Site Yönetimi Üst Kurulu Tarafından Siteye Ait Ortak Yerlerin Kiraya Verilmesi ve Gelirin Site Ortak Yönetimi Kasasına Dahil Edilmesi

Ortak Yerlerin Kiraya Verilmesi: Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; alacak istemine ilişkin eldeki davada, blok yöneticilerinden oluşturulan toplu yapı üst kurulunun, dava konusu yerlerin H.. A.Ş. tarafından kiralanıp tahsilatının A Blok adına yapılarak A Blokla mahsuplaşmasına yönelik 09.06.2004 tarihli kararının hukuka uygun olup olmadığı, buradan varılacak sonuca göre ortak yerlerin kiraya verilmesinden elde edilen gelirin site ortak yönetimi kasasına dahil edilmesinin gerekip gerekmediği noktasında toplanmaktadır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu

Esas No: 2017/(18)5-2002 Karar No: 2022/57 Karar Tarihi: 25/01/2022

İncelenen Kararın Mahkemesi: Ankara 5. Sulh Hukuk Mahkemesi

1. Taraflar arasındaki alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Ankara 5. Sulh Hukuk Mahkemesince verilen davanın reddine ilişkin karar, davacılar Ç.. Park Evleri D Blok Yönetimi vekili ve H.. F.. U.. vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 18. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.

2. Direnme kararı davacı Ç.. Park Evleri D Blok Yönetimi vekili ve davacı H.. F.. U.. vekili tarafından temyiz edilmiştir.

3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:

I. Yargılama Süreci

Davacı İstemi

4. Davacılar vekili dava dilekçesinde; Ç.. Park Evleri (F Blok) sitesine ait kapalı garajdaki 27 adet otoparkın site ortak alanı olduğunu, otopark yerlerinin A Blok adına H.. A.Ş. tarafından kiralanmasına ve kira bedelleri tahsilatının A Blok ile mahsuplaştırılmasına karar verildiğini, kararın yasalara aykırı olduğunu, ortak alanı kiralama hakkı ve yetkisi olmadığını, H.. A.Ş.’nin Ankara 10. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2007/234 E. 2007/1372 K. sayılı kararı ile yönetim planının ilgili maddeleri iptal edilinceye kadar toplu yapı yöneticisi sıfatını taşıdığını, H.. A.Ş’nin ortak alan olan 27 otopark yerini yıllık kiraya vererek kira geliri elde ettiğini belirterek elde edilen kira gelirinden davacılara düşen miktardan fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 3.000TL’nin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı Cevabı

5. Davalı H.. Konut Hizmetleri ve Ticaret A.Ş. vekili, davacı yöneticinin kat malikleri kurulunca alınmış karar olmadıkça yönetim adına dava açamayacağını, davanın husumet yokluğu nedeniyle reddine karar verilmesi gerektiğini, ayrıca hizmet dönemlerinin 2001-2007 yıllarına ait olup davanın açıldığı tarih itibarı ile zamanaşımının dolduğunu, kendilerine yönetim planı gereğince yetki verildiğini, işlemlerin buna ilişkin olarak yapıldığını, yönetim planı ile dava konusu ortak alan olan F Bloktaki 27 araçlık otopark yerinin A Bloka tahsis edildiğini, toplu yapı kat malikleri kurulunun 10.06.2004 tarihli kararı ile oy birliği ile bu otoparkın kiralanması ve tahsilatının A Blok adına H.. A.Ş tarafından yapılıp A Blokla mahsuplaşmasına karar verildiğini, davacı yönetimin de buna itirazının olmadığını, mahkemece H.. A.Ş’ye yetki verilmesine ilişkin yönetim planının mahkeme kararı ile iptal edildiğini, ancak kararın geriye yürümeyeceğini, iptal sonrasında kira ile ilgili işlem yapılmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

6. Davalı Ç.. Park Evleri A Blok Yönetimi vekili, otoparkı apartman yönetiminin kiraya vermediğini, toplu yapı kat malikleri kurulunun kararı ile H.. A.Ş tarafından kiraya verildiğini, davacı apartman yönetiminin bu kararda imzasının olduğunu, bu nedenle dava açamayacağını, husumetin de kendilerine yöneltilemeyeceğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkeme Kararı

7. Ankara 5. Sulh Hukuk Mahkemesinin 18.04.2011 tarihli ve 2008/1120 E. 2011/860 K. sayılı kararı ile; dava konusu otoparkın ortak alan olduğu, yönetim planının 17/a maddesine göre ortak alanların toplu yapı kat malikleri kurulunca yönetileceği, idari ve tasarrufi işlemlerine ilişkin görevlerinin bir kısmı veya tamamını bir servis şirketine kontrolü kendisinde olmak kaydı ile devredebileceğinin kararlaştırılmış olduğu, 09.06.2004 tarihli Ç.. Park Evleri Üst Kurul toplantısında A Bloka tahsis edilen otoparkın kiralanmasının H.. A.Ş. tarafından yapılıp tahsilatın da A Blokla mahsuplaşmasına oy birliği ile karar verildiği, toplantıya D Blok yöneticisi de katılmış olup, kararın itiraz şerhi konulmadan imzalandığı, bu kararın iptal edilmeyip geçerli bulunduğu, Ankara 10. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2007/234 E. sayılı dosyası ile yönetim planının 17/a maddesinin tamamı ile geçici maddenin ise kısmen iptal edildiği ve davalı H.. A.Ş’nin kiralama yetkisinin kaldırıldığı, kararın 13.09.2007 tarihinde kesinleştiği, ancak kararların geriye yürümeyeceği ve daha önce bu konuda alınan kararların geçerliliğini koruması nedeniyle geriye yönelik talepte bulunulamayacağı ve bu tarihten sonra otoparkın davalılarca kiraya verildiğinin ispatlanamadığı gerekçesiyle davacılar tarafından H.. Konut Hizmetleri ve Tic. A.Ş. aleyhine açılan davanın reddine, davacı Ç.. Park Evleri D Blok yönetimi tarafından Ç.. Park Evleri A Blok yönetimi aleyhine açılan davada da kat maliklerince bu konuda yetki verilmemiş olduğundan davanın reddine karar verilmiştir.

Özel Daire Bozma Kararı

8. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar Ç.. Park Evleri D Blok Yönetimi vekili ve H.. F.. U.. vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

9. Yargıtay (Kapatılan) 18. Hukuk Dairesinin 24.10.2013 tarihli ve 2013/10734 E. 2013/14057 K. sayılı kararı ile;

“…Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlarla yasal gerektirici nedenlere ve özellikle kanıtların takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre sair temyiz itirazları yerinde değildir.

Ancak;

Dosya içindeki bilgi ve belgelerin ve bilirkişi raporunun incelenmesinde; dava konusu anataşınmazda kat mülkiyeti kurulu olduğu, tapuda B, C, D Bloklardaki bağımsız bölümlerde eklenti olarak garajın gösterildiği, A Bloktaki bağımsız bölümlerin garaj eklentisi bulunmadığı, dava konusu 27 adet garajın ortak yer niteliğinde olduğu, anataşınmazın yönetim planında buranın A Blok kat malikleri tarafından kullanılacağına ilişkin bir düzenleme yer almadığı gibi 32. maddesinde açık ve kapalı garajların ortak yer olduğu, 33. maddesinde ortak yerlerin kat maliklerince arsa payı oranında kullanılacağı, kullanım şeklinin toplu yapı kat malikleri kurulunca hakkaniyete göre belirleneceği, 17/a maddesi ise ortak yerlerin kiraya verilmesinin toplu yapı kat malikleri kurulunun görevleri arasında olduğu belirtildiği, projesinde ve vaziyet planında da bu konuda bir düzenleme bulunmadığı, 24.05.2007 tarihinde Aktürk Yapının Belediye İmar Müdürlüğünden istediği görüş üzerine bir hesap cetveli yapılarak A Blok için 75 otopark yeri ayrılması gerektiği (F Bloktan 27 garaj olmak üzere) bildirildiği anlaşılmaktadır.

Her ne kadar 09.06.2004 tarihinde blok yöneticilerinden oluşturulan üst kurul, dava konusu yerlerin H.. A.Ş. tarafından kiralanıp tahsilatının A Blok adına yapılarak A Blokla mahsuplaşmasına karar vermiş ise de, bu karar 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 45. maddesindeki ortak yerlerin kiraya tüm kat maliklerinin oy birliği ile alacakları karar üzerine verilebileceği amir hükmü karşısında yönetim planının buna aykırı hükümleri geçersiz olacağından ve tüm kat maliklerinin oybirliği ile verdiği bir karar niteliğinde olmadığından bir hüküm ifade etmez. Kaldı ki daha sonra Ankara 10. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2007/234 E.-1372 K. sayılı kararı ile yönetim planının 17/a maddesi ve geçici maddesinin Toplu Yapı Kat Malikleri Kuruluna verilen yetkilerin 15 yıl süre için H.. A.Ş.’ye devrine ilişkin maddeleri Kat Mülkiyeti Yasasına açık aykırılık teşkil ettiğinden iptal edilmiş, bu karar 13.09.2007 tarihinde kesinleşmiştir.

Bundan ayrı dava konusu garajların kullanım hakkının A Blok kat maliklerine verildiği kabul edilse bile bu hak sadece A Blok kat maliklerine buraları kendileri veya kiracıları tarafından garaj olarak kullanmaları imkanı verip kiraya verme hakkı doğurmaz.

Açıklanan nedenlerle ortak yerlerin kiraya verilmesinden elde edilen gelirin A Blokla mahsuplaşılması nedeniyle A Blok yönetimi kasasına giren paranın site ortak yönetimi kasasına girmesi gerekip her kat maliki bunun için site adına dava açma hakkına sahip olduğundan davacı kat maliki H.. F.. U.. tarafından A Blok yönetimi aleyhine açılan davada A Blok Yönetimi, Site Yönetimi ve H.. A.Ş.’ye ait tüm defter, kayıt vs. üzerinde bilirkişi incelemesi yaptırılarak dava konusu 27 garajdan elde edilen gelirden A Blok adına yapılan mahsuplaşma hesaplanarak talepte dikkate alınarak bunun A Blok yönetiminden alınıp (A Blok kat maliklerinin bloktaki payları oranında tahsili suretiyle) Site Yönetimi kasasına dahil edilmek üzere davacıya ödenmesine karar verilmesi gerektiğinin düşünülmemesi doğru görülmemiştir…”

gerekçesiyle kararın bozulmasına karar verilmiştir.

Direnme Kararı

10. Ankara 5. Sulh Hukuk Mahkemesinin 06.11.2014 tarihli ve 2014/1000 E. 2014/1400 K. sayılı kararı ile, önceki gerekçeye ek olarak H.. A.Ş’nin kiralama yetkisinin 13.09.2007 tarihinde kesinleşen karar ile kaldırıldığı, kararın geriye yürümeyeceği, bu tarihten önceki döneme ait kısım için geçerliliğini koruduğu gibi sonrası için kiralandığının ispat edilemediği, diğer yönlere ilişkin de karar gerekçesinde ve hükümde açıklamanın yapılmış olduğu gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.

Direnme Kararının Temyizi

11. Direnme kararı süresi içinde davacı Ç.. Park Evleri D Blok Yönetimi vekili ve davacı H.. F.. U.. vekili tarafından temyiz edilmiştir.

II. Uyuşmazlık

12. Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; alacak istemine ilişkin eldeki davada, blok yöneticilerinden oluşturulan toplu yapı üst kurulunun, dava konusu yerlerin H.. A.Ş. tarafından kiralanıp tahsilatının A Blok adına yapılarak A Blokla mahsuplaşmasına yönelik 09.06.2004 tarihli kararının hukuka uygun olup olmadığı, buradan varılacak sonuca göre ortak yerlerin kiraya verilmesinden elde edilen gelirin site ortak yönetimi kasasına dahil edilmesinin gerekip gerekmediği noktasında toplanmaktadır.

III. Gerekçe

13. Konunun açıklığa kavuşturulması için öncelikle ilgili yasal düzenlemelerin incelenmesinde yarar bulunmaktadır.

14. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 27. maddesinde yer alan düzenlemeye göre;

“…Anagayrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartiyle, bu kurul tarafından kararlaştırılır…”

15. Aynı Kanun’un 45. maddesinde yer alan düzenlemeye göre;

“…Anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadiyle kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir.”

16. Somut olayda dava konusu tek parsel üzerine kurulu anataşınmazda kat mülkiyetinin kurulu olduğu, tapu kayıtlarına göre B, C ve D bloklarda bulunan bağımsız bölümlerin eklentisi olarak garajın gösterildiği, A blokta bulunan bağımsız bölümlere ilişkin tapu kayıtlarında bağımsız bölümlerin garaj eklentisinin bulunmadığı anlaşılmaktadır. Ayrıca dava konusu 27 adet garajın ortak yer niteliğinde olduğu uyuşmazlık dışı olup, yönetim planında da buranın A Blok kat malikleri tarafından kullanılacağına ilişkin bir düzenleme yer almamaktadır.

17. Dosyada bulunan yönetim planının 17/a maddesi “ Ç.. Park Evleri toplu yapısı kapsamındaki ortak yer, yapı ve tesisler ile tapu siciline toplu yapı kat malikleri adına kayıtlı olup, ortak yararlanmaya tahsis edilmiş bağımsız bölümler toplu yapı kat malikleri kurulu tarafından yönetilir ve bunlara ilişkin idari ve tasarrufi işlemlerde (ifraz, mülkiyet devre, ayni hak tesisi vs.) ve her düzeydeki idari tasarruflarda (onarım, yenileme, ilave, kiraya verme vs.) toplu yapı kat malikleri kurulu görevlerinin bir kısmını veya tamamını bir servis şirketine, kontrolluğu uhdesinde bulundurmak kaydı ile devreder. Blokların kapalı otoparkın ve sosyal tesisin oturduğu alanlar dışında kalan ve münhasıran bir bloğa tahsis edilmemiş olan ve tapuda ortak alan olarak gösterilen tüm yer, yapı, altyapı ve tesisler, bu yönetim planının uygulanmasında toplu yapı ortak yer ve tesisi sayılır. Blok veya müstakil bölüm niteliğindeki diğer yapı ve tesislerin malikleri, yerleşim planına göre münhasıran bloklarına veya yapılarına tahsis edilmiş olan ortak yer, yapı ve tesislerin idaresinde toplu yapı kat malikleri kurulunca alınacak ilke ve tavsiye kararlarına uymak zorundadırlar.” şeklinde düzenlenmiş olup, b bendinde toplu yapı kat malikleri kurulunun 4 blokun yöneticisi ile hizmet ve işletme şirketi yöneticisi olmak üzere toplam 5 kişiden oluşacağı hüküm altına alınmıştır.

18. Yönetim planının 32. maddesinde açık ve kapalı otoparkların ortak yer olduğu, 33. maddesinde ortak yerlerin kat maliklerince arsa payı oranında kullanılacağı, kullanım şeklinin toplu yapı kat malikleri kurulunca hakkaniyete göre belirleneceği öngörülmüş, geçici maddenin 1. paragrafının son cümlesi “Bu yönetim planında toplu yapı kat malikleri kurulu için öngörülmüş bulunan tüm hak, görev ve yetkiler bu yönetim planının tapu sicil muhafızlığına verilmesini izleyen tarihten itibaren 15 (onbeş) yıllık süre için söz konusu şirkete verilmiştir” şeklinde, son fıkrası ise “bu yönetim planında toplu yapı yönetim kurulu ve başkanlarına verilen tüm yetki ve görevlerin 15(onbeş) yıllık bir süre için Konut Hizmetleri Anonim Şirketine (HİZAŞ) verilmesine” şeklinde düzenlenmiştir.

19. Ankara 10. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2007/234 E. 2007/1372 K. sayılı dosyasında, Ç.. Park Evlerinin 07.08.1997 tarihli yönetim planının 17, 22, 25/b ve geçici madde hükümlerinin iptalinin istendiği, yargılama sonunda yönetim planının 17. maddesinin a bendindeki “ve bunlara ilişkin idari ve tasarrufi işlemlerde (ifraz, mülkiyet devre, ayni hak tesisi vs.) ve her düzeydeki idari tasarruflarda (onarım, yenileme, ilave, kiraya verme vs.) toplu yapı kat malikleri kurulu görevlerinin bir kısmını veya tamamını bir servis şirketine, kontrolluğu uhdesinde bulundurmak kaydı ile devreder” ibaresi ile geçici maddenin ilk dört paragrafının ve son fıkrasındaki “ve bu yönetim planında toplu yapı kat malikleri kurulu ve başkanlarına verilen tüm yetki ve görevlerin 15(onbeş) yıllık süre için Konut Hizmetleri Anonim Şirketine (HİZAŞ) verilmesine” ibarelerinin iptaline karar verildiği, verilen kararın temyiz edilmeksizin 13.09.2007 tarihinde kesinleştiği anlaşılmıştır.

20. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 27. maddesinde anagayrimenkulün, kat malikleri kurulunca yönetileceği ve yönetim tarzının, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılacağı düzenlenmiştir. Buna göre alınan kararların Kanunun emredici hükümlerine aykırı olmaması gerekmektedir.

21. Yukarıda yer alan açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde, her ne kadar 09.06.2004 tarihinde blok yöneticilerinden oluşturulan üst kurul, F Blokta bulunan 27 adet garaj yerinin H.. A.Ş. tarafından kiralanıp tahsilatının A Blok adına yapılarak A Blokla mahsuplaşmasına karar vermiş ise de, anılan kararın tüm kat maliklerinin oy birliği ile verdiği bir karar niteliğinde olmadığı, bu nedenle 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 45. maddesindeki ortak yerlerin tüm kat maliklerinin oy birliği ile alacakları karar üzerine kiraya verilebileceği şeklindeki emredici hükmü karşısında hüküm ifade etmeyeceği kanaatine varılmıştır.

22. Bu nedenle ortak yerlerin (F blokta bulunan 27 adet garaj) kiraya verilmesinden elde edilen gelirin site ortak yönetimi kasasına girmesinin gerekeceği cihetle; A Blok Yönetimi, Site Yönetimi ve H.. A.Ş.’ye ait tüm defter, kayıt ve belgeler üzerinde bilirkişi incelemesi yaptırılmak suretiyle dava konusu 27 adet garajdan elde edilen gelirden A Blok adına yapılan mahsuplaşma hesaplanarak talepte dikkate alınmak suretiyle A Blok yönetiminden alınıp (A Blok kat maliklerinin bloktaki payları oranında tahsili suretiyle) Site Yönetimi kasasına dahil edilmek üzere davacıya ödenmesine karar verilmesi gerekmektedir.

23. Hâl böyle olunca Hukuk Genel kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

24. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

IV. Sonuç

Açıklanan nedenlerle;

Davacı Ç.. Park Evleri D Blok Yönetimi vekili ve davacı H.. F.. U.. vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun Geçici 3. maddesine göre uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA,

İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatıranlara geri verilmesine,

Aynı Kanun’un 440. maddesi uyarınca kararın tebliğinden itibaren on beş gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 25.01.2022 tarihinde oy birliği ile karar verildi.