça anlaşılmaktadır.

3. Öngörülen şekil şartlarından biri olan resmî şekil, Kanun’un verdiği yetkiye dayanarak Kanunla görevlendirilen kişinin yine Kanunla belirtilen usul ve esaslara uygun olarak taraf iradelerini tespit ederek senede bağlanmasını ifade etmektedir (Selahattin Sulhi Tekinay vd., Borçlar Hukuku Genel Hükümler, İstanbul, Yedinci Bası, 1993, s. 126). 6098 sayılı Kanun ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nda öncelikli olarak resmî şekle bağlı işlemler düzenlenmiş olmakla çeşitli özel Kanunlarda da resmî şekle bağlı işlemler düzenleme altına alınmıştır.

4. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu‘nda 12 düzenleme yeri bulan resmî şekil şartına bağlı işlemlerden biri de taşınmaz satışıdır. 6098 sayılı Kanun’un 237 nci [818 sayılı (mülga) Borçlar Kanunu’nun 213.] maddesi resmî şekle yer vermekle birlikte bu resmî şekli gerçekleştirecek makamlar konusunda bir düzenleme getirmemiştir. Ancak 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 26 ncı, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 753 üncü ve 1612 sayılı Noterlik Kanunu’nun 89 uncu maddesinden tapuda kayıtlı taşınmazların satışının tapu müdürleri veya tapu sicil görevlileri huzurunda resmî şekilde yapılması gerektiği ve bunun geçerlilik şartı olduğu, ayrıca söz konusu düzenlemelerin de emredici nitelikte bulunduğu anlaşılmaktadır (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 16.04.2008 tarihli ve 2008/8-324 Esas, 2008/328 Karar; 27.05.2009 tarihli ve 2009/1-181 Esas, 2009/220 Karar; 16.06.2010 tarihli ve 2010/14-290 Esas, 2010/328 Karar sayılı ilamları).

5. Sonuç itibariyle, tapuya kayıtlı taşınmazların anılan düzenlemeler gereğince satışı resmî şekilde yapılmadıkça hukuken geçerli bir sonuç doğurmaz ve satın alana herhangi bir hak bahşetmez.

6. Yukarıda açıklanan ilkeler ışığında somut olaya gelince; davacılar ile bir kısım davacıların murisleri ve davalılar ile bir kısım davalıların murisleri arasında 25.05.1972, 15.05.1967, 01.06.1970 ve bila tarihli dört ayrı sözleşme ile davalılar ve bir kısım davalıların murislerine ait olan Zonguldak İli Tepebaşı Mahallesinde bulunan 1 pafta 37 parsel sayılı taşınmazın devrinin kararlaştırıldığı, bu satışlara istinaden davacıların da taşınmaz üzerine bina inşa ederek kullandıkları anlaşılmaktadır. Satış senetlerinde belirtilen dava konusu taşınmazın tapu kaydının incelenmesinde; 1960 yılında yapılan tesis kadastrosu neticesinde kök 37 parsel sayılı taşınmazın çapa bağlandığı, yenileme kadastrosu ile kök parselin 445 ada 19 sayılı parsele revizyon gördüğü, yenileme işlemine karşı dava açılmaması sebebiyle de tutanağın 04.08.2000 tarihinde kesinleştiği görülmüştür.

7. Öte yandan davacılar tarafından sunulan harici satış senetleri uyarınca dava konusu taşınmazın zilyetliğinin davacılara devredildiği, harici satış senetlerinin tanzim edildiği tarihlerde dava konusu taşınmazın tapulu olduğu, bir başka ifadeyle çapa bağlandığı ancak satış tarihinde taşınmazın mülkiyetine ilişkin devam eden dava nedeniyle harici sözleşmeler uyarınca kayda dayalı devrin gerçekleştirilemediği, sonuç olarak satış yapıldığı tarihlerde taşınmazın tapu memuru önünde devrinin yasal olarak mümkün olmadığı konusunda taraflar arasında ihtilaf bulunmadığı anlaşılmıştır.

8. Bu durumda Kanun koyucunun bir geçerlilik şartına bağladığı tapulu taşınmaz devrinin taraflar arasında şekil şartına uymaksızın yapılması mümkün olmadığından ortada geçerli bir mülkiyet devir işleminin bulunduğunu söylemek mümkün değildir. Davacılar vekili her ne kadar müvekkillerinin iyiniyetli olduğunu, dava konusu taşınmazı yasal olarak devri mümkün olmadığından tapuda devralmadıklarını ileri sürmüş ise de tapuda kayıtlı taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak Kanun’un öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmelere dayalı bir tapu iptal tescil davası kural olarak kabul edilemez; bunun istisnası Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 Esas,1988/2 Karar sayılı kararında 634 sayılı Kanun’a tâbi taşınmazlara ilişkin olarak öngörülmüş ise de eldeki davada, 634 sayılı Kanun kapsamında bir taşınmaz bulunmamaktadır. Tapulu taşınmazların haricen alım satımları ve temlik taahhütleri nedeniyle açılan tescil davalarının dinlenmeyeceği Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 10.07.1940 tarihli ve 1939/2 Esas,1940/77 Karar; Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 26.05.1954 tarihli ve 1954/8 Esas,1954/18 Karar sayılı kararlarında da sonuca bağlanmıştır.

9. Sonuç itibariyle taraflar arasındaki taşınmaz satış sözleşmesi geçerlilik şartı olan resmî şekilde yapılmadığından geçersizdir. Bu aşamada davacıların diğer talebi olan temliken tescil kurumu üzerinde durulmalıdır.

10. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu‘nun 684 üncü maddesinin birinci fıkrasındaki düzenleme ile asıl şey (eşya) üzerinde bir kişinin, bütünleyici parça üzerinde başka kişinin mülkiyet hakkına sahip olması engellenmiş olup bütünleyici parçanın ne olduğu ise TMK’nın 684 üncü maddesinin ikinci fıkrasında açıklanmıştır.

11. Bu itibarla arazi, daima asıl şeyi teşkil ederken onunla birleştirilmiş veya bağlantısı kurulmuş inşa eserleri bütünleyici parça niteliğinde olup, o taşınmazın mülkiyetine tâbidir. Taşınmaz mülkiyetinin kapsamının düzenlendiği 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu‘nun 718 inci maddesinin ikinci fıkrasında da bu husus dile getirilmiş ve yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere yapıların, arazi üzerindeki mülkiyetin kapsamına girdiği belirtilmiştir. Bu kapsamda bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüz’ü (bütünleyici parçası) niteliğinde yapı yapması hâli, 4721 sayılı Kanun’un 724 üncü maddesinde düzenlenmiştir. Söz konusu madde hükmünden açıkça anlaşıldığı üzere taşınmazın mülkiyetinin yapı malikine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettin varlığıdır.

12. Öngörülen iyiniyetin 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu‘nun 3 üncü maddesinde hükme bağlanan subjektif iyiniyet olduğunda kuşku yoktur. Bu kural, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşın bilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebin bulunmasını ifade eder. Böyle bir davada iyiniyetli olduğunu iddia eden kişinin bu iddiasını ispat etmesi gerekir.

13. İkinci koşul ise, yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır. Bu koşul, dava gününe ve objektif esaslara göre saptanmalı fazlalık ilk bakışta kolayca anlaşılmalıdır.

14. Üçüncü koşul ise yapıyı yapanın, taşınmaz malikine uygun bir bedel ödenmesidir. Uygun bedel genellikle yapı için lazım olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte ise de büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde geri kalan kısmın bedelinde meydana gelecek noksanlıklar varsa taşınmaza bağlı öteki zararlar göz önünde bulundurularak bu bedelin aşılması hak ve nesafet kuralı gereğidir.

15. Hemen belirtmek gerekir ki, temliken tescil isteme hakkı ancak, yapı yapıldığı sıradaki taşınmazın maliki olan kişiye karşı açılacak davada ileri sürülebilecek bir kişisel hak olup, yenilik doğurucu bu dava sonunda, verilen kararın kesinleşmesinden sonra ayni hakka dönüşebilir.

16. Somut olayda, davacılara ait yapıların bulunduğu dava konusu taşınmazın ilgili kısımlarına ilişkin temliken tescil şartlarının değerlendirilmesi yönünden kadastro fen elemanı, inşaat ve ziraat mühendisleri eşliğinde keşif yapılmak suretiyle bilirkişi raporları alınmıştır. Ziraat ve inşaat mühendisi bilirkişilerin hazırladığı 25.09.2017 tarihli asıl ve 06.03.2008 tarihli ek raporlarda davacılar tarafından yapılan binaların değerinin arazi değerinden fazla olmadığı belirtilmiş olduğundan 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu‘nun 724 üncü maddesine dayalı temliken tescil şartlarının tamamının oluştuğu kabul edilemez.

17. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında, davalıların davacıların pay satın aldıkları taşınmazdaki 40 yıllık zilyetliklerine karşı çıkmamalarının haricen yapılan satışa ahde vefa göstermeleri anlamına geldiği, bu durumda hakkın kötüye kullanılması niteliğindeki satışın resmî şekilde yapılmadığı yönündeki davalıların savunmasına değer verilmesinin doğru olmadığı, davacıların taleplerinin mülkiyetin kazanılmasına esas olacak bir hukuki sebep oluşturduğu kabul edilerek harici satışa değer verilmek suretiyle davacıların tapu iptali ve tescil talebi hakkında olumlu bir karar verilmesi gerektiğinden direnme kararının Özel Daire bozma kararında açıklanan nedenlerle bozulması gerektiği gerektiği görüşü ileri sürülmüş ise de, bu görüş Kurul çoğunluğu tarafından kabul edilmemiştir.

18. Hâl böyle olunca, ilk derece mahkemesince davanın reddine dair verilen direnme kararının usul ve yasaya uygun olduğundan onanması gerekmiştir.

VII. Karar

Açıklanan sebeplerle;

Davacılar vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile direnme kararının ONANMASINA,

Harç peşin alındığından harç alınmasına yer olmadığına,

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 373 üncü maddesinin birinci fıkrası uyarınca dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

15.03.2023 tarihinde oy çokluğuyla kesin olarak karar verildi.