Salt Tahliye Taahhüdü, Mahkeme Kararı ile Tahliye İlamına Bağlanmadığı Sürece Kendiliğinden Kiraya Verene Sözleşmeyi Sona Erdirme Hakkı Vermez

Salt Tahliye Taahhüdünün Kendiliğinden Kira Sözleşmesini Sona Erdirme Hakkı Verip Vermeyeceği: Somut olay değerlendirildiğinde; davaya dayanak yapılan ve hükme esas alınan … tanzim tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamakta olup, Mahkemenin de kabulünde olduğu üzere kiralananın niteliği itibariyle, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu‘nun konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümlerine tabii olduğu anlaşılmaktadır. Her ne kadar İlk Derece Mahkemesince; kira sözleşmesinde ” 10 yıllık süre dolduğu için …yılında ihaleye çıkılacağını kabul eder. Daha önce yüklenici ile yapılan sözleşmeler geçersizdir.” düzenlemesine yer verilmiş olmakla, tarafların serbest iradesiyle hüküm altına alınan ve açık tahliye taahhüdü içeren işbu hükmün geçerli olduğu, kiracının … tarihi itibariyle kiracılık ilişkisinin sona ereceğini ve kiralananı boşaltacağını ihtirazi kayıtsız kabul ettiği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş ise de; sözleşmeye bağlılık (ahde vefa – pacta sund servanda) ve sözleşme serbestliği ilkesi gereği, kiracının ancak 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu‘nda sınırlı sayıda sayılan tahliye nedenleri ile tahliyesinin istenebileceği, buna göre salt tahliye taahhüdünün varlığının, mahkeme kararı ile tahliye ilamına bağlanmadığı sürece kendiliğinden kiraya verene akdi sona erdirme hakkı vermeyeceğinin kabulü gerekir. Hal böyle olunca İlk Derece Mahkemesince; tahliye olgusunun tahliye ilamına bağlanmadığı ve taraflar arasında imzalanan yazılı kira sözleşmesinin süre sonunda 6098 sayılı Kanun’un 347. maddesi uyarınca bir yıl süre ile yenilendiğinin kabulü ile sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi usul ve kanuna aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.

(6098 s. K. m. 347) (6100 s. K. m. 371, 373)

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi

Esas No: 2025/283 Karar No: 2025/3731 Karar tarihi: 01.07.2025

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. Dava

Davacı vekili; müvekkilinin dava konusu kantini en son 18.09.2018 tarihinde imzaladığı kira sözleşmesi gereğince kiracı sıfatı ile kullanmakta iken, 02.07.2019 tarihinde dava konusu yer için davalı tarafça kantin ihalesi yapılacağını öğrendiğini, sözleşmenin 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu hükümlerine tabi olup yasal olarak 1 yıl daha uzamış sayılacağını, ihalenin iptali için talepte bulunmasına rağmen sonuç alınamadığını, taşınmazın diğer davalıya yeniden kiraya verildiğine müvekkilinin taşınmazdan zorla tahliye edildiği ileri sürerek; kiracılık sıfatının devam ettiğinin tespiti ile uğramış olduğu zararların tazmini için şimdilik 10.000,00 TL tazminatın davalı kiraya verenden tazminini ile taşınmaza yapılan haksız el atmanın önlenmesine karar verilmesini talep etmiştir.

II. Cevap

1. Davalı Bakanlık vekili; davanın idari yargıda açılması gerektiğini, aynı konuda davacı tarafça açılan ve kesinleşen karar bulunduğundan kesin hüküm itirazları bulunduğunu, davacının 03.09.2007 tarihinden bu yana dava konusu kantini işletmekte olduğunu, sözleşmenin mevcut kişi veya kişilerle yenilenme zorunluluğu bulunmadığını, sözleşme hükmü gereği davacının yeniden ihale yapılacağı hususunu kabul ettiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

2- Davalı …; davaya cevap vermemiştir.

III. İlk Derece Mahkemesi Kararı

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacı ve davalı İdare arasında 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’na göre yapılmış bir sözleşme ve ihale bulunmadığı, taraflar arasında en son 18.09.2018 tarihinde 1 yıllık kira sözleşmesi imzalandığı, sözleşmenin 25. maddesinde; sözleşme hükümlerinin anlaşılarak imzalandığının 10 yıllık süreyi doldurduğu için 2019 yılı içinde ihaleye çıkılacağının ve kiracının bu durumu kabul ettiğinin açıkça düzenlendiği, sözleşmenin başlangıç tarihinin 18.09.2018 olduğu dikkate alındığında 2019 yılı içinde tahliyeyi açıkça kabul eden ve ihale yapılacağına ihtirazi kayıt koymayan kiracının, 18.09.2019 tarihi itibariyle kiracılık ilişkisinin sona ereceğini ve sözleşme konusu kantini boşaltacağını bilmediğini ileri sürmesinin hakkın kötüye kullanılması ve dürüstlük ilkesinin ihlali niteliğinde olduğu, davacı kiracının, sözleşmenin başında, dava konusu yapılan sözleşmenin son sözleşme olduğu ve 10 yılı aşkın süredir işletmeciliğini yaptığı kantinin, ihale suretiyle kiraya verileceğini açıkça kabul ettiği, davalı İdarenin bu taahhüde güvenerek ve sözleşme gereği olarak ihale tarihini 02.07.2019 tarihi olarak ilan etmesinin ve sözleşmenin bitiş tarihi olan 18.09.2019 tarihinden önce yeni kiracıyı tespit etmek istemesinin hayatın olağan akışına uygun olduğu, mevcut kiracı / davacının yeni yapılacak olan ihaleye girme hakkının bulunduğu, dava konusu yerin yapılan ihaleyle yeni kiracıya kiralanmış olmasında bir usulsüzlük bulunmadığı gerekçesiyle; davacının kiracılık sıfatının tespiti ve müdahalenin menni talebinin reddine, dava tarihi itibariyle kiracılık sıfatının bulunmadığının tespitine, kiracılık sıfatı bulunmayan davacının mahrum kalınan kâra ilişkin tazminat talebinin reddine, davalı … yönünden ise davanın aktif husumet yokluğundan reddine karar verilmiş; karara karşı, davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

IV. İstinaf

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; başvurunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, davacı vekili temyiz başvurusunda bulunmuştur.

V. Temyiz

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; davanın esasına dair araştırma ve inceleme yapılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ve hatalı gerekçe ile davanın reddine karar verildiğini, istinaf başvurusunun dikkate alınmamış olmasının doğru olmadığını ileri sürerek, kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Değerlendirme

Uyuşmazlık, kiracılık sıfatının tespiti ile kiralananın kullanılamaması nedeniyle oluşan zararlarının tazmini istemlerine ilişkindir.

Kira sözleşmesi her iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerden olup, kiracı, kira bedelini ödemekle, kiraya veren ise kiralananı kullanıma uygun bulundurmakla yükümlüdür.

Kiralananın konut veya çatılı iş yeri olması durumunda, kira sözleşmesi; süre bitimi ile sona ermeyip, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu‘nun 347. maddesine göre kiracı, kira süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, aynı şartlarla bir yıl yenilenir. Bu nedenle konut ve çatılı iş yeri kiralarında kira sözleşmesi; tarafların ortak iradeleri ile son bulmadığı takdirde, ancak Kanunda belirtilen nedenlere dayalı olarak açılacak tahliye davası sonucunda verilecek mahkeme kararı ile mümkün olacaktır.

Konut ve çatılı işyeri kiralarına tabi taşınmazlarda tahliye davası açılabilecek haller, sınırlı sayıda olup, akdin feshi ve tahliye davası açma koşullarının bulunması durumunda bile mahkeme kararı ile tahliye ilamı alınmadığı sürece akdin sona erdiğinden söz edilemez ve kiraya veren tarafından tek taraflı olarak yapılan fesih hukuki sonuç doğurmaz. Kiracının bulunduğu yerden tahliyeye zorlanması hukuken mümkün değildir. Tahliye tarihine kadar kiracının kira bedelini ödeme yükümlülüğü, kiraya verenin ise kiralananı kullanıma elverişli bulundurma yükümlülüğü devam edecektir.

Yukarıda yer verilen bilgiler ışığında somut olay değerlendirildiğinde; davaya dayanak yapılan ve hükme esas alınan 18.09.2018 tanzim tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamakta olup, Mahkemenin de kabulünde olduğu üzere kiralananın niteliği itibariyle, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu‘nun konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümlerine tabii olduğu anlaşılmaktadır. Her ne kadar İlk Derece Mahkemesince; kira sözleşmesinin 25. maddesinde “10 yıllık süre dolduğu için 2019 yılında ihaleye çıkılacağını kabul eder. Daha önce yüklenici ile yapılan sözleşmeler geçersizdir.” düzenlemesine yer verilmiş olmakla, tarafların serbest iradesiyle hüküm altına alınan ve açık tahliye taahhüdü içeren işbu hükmün geçerli olduğu, kiracının 18.09.2019 tarihi itibariyle kiracılık ilişkisinin sona ereceğini ve kiralananı boşaltacağını ihtirazi kayıtsız kabul ettiği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş ise de; sözleşmeye bağlılık (Ahde Vefa-Pacta Sund Servanda) ve sözleşme serbestliği ilkesi gereği, kiracının ancak 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda sınırlı sayıda sayılan tahliye nedenleri ile tahliyesinin istenebileceği, buna göre salt tahliye taahhüdünün varlığının, mahkeme kararı ile tahliye ilamına bağlanmadığı sürece kendiliğinden kiraya verene akdi sona erdirme hakkı vermeyeceğinin kabulü gerekir.

Hal böyle olunca İlk Derece Mahkemesince; tahliye olgusunun tahliye ilamına bağlanmadığı ve taraflar arasında imzalanan yazılı kira sözleşmesinin süre sonunda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu‘nun 347. maddesi uyarınca bir yıl süre ile yenilendiğinin kabulü ile sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi usul ve kanuna aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.

VI. Karar

1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 373/1 maddesi uyarınca ORTADAN KALDIRILMASINA,

2. İlk Derece Mahkemesi kararının aynı Kanun’un 371. maddesi uyarınca davacı yararına BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine,

Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

01.07.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.