Kira Hukuku

Kiracının Kar Kaybı: Mahkeme Kararına Dayalı Olarak Kira Sözleşmesinin Süresinden Önce Feshedilmesi Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Esas No: 2020/688 Karar No: 2022/846 Karar Tarihi: 07.06.2022 Mahkemesi: Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi 1. Taraflar arasındaki maddi ve manevi tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Bursa 3. Sulh Hukuk Mahkemesince verilen davanın kısmen kabulüne ilişkin karara karşı her iki taraf vekilinin istinaf talebinde bulunması üzerine Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesince ilk derece mahkemesi kararı kaldırılarak davanın reddine dair verilen karar, davacı vekilinin temyizi üzerine Yargıtay 3. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Bölge Adliye Mahkemesince Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir. 2. Direnme kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. 3. Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve temyiz incelemesi sırasında duruşmanın düzenlendiği 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu‘nun 369. maddesinin direnme kararının temyizini kapsamadığı, direnmenin düzenlendiği aynı Kanun’un 373. maddesinde ise duruşmaya yer verilmediği gözetildiğinde direnme kararlarının temyiz incelemesinde duruşma yapılamayacağı kabul edilerek temyiz eden davacı vekilinin duruşma isteminin reddine oy birliğiyle karar verilip dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü: I. Yargılama Süreci Davacı İstemi 4. Davacı vekili; taraflar arasındaki 01.06.2007 tarihli kira sözleşmesi çerçevesinde müvekkilinin davalı üniversiteye ait kampüs giriş kapılarının işletme hakkını on yıl süreyle kiraladığını, bu sözleşmenin aynı zamanda bir yap-işlet-devret sözleşmesi niteliği taşıdığını zira giriş kontrol sistemlerinin müvekkili tarafından imal edilip sözleşme sonunda davalıya teslim edileceğinin kararlaştırıldığını, imalatın 26.12.2008 tarihinde tamamlandığını ve on yıllık sözleşme süresinin de fiilen bu tarihte başladığını, sözleşme yıllarca sorunsuz olarak uygulanmışken davalının 30.09.2015 tarihli yazısıyla idari yargıda ihalenin iptal edildiği gerekçesiyle faaliyetlerin durdurularak sistemin teslim edilmesini istediğini, konuyla ilgili itirazların Rektörlüğe bildirildiğini ancak menfi yanıt aldıklarını ve 12.10.2015 tarihinde kampüs giriş kontrol sistemlerini teslim etmek zorunda kaldıklarını, sözleşmenin bu şekilde davalının kusuru nedeniyle 3 yıl 2 ay 15 gün erken sonlandığını, müvekkilinin kira sözleşmesine göre yaptığı inşaat ve imalat bedelleriyle yoksun kaldığı kâr kadar maddi zarara uğradığını, bunun yanı sıra çalışanlarını işten çıkarmak zorunda kaldığını ve basında çıkan haberlerle sanki haksız ve hukuksuz şekilde giriş kapılarından ücret alıyormuş gibi bir algı yaratılarak kamuoyu nezdinde itibarsızlaştırıldığını, bu durumun manevi zarara neden olduğunu ileri sürerek mahkemece tespit olunacak yoksun kaldıkları kâr yönünden fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 10.000TL maddi tazminat ile 100.000TL manevi tazminatın davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiş, ıslah dilekçesiyle kazanç kaybı yönünden tazminat taleplerini 5.063.743,26TL ye yükseltmiştir. Davalı Cevabı 5. Davalı vekili; zamanaşımı, hak düşürücü süre, görev, yetki derdestlik ve husumet yönünden itirazları bulunduğunu belirttikten sonra davaya konu talebin tam yargı davası şeklinde idari yargıda açılması gerektiğini, bu olmasa dahi ticaret mahkemelerinin görevli olduğunu, taraflar arasındaki sözleşmenin 6. maddesi gereğince sözleşmenin haklı nedenle feshi hâlinde hiçbir talepte bulunulmayacağının taahhüt edildiğini, davacının Danıştay kararı gereğince kira sözleşmesine konu yeri tahliye ettiğini, müvekkili mahkemelerce verilen kararlara uymak zorunda olduğundan sözleşmenin haklı sebeple feshedildiğini, (diğer vekilin cevap dilekçesinde bu savunmalara ilaveten) sözleşmenin başlangıcının açıkça 01.06.2007 olarak kararlaştırıldığını ve bu tarihten itibaren kira ödemelerine başlandığını, bu nedenle kira süresinin 26.12.2008 tarihinde başladığı yönündeki iddianın gerçek dışı olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur. İlk Derece Mahkemesi Kararı 6. Bursa 3. Sulh Hukuk Mahkemesinin 29.03.2018 tarihli, 2015/2434 E., 2018/798 K. sayılı kararı ile; taraflar arasında imzalanan 01.06.2007 tarihli kira sözleşmesi ile davalı idarenin mülkiyet ve tasarrufunda bulunan üç adet üniversite girişindeki geçiş kontrol sisteminin işletme hakkının 2886 sayılı Kanun’un 51/g maddesi gereğince davacıya kiraya verildiği, imalatların davacı tarafından 26.12.2008 tarihinde tamamlandığı, sözleşmedeki on yıllık sürenin 01.06.2017 tarihinde dolacağı, ancak idari yargıda görülen dava sonrasında sözleşmenin davalı tarafından feshedildiği, kiralananın 12.10.2015 tarihinde teslim edildiği, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu‘nun 301. maddesine göre kiraya verenin kiralananı sözleşme süresince kullanılabilir hâlde bulundurmakla, 308. maddesine göre ise kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlü olduğu, davalı idare tarafından sözleşmenin süre dolmadan önce feshedildiği ve sözleşmeden önce kiralanana el konulduğu, davacı kiracının sözleşmenin sona ermesinde herhangi bir kusurunun bulunmadığı, davalı kiraya verenin kira sözleşmesi bitimine kadar kiralananı elverişli hâlde bulundurmamasından doğan zarardan sorumlu olduğu, yapılan keşif sonucu düzenlenen 17.07.2017 tarihli bilirkişi raporunda yoksun kalınan kazanç kaybının 2.922.850,58TL, 04.12.2017 tarihli ek raporda ise 5.063.743,26TL ve 7.323.451,34TL olarak belirlendiği, emsal içtihatlara göre davacının aynı şart ve koşullarda kiracı olarak faaliyetini yürütebileceği aynı nitelikli başka bir taşınmazı yeniden kiralayabileceği sürenin belirlenmesi ve davalı kiraya verenin de bu süreye ilişkin kazanç kaybından sorumlu tutulması gerekmekteyken bu yönde alınan ek raporda davacı kiracının dava konusu kiralanan ile aynı vasıf ve özelliklere sahip başka bir taşınmazı aynı şartlarda kiralamasını olasılık dâhilinde olmadığının mütalaa edildiği, kira sözleşmesinde taraflarca feshin ihbarı için kararlaştırma bulunmadığından sürenin 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu‘nun 114 ve 52. maddeleri gereğince hâkim tarafından belirlenmesi gerektiği, bilirkişi heyetince rapor ve ek raporda bir günlük kazancın 5.331,51TL olarak belirlendiği, yapılan keşif, sözleşmenin sona ermesine kalan süre, kiralanan yerin özelliği, sözleşmenin iptal edilme nedeni, tüm dosya kapsamı gözetilerek 90 gün üzerinden hesaplama yapılmasının hakkaniyete uygun olacağı, manevi tazminat talebi yönünden ise, kira sözleşmesinin Danıştay kararı gereğince sona erdirilmesinde davacının kişilik haklarına herhangi bir saldırı söz konusu olmadığı ve manevi tazminat şartlarının oluşmadığı gerekçesiyle davanın kısmen kabulü ile 479.835,90TL maddi tazminatın davalıdan alınarak davacıya verilmesine, manevi tazminat isteminin reddine karar verilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesi Kararı 7. Bursa 3. Sulh Hukuk Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı davacı vekili ve davalı vekili tarafından istinaf yoluna başvurulmuştur. 8. Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesinin 18.10.2018 tarihli, 2018/972 E., 2018/1156 K. sayılı kararıyla; “Aksinin kararlaştırılmamış bulunmasına göre taraflar arasındaki kira sözleşmesinin on yıllık süresinin 01.06.2007 tarihinde başladığı, 12.10.2015 tarihinde tahliye gerçekleştiğinden davacının ancak bakiye 1 yıl 7 ay 23 günlük süre için tazminat iddiasında bulunabileceği, söz konusu kira sözleşmesi uyarınca davacı üniversite giriş kapılarının işletmekteyken Danıştay 13. Dairesinin 21.04.2015 tarihli kararıyla bu yerin 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 51/g maddesi uyarınca kiraya verilemeyeceği, ihalenin pazarlık usulü ile yapılamayacağı gerekçesiyle kiralamaya yönelik idari işlemin iptal edildiği, bu karar üzerine davalının sözleşmeyi feshettiği, Mahkemece taraflar arasındaki hukuki uyuşmazlığın 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu‘nun 112, 114/2 yollaması ile 52. maddeleri kapsamında değerlendirildiği ve kâr kaybı nedeni ile 90 günlük kira bedeli kadar maddi tazminata karar verilmiş ise de bu kabulün somut olaya uygun düşmediği zira, 112. madde çerçevesinde tazminat istenebilmesi için kiracının zarara uğramış olmasının yetmeyeceği, bu zarar

Tahliye Davası: Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye Talepli İcra Takibi Başlatılabilir mi Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Esas No: 2017/1852 Karar No: 2019/982 Karar Tarihi: 01.10.2019 Mahkemesi: İcra Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki itirazın kaldırılması ve tahliye talebinden dolayı yapılan inceleme sonunda İstanbul 9. İcra (Hukuk) Mahkemesince istemin reddine dair verilen 19.12.2013 tarihli ve 2013/587 E., 2013/1136 K. sayılı karar, alacaklı vekili tarafından temyiz edilmekle Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesinin 17.02.2014 tarihli ve 2014/1210 E., 2014/1671 K. sayılı kararında; “…Dava, kira alacağının tahsili amacıyla başlatılan icra takibine vaki itirazın kaldırılması ve kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş, karar davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Davacı vekili, dava dilekçesinde, taraflar arasında 25.01.2011 başlangıç tarihli, 10 yıl süreli kira sözleşmesinin bulunduğunu, icra takibinde sehven sözlü kira sözleşmesine dayanıldığını, kiralananın anahtarlarının kendilerine teslim edilmediğini, 05.01.2012 tarihli fesih bildiriminin tebliğ edilmediğini belirterek davalılar hakkında yapmış oldukları icra takibinde; borçlu davalı …’ın yetkiye yönelik itirazının kaldırılması ile borçluların takibe esas yönünden yapmış oldukları itirazların da kaldırılarak takibin devamına, kiralanan taşınmazın tahliyesine karar verilmesini istemiştir. Davalılar vekili sözlü kira sözleşmesine dayanılarak itirazın kaldırılmasının mümkün olmadığını, kiralanan taşınmazın hukuki ayıplı olduğunu bu nedenle kira sözleşmesinin haklı nedenle feshedildiğini belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, davanın reddine karar verilmiştir. Davacı alacaklı, 07.02.2013 tarihinde başlattığı tahliye talepli icra takibinde 25.01.2011 tarihli sözlü kira ilişkisine dayanarak 31.01.2013 tarihli kira alacağının tahsilini talep etmiş, dava dilekçesinde taraflar arasında yazılı kira sözleşmesinin bulunduğunu, takip talepnamesinde sehven sözlü kira ilişkisine dayanıldığını ifade etmiştir. Davalı borçlular da yazılı kira ilişkisinin varlığını kabul etmişlerdir. Bu durumda taraflar arasında 25.01.2011 başlangıç tarihli, 10 yıl süreli yazılı kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Uyuşmazlık, yazılı kira sözleşmesinin tek taraflı feshinin hukuki sonuç doğurup doğurmayacağı hususunda toplanmaktadır. Kira sözleşmesi tarafların ortak iradesi ile feshedilmedikçe veya mahkeme kararı ile ortadan kaldırılmadıkça geçerliliğini korur. Taraflardan birinin tek taraflı fesih iradesi kural olarak akdi ilişkiyi sona erdirmez. Mahkemece, işin esasının incelenerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken kiracının tek taraflı fesih iradesine değer verilerek davanın reddine karar verilmesi doğru değildir. Karar bu nedenle bozulmalıdır…” gerekçesi ile bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan inceleme sonunda mahkemece önceki kararda direnilmiştir. Hukuk Genel Kurulu Kararı Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki belgeler okunduktan sonra gereği görüşüldü: İstem, kira alacağının tahsili amacıyla başlatılan icra takibine vaki itirazın kaldırılması ve kiralananın tahliyesine ilişkindir. Alacaklı vekili; müvekkili ile borçlu H.. Turizm Ltd. Şti. arasında müvekkilinin maliki olduğu … Fatih/İstanbul adresindeki binaların tamamının kiralanmasına ilişkin 25.01.2011 başlangıç tarihli 10 yıl süreli kira sözleşmesi akdedildiğini, borçlu …’ın da kira sözleşmesinde müşterek borçlu ve müteselsil kefil olduğunu, kira sözleşmesinin 4 nolu “kira bedeli her yıl Ocak ayı içerisinde yıllık toplam kira bedeli Vakıfbank Şehremini Şubesi’ndeki vakıf hesabına yatırılacaktır.” maddesi gereğince 2013 Ocak ayı içerisinde defaten ödenmesi gereken 2013 yılı yıllık kira bedelinin ödenmemesi üzerine borçlu H.. Turizm Ltd. Şti. ve … aleyhine İstanbul 34. İcra Dairesinin 2013/2511 E. sayılı dosyasında başlattıkları tahliye talepli icra takibinin borçluların itirazı nedeniyle durduğunu, takip talebine taraflar arasındaki 25.01.2011 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesinin sözlü olduğunun sehven yazıldığını, 25.01.2011 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin yazılı olduğunu, borçluların icra dosyasına verdiği itiraz dilekçesinde taraflar arasında 25.01.2011 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli (sözlü ya da yazılı) bir sözleşmenin bulunduğunu kabul ettiklerini ve kira akdine itiraz etmediklerini, borçluların itirazlarının kira akdinin dışında kira sözleşmesinin kendileri tarafından haklı nedenle feshedilmesine ilişkin olduğu ve bu durumda borçluların itirazlarını 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu‘nun 269/c- I, II ve 269/d maddesinde belirtilen belgelerden biri ile ispatlamaları gerektiğini, borçluların kira sözleşmesini haklı nedenlerle 05.01.2012 tarihinde feshettikleri iddialarının yerinde olmadığını, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu‘nun 347 ve 348. maddeleri gereğince belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesinin kiracı tarafından feshinin süre bitiminden en az on beş gün önce yazılı bildirimle mümkün olduğunu ve yerleşik Yargıtay içtihatları gereği, usulüne uygun fesih bildiriminin yanı sıra sözleşme konusu mecurun boş olarak fiilen de teslim edilmesi (anahtarının teslim edilmesi) gerektiğini, kira sözleşmesinin bitiş tarihinin 25.01.2021 olduğunu, borçluların iddia ettikleri gibi müvekkiline iletilmiş 05.01.2012 tarihli yazılı fesih bildiriminin bulunmadığını, böyle bir fesih bildirimi bulunsa bile fesih bildiriminin dönem sonunu gözetmemesi ve borçluların kiraladıkları mecurun bağımsız bölümlerini yetkisi ve hakkı olmadığı hâlde, ayrı ayrı üçüncü kişilere alt kiraya vermiş olması ve hâlen sözleşmeye konu mecurun fiilen borçlu H.. Turizm Ltd. Şti. ve kefili …’ın kullanımında olması nedeniyle borçluların takibe yapmış oldukları itirazlarının haksız ve yersiz olduğunu ileri sürerek borçluların itirazlarının kaldırılarak takibin devamına, borçluların taşınmazdan tahliyesine, borçlular aleyhine alacağın %20’sinden aşağı olmamak üzere icra inkâr tazminatına hükmedilmesine karar verilmesini talep etmiştir. Borçlular; gayrimenkulün iki katlı harabe bir bina olduğunu ve otel ve pansiyon olarak kullanılmak üzere kiralandığını, ilk kiranın senelik kira bedeli olarak peşin ödendiğini ancak kiralanan gayrimenkul tarihi eser olduğundan tadilat, onarım, imar ve inşaat izni verilmediğinden harabe durumunda olan gayrimenkulü otel ve pansiyon olarak işletmeleri mümkün olmadığından kira sözleşmesini ikinci kira yılı başlamadan önce 05.01.2012 tarihli yazıyla (feshi ihbar) haklı nedenle feshetmiş olduklarını, inşaat izni yasağı nedeniyle ayıplı nitelikte olan kira sözleşmesi hukuken geçersiz olduğundan haklı sebeple feshettiklerini ve böylece sona erdirilmiş sözleşmeye dayanılarak kira alacağı talep edilemeyeceğini, bu nedenle borçlarının bulunmadığını, taşınmazı başkalarına kiraya verdikleri iddiasının gerçek dışı olduğunu beyan ederek davanın reddini savunmuşlardır. Yerel Mahkemece; borçluların kira akdini benimsemekle beraber 25.01.2011 tarihli kira sözleşmesinin ilgili makamlardan tadilat için gerekli izin alamadığından feshedildiğini savundukları, kira sözleşmesinin feshedildiğinin muhatap alacaklıya 12.01.2012 tarihinde tebliğ edildiği, borçluların sunduğu dosya içerisinde bulunan ve İmar ve Şehircilik Müdürlüğü tarafından tanzim edilen 19.06.2013 tarih ve 8520 sayılı yazıya göre de kiralanan taşınmazla ilgili olarak imar izninin verilmediği, bu iki verinin kira sözleşmesinin sona erdirildiğine ilişkin savunmayı haklı çıkaracak mahiyette olduğu, alacaklı her ne kadar sözlü kira sözleşmesinden bahsetmiş ise de tarafların yazılı kira sözleşmesine dayandıkları, kira sözleşmesinin 7 numaralı bendinde gerekli ruhsatın alınmasının kiracıya yüklendiği, ancak iznin alınmaması hâlinde sözleşmenin akıbeti hakkında herhangi bir ibarenin yer almadığı, iznin verilmemiş olmasının objektif olarak sözleşmenin sona erdirilmesi için makul, meşru ve hukuki bir neden olduğu, fesihname muhatabına iletildiğine göre 2013 yılı içerisinde tahakkuk eden ve takibe konu edilen alacağın fesihname ile hukuki temelini yitirdiği gerekçesiyle istemin reddine karar verilmiştir. Alacaklı vekilinin temyiz itirazı üzerine

Binanın Depreme Dayanıksız Olması Halinde Kiracının Kira Sözleşmesini Feshetmesi Mümkün mü Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Esas No: 2020/137 Karar No: 2020/900 Karar Tarihi: 17.11.2020 Mahkemesi: Ticaret Mahkemesi 1. Taraflar arasındaki menfi tespit, tazminat ve alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Bakırköy 5. Asliye Ticaret Mahkemesince asıl dava yönünden; davacının menfi tespit ve teminat senedinin iadesi taleplerine ilişkin davanın açılmamış sayılmasına, davacının kira bedeli ve yapılan masraflara ilişkin davasının reddine, karşı dava yönünden; karşı davalı …’a yönelik karşı dava hakkında bir karar verilmesine yer olmadığına, davacı-karşı davalı … Turizm Seyahat İnşaat Ticaret A.Ş.’ye yönelik karşı davanın reddine dair verilen karar taraf vekilleri tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir. 2. Direnme kararı davacı-karşı davalı … Turizm Seyahat İnşaat Tic. A.Ş. vekili ile davalı-karşı davacı …Ş. vekili tarafından temyiz edilmiştir. 3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü: I. Yargılama Süreci Davacı-Karşı Davalı İstemi 4. Davacı-karşı davalı vekili dava dilekçesinde; İstanbul ili Bağcılar ilçesi 100. Yıl Mahallesi Hüseyin Karaaslan Caddesi Globus Dünya Basım Evi (843 ada 2 parsel) adresinde bulunan ve davalıya ait olan gayrimenkulün müvekkili tarafından kiralanmasına ilişkin kira sözleşmesinin 14.03.2008 tarihinde imzalandığını, 01.08.2008 tarihi itibariyle kira bedellerinin ödenmeye başlandığını, kira sözleşmesinde belirtilen şartlar gereğince gayrimenkule ait dekorasyon projelerinin tamamlandığını ve tadilatlara yönelik imalatlara başlandığını, 6 katın tamamen, 5, 7, 10, 11, 13 ve 14. katların da %90 yeniden onarıldığını, tesisatlarının yenilendiğini, boya badanasının yapıldığını, alçıpanlarının tamamlanarak dekore edildiğini, müvekkilinin 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 21/3. maddesine dayanarak binada derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve kiremit aktarılmasını yaptığını, kiralanan binanın iskân ruhsatının olmadığının tadilat aşamasında belediyeye yapılan müracaat esnasında öğrenildiğini, belediyenin “binanın 1999 yılından önce yapıldığını, iskân ruhsatının olmadığını, inşaat ruhsatının da 5 yılı geçtiğinden ve temlik de edilmediğinden hükümsüz hâle geldiğini, binanın 1. derece deprem bölgesinde bulunduğunu, zemin etüdünün yapılması ve güçlendirilmesi gerektiğini” söylediğini, müvekkilinin durumu kiralayana bildirdiğini, ruhsat alınmadan ve bina güçlendirilmeden kullanılmasının mümkün olmadığını beyan ettiğini, davalının ruhsatların en kısa sürede alınacağını ve binayı 3194 sayılı İmar Kanunu  ve İstanbul İmar Yönetmeliği’ne uygun hâle getireceğini ifade ettiğini ve Mayıs 2009’da iskân sürecine başladığını, müvekkilinin teknik heyetinin binada yaptığı incelemede 7 ve 11. katlarda C 14 betonuna rastlandığını ve bina genelinde C 14-20 arasında değerler gözlendiğini, ayrıca binanın 1999 yılından önce yapıldığının ve kolonlar ile kiriş bağlantılarında ciddi hasarlar olduğunun tespit edildiğini, bu durumun da kiralayana bildirildiğini, binanın kullanılmayacağı hatırlatılarak gerekenin yapılmasının istendiğini, davalının binanın güçlendirileceğini bu nedenle iki firma ile anlaştıklarını beyan ettiğini, güçlendirme imalatlarının bugün itibari ile devam ettiğini ve ne zaman biteceğinin bilinmediğini, kiralanan gayrimenkul ile ilgili … Ltd. Şti. ile … A.Ş.’nin düzenlediği raporlar doğrultusunda binanın taşıyıcı sisteminin takviye edilmesi ve iyileştirilmesi zorunluluğunun oluştuğunu, 13.07.2009 tarihinde konu ile ilgili kiralayana bilgi verilerek sözleşmenin feshi için ihtar çekildiğini, davalının güçlendirme projelerini belediyeye onaylatmadan ve ruhsat almadan güçlendirme uygulamasına başladığını, kira sözleşmesi 14.03.2008 tarihinde yapıldığı hâlde binanın güçlendirilmesi inşaatının hâlen devam ettiğini, ruhsatsız binanın kullanılmasının hukuken de mümkün olmadığını, davalının binanın ayıplı olduğunu kabul ettiğini ve raporlar doğrultusunda ivedi olarak binanın güçlendirilmesine başladığını, müvekkilinin gayrimenkulün iç dekorasyonuna ilişkin proje ve imalatlarla ilgili olarak yaklaşık 1.700.000,00TL hak ediş ve fatura sunduğunu, ayrıca 1.000.000,00TL menfi zararlarının oluştuğunu, iyi niyetle kira bedellerini ödediğini, tadilat için projelerini tamamlatıp uyguladığını ancak ruhsatsız olan binanın depreme dayanıksız ve çok riskli olduğunun sonradan anlaşıldığını ileri sürerek 14.03.2008 tarihli kira sözleşmesinin münfesih olduğunun ve müvekkilinin borçlu olmadığının tespitine, 14.03.2008 tarihinde tanzim edilen teminat senedinin iadesine, ödenen kira bedelleri, binada yapılan masraflar ile menfi zararları toplamı 3.500.000,00TL’nin şimdilik 500.000,00TL’lik kısmının reeskont faizi ile birlikte müvekkiline ödenmesine karar verilmesini talep etmiştir. Davalı-Karşı Davacı Cevabı 5. Davalı-karşı davacı vekili cevap ve karşı dava dilekçesinde; davacının taraflar arasındaki kira sözleşmesini feshetme hakkının bulunmadığını, her ne kadar binanın iskân ruhsatına sahip olmaması hukuki bir ayıp olarak nitelendirilebilecek ise de kiralanandaki ayıbın gizli bir ayıp olmadığını, ayıba karşı tekeffül sorumluluğunun söz konusu olabilmesi için kiralanandaki ayıbın gizli ayıp olması gerektiğini, davacı-karşı davalının kiralamış olduğu binanın iskân ruhsatına sahip olmadığını kira sözleşmesini imzaladığı anda bildiğini, bu hususun sözleşmenin 6.2. maddesinin içeriğinden de açıkça anlaşılmakta olduğunu, kira sözleşmesinin 6.2 ile 16.3. maddesi hükümlerinin kiralananda- varlığı iddia edilen sözde – hukuki ayıbın gizli ayıp niteliğinde olmadığını ortaya koyduğunu, davacının bildiği bu sözde hukuki ayıbın baştan oluşmadığını ileri sürerek sözleşmeyi feshedemeyeceğini, öte yandan sözleşmenin 8.4. maddesi ile kiralayanın ayıba karşı tekeffül borcunun sözleşme ile ortadan kaldırıldığını, davalının ayıba karşı tekeffül hükümleri gereğince sorumlu tutulamayacağını, bunun sonucu olarak davacının seçimlik haklarını kullanamayacağını ve dolayısıyla akdi feshetmesinin de mümkün olmadığını, müvekkilinin başlangıçta mevcut olmayıp sonradan ortaya çıkan mevzuata uyum sağlamak için gerekli güçlendirme çalışmalarına başladığını ve bu çalışmaların tamamlanmış olduğunu, davacı-karşı davalının güçlendirme çalışmalarını bitirmesi için müvekkiline makul bir süre tanımadan İstanbul 28. Noterliğinin 13.07.2009 tarihli ve 13709 yevmiye nolu ihtarnamesi ile akdi feshetme yoluna gittiğini, … A.Ş. firmasına yaptırılan deprem güvenliği hakkındaki teknik raporda bina genelinde 72 adet kolonun güçlendirilmesi gerektiği şeklinde kanaat bildirildiğinin doğru olduğunu, davalının bu rapor doğrultusunda güçlendirme çalışmalarına başladığını ve hâli hazırda tamamlamış olduğunu, kiralanan taşınmaz 2. derece deprem bölgesinde bulunmasına rağmen mevcut raporun sanki 1. derece deprem bölgesindeymiş gibi hazırlandığını, bir an için müvekkili açısından ayıba karşı tekeffül sorumluluğunun doğduğu kanaatine varılacak olsa bile ayıbın münasip bir müddet zarfında bertaraf edilmesini talep etmeyen davacı-karşı davalının akdi feshedebilmesinin mümkün olmadığını, davacı-karşı davalının 13.07.2009 tarihli ihtarnamesi ile ayıbın bertaraf edilmesi için davalıya makul bir süre tanımadan akdi feshetme yoluna gittiğini, öte yandan Borçlar Kanunu’nun 250. maddesi gereğince uygun bir süre verme ön koşulu yerine getirilmiş olsaydı dahi sözleşmenin geriye etkili olarak feshedilmesinin mümkün olmayacağını, davacı-karşı davalının ileriye etkili olarak talepte bulunabileceğini, kira sözleşmesinde kira süresinin 7 yıl olarak belirlendiğini, davacı-karşı davalının sözleşmenin imzalanmasından 16 ay sonra sözleşmeyi haksız olarak feshettiğini, sözleşme süresi sözde fesihten 5 yıl 8 ay sonra dolacağından davacı-karşı davalının 5 yıl 8 aylık kira bedelinden sorumlu tutulması gerektiğini, sözleşmede aylık kira bedelinin 75.000,00TL + KDV olarak yıllık kira bedelinin ise 900.000,00TL + KDV olarak belirlendiğini, kira bedelinin her dönem sonu TEFE+ÜFE’nin 12 aylık ortalaması alınmak sureti ile aradaki farkın

Kira Sözleşmesinin Geçersizliğinin Tespitine ilişkin Menfi Tespit Davasında Muvazaa İddiasının Senetle İspatlanması Zorunlu mu? Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Esas No: 2017/982 Karar No: 2019/1334 Karar Tarihi: 10.12.2019 Mahkemesi: Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki menfi tespit davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; … Asliye Hukuk Mahkemesince davalı … yönünden davanın husumet yokluğundan reddine, davalılar… Holding A.Ş. ve … yönünden ise davanın kabulüne dair verilen 12.09.2013 tarihli ve … sayılı karar davalı … vekili tarafından temyiz edilmekle, Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesinin 06.05.2014 tarihli ve 2014/3513 E., 2014/5771 K. sayılı kararı ile; “…Dava sözleşmenin geçersizliğinin tespiti ve menfi tespit istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Davacı vekili dava dilekçesinde; İstanbul Beykoz ilçesindeki bir yalıya ilişkin olarak 01.02.2001 tarihli kira sözleşmesi ve 17.03.2010 tarihli temliknameye dayalı olarak davalıların müvekkili hakkında icra takibi başlattıklarını, alacağın zamanaşımına uğradığını, kiraya veren konumundaki… Holding AŞ’nin sözleşmeye konu taşınmazın maliki olmadığını, davalının maliki olmadığı taşınmazı kiraya verme konusunda yetkisi bulunmadığını, alacağın üçüncü kişiye temlik edilmiş gibi gösterilmeye çalışıldığını, icra takibine dayanak yapılan kira ilişkisinin taraflar arasında hiç doğmadığını, abonelik kayıtlarının davacıya ait olmadığı gibi davacının Gazi Üniversitesinde görevli öğretim üyesi olup böyle bir yerde hiç oturmadığını, taşınmazın davacının kayın pederi ve davalıların akrabası olan eski başbakanlardan…’ın ikametine tahsis edildiğini, uyuşmazlığa konu olayda tarafların gerçek iradelerine uymayan ve aralarında hüküm ve sonuç meydana getirmeyen görünürde bir işlem yapıldığını, kira akdinde kira parasının 5 yıl sonra ödeneceğine ilişkin kayıt olup çok kıymetli bir yalının bu şekilde kiraya verilmesinin hayatın olağan akışına aykırı olduğunu, davalının alacağını ticari defterlerinde kayıt etmek zorunda olduğunu, halbuki davalının ticari defterlerinde böyle bir kayıt bulunmadığını, davalının ticari defterlerinde kayıtlı olmayan bir alacağın üçüncü kişiye temlikinin mümkün olmadığını, tarafların gerçek iradeleri sonucunda oluşmuş bir kira sözleşmesi olmadığını belirterek sözleşmenin geçersizliğine, müvekkili hakkında yapılan icra takibinin iptaline ve borçlu olmadığının tespitine karar verilmesini istemiştir. Davalı … vekili; kira sözleşmesi yapan kişinin mutlaka malik olması gerekmediğini, sözleşmenin feshedilmediği sürece ayakta olduğunu, kira sözleşmesi yapan kişinin mutlaka malik olması gerekmediğini, kira akdi tamamlanıp kira süresi bittikten sonra kiraya verenin sıfatına karşı çıkılmasının iyi niyet kuralları ile bağdaşmadığını, fesih dışında hukuki ilişkinin geçersiz olduğunu öne süren davacının bu iddiasını kanıtlaması gerektiğini, kiraya verilen taşınmazdaki abonelik kayıtlarının kiracı adına olmamasının borcu ortadan kaldırmadığını, kira akdinin 01.02.2001 tarihinde yapıldığını ve 01.01.2006 tarihinde sona erdiğini, bu süre zarfından kira ilişkisinin geçerli olduğunu belirterek davanın reddini istemiştir. Davalı … ise hukuki ilişkinin tarafı olmadığını, dava konusu temliknameyi davalı şirket adına imzaladığını kendisine husumet yöneltilemeyeceğini savunmuştur. Mahkemece; davalı … hakkındaki davanın husumet nedeniyle reddine, diğer davalılar yönünden ise; dava konusu yalıda dönemin başbakanı…’ın ikamet ettiği, taraflar arasında akrabalık ilişkisi bulunduğu, bu çerçevede …’ın söz konusu yalıda oturmasına yasal dayanak sağlanması için görünürde bir sözleşme imzalandığı, …’ın kızı tarafından açılan terekenin tespiti davasında davalıların dahi bu yerde davacının oturmadığına yönelik dolaylı ifadelerde bulunduğu, kiralananın mülkiyetinin üçüncü kişiye ait olup davalının kiraya verme konusunda yetkisinin bulunmadığı gerekçesi ile davanın kabulüne karar verilmiştir. Davalı … tarafından davacı hakkında başlatılan icra takibinde 01.11.2001 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesine ve 17.03.2010 tarihli temliknameye dayanılmıştır. Kira sözleşmesi kiraya veren konumundaki… Holding AŞ ile davacı arasında imzalanmıştır. Sözleşmede, beş yıllık kira bedeli 750.000 USD olarak öngörülmüştür. Davalı kiraya veren sözleşmeden kaynaklanan alacağı 17.03.2010 tarihinde davalı …’a temlik etmiştir. 24.05.2010 tarihli icra takibinde 750.000 USD kira alacağı ve 12.575,34 USD işlemiş faizin tahsili istenmiştir. Davacı kira akdinin tarafların gerçek iradelerine uymayan ve hukuki sonuç doğurmayan görünürde bir işlem olduğunu bu itibarla baştan itibaren geçersiz olduğunu savunmuştur. Davacı bu savunması ile yazılı kira akdine karşı çıkmamış ancak onun hukuken hüküm ifade etmediği savunmasında bulunmuştur. Sözleşme iki veya daha fazla kimsenin hukuki bir bağı doğurmak, değiştirmek veya ortadan kaldırmak için karşılıklı ve birbirlerine uygun irade beyanları ile yaptıkları bağlayıcı bir muameledir. İrade beyanı açık veya örtülü olabilir. Somut olayda akit yazılı sözleşmeye bağlanmıştır. Davacı yazılı sözleşmenin görünürde bir işlem olduğunu tarafların taşınmazın davacıya kiraya verilmesi konusunda gerçek bir iradeye sahip olmadıklarını savunmuş ve bu savunmasını fiili ve hukuki birtakım olgularla delillendirmeye çalışmıştır. Tarafların görünürdeki işlemin kendi aralarında hüküm ifade etmediğine ve bunun üçüncü kişiler nazarında mevcutmuş gibi gösterme maksadı ile yaptıkları işleme muvazaa anlaşması denir. Muvazaalı akide hukuken hiçbir değer izafe edilemez ve taraflar arasında hiçbir alacak ve borç doğurmaz. Ancak muvazaa iddiasını öne süren tarafın bu iddiasını kanıtlaması gerekir. Davacı kira ilişkisinin gerçekte var olmadığı iddiasını muvazaaya dayandırmış, davalı ise muvazaa iddiasını kabul etmemiştir. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 201. maddesi uyarınca senede bağlı her çeşit iddiaya karşı ileri sürülen ve senedin hüküm ve kuvvetini ortadan kaldırmak veya azaltmak üzere yapılmış hukuki işlemler yine senetle ispatlanması gerekir. Bu nedenle, sözleşmenin taraflarından biri, muvazaa iddiasını öne sürmüş ise iddiasını senetle kanıtlamak zorundadır. Davacı, kira sözleşmesinin tarafı olup bu yönü ile muvazaa iddiasını kanıtlamakla yükümlüdür. Mahkemece davacının iddiası ve bir takım yan deliller nazara alınarak davanın kabulüne karar verilmiş ise dosya kapsamında sunulan deliller muvazaa iddiasının varlığını ispata yeterli görülmemiştir. Mahkemece yukarıda yapılan açıklamalar çerçevesinde kira alacağına ilişkin uyuşmazlığın esası incelenerek hüküm verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile istemin reddine karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır…” gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir. Hukuk Genel Kurulu Kararı Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve direnme kararının verildiği tarih itibariyle 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun geçici 3. maddesine göre uygulanmakta olan 1086 sayılı (mülga) Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 26.09.2004 tarihli ve 5236 sayılı Kanun’la değişikliği öncesi hâliyle 438. maddesinin 2. fıkrası hükmü gereğince direnme kararlarının temyiz incelemesinde duruşma yapılamayacağından davalı … vekilinin duruşma isteğinin reddine karar verilip dosyadaki belgeler okunduktan sonra gereği görüşüldü: Dava, kira sözleşmesinin geçersizliğinin tespiti ve menfi tespit istemlerine ilişkindir. Davacı vekili; davalılardan …’nın 01.02.2001 düzenleme tarihli kira sözleşmesi ve 17.03.2010 tarihli temliknameye dayanarak müvekkili aleyhine 1.199.302,24TL kira alacağı talepli icra takibi başlattığını, müvekkilinin kira akdinin geçersiz olduğu, taşınmazın hiçbir zaman kendisine teslim edilmediği, temlik ve temellük edene borcu bulunmadığı gerekçesiyle icra takibine itiraz ettiğini, alacaklı görünen tarafın itirazın kaldırılması için talepte bulunduğunu, buna ilişkin yargılamanın derdest olduğunu, dava konusu kira sözleşmesinde yalının kiraya vereni olan… Holding A.Ş.’nin hiçbir zaman taşınmazın maliki olmadığını,

Kiracının Tahliyesi Sürecinde Avukatın Önemi Kiracının Tahliyesi Süreci: Kiracının tahliyesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili hükümleri gereği belirli şartların varlığına tabi tutulmuştur. Dava açma süreleri gibi usule ilişkin hususların çokluğu nedeniyle kira sözleşmelerine ilişkin uyuşmazlıklarda deneyimli bir avukattan hukuki destek alınması faydalı olacaktır. Zülküf Arslan Hukuk ve Arabuluculuk Bürosu, 15 yılı aşkın deneyimi ile güncel mevzuat ve Yargıtay kararları çerçevesinde, kira ile ilgili uyuşmazlık ve davalarda müvekkillerine en etkili sonucu sağlamak için avukatlık, arabuluculuk ve hukuki danışmanlık hizmeti vermektedir. Gayrimenkul hukuku alanında uzman avukat kadromuz, müvekkillerimize kira tespit davası, kiranın ödenmemesi nedeniyle tahliye davası, ihtiyaç nedeniyle kiracının tahliyesi, kira sözleşmesi hazırlanması, tahliye taahhüdü hazırlanması, konutun veya iş yerinin yeniden inşası nedeniyle tahliyesi gibi konularda hukuki destek vermektedir. Kiracının Tahliyesi Davası Açılmasında Süre Kiracının tahliyesine ilişkin dava açma süreleri dava türlerine göre değişmektedir. Belirtilen dava açma süresinden önce veya sonra dava açılması durumunda; dava esas incelemesine geçmeden usulden reddedilecektir. Bu nedenle kiracı tahliyesi konusunda uzman bir avukat veya hukuk bürosundan hukuki destek almakta yarar vardır. Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi Konut ve işyeri kira sözleşmeleri belirli veya belirsiz bir süre için yapılabilir. Kanuna göre kira sözleşmesinin belirli süreli olması durumunda, kiracı tarafından 15 gün önceden bildirim yapılmadıkça kira sözleşmesi aynı şartlar dâhilinde bir yıllığına uzatılmış kabul edilir. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak kira sözleşmesini sona erdiremez. Kiracının Tahliyesinin Sebepleri 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu hükümleri genel olarak kiracıyı korumaya yöneliktir. Bu nedenle kiracıyı ev veya işyerinden çıkarmak için tahliye sebeplerinden biri doğmadıkça; kiracı 15 gün önceden tahliye edeceğini bildirmediği sürece kiracıyı evden veya iş yerinden çıkarmak mümkün değildir. Kiracının tahliye edilebilmesi için aşağıdaki sebeplerden biri olmalıdır; – Ödenmeyen Kira Bedeli – Yazılı Tahliye Taahhüdü Alınması – Kiralayanın Konut ve İşyeri İhtiyacı – Taşınmazın Yeniden İnşası – Kira Akdinin 10 Seneyi Doldurması – Haklı Sebeple 2 İhtar Yapılması Kirayı Süresinde Ödemeyen Kiracının Tahliyesi Kirayı ödememek, tahliye gerekçelerinin başında gelmektedir. Bir tek kiranın gecikmesi veya ödenmemesi bile tahliye nedenidir ve kiracının ödeme emrine rağmen kirayı ödememeye devam etmesi durumunda kiracı ev veya işyerinden çıkarılabilir. Kiranın ödenmemesi durumunda en hızlı tahliye yolu; kiralanan taşınmazın ilamsız icra yolu ile tahliyesidir. Bu yol ile iki ayrı işlem yapmaya gerek kalmamadan borcun tahsili ve kiracının tahliyesi aynı anda sağlanabilmektedir. Usul olarak, ödenmeyen kira bedelleri için icra vasıtası ile ödeme emri gönderilir. 7 gün içerisinde borca itiraz etmeyen kiracı, 30 gün içerisinde kira borcunu ödemek zorundadır. Kiranın bu süre içerisinde ödememesi durumunda hâkim tahliyeye karar verecektir. Yazılı Tahliye Taahhüdü Nedeniyle Kiracının Tahliyesi Kiracı kira sözleşmesi ile birlikte yazılı bir tahliye taahhütnamesi de imzalamışsa, bu tahliye taahhüdüne dayanarak kiracıyı ev veya işyerinden çıkarmak mümkündür. Ancak kiracıdan alınan tahliye taahhüdünün geçerli olması için yazılı olması gerekir, aksi halde taahhüt geçersiz sayılacak ve dava reddedilecektir. Kiracı tarafından bizzat veya temsilcisi tarafından imzalanmış olması gereken yazılı tahliye taahhüdünde belirli bir tarihin belirtilmesi de gerekmektedir. Tahliye taahhüdünün imza tarihinin kira sözleşmesinin imza tarihinden belirli bir süre sonra olması da gerekmektedir. Burada amaç, kiracının taahhüdü baskı altında imzalamasının önlenmesidir. Bu şartların varlığı halinde, dava açma veya icraya başvurma süresi dolmadan işleme başlanması gerekmektedir. Haklı Sebepten İki Tane İhtara Dayalı Kiracı Tahliyesi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda belirtilen süre zarfında kira bedelini ödemeyen kiracıya yapılan iki tane haklı ihtar sonucu kiralayanın kira sözleşmesini sona erdirme hakkı doğacaktır. İhtar noter aracılığıyla, mektupla veya telgrafla yapılabileceği gibi ödeme emriyle de yapılabilir. İhtarlar bir kira yılı içerisinde farklı aylara ait kira ödememelerine ilişkin olmalıdır. Kiracıya kiranın ödenmediği veya geciktirildiği farklı aylar için iki kez haklı nedenle ihtar gönderen kiralayan, dava açarak kiracıyı tahliye hakkına sahip olmaktadır. Kira ödememe veya geciktirmelerinin arka arkaya olması gerekli değildir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu gereğince tahliye davası 1 ay içinde açılmalıdır. Bu durumda kiralayan kira süresinin bitiminden veya bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarın gönderildiği kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içerisinde dava açmalıdır. TBK m.352/III Hükmü Sebebiyle Kiracı Tahliyesi Kiracının veya beraber yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde sınırları içinde oturulabilecek konutu varsa ve kiraya veren kira sözleşmesi imzalanırken bunu bilmiyorsa; bu duruma dayanarak tahliye talep edebilir. Kiralayan bu durumu bilmediğini her türlü delille ispat edilebilmektedir, yazılı delil şartı yoktur. Dava açma süresi, kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 aydır. Kiracının Ölümü ile Sözleşmenin Sona Ermesi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu gereğince kiracının ölmesi halinde ölenle birlikte aynı konutta oturanlar, kira sözleşmesine uydukları müddetçe sözleşmeye taraf olabilirler. Ancak bu kişilerin kiracının ödemediği borçlardan dolayı sorumlu olmadıklarına ilişkin beyanları sözleşmeye aykırılık oluşturur ve bu durumda kira sözleşmesi sonlanır. Kiralayanın Konut veya İşyeri İhtiyacı Nedeni ile Kiracı Tahliyesi Kiraya verenin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ihtiyacı olması durumunda, belirli süreli sözleşmelerde kira sözleşmesinin sonundan itibaren, belirsiz süreli sözleşmelerde ise kanundaki fesih sürelerine uyarak belirlenen tarihten itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılabilir. İşyeri ihtiyacı ise aynı kişiler açısından icra edilecek bir meslek veya sanata yönelik olmalıdır. Ancak Yargıtay kararlarına göre ihtiyaç, sürekli ve zorunlu olmalıdır. Örnek olarak evlenen çocuğun bu evde oturacak olması bir ihtiyaç olarak değerlendirilebilir. Ancak kiralayanın başka bir yerde boş evi varsa bu durum ihtiyacın zorunlu olmadığı olarak değerlendirilir veya kısa süreli bir ihtiyaç için de aynı durum söz konusudur. İhtiyaç nedeni ile kiracının tahliyesi ilişkin dava açılabilmesi için gereken süreler Kanunda belirtilmiştir. Ayrıca kiraya veren bu davadan sonra haklı bir sebep olmadıkça 3 yıl içerisinde evi bir başkasına kiraya veremeyecektir. Kiraya vermesi halinde kiracı dava ederse, kiralayan kiracının uğradığı zararı tazmin etmekle yükümlüdür. Taşınmazın Yeniden İnşası Amacı ile Kiracının Tahliyesi Kanuna göre kiralananın “esaslı şekilde” tamiri, inşası veya yıkımı gerekiyorsa Kanunda sayılan zaman şartına uyularak tahliye davası açılabilir. Basit tamir ve değişiklikler için bu davanın açılması mümkün değildir. Yeni Malikin İhtiyacı ile Kiracının Tahliyesi Ev veya işyerinin satılması, kirayı çıkarmak için geçerli bir sebep değildir. Evi satacak olan kişi içinde kiracı ile satmak durumundadır. Ancak belirtmek gerekir ki kiracı, evi satın almak isteyenlere evi göstermek zorundadır. Bunu yapmaması durumunda ev sahibi mahkemeye başvurarak evin belirli gün ve saatlerde gösterilmesini mahkeme kararı ile sağlayabilir. Evi yeni alan malikin belirli hakları söz konusudur. Kira konusu yeri sonradan edinen yeni malikin o yere kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacı olması sonucu iktisaptan itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapması gerekmektedir. Bildirimin tebliğ

Kira Sözleşmesinde Dikkat Edilecek Hususlar Kira Sözleşmesinde Dikkat Edilecek Hususlar: Kira sözleşmesi, kullanma ve yararlanma hakkı veren ve iki taraflı borç yükleyen bir sözleşmedir. Uygulamada çok sık olarak kullanılması sebebiyle de çok sayıda davaya konu olmaktadır. Konut ve iş yeri kira sözleşmelerinin yanı sıra finansal kiralama, filo kiralama, ürün hâsılat kirası gibi çok çeşitli kira sözleşmeleri de bulunmaktadır. Zülküf Arslan Hukuk ve Arabuluculuk Bürosu, 15 yılı aşkın deneyimi ile güncel mevzuat ve Yargıtay kararları çerçevesinde, kira ile ilgili uyuşmazlık ve davalarda müvekkillerine en etkili sonucu sağlamak için avukatlık, arabuluculuk ve hukuki danışmanlık hizmeti vermektedir. Gayrimenkul hukuku alanında uzman avukat kadromuz, müvekkillerimize kira tespit davası, kiranın ödenmemesi nedeniyle tahliye davası, ihtiyaç nedeniyle kiracının tahliyesi, kira sözleşmesi hazırlanması, tahliye taahhüdü hazırlanması, konutun veya iş yerinin yeniden inşası nedeniyle tahliyesi gibi konularda hukuki destek vermektedir. Kira Hukuku ve Kira Sözleşmesine İlişkin Yasal Düzenlemeler 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 1 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe girmesi ile 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanunu yürürlükten kaldırmıştır. Bu kapsamda 1 Temmuz 2012 tarihinden önceki kira sözleşmesi fiil ve işlemlerine ilişkin 6570 sayılı (mülga) Kanun, bu tarihten sonraki fiil ve işlemlere ise 6098 sayılı Kanun uygulanmaktadır. Bu nedenle uyuşmazlık ve dava konusu kira kontratlarının 1 Temmuz 2012 tarihinden önce mi sonra mı hazırlandığı hususu önem taşımaktadır. Ancak temerrüt, sözleşmenin sona ermesi ve tahliye konularında güncel Türk Borçlar Kanunu uygulanmaktadır. Kira Sözleşmesinde Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar 15 yılı aşkın deneyimi ile avukat kadromuz, kira sözleşmelerinin hazırlanmasında ve yenilenmesinde gerek kiracıya gerekse kiraya verene avukatlık hizmeti ve hukuki danışmanlık desteği vermektedir. Kira sözleşmesi, herhangi bir şekil şartına bağlı olmaksızın sözlü veya yazılı olarak yapılabilmekte ise de, doğabilecek hukuki uyuşmazlıklarda kira sözleşmesinin varlığının ve koşullarının ispatı açısından yazılı olarak yapılmasında yarar vardır. Kira sözleşmesinin noter huzurunda imzalanması zorunlu değilse de, noterlikçe bu imzaların tasdik edilmesi ile tarafların imzalarını inkâr etmesinin önüne geçmek mümkün olacaktır. Ayrıca kira sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi ile de kiracının kiracılık haklarını 3. taraflara karşı garanti altına alabilmesi açısından oldukça faydalı olacaktır. Kira sözleşmesinde kira ödemelerin ne zaman ve ne şekilde yapılacağı ve kira bedeline ilişkin bilgiler net bir şekilde sözleşmede yazılmalı ayrıca sonraki dönemlere ilişkin uygulanacak kira artış oranı belirtilmelidir. Kira sözleşmesinde kiraya verilen konut veya işyerinin mevcut durumu, demirbaşların listesi ve durumları, aidat, faturalar (elektrik, su, doğalgaz vb.) ve kira sözleşmesine ilişkin doğacak masrafların (damga vergisi vb.) kim tarafından üstleneceği mutlaka belirtilmelidir. Verilen depozito ve yapılan bütün masrafların bedelleri kira sözleşmesine mutlaka yazılmalıdır. Kiraya Veren ve Kiracının Sorumlulukları 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu gereğince; kira sözleşmesinde belirtilen süre dolmadan konut veya işyerinden çıkan kiracı, yeniden kiraya verilene kadar geçecek makul süre için ev sahibinin zararından sorumlu olacaktır. Makul süreden kasıt, ev veya işyerinin normal koşullarda kiraya verilebilme süresidir. Makul sürenin belirlenmesinde ev veya işyerinin özellikleri, konumu gibi hususlar dikkate alınır. Örnek olarak 1 yıllık kira sözleşmesi imzalayan kiracı 10 ay sonunda evden çıkması halinde kanunen kalan 2 ayın kirasından sorumlu olacaktır. Ancak ev özellikleri ve konumu gereği 1 ay içinde kiraya verilebilecek durumda olması halinde ise kiracı sadece 1 aylık kira bedelinden sorumlu olacaktır. Mevcut düzenlemelere göre; kira zammı üst sınırı üretici fiyatları yerine tüketici fiyatlarına göre belirlenmektedir. Daha önce 12 aylık ortalama Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) artış oranı ile belirlenen kira zammı üst sınırı 2019 yılından itibaren Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) ile hesaplanmaktadır. Kira Tespit Davası Kira sözleşmesinin sona ermesi sonucu karşılaşılan en önemli sorun, uygulanacak yeni kira bedelinin belirlenmesidir. Mevcut kira bedelinin rayiç bedeli yansıtmaması durumunda kira tespit davası açılabilir. Kira tespit davası ile piyasa koşullarının altında kalan kira bedelinin güncellenmesi amaçlanmaktadır. Tarafların uygulanacak kira bedeli üzerinde anlaşmaya varamaması durumunda uygulanması gereken hukuki çözüm, taraflardan birinin mahkemeye başvurarak kira tespit davası açmasıdır. Açılacak kira tespit davası sonucunda; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda belirtilen şartlara uygun olarak Hâkim, kiralanan malın cinsini ve o bölgedeki emsal kira bedellerini dikkate alarak kiranın düşük olması durumunda artırma, kiranın yüksek olması durumunda ise düşürme kararı verecektir. Kiracının Tahliyesi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili hükümleri gereği kiracının tahliyesinin belirli şartların varlığına tabi tutulması ve dava açma süreleri gibi usule ilişkin hususların çokluğu nedeniyle kira sözleşmelerine ilişkin uyuşmazlıklarda deneyimli bir avukattan hukuki destek alınması faydalı olacaktır. Kiracının tahliyesi ile ilgili makalemize sitemizden ulaşabilir, detaylı bilgi almak için avukatlarımızla iletişime geçebilir, Zülküf Arslan Hukuk Büromuzu ziyaret edebilirsiniz. Kayseri Kira Avukatı Hizmetlerimiz 15 yılı aşkın deneyimi ve alanında uzman avukat kadrosu ile Zülküf Arslan Hukuk ve Arabuluculuk Bürosu, kira sözleşmesi hazırlanması ve sonrasında ortaya çıkan uyuşmazlık ve dava süreçlerinde gerçek ve tüzel kişilere ve kurumsal müvekkillerimize avukatlık, arabuluculuk ve danışmanlık hizmeti sunmaktadır. Hizmetlerimiz -aşağıdakilerle sınırlı olmamak üzere- genel olarak şu şekilde sıralanabilir: – Tahliye davası açılması ve takibi – Kira tespit davası açılması ve takibi – İhtiyaç sebebiyle tahliye davası açılması ve takibi – Yeniden imar sebebiyle tahliye davası açılması ve takibi – Kira sözleşmesi hazırlanması – Tahliye taahhüdü hazırlanması – Kira alacaklarının tahsili için icra takibi açılması ve takibi – Kira ödenmemesi nedeniyle tahliye işlemleri yapılması Kira sözleşmesi hazırlanması veya uyuşmazlıkları ile ilgili Kayseri gayrimenkul avukatı arıyorsanız 15 yılı aşkın deneyimi ile avukat kadromuzdan dava süreci, hukuki statünüz, haklarınız ile dava ücret ve masrafları konusunda ön bilgi alabilir; detaylı bilgi ve tüm sorularınız için bizimle iletişime geçebilir veya yüz yüze görüşmek için Zülküf Arslan Hukuk Büromuzu ziyaret edebilirsiniz. Mail-bulk Google-plus-g Whatsapp Facebook-f X-twitter Instagram Linkedin Balance-scale Yıllık Tecrübe 0 + Mutlu Müvekkil 0 + Dava Takibi 0 + Başarı Oranı % 0 + Kira Sözleşmesinde Dikkat Edilecek Hususlar – Kayseri Kira Avukatı Dava sürecinde etkin bir temsil için hukuk alanında deneyimli ve güncel mevzuat ile içtihatlara hakim  bir avukattan hukuki destek almanız büyük önem arz etmektedir. Miras ve gayrimenkul hukuku alanında yetkin avukat kadrosu ve 15 yılı aşkın deneyimi ile Zülküf Arslan Hukuk Bürosu,  yerli ve yabancı kişi ve kurumlara avukatlık, arabuluculuk ve hukuki danışmanlık hizmeti vermektedir. Zülküf Arslan Hukuk Bürosu, güvenilir, şeffaf ve profesyonel hizmet anlayışı ile hakkaniyet çizgisinden ayrılmadan faaliyetlerini sürdürmekte ve müvekkillerini mahkeme ve yasal merciler önünde başarı ile temsil etmektedir. Gayrimenkul ve miras hukuku uyuşmazlıklarında herhangi bir mağduriyete veya hak kaybına uğramamak için gerekli başvuruların ve itirazların zamanında ve usulüne uygun yapılması büyük önem arz