İmar Planı Değişikliği Sonucunda Artan Değerinin Tamamının Arsa Değer Artış Payı Olarak Alınması
İmar Planı Değişikliği Sonucunda Artan Değerin Tamamının Arsa Değer Artış Payı Olarak Alınması Anayasa Mahkemesi Kararı – Değerlendirme Dava Konusu Kural 3194 sayılı İmar Kanunu’nda düzenlenen dava konusu kuralla, taşınmaz maliklerinin talebi üzerine ada bazında yapılacak imar planı değişikliği sonucunda değerinde artış olan arsanın artan değerinin tamamının değer artış payı olarak alınacağı öngörülmüştür. İptal Talebinin Gerekçesi Başvuruda özetle; dava konusu kuralla taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine ada bazında yapılacak imar planı değişikliği sonucunda değerinde artış olan arsanın artan değerinin tamamının değer artış payı olarak ödenmesinde kamu yararının bulunmadığı, ayrıca imar planı değişikliği sonucunda oluşan değer artış payının tamamının kamuya aktarılmasının mülkiyet hakkını sınırladığı belirtilerek kuralın Anayasa’ya aykırı olduğu ileri sürülmüştür. Mahkemenin Değerlendirmesi İmar faaliyetleri ve planlar, kamusal açıdan kent veya çevresine yapılacak yatırımları etkilemek ya da yönlendirmek suretiyle kentin ekonomisine ve sağlıklı çevrenin oluşturulmasına katkı sağlamakta iken; bireysel açıdan da bireyin mülkiyetinde bulunan taşınmazının ekonomik değerini etkilemektedir. İmar faaliyetlerinin amacı gözönünde bulundurulduğunda imar planlarının düzenlenmesinde esas itibariyle bireysel yarardan ziyade kamusal ve toplumsal yararın ön planda tutulması gerekmektedir. Bu nedenle yapılan imar uygulaması sonucunda değerinde artış olan arsanın artan değerinin değer artış payı olarak kamuya aktarılmasında kamu yararına dayalı meşru bir amacın bulunduğu anlaşılmaktadır. Öte yandan imara ilişkin faaliyetlerde ve planlarda kamusal fayda ile bireysel fayda mümkün mertebe bağdaştırılmalı ve maliklere de aşırı ve orantısız bir külfet yüklenmemelidir. Bu bağlamda malikin, imar uygulamasından elde ettiği yarar ile değerinde artış olan arsanın artan değerinin değer artış payı olarak kamuya aktarılan kısmı arasında bir kıyaslama yapılmalıdır. Bu çerçevede imar uygulaması sonucunda taşınmazın değerinde meydana gelen artış ile idareye devredilen kısmının değeri arasında açık bir dengesizliğin bulunması durumunda malike yüklenen külfetin aşırı ve orantısız olması muhtemeldir. Kişinin herhangi bir zahmete veya maliyete katlanmadan kamunun gerçekleştirdiği imar uygulaması nedeniyle taşınmazında ortaya çıkan değer artışından kamunun yüksek oranlarda pay alması, her zaman için mülkiyet hakkı yönünden kişiye aşırı bir külfet yüklendiği sonucuna varılması için yeterli değildir. Bununla birlikte imar faaliyetlerinden dolayı bazı kimselerin mal varlığında meydana gelen değer artışından pay alınması, toplumsal ihtiyaçları gidermeyi esas alan kamu hizmetlerinin aksamadan yürütülebilmesini sağlamaya yönelik finansmanın oluşturulması amacına hizmet etmekte ise de değer artışının tamamının değer artış payı olarak alınmasının makul ve kabul edilebilir ölçüleri aştığı kanaatine varılmış olup malike aşırı bir külfet yüklediği sonucuna ulaşılmıştır. Bu durumda değerinde artış olan arsanın artan değerinin tamamının değer artış payı olarak alınmasını öngören kuralın makul ve kabul edilebilir ölçülere uygun olmadığı, malike aşırı bir külfet yüklediği, kamu yararı ile malikin mülkiyet hakkı arasında gözetilmesi gereken adil dengeyi malik aleyhine bozduğu ve bu itibarla orantısız bir sınırlamaya neden olduğu sonucuna varılmıştır. Anayasa Mahkemesi açıklanan gerekçelerle kuralın Anayasa’ya aykırı olduğuna ve iptaline karar vermiştir. İmar Planı Değişikliği Sonucunda Artan Değerin Tamamının Arsa Değer Artış Payı Olarak Alınmasına ilişkin Düzenleme 3194 sayılı İmar Kanunu Ek Madde 8 Plan değişiklikleri, plan ana kararlarını, sürekliliğini, bütünlüğünü sosyal ve teknik altyapı dengesini bozmayacak şekilde ve teknik gerekçeleri sağlamak şartıyla yerleşmenin özelliğine uygun olarak yapılır. Plan değişikliği tekliflerinde ihtiyaç analizini içeren sosyal ve teknik altyapı etki değerlendirme raporu hazırlanarak planı onaylayacak idareye sunulur. Parsel bazında; nüfusu, yapı yoğunluğunu, kat adedini, bina yüksekliğini arttıran imar planı değişiklikleri yapılamaz. Bin metrekareden az olmamak kaydıyla oluşmuş adalarda; ada bazında nüfusu, yapı yoğunluğunu, kat adedini, bina yüksekliğini arttıran veya fonksiyon değişikliği getiren plan değişikliklerinde ihtiyaç duyulan kültürel tesis, sosyal ve teknik altyapı kullanımları; adanın merkezine en fazla 500 metre yarı çaplı alanda karşılanmak zorundadır. Taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine ada bazında yapılacak imar planı değişikliği sonucunda değerinde artış olan arsanın artan değerinin tamamı değer artış payı olarak alınır. Değer artış payı bedelinin tespitinde 2942 sayılı Kanunun 11 inci maddesinde belirtilen bedel tespit esasları gözetilir. İmar planı değişikliği ile taşınmazda meydana gelecek değer artışının tespiti 6362 sayılı Kanuna göre yetkilendirilmiş lisanslı en az iki gayrimenkul değerleme kuruluşu tarafından plan değişikliği açıklama raporunda belirtilen mer’i plan koşullarındaki değer tespiti ile birlikte değişiklik sonrası değer tespiti yapılmak suretiyle belirlenen ortalama yeni değerden az olmamak üzere, idarece oluşturulan kıymet takdir komisyonu tarafından belirlenir. Değer artış payı, en geç taşınmazın ilk satışında veya ruhsat aşamasında taşınmaz maliklerince ödenir. Kıymet takdir komisyonunca belirlenen değer artış payı, ödeme tarihinde her takvim yılı için, bir önceki yıla ilişkin olarak 213 sayılı Kanunun mükerrer 298 inci maddesi uyarınca tespit ve ilân edilen yeniden değerleme oranında takvim yılı başından geçerli olmak üzere arttırılarak uygulanır. Taşınmazın değer artışına tabi olduğu tapu kütüğüne şerh edilir. Emsal, inşaat alanı, yapı yüksekliği ve kullanım amacı değiştirilmemek kaydıyla yapılacak ruhsat tadilatları hariç, değer artış payı ödenmeden yapı ruhsatı düzenlenemez. Değer artış payı tutarları taşınmaz maliklerince; Bakanlık muhasebe birimi hesabına yatırılır. Yatırılan tutarların; a) Büyükşehir belediyesinin olduğu illerde; %25’i büyükşehir belediyesinin ilgili hesabına, %25’i ilgili ilçe belediyesinin ilgili hesabına, %25’i Bakanlığın Dönüşüm Projeleri Özel Hesabına, b) Büyükşehir belediyesi olmayan illerde ise; %40’ı imar planı değişikliğini onaylayan idarede açılacak ilgili hesaba, %30’u Bakanlığın Dönüşüm Projeleri Özel Hesabına, c) Bakanlıkça onaylanan imar planı değişikliğinden kaynaklanan değer artışının %75’i Bakanlığın Dönüşüm Projeleri Özel Hesabına, kalan değer artış payının; büyükşehir belediyesinin olduğu illerde %15’i büyükşehir belediyesinin ilgili hesabına, %10’u ilgili ilçe belediyesinin ilgili hesabına; büyükşehir belediyesi olmayan yerlerde ise Bakanlık payının dışındaki kalan değer artış payının tamamı plan değişikliğinin yapıldığı yerdeki ilgili idarenin açılacak ilgili hesabına, beş iş günü içerisinde aktarılır ve (a) bendine göre kalan değer artış payının %25’i, (b) bendine göre kalan değer artış payının %30’u ile imar planı değişikliğinin diğer genel bütçeli idareler tarafından onaylanması durumunda değer artış payının tamamı genel bütçeye gelir kaydedilir. 16/5/2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamındaki alanlarda, kamu yatırımları ile kamu mülkiyetindeki alanlarda, mazbut ve mülhak vakıflara ait alanlarda yapılacak plan veya plan değişiklikleri ile imar planlarında yençok: serbest olarak belirlenmiş yüksekliklerin 8 inci maddenin birinci fıkrasının (b) bendinde belirtilen usullere göre yapılacak plan değişikliklerinde bu madde hükümleri uygulanmaz. Bu maddenin uygulanmasına ilişkin usul ve esaslar Bakanlıkça belirlenir. İmar Planı Değişikliği Sonucunda Artan Değerin Tamamının Arsa Değer Artış Payı Olarak Alınmasına ilişkin Kuralın İptali Anayasa Mahkemesi Kararı Esas Sayısı: 2020/42 Karar Sayısı: 2023/99 Karar Tarihi: 18/5/2023 R.G. Tarih-Sayı: 4/10/2023-32329 3194 Sayılı Kanun’a Eklenen Ek 8. Maddenin İncelenmesi 1. Genel Açıklama İmar planı; belde halkının sosyal ve kültürel

