Kira Hukuku - Kayseri Kira Avukatı

Kira ilişkisinden kaynaklanan hukuki anlaşmazlıklarda usul bakımından kesin süreler ve sıkı şekil şartları bulunmaktadır. Bu durum, kira hukuku alanında yeterli bilgi ve deneyimi olmayan tarafların hak kaybı ve mağduriyet yaşamasına neden olmaktadır. Bu nedenle, kira uyuşmazlıklarında uzman bir kira avukatından hukuki destek alınması, ortaya çıkabilecek hak kayıplarının önlenmesini sağlayacaktır. Kayseri Kira avukatı kadromuz, kira sözleşmesi hazırlanması, kira tespit davası ve kira uyarlama davası açılması, kiralananın tahliyesi başta olmak üzere kira uyuşmazlıklarında kiralayan (kiraya veren) ve kiracı müvekkillerine avukatlık, arabuluculuk ve hukuki danışmanlık hizmeti vermektedir. Zülküf Arslan Hukuk Bürosu, 15 yılı aşkın deneyimi ve uzman kira avukatı kadrosu ile gerçek ve tüzel kişi müvekkillerine hizmet verirken tarafların ve kiralananın durumunu güncel mevzuat ve emsal Yargıtay kararları çerçevesinde ayrıntılı bir biçimde ele alarak açık, net ve doğru hukuki çözüm stratejileri geliştirmektedir.

Kayseri Kira Avukatı kadromuz, genel olarak kiracılar için adil kira koşulları sağlanmasına yardımcı olurken, kiraya verenler açısından ise kiralananın tahliyesi, kira bedelinin tespiti süreçlerinde hukuki danışmanlık vermektedir. Kira hukuku alanında 15 yılı aşkın deneyimi ile avukatlık, arabuluculuk ve hukuki danışmanlık hizmeti veren Kayseri Gayrimenkul Avukatı kadromuz, -aşağıdakilerle sınırlı olmamak üzere- genel olarak müvekkillerine şu hizmetleri vermektedir;

– Kira sözleşmesi hazırlanması,

– Kira sözleşmesinin feshi,

– Kira ilişkisinden kaynaklı uyuşmazlıklarda arabuluculuk,

– Kira hukukuna ilişkin danışmanlık,

– Kira uyuşmazlıkları nedeniyle ihtar çekilmesi,

– Kiralananın tahliyesi davası,

– İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açılması,

– Kira bedelinin tahsili amacıyla icra takibi,

– Kira tespit davası açılması,

– Kira bedelinin uyarlanması davası açılması,

– Tahliye taahhütnamesine dayalı olarak tahliye davası açılması,

– Kiralananın kötü kullanımından doğan zararların tazmini,

– Kiralanandaki ayıplardan kaynaklanan zararların tazmini..

Kira Sözleşmesi

Kira sözleşmesi, genellikle ev, işyeri, depo veya tarla olmak üzere bir taşınmazın veya bir malın kiracıya belirli bir süre ve bedel karşılığında kullanım hakkı tanıyan hukuki bir anlaşmadır. Kira sözleşmesi, kiracı ile kiraya veren arasındaki hak ve yükümlülükleri belirleyerek her iki taraf için de güvence oluşturmaktadır. Kira sözleşmesi, kiracı ile kiraya veren arasındaki ilişkiyi düzenlemesi ve hukuki geçerliliği nedeniyle büyük bir öneme sahiptir. Bu nedenle, kira işlemlerinin düzenlenmesi ve yürütülmesi sırasında uzman bir kira avukatından hukuki destek alınması, ileride ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkların ve hak kayıplarının önlenmesini veya azaltılmasını sağlayacaktır.

Kira sözleşmesinin sözlü olarak yapılması mümkünse de, anlaşmazlık durumunda tarafların haklarının korunması ve ispat bakımından kira sözleşmesinin yazılı olarak yapılması daha sağlıklıdır. Bununla birlikte yazılı kira sözleşmesinin noterlerde düzenlenmesi zorunluluğu bulunmamaktadır.

Kayseri Kira Avukatı kadromuz tarafından yasal düzenlemelere uygun bir şekilde hazırlanan kira sözleşmesi, tarafların istek, ihtiyaç ve gereksinimleri doğrultusunda özelleştirebilmektedir. Bu kapsamda kira sözleşmesinin hazırlanması sürecinde kiracının hakları ile kiraya verenin hakları arasında denge kurarak, tarafların anlaşarak yasal çerçevede en iyi sonuca ulaşmalarını hedeflemektedir. Anlaşmazlık yaratabilecek hususlar hakkında tarafları detaylı bir şekilde bilgilendirmekte ve her iki tarafın da haklarını, yükümlülüklerini, irade ve beklentilerini tam ve doğru bir şekilde yansıtacak kira sözleşmeleri hazırlamaktadır. Özellikle kira bedeli, kiralama süresi, depozito, bakım ve onarım sorumlulukları gibi hükümlerin açık ve net bir şekilde hazırlanması, sağlıklı bir kira ilişkisinin kurulması ve sürdürülmesini sağlayacaktır.

Kira hukuku alanından 15 yılı aşkın deneyime ve uzman Kayseri Kira Avukatı kadrosuna sahip olan Zülküf Arslan Hukuk Bürosu, kira sözleşmesinin yerine getirilmesi sırasında ortaya çıkacak uyuşmazlıkların arabuluculuk ve dava yoluyla çözümünde de önemli bir rol üstlenmektedir.

Kira sözleşmesinin hazırlanmasında dikkat edilmesi gereken temel unsurlar arasında tarafların kimlik bilgileri, kiralanan malın tanımı, kira bedeli, ödeme şekli ve süresi, sözleşmenin sona erme koşulları gibi bilgiler bulunmaktadır. Ayrıca, taraflara yüklenebilecek ek yükümlülükler, bakım ve onarım sorumlulukları ve depozito gibi hususlara da yer verilmesi, hukuki anlaşmazlıkların önlenmesi açısından önem taşmaktadır.

Kira sözleşmesi, yalnızca kiraya verenin değil, kiracının da mülk üzerindeki kullanım hakkı gibi haklarını koruma amacı taşımaktadır.  Bu nedenle kira sözleşmesinin hukuki geçerliliği ve taraflar arasındaki ilişkiyi düzenlemedeki önemi göz ardı edilmemelidir. Herhangi bir mağduriyete ve hak kaybına uğramamak için kira sözleşmesinin doğru ve usulüne uygun hazırlanması açısından uzman bir kira avukatından hukuki yardım alınması önem arz etmektedir. Dürüstlük, gizlilik ve özen gösterme gibi mesleki etik yükümlülükleri çerçevesinde hareket eden Kayseri Kira Avukatı kadromuz, tarafların ve kiralananın durumunu ayrıntılı bir biçimde ele alarak ileride ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkların önlenmesine ve çözümüne ilişkin başarılı bir hukuki destek stratejisi geliştirmektedir.

Kira Sözleşmesinden Kaynaklanan Uyuşmazlıklar

Kira sözleşmesi, kiracı ve kiraya veren arasında karşılıklı hak ve yükümlülükler içeren hukuki metinlerdir. Ancak kira bedelinin düzenlenmesi, sözleşme süresi, kiralananın durumu gibi konular nedeniyle taraflar arasında çeşitli anlaşmazlıklar çıkabilmektedir. Kira ilişkisi nedeniyle karşılaşılabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi veya azaltılabilmesi amacıyla kira sözleşmesinin hazırlanmasında deneyimli bir kira avukatından hukuki destek alınması faydalı olacaktır.

Kiracı ile kiraya verenin sorumlulukları, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 301. ilâ 307. maddeleri arasında düzenlenmiştir. Kiraya veren, kiralanan malı sözleşme süresince kullanıma uygun halde bulundurmak ve gerekli bakım ve onarımları yapmakla yükümlüdür. Ayrıca, kiralananın üçüncü kişiler tarafından rahatsız edilmemesini sağlamak da kiraya verenin sorumluluğundadır. Kiracı ise, kira bedelini zamanında ödemek, kiralananı özenle kullanmak ve sözleşme sonunda kiralananı geri vermekle yükümlüdür. Kiracı, kiralananda yaptığı değişiklikler veya verdiği zararlar için sorumludur. Kiracı ayrıca, kira sözleşmesinde belirtilen kurallara uymak zorundadır.

Kiracı ile kiraya veren arasında ortaya çıkabilecek anlaşmazlıkların önüne geçebilmesi için kiralananın durumu ile tarafların hak ve yükümlülükleri kira sözleşmesinde açık ve net bir şekilde belirtilmelidir. Kayseri Kira Avukatı kadromuz, kiracı ve kiraya veren arasındaki ilişkilerin düzenlenmesinde kritik öneme sahip kira sözleşmesinin hazırlanmasına ilişkin hukuki destek vermektedir. Böylece tarafların sözleşme şartlarını anlaması, hak ve yükümlülüklerinin bilincinde olması sağlanmaktadır.

Taraflar, kira ilişkisinden kaynaklanan haklarını korumak amacıyla mahkemeye başvurabilecekleri gibi arabuluculuk ve tahkim gibi daha hızlı ve daha az maliyetli alternatif uyuşmazlık çözüm yöntemlerine de başvurabilirler.

Kira hukukuna ilişkin mevzuatın fazla, teknik ve detaylı olması nedeniyle, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar karmaşık hale gelmektedir. Bu nedenle kira hukuku alanında uzman bir kira avukatından profesyonel hukuki destek alınması, süreçlerin daha sağlıklı yürütülmesini sağlamaktadır.

Kiracının Hak ve Yükümlülükleri

Kiracılar, kiralayan ile imzaladıkları kira sözleşmesi kapsamında belirli hak ve yükümlülüklere sahiptir. Kiracının bazı hakları ise, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu başta olmak üzere ilgili mevzuat ve yasal düzenlemeler ile güvence altına alınmıştır. Anılan Kanunun 344. maddesinde yer alan düzenlemeye göre; kira artış oranları, kiracıların korunması amacıyla Türkiye İstatistik Kurumu tarafından yayımlanan enflasyon oranı ile sınırlandırılmıştır. Bu bağlamda kiracılar, kira bedelinin ilgili mevzuata aykırı şekilde artırılmasına itiraz etme hakkına sahiptir.

Kiracılar, kiralanan konut veya işyerinin sağlık ve güvenlik standartlarına uygun olarak kendisine teslim edilmesini ve kiraya verenin bakım ve onarım yükümlülüklerini yerine getirmesini talep etme hakkına sahiptir. Buna karşılık kiracı, kira bedelini zamanında ve eksiksiz olarak kiralayana ödemekle ve kiralanana zarar vermekten kaçınmakla yükümlüdür. Ancak kiralananda olağan kullanımdan kaynaklı meydana gelen eskime ve yıpranmalardan dolayı kiracı sorumlu tutulamaz.

Kiralayan / Kiraya Verenin Hak ve Yükümlülükleri

Kira ilişkisi, kiraya veren ile kiracı arasında önemli haklar ve yükümlülükler barındırmaktadır. Kiracının kira bedelini zamanında ve eksiksiz ödememesi ya da sözleşme koşullarına uymaması halinde kiraya verenin kira sözleşmesini feshetme ve kiralananın tahliyesini isteme hakkı bulunmaktadır. Kiraya verenin asli yükümlülüğü ise, kiralanan ev veya işyerini sağlıklı ve güvenli bir şekilde kiracının kullanımına tahsis etmesidir.

Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi

Kira sözleşmesinin sona ermesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 327. ilâ 338. maddeleri arasında düzenlenmiştir. Sözleşme, belirli bir süre için yapılmışsa, sürenin dolmasıyla kendiliğinden sona erer. Ancak, tarafların anlaşması halinde sözleşme yenilenebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmeleri ise, taraflardan birinin fesih bildiriminde bulunmasıyla sona ermektedir. Fesih bildirim süreleri, kira sözleşmesinin türüne ve kira ilişkisinin süresine göre değişiklik gösterebilir. Örneğin, konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildirimi en az üç ay öncesinden yapılmalıdır. Fesih bildiriminin yazılı yapılması zorunlu olmakla birlikte noter aracılığıyla yapılması daha sağlıklı olacaktır.

Kiracının ve Kiralananın Tahliyesi

Kiralananın tahliyesi, kiracı ile kiralayan arasında meydana gelen anlaşmazlıklarda sıkça başvurulan ve belirli bir yasal çerçeveye göre yürütülmesi gereken bir yöntemdir. Kiracının kirayı tam ve zamanında ödememesi, kiralanana zarar vermesi, kira sözleşmesinde düzenlenen şartları yerine getirmemesi veya kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak taahhüt etmesi halinde kiraya verenin tahliye talebinde bulunma hakkı vardır.

Kiracının kira bedelini ödememesi, taşınmazı amacı dışında kullanması veya kiraya verenin kişisel ihtiyacı gibi sebepler nedeniyle kiralanın tahliyesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350 ilâ 352. maddeleri arasında düzenlenmiş olup, tahliye davası açılabilmesi için kanunda belirtilen şartlara ve sürelere dikkat edilmesi kritik öneme sahiptir.

Kiracının tahliyesi için öncelikle yazılı bir ihtarname gönderilmesi gerekmektedir. Kiracının ihtarnamede belirtilen süreler içinde yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde, kiraya verenin tahliye davası açma hakkı bulunmaktadır.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun “Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi” üst başlığı altında düzenlenen 352. maddesinde yer alan düzenlemeye göre;

Kiracıdan kaynaklanan sebeplerle – Madde 352

Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.

Kiralananın tahliyesi sürecinde öncelikle kiracının sözleşmede belirtilen yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda kiralayan (kiraya veren) tarafından kiracıya ihtarname gönderilmelidir. İhtarname; kira borcunun miktarını, borcun ne kadar süre içinde ödenmesi gerektiği, borcun ödenmemesi halinde tahliye sürecinin başlatılacağı ihtarını içermelidir. Bununla birlikte kiralayan veya kiralananı sonradan edinen yeni malik de kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kiracıya ihtarname gönderebilmektedir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun “Gereksinim, yeniden inşa ve imar” başlıklı 350. maddesinde kiraya verenin gereksinimi sebebiyle kira sözleşmesini sona erdirebileceği düzenlenmiştir;

Gereksinim, yeniden inşa ve imar – Madde 350

Kiraya veren, kira sözleşmesini;

1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,

2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,

belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

Aynı Kanun’un “Yeni malikin gereksinimi” başlıklı 351. maddesinde de kiralananı sonradan edinen yeni malikin gereksinimi sebebiyle kira sözleşmesini sona erdirebilmesine ilişkin şartlar düzenlenmiştir;

Yeni malikin gereksinimi – Madde 351

Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

Kayseri Kira Avukatı kadromuz, kiralananın tahliyesi süreçlerinde işlemlerin usulüne ve hukuka uygun şekilde ve zamanında yürütülmesini sağlamakta ve taraflara hukuki destek vermektedir.

Kiralananın Tahliyesi Davası

Kiracının ve kiralananın tahliyesi davalarında dava açma süresi, tahliye sebebine göre değişiklik göstermektedir. Tahliye süreleri, kanunda açıkça düzenlenmiş olup tahliye sebebinin ortaya çıkmasından itibaren belirtilen süreler içinde kanunda düzenlenen şartların yerine getirilmesi ve dava açılması gerekmektedir.  6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 353. maddesi kapsamında, kiracının kira bedelini ödememesi halinde, kiraya verenin kira bedelinin ödenmesi için kiracıya yazılı ihtar göndermesi ve ihtar süresinin dolmasından itibaren bir ay içinde kiralananın tahliyesi davası açması gerekir. Bununla birlikte kiracının tahliyesi davası, mahkemelerin iş yüküne, tahliye sebebine, uyuşmazlığın niteliğine ve davanın karmaşıklığına bağlı olarak birkaç aydan bir yıla kadar sürebilmektedir.

Kiralananın tahliyesi talebine ilişkin sürelerin kaçırılması, mağduriyete ve hak kaybına neden olacağından, kira hukuku alanında uzman bir kira avukatından hukuki destek alınması faydalı olacaktır. Zülküf Arslan Hukuk Bürosu, 15 yılı aşkın deneyimi ve uzman kira avukatı kadrosu ile gerçek ve tüzel kişi müvekkillerine hizmet verirken tarafların ve kiralananın durumunu güncel mevzuat ve emsal Yargıtay kararları çerçevesinde ayrıntılı bir biçimde ele alarak açık, net ve doğru hukuki çözüm stratejileri geliştirmektedir.

Kiracının ve Kiralananın Tahliye Sebepleri

– Kira Bedelinin Ödenmemesi

– Yazılı Tahliye Taahhütnamesi

– Kira Sözleşmesine Aykırı Kullanım

– Kiraya Verenin İhtiyacı

– Kiralananın Yeniden İnşası veya Esaslı Onarımı

– Kiracının Ölümü

– Yeni Malikin İhtiyacı

– Haklı Sebepten İki İhtara Dayalı Tahliye

– TBK md.352/III Kapsamında Tahliye

– On Yıllık Kiracının Tahliyesi

Kira Bedelini Ödenmeyen Kiracının Tahliyesi

Kira bedelini zamanında ve eksiksiz ödemeyen kiracının tahliyesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi kapsamında gerçekleştirilmektedir. Kiraya veren, kiracının kira bedelini ödememesi durumunda yazılı bir ihtarname göndererek kiracıya borcunu ödemesi için belirli bir süre tanır. Bu süre sonunda kira bedeli hala ödenmemesi halinde, kiraya verenin tahliye davası açması mümkündür. Mahkemenin kira bedelinin ödenmediğine ve kiracının tahliyesine karar vermesi halinde, kiraya veren icra takibi yoluyla kiracının tahliyesini gerçekleştirebilir.

Tahliye Taahhütnamesi Nedeniyle Kiracının Tahliyesi

Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralananı belirli bir tarihte tahliye edeceğine ilişkin verdiği yazılı beyandır. Taahhütnamenin yazılı şekil şartına uygun hazırlanması gerekir. Kiracının taahhüt ettiği tarihte kiralananı boşaltmaması halinde, kiraya veren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352/1. maddesi gereğince tahliye davası açabilir.

Yargıtay güncel kararlarında, kira sözleşmesi ile aynı tarihte imzalanan tahliye taahhütnamesinin  baskı altında kabul edildiğinden geçersiz sayılması gerektiğine karar vermiştir.

Haklı Sebepten İki İhtara Dayalı Kiracı Tahliyesi

Haklı sebepten dolayı iki ihtara dayalı kiracının tahliyesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352/2. maddesinde düzenlenmiştir. Anılan maddeye göre, kiracının kira bedelini ödememesi veya kira sözleşmesine aykırı davranması nedeniyle, kiraya veren bir kira yılı içinde iki kez yazılı ihtarname göndermesi şartıyla kira yılının sonunda tahliye davası açabilir. Tahliye davasında kiracının sözleşme şartlarına uymadığı ve ihtarların haklı olduğunun ispatlanması halinde mahkeme, kiracının tahliyesine hükmeder.

TBK 352/III Maddesi Kapsamında Kiracı Tahliyesi

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352/III maddesinde düzenlenen hükme göre, kiraya veren, kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde yeni kira yılı için kiracıyı tahliye etme talebinde bulunabilir. Bu talep, kiracının kira sözleşmesine aykırı davranışları veya kira bedelinin ödenmemesi gibi sebeplerle yapılabilir. Kiraya veren, bu süre içinde tahliye talebinde bulunmazsa, kira sözleşmesi yenilenmiş sayılır. Ancak, kiraya verenin ihtiyacından veya kiracının kira bedelini ödememesinden kaynaklanan tahliye talebi mahkemece değerlendirilebilir.

Kiracının Ölümü Nedeniyle Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 356. maddesinde, kiracının ölümü durumunda kira sözleşmesinin sona erme koşulları düzenlenmektedir. Anılan hükme göre; kiracının mirasçıları, sözleşmeyi devam ettirme veya feshetme hakkına sahiptir. Mirasçılar, kira sözleşmesini feshetmek isterlerse, fesih bildiriminde bulunmaları gerekmektedir. Kiraya veren de kiracının ölümünden sonra belirli şartlar altında sözleşmeyi feshedebilir.

Kiralayanın Konut veya İşyeri İhtiyacı Nedeniyle Kiracının Tahliyesi

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350/1. maddesi uyarınca kiraya veren, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri ihtiyacını gerekçe göstererek kiracının ve kiralananın tahliyesini talep edebilir. Ancak bu durumda, kiraya verenin, kira sözleşmesinin sona ermesinden en az üç ay önce kiracıya yazılı bildirimde bulunması gerekmektedir. Mahkeme, kiraya verenin ihtiyacının gerçek ve zorunlu olup olmadığını değerlendirerek tahliye talebinin kabulüne veya reddine karar verir.

Taşınmazın Yeniden İnşası Nedeniyle Kiracının Tahliyesi

Taşınmazın yeniden inşası veya esaslı onarımı amacıyla kiracının tahliyesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350/2. maddesinde düzenlenmiştir. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesinin gerekmesi halinde kiraya veren, kiracının ve kiralananın tahliyesini talep edebilir. Kiraya veren, yeniden inşa veya esaslı onarım sebebiyle tahliye talebinde bulunurken, kiracının taşınmazdan çıkması için belirli bir süre tanımalıdır. Ayrıca, kiraya verenin yeniden inşa veya esaslı onarım ihtiyacını ispatlaması ve gerekli izinleri alması gerekmektedir. Mahkeme, kiralananın tahliyesine karar verirken kiraya verenin ihtiyacının gerçek ve zorunlu olup olmadığını değerlendirir.

Yeni Malikin Gereksinimi Nedeniyle Kiracının Tahliyesi

Kiralananı sonradan edinen yeni malikin taşınmaza gereksinim duyması nedeniyle kiracının tahliyesini talep edebilmesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesinde düzenlenmiştir. Yeni malik, taşınmazı satın aldıktan sonra, kendi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri olarak kullanmak amacıyla kiracıdan kiralananı tahliye etmesini isteyebilir. Yeni malik, taşınmazı satın aldıktan sonra bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmalı ve tahliye talebinde bulunmalıdır. Mahkeme kiralananın tahliyesine karar verirken, yeni malikin gereksiniminin gerçek ve zorunlu olup olmadığını değerlendirir.

Beş Yıllık Kiracının Tahliyesi

Beş yıllık kiracının tahliyesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kapsamında belirli şartlara bağlı olarak gerçekleştirilebilir. Anılan Kanun’un 347. maddesi kapsamında, belirli süreli kira sözleşmeleri, taraflar aksini kararlaştırmadıkça, sürenin bitiminde kendiliğinden aynı koşullarla bir yıl daha uzar. Ancak, beş yıllık sürenin dolması, kiraya verenin tahliye talebinde bulunabilmesi için tek başına yeterli değildir. Kiraya verenin, kira sözleşmesinin sona ermesinden en az üç ay önce kiracıya yazılı bildirimde bulunarak tahliye talebini iletmesi gerekmektedir.

On Yıllık Kiracının Tahliyesi

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi gereğince kiraya veren, belirli süreli kira sözleşmelerinde on yıllık uzama süresinin bitiminden itibaren herhangi bir sebep göstermeksizin kiracıyı tahliye edebilir. Ancak kiraya veren, bu tahliye talebini, uzama süresinin bitiminden en az üç ay önce kiracıya yazılı olarak bildirmek zorundadır. Türk Borçlar Kanunu’nun “Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi” üst başlığı altında düzenlenen 347. maddesinde yer alan düzenlemeye göre;

Bildirim yoluyla: Genel olarak – Madde 347

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.

Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.

Kira Tespit Davası

Kira tespit davası, kiracı ve kiraya veren arasında kira bedelinin belirlenmesi amacıyla açılan bir hukuki süreçtir. Bu dava, özellikle kira sözleşmelerinin yerel piyasa koşulları ve ekonomik faktörler doğrultusunda güncellenmesi gerektiğinde ortaya çıkar. Kira tespit davasının temeli, tarafların mevcut kira bedelinde değişiklik talep etmesi veya belirli koşullar altında yeni bir kira bedeli belirlenmesi ihtiyacından kaynaklanır. Bu tür davalar, kiracıların ve kiraya verenlerin haklarını korumak amacıyla önemli bir rol oynar.

Kira tespit davaları, geçmişte, kiracıların düşük kira bedelleri ödemeye devam etmesi veya kiraya verenlerin kira bedelini keyfi olarak artırmaları durumunda gündeme gelmiştir. Gelişen ekonomik şartlar ve değişen taşınmaz değerleri, tarafların adil bir kira bedeline ulaşma gerekliliğini ortaya koymuştur. Bu bağlamda, Türkiye’de kira tespit davaları, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ile düzenlenmiş ve hukukumuzda önemli bir yer edinmiştir.

Dava açılmadan önce, tarafların öncelikle uzlaşma yoluna gitmeleri önerilmektedir. Ancak uzlaşma sağlanamadığı takdirde, kiracı veya kiraya veren, kira bedelinin tespiti için mahkemeye başvurabilir. Kira tespit davasında, tarafların alacak ve borçlarını ispat etme yükümlülüğü bulunmaktadır. Kiraya veren, kiracının ödediği kira bedelinin adil olmadığına dair deliller sunmakla yükümlüyken, kiracı da mevcut kira bedelinin uygun olduğunu kanıtlamalıdır. Bu prosedür, tarafların yasal haklarını güvence altına alarak, kiralık mülkün değerinin ne şekilde belirleneceğini sağlamlaştırmaktadır.

Kira Uyarlama Davası

Kira uyarlama davası, kiracı ve kiraya veren arasında ortaya çıkan kira bedelindeki değişikliklerin yasal çerçevede düzenlenmesi amacıyla başlatılan bir süreçtir. Bu dava, genellikle kiracının ya da kiraya verenin, kira bedelinin piyasa koşullarına uygun olup olmadığını sorguladığı durumlarda gündeme gelir. Özellikle ekonomik dalgalanmalar ve enflasyon gibi sosyal faktörler sonucu, kira bedellerinin geçerliliği sorgulanabilir hale gelmektedir.

Bir kira uyarlama davası açmak için öncelikle, mevcut kira sözleşmesi şartlarının incelenmesi gerekmektedir. Kiracı veya kiraya veren, kira bedelinin makul seviyelerde olup olmadığını değerlendirmeli ve bunun için somut veriler sunmalıdır. Başvurulacak olan mahkeme, kira sözleşmesinin sona ermediği ve ilgili tarafların anlaşmazlığının çözümü için başvuru yapıldığını göz önünde bulundurarak işlem başlatacaktır.

Kira bedelinin uyarlanması süreci, her iki tarafında mağdur olmaması açısından dikkatli bir şekilde yürütülmelidir. Mahkeme, kira bedelini belirlerken, emsal kira bedelleri, bölgedeki konut arz ve talep durumu gibi çeşitli faktörleri göz önünde bulundurur. Dava sürecinde tarafların sunmuş olduğu deliller, mahkemenin kararını etkileyecektir. Kiraya verenin kirayı artırmak istemesi veya kiracının daha düşük bir bedel talep etmesi halinde, tarafların iyi niyet çerçevesinde hareket etmesi önem arz etmektedir.

Kira uyarlama davası süreci sonuçlandığında, mahkemece belirlenen yeni kira bedeli geçerli olacak ve tarafların bu bedel üzerinden yeni bir sözleşme yapılması gerekecektir. Dolayısıyla, sürecin başından sonuna dek yasal kurallara uygun bir şekilde izlenmesi, her iki tarafında haklarının korunması açısından son derece önemlidir.