Gayrimenkul Davasında Hukuki Yardım

Gayrimenkul Davasında Hukuki Yardım: Arsa, arazi, apartman, konut, arsa gibi taşınmaz olarak nitelendirilen yapılar hakkında her türlü düzenlemelerin bulunduğu ve taraflar arasında çıkan uyuşmazlıklara çözümlerin üretildiği hukuk dalına Gayrimenkul Hukuku denilmektedir. Hukukumuzda gayrimenkul ve taşınmazlara ilişkin hükümler genel olarak 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nda ve 3194 sayılı İmar Kanunu’nda düzenlenmiştir.

Zülküf Arslan Hukuk Büromuz, son yıllarda özellikle kentsel dönüşüm uygulamaları sayesinde ülkemizde hızlı bir gelişme gösteren gayrimenkul sektörüne ilişkin taşınmaz ve gayrimenkul hukuku alanında her türlü süreç ve konuda avukatlık, arabuluculuk ve hukuki danışmanlık hizmeti vermektedir.

Çok geniş kapsamlı bir hukuk dalı olmakla birlikte gayrimenkul hukuku genel olarak; gayrimenkul alım ve satım sözleşmesi, kira sözleşmesi, kat irtifakı sözleşmesi, inşaat sözleşmesi, bina yönetimi ve site yönetimi sözleşmesi, proje yönetimi sözleşmesi, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi… gibi pek çok sözleşmenin düzenlenmesini, gayrimenkullerin satış sürecinin yürütülmesini, yatırım ortaklıklarına ilişkin işlemlerin yapılmasını kapsamaktadır.

Teknik olarak ayrıntılı oldukları gibi hukuki bakımından da bağlayıcı olan gayrimenkul sözleşmesi hazırlanırken, alanında yetkin ve deneyimli bir gayrimenkul avukatından danışmanlık alınması önem arz etmektedir. Bu bağlamda Zülküf Arslan Hukuk Büromuzu ziyaret ederek, açılmış veya açılacak olan ön alım davası, istihkak davası, kamulaştırma davası, el atmanın önlenmesi davası, izale-i şüyu davası, kira bedelinin belirlenmesi davası ve tapu iptal ve tescil davalarında Kayseri gayrimenkul avukatı kadromuzdan bilgi ve danışmanlık alabilirsiniz.

Zülküf Arslan Hukuk Büromuz; müvekkillerimizin kat karşılığı inşaat sözleşmeleri hazırlanması, tapu iptal ve tescil davaları açılması ve takibi, ipotek tesisi, ipoteğin paraya çevrilmesi konularının takibi, intifa hakkı, geçit hakkı, ayni haklara ilişkin ihtilafların çözümlenmesi, kentsel dönüşüm hukuku, ruhsatlandırma ve imar durumu belirlenmesi hizmetleri, müteahhitlik, tedarik, taşeronluk ve benzeri inşaat hizmetlerine ilişkin sözleşmeler, kat mülkiyeti ve irtifakı kurulumu, ön satış ve kiralama sözleşmeleri, yönetim planı uygulamaları ve tapuya şerhlerinin yapılması işlemlerinin her türlü aşamasında danışmanlık hizmeti sunmaktadır.

Müdahalenin Önlenmesi Davası

Men-i müdahale (müdahalenin önlenmesi) davası, en sık açılan gayrimenkul davası çeşididir. Herhangi bir taşınmazdan yararlanmak için ya taşınmazın sahibi olmak veya taşınmazın sahibinden icazet almak gerekir. Taşınmazın sahibinden onay alamadan bir taşınmazın herhangi bir şekilde kullanılması hukuka aykırıdır. Taşınmazın bu şekilde kullanılması, mülk sahibine men-i müdahale (müdahalenin önlenmesi) davası açma hakkı verir. Taşınmazın sahibi, müdahalenin önlenmesi davasıyla taşınmazına yapılan saldırıyı ortadan kaldırır. Taşınmazın hak sahibi olmayan bir kişi tarafından işgali söz konusu ise işgalci taşınmazdan çıkarılır, hatta haksız işgalciden ecrimisil (işgal tazminatı) talep edilebilir. 

İzale-i Şuyu / Ortaklığın Giderilmesi Davası

İzale-i şuyu veya ortaklığın giderilmesi davası, bir taşınmaza birden fazla kişinin sahip olması halinde söz konusu olur. Paylı mülkiyette paydaşların taşınmazın taksim şeklinde anlaşamaması durumda paydaşlar ortaklığın sona erdirilmesi için izale-i şüyu davası açarlar. Tapu kaydı incelenerek dava, tüm paydaşlara yöneltilmelidir. Taşınmazda pay sahibi olan tüm şahıslar davaya dahil edilmeden bu gayrimenkul davası sonuçlandırılamaz.

Ortaklığın giderilmesi davası sonunda taşınmazın aynen taksimi mümkünse taşınmaz aynen taksim edilir. Aynen taksim mümkün değilse taşınmaz icra dairesi marifetiyle satılarak satış bedeli payları oranında paydaşlara verilir. Gerekli başvuru veya itirazların zamanında ve usulüne uygun yapılması ve herhangi bir hak kaybı yaşanmaması açısından alanında uzman gayrimenkul avukatından hukuki yardım alınması faydalı olacaktır.

Tapu İptal ve Tescil Davası

Tapu iptal ve tescil davası, birçok nedenle açılabilir. Tapunun iptaline dayanak teşkil eden olgular somutlaştırıldıktan sonra tapu iptal ve tescil davası açılmalıdır. Tapu iptal davalarının çeşitleri şunlardır:

Kamulaştırmaya Dair Tapu İptal Davası

Kamulaştırma, kamu yararı gözetilerek herhangi bir kişiye ait taşınmazın mülkiyetinin tek taraflı bir idari işlemle kamuya geçirilmesidir. İdare, kamu yararı kararı aldıktan sonra herhangi bir kişiye ait taşınmazı kamulaştırabilir. Kamulaştırma işleminin tamamlanması için idarenin adli yargıda gayrimenkulün sahibi aleyhine tapu iptal ve tescil davası açması gerekir. İdarenin açtığı bu davada davalı olan mülk sahibi tarafından gerekli başvuru veya itirazların zamanında ve usulüne uygun yapılması önem taşımaktadır.

İdarenin kamu yararı kararı yerinde değilse, bu işleme karşı idari yargıda dava açılabilir. Tapu iptal ve tescil davası, idari yargıda açılan kamulaştırma kararının iptali davasının sonucundan etkilenecektir. Kamulaştırma kararı iptal edildiğinde, tapu iptal ve tescil davası davalı olan mülk sahibi lehine sonuçlanır.

Kadastro İşlemi ile Verilen Tapunun İptali Davası

Kadastro, bir bölgede bulunan arazilerin kayıt altına alınması, arazi özelliklerinin haritada ve kayıtlarda belirlenmesi ve nihayet arazide mülkiyet hakkı bulunanların tapu kaydına tescilini sağlayan devlet tarafından yapılan bir işlemdir. Arazilerde kadastro (tapulama) yapılırken arazinin boyutları, sınırları veya hak sahibinin kim olduğu konularında yanlış tespitler yapılabilmektedir. Tapu kayıtları ve kadastro tespit tutanakları incelenerek arazi sahibinin herhangi bir hak kaybı varsa tapu iptal ve tescil davası açılabilir. Ancak kadastro işlemine itiraz hususunda hak düşürücü sürelerin varlığı unutulmamalıdır. Hak sahipliği iddiası için kadastronun yapılmasından itibaren 10 yıllık hak düşürücü süre bulunmaktadır. Başkası adına tescil edilen veya sınırları yanlış çizilen taşınmaz için tapu iptal ve tescil davası açılmadan önce zamanaşımı olgusu öncelikle değerlendirilmelidir. Gerekli başvuru veya itirazların zamanında ve usulüne uygun yapılması ve herhangi bir hak kaybı yaşanmaması açısından alanında uzman bir Kayseri gayrimenkul avukatından hukuki yardım alınması faydalı olacaktır.

Tapu iptal ve tescil davaları ile ilgili 15 yılı aşkın deneyimi ile avukat kadromuzdan dava süreci, hukuki statünüz, haklarınız ile dava ücret ve masrafları konusunda ön bilgi alabilir; detaylı bilgi ve tüm sorularınız için Zülküf Arslan Hukuk Büromuz ile iletişime geçebilirsiniz.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi

Uygulamada en sık yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan taşınmazın satımı vaadidir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi uzun bir süreç içerisinde yerine getirilen, taraflara sözleşmenin uygulanması sürecinde hak ve borçlar yükleyen tam iki taraflı sözleşmelerdendir. Bu sözleşmede arsanın sahibi olan kişi arazisinin üzerine sözleşmeye uygun koşullarda bir yapı yapıldığı takdirde müteahhide taşınmazının bir bölümünü satma vaadinde bulunmaktadır. Sözleşmenin hazırlanması ile ifaların yerine getirilmesine kadar tüm süreçlerle ilgili uzman bir Kayseri gayrimenkul avukatından hukuki danışmanlık alınması faydalı olacaktır.

Şufa Davası (Önalım Hakkı Davası)

Şufa hakkı veya diğer bir ifadeyle önalım hakkı, taşınmazın sahibi taşınmazı üçüncü kişilere sattığı takdirde, hak sahibine üçüncü kişiyle aynı koşullarla taşınmazı alma hakkı veren hukuken yenilik doğuran bir haktır. Şufa davası, paylı mülkiyette pay sahibi olmaktan kaynaklanabileceği gibi sözleşmeden de kaynaklanabilir. Şufa hakkı (önalım hakkı)’nın koşulları oluşmuşsa tapu iptal ve tescil davası açılabilir. Şufa hakkının kaynağına göre önalım davası açılmalıdır. Gerekli başvuru veya itirazların zamanında ve usulüne uygun yapılması ve herhangi bir hak kaybı yaşanmaması açısından alanında uzman bir Kayseri gayrimenkul avukatından hukuki yardım alınması faydalı olacaktır.

Miras Hukukundan Doğan Uyuşmazlıklar

Taşınmaz sahibinin ölümüyle birlikte mirasçılar, kendi saklı payına tecavüz edildiğini veya muvazaalı bir satış işlemi olduğunu iddia edebilir. Bu kapsamda mirasçılar arasındaki mal paylaşımı davası, bir tapu iptal ve tescil davasına dönüşebilir. Muris muvazaası gerekçesiyle tapu iptali ve tescil davası açılmasına ilişkin olarak avukat kadromuzdan dava süreci, hukuki statünüz, haklarınız ile başvuru ücret ve masrafları konusunda ön bilgi alabilir; detaylı bilgi ve tüm sorularınız için bizimle iletişime geçebilir veya yüz yüze görüşmek için Zülküf Arslan Hukuk Büromuzu ziyaret edebilirsiniz.

Müteahhitten Ev Alanların Hukuki Durumuna ilişkin Gayrimenkul Davası

Kat Karşılığı / Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin (APKİS) feshedilmesi halinde müteahhitten ev alan iyiniyetli üçüncü kişilerin hukuki durumuna ilişkin güncel Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararı: 

Yargıtay’ın kat karşılığı / arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde (APKİS), arsa sahibinin sözleşme düzenlendikten sonra yükleniciye yaptığı taşınmaz devrinin avans niteliğinde olduğu ve sözleşmenin geriye etkili feshi halinde istenebileceği, yüklenicinin aldığı bu payları üçüncü kişilere devretmiş olması durumunda üçüncü kişilerin 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesinden yararlanamayacakları ve iyiniyet savunmasında bulunamayacaklarına dair yerleşik içtihadından dönülmek suretiyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine (APKİS) konu taşınmazın tapuda yükleniciye devredilmesinden sonra yüklenicinin arsa payı veya bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satması veya ipotek tesis etmesi üzerine, sözleşmenin geçersizliğinin tespiti veya geriye etkili olarak feshedilmesi halinde; üçüncü kişilerin tapuya güvenerek ve iyiniyetli olarak ayni hak edindikleri iddialarının dinlenmesi mümkün olup, yapılan delil değerlendirmesi sonucu üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunun ispatlanmamış olması halinde iyiniyetin varlığı kabul edilerek iktisap edilen mülkiyet veya ipotek hakkının korunması gerektiğine, ancak somut olaya göre üçüncü kişilerin iktisap anında iyiniyetli olmadıklarının anlaşılması halinde taşınmazların arsa sahibine dönebileceğine karar verilmiştir. (Anılan Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararı’na sitemizden ulaşabilirsiniz.)