Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesine ilişkin Emsal AYM Kararı
Kat Karşılığı / Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshedilmesi Halinde Yükleniciden Taşınmaz Satın Alan Üçüncü Kişilerin İyiniyeti Korunur mu? Kat karşılığı / Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin (APKİS) feshedilmesi halinde yükleniciden bağımsız bölüm satın alan iyiniyetli üçüncü kişilerin hukuki durumuna ilişkin güncel Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararı: Yargıtay’ın kat karşılığı / arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde (APKİS), arsa sahibinin sözleşme düzenlendikten sonra yükleniciye yaptığı taşınmaz devrinin avans niteliğinde olduğu ve sözleşmenin geriye etkili feshi halinde istenebileceği, yüklenicinin aldığı bu payları üçüncü kişilere devretmiş olması durumunda üçüncü kişilerin 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesinden yararlanamayacakları ve iyiniyet savunmasında bulunamayacaklarına dair yerleşik içtihadından dönülmek suretiyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine (APKİS) konu taşınmazın tapuda yükleniciye devredilmesinden sonra yüklenicinin arsa payı veya bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satması veya ipotek tesis etmesi üzerine, sözleşmenin geçersizliğinin tespiti veya geriye etkili olarak feshedilmesi halinde; üçüncü kişilerin tapuya güvenerek ve iyiniyetli olarak ayni hak edindikleri iddialarının dinlenmesi mümkün olup, yapılan delil değerlendirmesi sonucu üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunun ispatlanmamış olması halinde iyiniyetin varlığı kabul edilerek iktisap edilen mülkiyet veya ipotek hakkının korunması gerektiğine, ancak somut olaya göre üçüncü kişilerin iktisap anında iyiniyetli olmadıklarının anlaşılması halinde taşınmazların arsa sahibine dönebileceğine karar verilmiştir. (Anılan Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararı’na sitemizden ulaşabilirsiniz.) Kat Karşılığı / Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Kapsamında Müteahhitten Ev Alan Üçüncü Kişilerin İyiniyetinin Korunmayacağına ilişkin AYM Kararı Gayrimenkul hukuku veya başka bir ifadeyle taşınmaz hukuku alanında uzman avukat kadrosu ile Zülküf Arslan Hukuk Bürosu; kat karşılığı inşaat sözleşmeleri hazırlanması, tapu iptal ve tescil davaları açılması ve takibi, ipotek tesisi, ipoteğin paraya çevrilmesi konularının takibi, intifa hakkı, geçit hakkı, ayni haklara ilişkin ihtilafların çözümlenmesi, kentsel dönüşüm sözleşmelerinin hazırlanması ve süreç takibi, ruhsatlandırma ve imar durumu belirlenmesi hizmetleri, müteahhitlik, tedarik, taşeronluk ve benzeri inşaat hizmetlerine ilişkin sözleşmeler, kat mülkiyeti ve irtifakı kurulumu, ön satış ve kiralama sözleşmeleri, yönetim planı uygulamaları ve tapuya şerhlerinin yapılması işlemlerinin her türlü aşamasında müvekkillerine her türlü konuda hukuki danışmanlık hizmeti vermektedir. Arsa sahiplerince yükleniciye, onun talimatıyla üçüncü kişilere veya yükleniciye devirden sonra onun tarafından üçüncü kişilere intikal ettirilen tapu paylarının yüklenici ya da üçüncü kişilere tescili kural olarak yüklenici ve üçüncü kişilere ayni hak sağlamaz. Sadece bu tescil işleminin yapılması, mülkiyet hakkının doğması için yeterli olmayıp ayrıca geçerli bir hukuksal nedenin de varlığı gerekir. Arsa sahipleriyle ilgili yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshedilmesi halinde Borçlar Kanunu gereğince ve haksız iktisap kuralları uyarınca yüklenici ile onun devrettiği ya da yüklenicinin talimatıyla arsa sahiplerince üçüncü kişilere yapılan pay devirlerinin edinme sebebi hukuksal dayanaktan yoksun kalır. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu‘nun 1023. maddesi hükmü gereğince tapu kütüğündeki tescile iyiniyette dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu iktisabı, yasal olarak korunur ise de; aynı Yasa’nın 1024. maddesi hükmü gereğince, bir ayni hak, yoksun olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur. Yapı henüz tamamlanmadan yükleniciden tapu payı devralan ya da yüklenicinin talimatıyla arsa sahibinden pay devralan üçüncü kişilerin kazanımlarında iyiniyetli kabul edilmelerine ve TMK’nın 1023. maddesi hükmünden yararlanmalarına imkân yoktur, mümkün değildir. Nitekim Anayasa Mahkemesi’nin 20.07.2017 gün ve 2014/12321 sayılı kararıyla bunun mülkiyet hakkının ihlâli niteliğinde olmadığı da kabul edilmiştir. Kayseri gayrimenkul avukatı kadromuz gayrimenkul hukuku ve imar hukuku davaları konusunda 15 yılı aşkın deneyimleri ile güncel mevzuat ve Yargıtay kararları çerçevesinde, müvekkillerine en etkili sonucu sağlamak için avukatlık, arabuluculuk ve hukuki danışmanlık desteği vermektedir. Kat karşılığı / arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hazırlanması ve dava süreçleri ile ilgili Kayseri gayrimenkul avukatı arıyorsanız 15 yılı aşkın deneyimi ile avukat kadromuzdan dava süreci, hukuki statünüz, haklarınız ile dava ücret ve masrafları konusunda ön bilgi alabilir; detaylı bilgi ve tüm sorularınız için bizimle iletişime geçebilir veya yüz yüze görüşmek için Zülküf Arslan Hukuk Büromuzu ziyaret edebilirsiniz. Anayasa Mahkemesi Bireysel Başvuru Faik Tari ve Sultan Tari – Başvuru No: 2014/12321 Karar Tarihi: 20/7/2017 Resmi Gazete Tarihi & Sayısı: 27.09.2017 – 30193 Başvurucular: Faik TARI, Sultan TARI İkinci Bölüm – Karar (AİHS 1 Nolu Protokol) (2709 s. K. m. 5, 35, 36) (818 s. K. m. 19, 81, 101, 102, 106, 107, 108, 162, 167, 355, 358) (4721 s. K. m. 1023) (6098 s. K. m. 26, 97, 123, 124, 125, 647, 648) (6101 s. K. m. 1) (6216 s. K. m. 48, 50) (YGHK 24.02.2016 T. 2014/23-724 E. 2016/168 K.) (ALISIC VE DIGERLERI- BOSNA HERSEK, HIRVATISTAN, SIRBISTAN, SLOVENYA VE ESKI YUGOSLAV MAKEDONYA CUMHURIYETI DAVASI) (ÖNERYILDIZ- TÜRKIYE DAVASI) (ANY. MAH. 18.09.2013 T. 2012/969 E.) (ANY. MAH. 17.09.2013 T. 2012/1334 E.) (ANY. MAH. 25.06.2015 T. 2013/2166 E.) (ANY. MAH. 17.07.2014 T. 2012/1035 E.) (ANY. MAH. 17.02.2016 T. 2013/7842 E.) (ANY. MAH. 02.07.2013 T. 2012/13 E.) I. Başvurunun Konusu 1. Başvuru, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi çerçevesinde tapu kayıtlarının iptal edilmesi nedeniyle mülkiyet hakkının; yargılamanın uzun sürmesi nedeniyle de makul sürede yargılanma hakkının ihlal edildiği iddialarına ilişkindir. II. Başvuru Süreci 2. Başvuru 18/7/2014 tarihinde yapılmıştır. 3. Başvuru, başvuru formu ve eklerinin idari yönden yapılan ön incelemesinden sonra Komisyona sunulmuştur. 4. Komisyonca başvurunun kabul edilebilirlik incelemesinin Bölüm tarafından yapılmasına karar verilmiştir. 5. Bölüm Başkanı tarafından başvurunun kabul edilebilirlik ve esas incelemesinin birlikte yapılmasına karar verilmiştir. 6. Başvuru belgelerinin bir örneği bilgi için Adalet Bakanlığı’na (Bakanlık) gönderilmiştir. Bakanlık, görüş sunmamıştır. III. Olay ve Olgular 7. Başvuru formu ve eklerinde ifade edildiği sekliyle ilgili olaylar özetle şöyledir. 8. İstanbul ili Bakırköy ilçesi Senlik Mahallesi’nde bulunan 292 ada 348 parsel sayılı 954 m2lik taşınmaz, tapuda G.N.Y., G.T.Y. ve V.O. adına kayıtlı iken bu kişiler ile yüklenici E.A. arasında Bakırköy 2. Noterliğinde 26/11/1985 tarihinde arsa payı karşılığında inşaat yapım sözleşmesi düzenlenmiştir. Sözleşmeye göre arsanın malikleri 56/104 payın yükleniciye satısını taahhüt etmişlerdir. Yüklenici ise bunun karşılığında ikisi bodrum katında olmak üzere altı daireli bir binanın yapımını üstlenmiştir. İnşaatın süresi temel ruhsatının alınmasından itibaren yirmi dört ay olarak belirlenmiştir. 9. Taşınmazın üzerinde bir bodrum, bir zemin, iki normal ve bir çekme katlı toplam yedi daireli bir bina inşa edilmiştir. Ancak bu bina için proje, inşaat ruhsatı ve yapı kullanım izin belgesi bulunmamaktadır. 10. Arsa malikleri arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında taahhüt ettikleri
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesine ilişkin Emsal AYM Kararı Read More »

