# Kayseri Avukat - Kayseri Ceza Avukatı - Kayseri Boşanma Avukatı - Kayseri Kira Avukatı - Kayseri Gayrimenkul Avukatı - Kayseri İş Hukuku Avukatı - Avukat Zülküf Arslan Hukuk Bürosu

İşçilik Alacağı Davasında Temyiz Sınırının Miktar İtibarıyla Altında Kalan Karar Temyiz Edilebilir mi

İşçilik Alacağı Davasında Temyiz Sınırı 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu Temyiz edilebilen kararlar – Madde 361 (1) Bölge adliye mahkemesi hukuk dairelerinden verilen temyizi kabil nihai kararlar ile hakem kararlarının iptali talebi üzerine verilen kararlara karşı tebliğ tarihinden itibaren iki hafta içinde temyiz yoluna başvurulabilir. (2) Davada haklı çıkmış olan taraf da hukuki yararı bulunmak şartıyla temyiz yoluna başvurabilir. Temyiz edilemeyen kararlar – Madde 362 (1) Bölge adliye mahkemelerinin aşağıdaki kararları hakkında temyiz yoluna başvurulamaz: a) Miktar veya değeri kırk bin Türk Lirasını (bu tutar dâhil) geçmeyen davalara ilişkin kararlar. b) Kira ilişkisinden doğan ve miktar veya değeri itibarıyla temyiz edilebilen alacak davaları ile kira ilişkisinden doğan diğer davalardan üç aylık kira tutarı temyiz sınırının üzerinde olanlar hariç olmak üzere 4 üncü maddede gösterilen davalar ile (23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan doğup taşınmazın aynına ilişkin olan davalar hariç) özel kanunlarda sulh hukuk mahkemesinin görevine girdiği belirtilen davalarla ilgili kararlar. c) Yargı çevresi içinde bulunan ilk derece mahkemelerinin görev ve yetkisi hakkında verilen kararlar ile yargı yeri belirlenmesine ilişkin kararlar. ç) Çekişmesiz yargı işlerinde verilen kararlar. d) Soybağına ilişkin sonuçlar doğuran davalar hariç olmak üzere, nüfus kayıtlarının düzeltilmesine ilişkin davalarla ilgili kararlar. e) Yargı çevresi içindeki ilk derece mahkemeleri hâkimlerinin davayı görmeye hukuki veya fiilî engellerinin çıkması hâlinde, davanın o yargı çevresi içindeki başka bir mahkemeye nakline ilişkin kararlar. f) Geçici hukuki korumalar hakkında verilen kararlar. g) 353 üncü maddenin birinci fıkrasının (a) bendi kapsamında verilen kararlar. (2) Birinci fıkranın (a) bendindeki kararlarda alacağın bir kısmının dava edilmiş olması durumunda, kırk bin Türk Liralık kesinlik sınırı alacağın tamamına göre belirlenir. Alacağın tamamının dava edilmiş olması hâlinde, kararda asıl talebinin kabul edilmeyen bölümü kırk bin Türk Lirasını geçmeyen tarafın temyiz hakkı yoktur. Ancak, karşı taraf temyiz yoluna başvurduğu takdirde, diğer taraf da düzenleyeceği cevap dilekçesiyle kararı temyiz edebilir. Parasal sınırların artırılması – Ek Madde 1 (1) 200 üncü, 201 inci, 341 inci, 362 nci ve 369 uncu maddelerdeki parasal sınırlar her takvim yılı başından geçerli olmak üzere, önceki yılda uygulanan parasal sınırların; o yıl için 4/1/1961 tarihli ve 213 sayılı Vergi Usul Kanununun mükerrer 298 inci maddesi hükümleri uyarınca Maliye Bakanlığınca her yıl tespit ve ilan edilen yeniden değerleme oranında artırılması suretiyle uygulanır. Bu şekilde belirlenen sınırların on Türk lirasını aşmayan kısımları dikkate alınmaz. (2) 200 üncü ve 201 inci maddelerdeki parasal sınırların uygulanmasında hukuki işlemin yapıldığı, 341 inci, 362 nci ve 369 uncu maddelerdeki parasal sınırların uygulanmasında hükmün verildiği tarihteki miktar esas alınır. İşçilik Alacağı Davasında Temyiz Sınırının Miktar İtibarıyla Altında Kalan Karara Karşı Temyiz Yoluna Başvurulabilir mi Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Esas No: 2022/712 Karar No: 2022/1842 Karar Tarihi: 27.12.2022 Mahkemesi: Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi 1. Taraflar arasındaki işçilik alacağı davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Ankara 15. İş Mahkemesinin davanın kabulüne ilişkin kararına yönelik davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile ilk derece mahkemesi kararı kaldırılıp düzeltilerek yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle davanın kısmen kabulüne dair verilen karar, taraf vekillerinin temyizi üzerine Yargıtay 9. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Bölge Adliye Mahkemesince Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir. 2. Direnme kararı taraf vekilleri tarafından temyiz edilmiştir. 3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü: I. YARGILAMA SÜRECİ Davacı İstemi: 4. Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin davalıya ait işyerinde 25.03.2010 tarihinden iş sözleşmesinin haksız olarak feshedildiği 16.08.2013 tarihine kadar en son proje müdürü olarak çalıştığını, Ankara 19. İş Mahkemesinde açtıkları davada feshin geçersizliğinin tespiti ile müvekkilinin işe iadesine yönelik verilen kararın Yargıtay denetiminden geçerek kesinleştiğini, bu karar üzerine Ankara 38. Noterliğinden gönderilen ihtarname ile işe başlatılma talebinde bulunulduğunu, davalının da Ankara 35. Noterliğinden gönderdiği ihtarname ile müvekkilini işe başlaması için davet ettiğini, ancak müvekkilinin işe başlatıldığı 09.02.2015 tarihinden itibaren oda, telefon, araba, bilgisayar tahsis edilmediğini, sorumlu olduğu işlerin başka çalışan tarafından yürütüldüğünü, kötü koşullar sebebiyle işten ayrılmak zorunda bırakıldığını, bu sebeplerle iş sözleşmesinin 13.02.2015 tarihli ihtarname ile müvekkili tarafından haklı feshedildiğini ileri sürerek boşta geçen süre ücreti, işe başlatmama ve kıdem tazminatları ile yıllık izin ücreti ve ödenmeyen ücret alacaklarının davalıdan tahsilini talep etmiştir. Davalı Cevabı: 5. Davalı vekili cevap dilekçesinde; davacının işe başlama konusunda samimi olmadığını, müvekkiline yönelik ileri sürülen iddiaların yersiz olduğunu belirterek davanın reddi gerektiğini savunmuştur. İlk Derece Mahkemesi Kararı: 6. Ankara 15. İş Mahkemesinin 12.09.2019 tarihli ve 2016/239 E., 2019/615 K. sayılı kararı ile; davacının 25.03.2010-16.08.2013 ile 09.02.2015-13.02.2015 tarihleri arasında çalıştığı şirketlerin davalı holdingin iştiraki olduğu, iş sözleşmesi feshedilen davacının açtığı davada feshin geçersizliğinin tespiti ile işe iadesine karar verildiği, kararın Yargıtay incelemesinden geçerek onanması üzerine yeniden işe başladığı, ayrıca Ankara 14. İş Mahkemesinin 2014/1309 E. sayılı dosyasında kıdem ve ihbar tazminatları ile yıllık izin ücreti alacağına ilişkin açtığı davanın feragat nedeniyle reddine karar verilmişse de feragat iradesinin alacaktan feragat anlamını taşımadığından kesin hüküm oluşturmadığı, davalı işverenin davacıyı işe başlatma davetinin samimi olmadığı davacının kıdem tazminatı, yıllık izin ücreti, ödenmeyen ücret, boşta geçen süre ücreti ve işe almama tazminatına hak kazandığı gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesi Kararı: 7. Ankara 15. İş Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili tarafından istinaf yoluna başvurulmuştur. 8. Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesinin 13.10.2021 tarihli ve 2019/4362 E., 2021/2701 K. sayılı kararı ile; “Davacının Ankara 14. İş Mahkemesinde açtığı davadan ve hakkından feragat etmesi sebebiyle davanın feragat nedeniyle reddine karar verildiği, kararın temyiz edilmeksizin kesinleştiği, eldeki davada da kıdem tazminatı ile yıllık izin ücreti alacağı taleplerinin kesin hüküm sebebiyle reddine karar verilmesi gerekirken işin esasına girilerek karar verilmesinin hatalı olduğu gerekçesiyle davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulüne ve ilk derece mahkemesi kararının kaldırılıp düzeltilerek yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.” Özel Daire Bozma Kararı: 9. Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur. 10. Yargıtay 9. Hukuk Dairesinin 20.12.2021 tarihli ve 2021/12452 E., 2021/16687 K. sayılı kararı ile; “…1-Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, taraflar arasındaki sözleşmeye, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davalı vekilinin tüm, davacı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. 2- Taraflar arasındaki uyuşmazlık,

İşçilik Alacağı Davasında Temyiz Sınırının Miktar İtibarıyla Altında Kalan Karar Temyiz Edilebilir mi Read More »

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası: Kiraya Veren ve Yakınlarının Konut veya İşyeri Gereksinimi

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Kiraya Verenin Kirada Oturması İhtiyacın Varlığı için Yeterli mi İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası: Somut olayda; Taraflar arasında 30.11.2014 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Dava, davacının oğlunun konut ihtiyacının doğmasına dayanmakta olup, ihtiyaçlının kirada oturduğuna ilişkin akit dosya arasında bulunmaktadır. Konut nedenine dayalı tahliye davalarında kirada oturan ihtiyaçlının kirada oturması ihtiyacın varlığının başlıca kanıtıdır. Dinlenilen davacı tanıklarının da ihtiyaç iddiasını doğruladıkları anlaşılmaktadır. Bu durumda ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olduğunun kabulü icab eder. (1086 s. K. m. 428) Yargıtay 3. Hukuk Dairesi Esas No: 2018/7751 Karar No: 2019/493 Karar Tarihi: 23.01.2019 Dava Taraflar arasındaki kiralananın tahliyesi davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü: Karar Davacı, davalı ile aralarında 30.11.2014 başlangıç tarihli kira sözleşmesi bulunduğunu, oğlunun işten çıkartılması sebebiyle çalıştığı ilçeden taşınarak dava konusu taşınmazın bulunduğu … ilçesine yerleştiğini, halen başka bir konutta kiracı olarak yaşadığını belirterek oğlunun konut ihtiyacı nedeniyle kiralananın tahliyesine karar verilmesini istemiştir. Davalı, davanın reddini dilemiştir. Mahkemece, davacı tarafın ihtiyaç iddiasının samimi olduğunu kanıtlayamamış olması nedeniyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir. İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir. Somut olayda; Taraflar arasında 30.11.2014 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Dava, davacının oğlunun konut ihtiyacının doğmasına dayanmakta olup, ihtiyaçlının kirada oturduğuna ilişkin akit dosya arasında bulunmaktadır. Konut nedenine dayalı tahliye davalarında kirada oturan ihtiyaçlının kirada oturması ihtiyacın varlığının başlıca kanıtıdır. Dinlenilen davacı tanıklarının da ihtiyaç iddiasını doğruladıkları anlaşılmaktadır. Bu durumda ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olduğunun kabulü icab eder. Mahkemece, ihtiyaç nedeniyle tahliye isteminin kabulüne karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir. Sonuç Yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün 1086 sayılı (mülga) HUMK’nın 428.maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı (mülga) HUMK’nın 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 23.01.2019 tarihinde oybirliği ile karar verildi. Kiraya Verenin veya Yakınlarının İşyeri İhtiyacı için İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Açılabilir mi Yargıtay 3. Hukuk Dairesi Esas No: 2021/2563 Karar No: 2021/4328 Karar Tarihi: 20.04.2021 Mahkemesi: Sulh Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki kiralananın tahliyesi davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü: Yargıtay Kararı Davacı, dava konusu taşınmazı kendi işyerini açmak için 20.02.2014 tarihinde satın aldığını, davalının taşınmazda 01.01.1993 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile kiracı olduğunu, 21.11.2014 tarihli ihtarname ile de ihtiyaç nedeniyle süre sonunda kiralananın tahliye edilmesinin davalıya bildirildiğini belirterek, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi gereği on yıllık uzama süresinin dolması ve işyeri ihtiyacı nedeniyle kiralananın tahliyesine karar verilmesini istemiştir. Davalı, davacının ihtiyacının samimi olmadığını, eski malik ile 01.01.2013 başlangıç tarihli kira sözleşmesi düzenlendiğini beyanla davanın reddini dilemiştir. Mahkemece, davanın reddine yönelik olarak verilen karar, Dairemizin 28.12.2017 tarih, 2017/7827 E.-2017/18433 K. sayılı ilamı ile; davacının sair temyiz itirazları reddedilerek, ihtiyaç iddiasına dayalı tahliye istemi yönünden, taraf delilleri toplanarak işin esasının incelenmesi gerektiğinden bahisle bozma kararı verilmiştir. Mahkemece bozma ilamına uyularak yapılan yargılama neticesinde; davacı ihtiyaçlının gereksiniminin gerçek, samimi ve zorunlu olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafça temyiz edilmiştir. İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir. Olayımıza gelince; davacı dava dilekçesinde ve yargılama süresindeki beyanlarında emekli elektrik mühendisi olup ticaretle ilgilenmek istediğini, dava konusu yeri elektrik malzemeleri satışı ve elektrik işi yapmak amacıyla satın aldığını, ihtara rağmen taşınmazın boşaltılmadığını belirterek tahliye kararı verilmesini istemiştir. Davalı ise ihtiyaç iddiasının samimi olmadığını, ihtarda ne iş yapılacağının belirtilmediğini belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, dayanak ihtarnamede ve dava dilekçesinde hangi işin yapılacağının bildirilmediği, ihtiyacın somutlaştırılmadığı, davacının ilk defa 20/03/2015 tarihli dilekçesinde işyeri ihtiyacını somutlaştırdığı ayrıca dinlenen davacı tanıklarından …’ın…. “bey burayı oğlu için dükkan yapmak istediğini söyledi” beyanında bulunduğu, oysa ki davacının oğlunu değil kendini ihtiyaçlı olarak gösterdiği, buna göre davacı ihtiyaçlının gereksiniminin gerçek, samimi ve zorunlu olmadığı kabul edilerek davanın reddine karar verilmiş ise de; davacının yakın çevresine, oğlu için dükkan açmak istediğini söylemesi, oğlu ile birlikte çalışmasına engel bir durum olmayıp, ihtiyacın samimi olmadığını göstermez, kaldı ki dinlenen diğer davacı tanıkları da davacının elektrik malzemeleri satışı işi yapmak istediğini, dava konusu yeri bu amaçla satın aldığını beyan etmişlerdir. Ayrıca bilgisine başvurulan bilirkişi, taşınmazın belirtilen işi yapmaya uygun olduğunu belirtmiş olup, bu durumda dosyadaki mevcut deliller karşısında davacının işyeri ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kabulü gerekir. Bu nedenle mahkemece istemin kabulü ile davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmesi gerekirken değerlendirmede yanılgıya düşülerek yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir. Sonuç Yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün davacı taraf yararına 1086 sayılı (mülga) HUMK’nın 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı (mülga) HUMK’nın 440. maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 20/04/2021 tarihinde oybirliğiyle karar verildi. Şirketin Gereksinimi Nedeniyle İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Açılabilir mi Yargıtay 3. Hukuk Dairesi Esas No: 2021/2159 Karar No: 2021/4476 Karar Tarihi: 21.04.2021 Mahkemesi: Sulh Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki kiralananın tahliyesi davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı vekili tarafından duruşma talepli olarak temyiz edildiği, ancak niteliği

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası: Kiraya Veren ve Yakınlarının Konut veya İşyeri Gereksinimi Read More »

Kiralananın Hor Kullanılmasından Kaynaklı Yıpranma ve Eskimelerden Kiracı Sorumlu Tutulabilir mi

Kiralananın Hor Kullanılmasından Kaynaklı Yıpranma ve Eskimelerde Kiracının Sorumluluğu Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Esas No: 2020/361 Karar No: 2022/787 Karar Tarihi: 31.05.2022 Mahkemesi: Sulh Hukuk Mahkemesi 1. Taraflar arasındaki tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Muğla Sulh Hukuk Mahkemesince verilen davanın kısmen kabulüne ilişkin karar davalı vekilinin temyizi üzerine Yargıtay 3. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir. 2. Direnme kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. 3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü: I. Yargılama Süreci Davacı İstemi 4. Davacı vekili; müvekkillerinin murisine ait apartmanın 06.07.1987 tarihli sözleşmeyle davalıya kiralandığını, taşınmazın 30.04.2013 tarihinde tahliye edildiğini, kiraya verildiğinde henüz inşaatı yeni bitmiş bir bina iken hor kullanım sonucunda büyük ölçüde yıpratılarak teslim edilen kiralananın bu hâliyle herhangi bir amaç için kullanılmasının mümkün olmadığını, tümüyle tadil edilmesi gerektiğini, basit bir badana ve onarımla hor kullanımın giderilemeyeceğini, bu kapsamda yapılacak bir tadilatın yaklaşık 350.000TL bedele mal olacağını, bu zararın tespit raporuyla da belirlendiğini ileri sürerek (tespit bilirkişi raporunda belirtilen 47.369TL ile hasar tespit masrafı 649TL toplamı) 48.019TL tazminatın davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. Davalı Cevabı 5. Davalı vekili; hor kullanma iddialarının gerçeği yansıtmadığını, yirmi altı yıl işyeri ve misafirhane olarak kullanılan bir binanın yıpranmasının olağan olduğunu, müvekkili tarafından faydalı giderler yapılarak bina değerinin arttırıldığını, binayı baştan inşa eder gibi hesaplama yapan tespit raporunu kabul etmediklerini, raporda yıpranma payının dahi göz ardı edildiğini, yıllara bağlı olarak ekonomik ömrünü tamamlayan bataryalar, tesisat ve seramikler gibi parçaların müvekkili tarafından davacıdan bedel istenmeksizin yenilendiğini belirterek davanın reddini savunmuştur. İlk Derece Mahkemesinin Birinci Kararı 6. Muğla Sulh Hukuk Mahkemesinin 29.04.2014 tarihli, 2013/487 E., 2014/353 K. sayılı ilk kararıyla; kiralananda hor kullanmanın bulunmadığı, mevcut yıpranmaların binanın davalı kiracı tarafından 1987-2013 yılları arasında uzunca bir süre kullanılması nedeniyle meydana gelen olağan yıpranmalar olduğu, süre zarfında binanın ihtiyaca cevap verebilmesi bakımından davalı kiracı tarafından da boya gibi faydalı giderlerin yapılması gerektiği, aradan geçen uzun süre zarfında binanın yıpranmamasının hayatın olağan akışına ters olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. Özel Dairenin Birinci Bozma Kararı 7. Her iki taraf vekilinin temyiz itirazı üzerine Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 01.10.2015 tarihli 2014/9783 E., 2015/ 7823 K. sayılı kararıyla; “…Taraflar arasında 01.08.1987 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşme ile kiralanan bina … bakım merkezi, müdürlük, lojman ve misafirhane olarak kullanılmak üzere kiralanmış olup sözleşmenin özel şartlar 9. maddesinde kiralananda kiracı tarafından hizmet gereği yapılması gerekli tadil ve buna benzer ameliyelere kiralayanın muvafakat ettiği belirtilmiştir. Taraflar arasında düzenlenen 30.04.2013 tarihli tahliye tutanağı ile kiralanan tahliye edilmiş, ardından davacılar vekilinin başvurusu üzerine 02.05.2013 tarihinde yapılan delil tespiti sonucu sunulan bilirkişi kurulu raporu içeriğinde hor kullanımdan dolayı oluştuğu belirtilen hasarlardan da bahsedilerek bakım onarım bedelinin toplam 47.369,88 TL olduğu bildirilmiştir. Tespit raporunda yapılması gereken imalatların neler olduğu ayrıntılı bir şekilde belirtilmiş olup bunların içerisinde bir kısım camların kırık olduğu, elektrik tesisatında eksiklikler bulunduğu, duvarlardaki deliklerden dolayı sıva tamiratı yapılması gerektiği.. vb hususlar açıklanmış ve taşınmaza ilişkin fotoğrafların rapora ekli olduğu görülmüştür. Mahkemece mahallinde yapılan keşif sonucu alınan bilirkişi raporunda ise binanın yapımından sonra uzun süre geçtiği, malzemelerin uzun süre kullanımından dolayı kullanım ömürlerini tamamladıkları, davacı tarafından yapılan tadilat ve imalatların ise hor kullanımdan kaynaklanmadığı bildirilmiştir. Bu durumda taşınmazın tahliyesinden hemen sonra Muğla Sulh Hukuk Mahkemesinin 2013/6 D.İş sayılı dosyasında yapılan delil tespiti sonucu alınan bilirkişi raporu ile, mahkemece mahallinde yapılan keşif sonucu alınan bilirkişi raporu arasında çelişki oluştuğundan, gerekirse mahallinde tekrar keşif yapılmak suretiyle bilirkişi raporları arasındaki çelişki giderilerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik incelemeyle yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bu sebeple bozulması gerekmiştir…” gerekçesiyle bozma kararı vermiştir. İlk Derece Mahkemesinin İkinci Kararı 8. Mahkemece bozmaya uyularak yapılan yargılama sonunda 24.01.2017 tarihli, 2016/512 E., 2017/134 K. sayılı kararla; dosya içerisinde mevcut olan fotoğraflar ve tespit dosyasında alınan bilirkişi raporunda mutfak tezgâhlarının sökülerek iptal edilmesi, bazı kapı ve pencere camlarında kırıkların bulunması, kornişlerin sökülmüş sarkmış olması gibi hasarlar bulunduğu, yargılama sırasında tadilatı yapılmış binada keşif yapıldığından bilirkişilerce taşınmazın tahliye anındaki durumunun görülmediği ve önceki rapora atıf yapılarak taşınmazın günümüz koşullarına uygun hâle gelebilmesi için yapılan masraf bedelinin tespit edildiği, ek raporda yapılan imalatların hor kullanım nedeni ile oluşan imalatlar olmadığı, uzun süre kullanımdan kaynaklanan yıpranmalar olduğu ve imalatların tamamının iyileştirme amacıyla yapıldığının bildirildiği, yargılama sırasında tadilat yapılan bina üzerinde yapılan keşif ve sonrasında alınan raporlarda taşınmazın eski hâline göre iyileştirmeler yapılarak güncel kullanıma uygun duruma getirildiği ve bunun için yapılan masraf bedelinin tespit edildiği, oysa davacı tarafın talebi hor kullanım nedeni ile oluşan zarara yönelik olup tespit dosyasında alınan raporda bu doğrultuda kırılan, yıkılan, çıkarılan yani kiracı tarafça müdahale edilip bozulup yıpratılan kısımların onarılmasına yönelik yapılacak masraflara ilişkin olduğu, ayrıca eskime nedeni ile iyileştirme için yapılacak masraflar bulunmadığı, taşınmazın tahliye aşamasındaki halini görmeyen ikinci bilirkişi heyetinin sonradan yapılan tadilatlar hakkında iyileştirme amacıyla yapıldığı yönündeki görüşünün kısmen doğru ancak eksik olduğu, raporlar arasındaki çelişkinin taşınmazın önce kullanıma uygun hâle getirilip sonradan iyileştirmeler yapılmış olmasından kaynaklandığı, tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde uzun yıllar kiracı olan davalının taşınmazı ilk günkü hâli ile geri teslim etmesi beklenemez ise de her bir dairede kırık yıpranmış eksiltilmiş parçalar bulunduğu, bu durumun kiracının taşınmazı hor kullandığını ispatladığı, tespit dosyasında alınan raporun da yalnızca hor kullanım nedeniyle oluşan zarara ilişkin olması hükme esas alınması gerektiği gerekçesiyle (tespit gideri davacı tarafça zarar kalemi olarak istendiğinden bu kısım yönünden talebin reddedildiği belirtilerek) davanın kısmen kabulü ile 47.369,88TL tazminatın davalıdan tahsiline karar verilmiştir. Özel Dairenin İkinci Bozma Kararı 9. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur. 10. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 20.06.2018 tarihli ve 2017/11846 E., 2018/6810 K. sayılı kararı ile; “…Taraflar arasında 01.08.1987 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşme ile kiralanan bina … bakım merkezi, müdürlük, lojman ve misafirhane olarak kullanılmak üzere kiralanmış olup, sözleşmenin özel şartlar 9. maddesinde kiralananda kiracı tarafından hizmet gereği yapılması gerekli tadil ve buna benzer ameliyelere kiralayanın muvafakat ettiği belirtilmiştir. Taraflar arasında düzenlenen 30.04.2013 tarihli tahliye tutanağı ile kiralanan tahliye edilmiş, ardından davacılar vekilinin başvurusu üzerine 02.05.2013 tarihinde yapılan delil tespiti sonucu sunulan bilirkişi kurulu raporu içeriğinde hor kullanımdan dolayı oluştuğu belirtilen hasarlardan da bahsedilerek bakım

Kiralananın Hor Kullanılmasından Kaynaklı Yıpranma ve Eskimelerden Kiracı Sorumlu Tutulabilir mi Read More »

Kiracının Kâr Kaybı: Mahkeme Kararına Dayalı Olarak Kira Sözleşmesinin Süresinden Önce Feshedilmesi

Kiracının Kar Kaybı: Mahkeme Kararına Dayalı Olarak Kira Sözleşmesinin Süresinden Önce Feshedilmesi Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Esas No: 2020/688 Karar No: 2022/846 Karar Tarihi: 07.06.2022 Mahkemesi: Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi 1. Taraflar arasındaki maddi ve manevi tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Bursa 3. Sulh Hukuk Mahkemesince verilen davanın kısmen kabulüne ilişkin karara karşı her iki taraf vekilinin istinaf talebinde bulunması üzerine Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesince ilk derece mahkemesi kararı kaldırılarak davanın reddine dair verilen karar, davacı vekilinin temyizi üzerine Yargıtay 3. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Bölge Adliye Mahkemesince Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir. 2. Direnme kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. 3. Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve temyiz incelemesi sırasında duruşmanın düzenlendiği 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu‘nun 369. maddesinin direnme kararının temyizini kapsamadığı, direnmenin düzenlendiği aynı Kanun’un 373. maddesinde ise duruşmaya yer verilmediği gözetildiğinde direnme kararlarının temyiz incelemesinde duruşma yapılamayacağı kabul edilerek temyiz eden davacı vekilinin duruşma isteminin reddine oy birliğiyle karar verilip dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü: I. Yargılama Süreci Davacı İstemi 4. Davacı vekili; taraflar arasındaki 01.06.2007 tarihli kira sözleşmesi çerçevesinde müvekkilinin davalı üniversiteye ait kampüs giriş kapılarının işletme hakkını on yıl süreyle kiraladığını, bu sözleşmenin aynı zamanda bir yap-işlet-devret sözleşmesi niteliği taşıdığını zira giriş kontrol sistemlerinin müvekkili tarafından imal edilip sözleşme sonunda davalıya teslim edileceğinin kararlaştırıldığını, imalatın 26.12.2008 tarihinde tamamlandığını ve on yıllık sözleşme süresinin de fiilen bu tarihte başladığını, sözleşme yıllarca sorunsuz olarak uygulanmışken davalının 30.09.2015 tarihli yazısıyla idari yargıda ihalenin iptal edildiği gerekçesiyle faaliyetlerin durdurularak sistemin teslim edilmesini istediğini, konuyla ilgili itirazların Rektörlüğe bildirildiğini ancak menfi yanıt aldıklarını ve 12.10.2015 tarihinde kampüs giriş kontrol sistemlerini teslim etmek zorunda kaldıklarını, sözleşmenin bu şekilde davalının kusuru nedeniyle 3 yıl 2 ay 15 gün erken sonlandığını, müvekkilinin kira sözleşmesine göre yaptığı inşaat ve imalat bedelleriyle yoksun kaldığı kâr kadar maddi zarara uğradığını, bunun yanı sıra çalışanlarını işten çıkarmak zorunda kaldığını ve basında çıkan haberlerle sanki haksız ve hukuksuz şekilde giriş kapılarından ücret alıyormuş gibi bir algı yaratılarak kamuoyu nezdinde itibarsızlaştırıldığını, bu durumun manevi zarara neden olduğunu ileri sürerek mahkemece tespit olunacak yoksun kaldıkları kâr yönünden fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 10.000TL maddi tazminat ile 100.000TL manevi tazminatın davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiş, ıslah dilekçesiyle kazanç kaybı yönünden tazminat taleplerini 5.063.743,26TL ye yükseltmiştir. Davalı Cevabı 5. Davalı vekili; zamanaşımı, hak düşürücü süre, görev, yetki derdestlik ve husumet yönünden itirazları bulunduğunu belirttikten sonra davaya konu talebin tam yargı davası şeklinde idari yargıda açılması gerektiğini, bu olmasa dahi ticaret mahkemelerinin görevli olduğunu, taraflar arasındaki sözleşmenin 6. maddesi gereğince sözleşmenin haklı nedenle feshi hâlinde hiçbir talepte bulunulmayacağının taahhüt edildiğini, davacının Danıştay kararı gereğince kira sözleşmesine konu yeri tahliye ettiğini, müvekkili mahkemelerce verilen kararlara uymak zorunda olduğundan sözleşmenin haklı sebeple feshedildiğini, (diğer vekilin cevap dilekçesinde bu savunmalara ilaveten) sözleşmenin başlangıcının açıkça 01.06.2007 olarak kararlaştırıldığını ve bu tarihten itibaren kira ödemelerine başlandığını, bu nedenle kira süresinin 26.12.2008 tarihinde başladığı yönündeki iddianın gerçek dışı olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur. İlk Derece Mahkemesi Kararı 6. Bursa 3. Sulh Hukuk Mahkemesinin 29.03.2018 tarihli, 2015/2434 E., 2018/798 K. sayılı kararı ile; taraflar arasında imzalanan 01.06.2007 tarihli kira sözleşmesi ile davalı idarenin mülkiyet ve tasarrufunda bulunan üç adet üniversite girişindeki geçiş kontrol sisteminin işletme hakkının 2886 sayılı Kanun’un 51/g maddesi gereğince davacıya kiraya verildiği, imalatların davacı tarafından 26.12.2008 tarihinde tamamlandığı, sözleşmedeki on yıllık sürenin 01.06.2017 tarihinde dolacağı, ancak idari yargıda görülen dava sonrasında sözleşmenin davalı tarafından feshedildiği, kiralananın 12.10.2015 tarihinde teslim edildiği, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu‘nun 301. maddesine göre kiraya verenin kiralananı sözleşme süresince kullanılabilir hâlde bulundurmakla, 308. maddesine göre ise kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlü olduğu, davalı idare tarafından sözleşmenin süre dolmadan önce feshedildiği ve sözleşmeden önce kiralanana el konulduğu, davacı kiracının sözleşmenin sona ermesinde herhangi bir kusurunun bulunmadığı, davalı kiraya verenin kira sözleşmesi bitimine kadar kiralananı elverişli hâlde bulundurmamasından doğan zarardan sorumlu olduğu, yapılan keşif sonucu düzenlenen 17.07.2017 tarihli bilirkişi raporunda yoksun kalınan kazanç kaybının 2.922.850,58TL, 04.12.2017 tarihli ek raporda ise 5.063.743,26TL ve 7.323.451,34TL olarak belirlendiği, emsal içtihatlara göre davacının aynı şart ve koşullarda kiracı olarak faaliyetini yürütebileceği aynı nitelikli başka bir taşınmazı yeniden kiralayabileceği sürenin belirlenmesi ve davalı kiraya verenin de bu süreye ilişkin kazanç kaybından sorumlu tutulması gerekmekteyken bu yönde alınan ek raporda davacı kiracının dava konusu kiralanan ile aynı vasıf ve özelliklere sahip başka bir taşınmazı aynı şartlarda kiralamasını olasılık dâhilinde olmadığının mütalaa edildiği, kira sözleşmesinde taraflarca feshin ihbarı için kararlaştırma bulunmadığından sürenin 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu‘nun 114 ve 52. maddeleri gereğince hâkim tarafından belirlenmesi gerektiği, bilirkişi heyetince rapor ve ek raporda bir günlük kazancın 5.331,51TL olarak belirlendiği, yapılan keşif, sözleşmenin sona ermesine kalan süre, kiralanan yerin özelliği, sözleşmenin iptal edilme nedeni, tüm dosya kapsamı gözetilerek 90 gün üzerinden hesaplama yapılmasının hakkaniyete uygun olacağı, manevi tazminat talebi yönünden ise, kira sözleşmesinin Danıştay kararı gereğince sona erdirilmesinde davacının kişilik haklarına herhangi bir saldırı söz konusu olmadığı ve manevi tazminat şartlarının oluşmadığı gerekçesiyle davanın kısmen kabulü ile 479.835,90TL maddi tazminatın davalıdan alınarak davacıya verilmesine, manevi tazminat isteminin reddine karar verilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesi Kararı 7. Bursa 3. Sulh Hukuk Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı davacı vekili ve davalı vekili tarafından istinaf yoluna başvurulmuştur. 8. Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesinin 18.10.2018 tarihli, 2018/972 E., 2018/1156 K. sayılı kararıyla; “Aksinin kararlaştırılmamış bulunmasına göre taraflar arasındaki kira sözleşmesinin on yıllık süresinin 01.06.2007 tarihinde başladığı, 12.10.2015 tarihinde tahliye gerçekleştiğinden davacının ancak bakiye 1 yıl 7 ay 23 günlük süre için tazminat iddiasında bulunabileceği, söz konusu kira sözleşmesi uyarınca davacı üniversite giriş kapılarının işletmekteyken Danıştay 13. Dairesinin 21.04.2015 tarihli kararıyla bu yerin 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 51/g maddesi uyarınca kiraya verilemeyeceği, ihalenin pazarlık usulü ile yapılamayacağı gerekçesiyle kiralamaya yönelik idari işlemin iptal edildiği, bu karar üzerine davalının sözleşmeyi feshettiği, Mahkemece taraflar arasındaki hukuki uyuşmazlığın 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu‘nun 112, 114/2 yollaması ile 52. maddeleri kapsamında değerlendirildiği ve kâr kaybı nedeni ile 90 günlük kira bedeli kadar maddi tazminata karar verilmiş ise de bu kabulün somut olaya uygun düşmediği zira, 112. madde çerçevesinde tazminat istenebilmesi için kiracının zarara uğramış olmasının yetmeyeceği, bu zarar

Kiracının Kâr Kaybı: Mahkeme Kararına Dayalı Olarak Kira Sözleşmesinin Süresinden Önce Feshedilmesi Read More »

Gerekli İzin ve Ruhsatı Alamayan Tacir Kiracı “Hukuki Ayıp” Gerekçesiyle Kira Sözleşmesini Feshedebilir mi

Gerekli İzin ve Ruhsatı Alamayan Tacir Kiracı “Hukuki Ayıp” Gerekçesiyle Kira Sözleşmesini Feshedebilir mi Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Esas No: 2022/404 Karar No: 2022/1155 Karar Tarihi: 27.09.2022 Mahkemesi: Sulh Hukuk Mahkemesi 1. Taraflar arasındaki asıl davada maddi tazminat, karşı davada kira alacağı isteminden dolayı yapılan yargılama sonunda, … Sulh Hukuk Mahkemesince verilen asıl davanın reddine, karşı davanın kabulüne ilişkin karar davacı-karşı davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 3. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir. 2. Direnme kararı davacı-karşı davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. 3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü: I. Yargılama Süreci Asıl Davada Davacı İstemi 4. Davacı vekili; farklı branştan doktorların bir arada çalışacağı muayenehane olarak kullanılmak üzere müvekkilinin davalıya ait taşınmazı 15.09.2012 tarihli sözleşmeyle kiraladığını, Sağlık Bakanlığının Muayenehane Yönetmeliği’ne göre ruhsat alınabilmesi için bazı koşulların arandığını, müvekkilinin de bu doğrultuda binanın depreme uygun olup olmadığını davalıdan sorduğunda binanın depreme dayanıklı olduğuna dair raporların bulunduğu ve kendisine verileceği cevabını aldığını, binada beton yangın merdiveni olması nedeniyle yangın tedbirleri yönünden herhangi bir sorun yaşanmayacağını düşünen müvekkilinin ruhsat için başvurduğunda İtfaiye Daire Başkanlığının acil çıkış kapıları ve yön levhaları gibi birtakım eksiklikler tespit ederek uygunluk raporunu vermediğini, davalının yangın çıkış kapısının olduğu yeri bir başka kiracısına tahsis etmesi nedeniyle yangın çıkış kapısının kapalı durumda olduğunu, bu eksikliklerin giderilmesi istenmiş ise de menfi yanıt alındığını, müvekkilinin kendi çabalarıyla gereken uygunluk raporlarını almaya çalıştığını ancak binanın depreme uygunluğuna ilişkin raporun idarece kabul edilmediğini, binanın statik projesi incelettirildiğinde depreme dayanıksız olduğunun tespit edildiğini, aynı binada birden fazla doktorun muayenehanesinin bulunduğunu ve kendileriyle ilgili işlemlerde bu sorunlar yaşanınca İl Sağlık Müdürlüğünün diğer muayenehanelere de uygunluk belgesi düzenlenene kadar faaliyette bulunulmamasını ihtar ettiğini, davalının açıkça tüm kiracıları kandırması nedeniyle muayenehanelerin kaçak duruma düştüğünü, eksik işlem ve evrakın tamamlanması yönünde gönderilen 13.06.2013 tarihli ihtarı keşide eden müvekkilinin bu ihtardan sonuç alamayınca tespit dosyası ile hâlihazır durumu tespit ettirip kira sözleşmesini 05.07.2013 tarihli ihtarla feshettiğini, kira sözleşmesinde kiralananın kullanımı için herhangi bir engel bulunmadığı belirtilmesine rağmen davalının üzerine düşen edimleri ifa etmemesi nedeniyle müvekkilinin maddi manevi zarara uğradığını, muayenehane olarak kullanılabilmesi için yapılan ve tespit dosyasında belirlenen 61.289,96TL harcama yanında, inşaatı yapan kişilere 102.827,80TL, emlak komisyoncusuna ise 11.800TL ödendiğini, tüm bu harcamalara rağmen ruhsat alınamaması nedeniyle yapılan tadilat yerinde bırakılarak kiralananın teslimi edilmek durumunda kalındığını, sözleşmenin haklı feshine sebep olan davalının müvekkili aleyhine sebepsiz zenginleştiğini ileri sürerek tespit vb. masraflarla birlikte toplam 175.917,80TL maddi zararın davalıdan faiziyle birlikte tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. Davalı Cevabı ve Karşı Dava 5. Davalı vekili; davacı şirket yetkilisinin kira sözleşmesine konu yeri sözleşme imzalanmadan önce gezip gördüğünü, muayenehane olarak kullanıma elverişli olup olmadığını ayrıntılı şekilde araştırmak istediğini söyleyerek sözleşmenin imzalanması için iki kez süre talep ettiğini, bu süreçte gerekli araştırmaları bizzat yapan davacının binanın depreme uygunluğu konusunda rapor aldığını, hatta İlçe Sağlık Müdürlüğünden görevli memur getirerek daireyi gezdirdiğini ve bu kişilerin de dairenin muayenehane olmaya elverişli olduğunu belirttiğini, kira sözleşmesinin bu süreç tamamlandığında imzalandığını, ancak sonrasında davacının itfaiye raporunun alınması için birtakım eksikliklerin giderilmesi gerektiğini yazı ile bildirdiğini, müvekkilinin talepte bahsi geçen hususların zaten binada mevcut olduğunu yazı altına düşülen şerhle açıkladığını, bu konuda diğer muayenehanelerin uygunluk raporları olduğu gibi itfaiyeden verilen 17.06.2013 tarihli raporla da uygunluk durumunun tespit edildiğini, müvekkilinin karşı tarafı hiçbir zaman yanıltmadığını, davacının kiralananı bırakıp gitmek istemesinin gerçek sebebinin ise bambaşka olduğunu; beş altı doktorla çalışmayı planlıyorken bazı doktorlarla anlaşma sağlayamadığı için kiralananın boşaltılmak istendiğini, tahliyeyle birlikte bakiye kiraları ödememek isteyen davacının gerçek dışı isnatlarla bu yola başvurduğunu, tespit dosyası raporunun kendilerine tebliğ edilmediğini, kiralanandaki büro eşyası ve klima gibi malların bedeli istenmiş ise de davacının tahliye sırasında bu malların bir kısmını götürüp bir kısmını harap hâlde bıraktığını, harcama faturalarının da gerçeği yansıtmadığını, masraf yapılmış olsa dahi bu bedelin istenemeyeceğini, davanın reddi gerektiğini savunmuştur. 6. Karşı dava ile; sözleşmeyi süresinden önce ve haksız şekilde fesheden davacının 12.07.2013 tarihinde taşınmazı tahliye etmesine rağmen Temmuz ayı ve sözleşme gereğince ödenmesi gereken üç aylık kira bedelini ödemediği ileri sürülerek toplam 34.000TL kira borcunun davacı-karşı davalıdan tahsiline karar verilmesi talep edilmiştir. Karşı Davaya Cevap 7. Davacı-karşı davalı vekili; feshin haklı nedene dayandığını belirterek karşı davanın reddi gerektiğini savunmuştur. İlk Derece Mahkemesi Kararı 8. … Sulh Hukuk Mahkemesinin 23.09.2014 tarihli, 2013/679 E., 2014/654 K. sayılı kararı ile; asıl davada kiralananın sözleşmedeki kullanım amacına uygun olmadığı iddia olunmuş ise de, sözleşmeden hemen sonra davacı firma doktorlarından …’ın talebi ile binanın muayenehane olarak kullanılmasında herhangi bir sakınca olmadığının belirlendiği, Sağlık Bakanlığı Tedavi Hizmetleri Genel Müdürlüğünün 2011/55 sayılı genelgesi çerçevesinde kullanım performans düzeyinin sağlandığına dair raporun alındığı, dosyada bulunan muayenehane ruhsat suretlerinde binanın üç katında hâlen fiilen çalışan doktorların bulunduğu ve binanın deprem yüklerine karşı 6 Mart 2007 tarihli, 26454 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren Deprem Bölgelerine Yapılacak Binalar Hakkında Yönetmelik koşullarına uygun olduğuna dair mühendislik firmalarınca verilmiş raporların olduğu, binanın giriş katında yangına karşı korunmasına ilişkin davalı tarafından gerekli önlemlerin alındığı ve buna dair … Belediyesi Belediye İtfaiye Destek Hizmetleri Müdürlüğünün 17.06.2013 tarihli, 116942 sayılı yazılarının mevcut bulunduğu, yangın merdivenlerinden sokağa çıkılabildiği, dolayısıyla dosya kapsamı itibarıyla davacı tarafın iddia ettiği gibi binanın deprem ve yangın risklerine karşı korumasız olduğu kanaatinin oluşmadığı, bu nedenle davacı tarafından yapılan fesih işleminin “geçersiz” olduğu sonucuna varıldığı, taraflar arasında yapılan kira sözleşmesinin 8. maddesi gereği davacının yaptığı tadilatların almaksızın kiralananı terk edeceği kararlaştırıldığından tadilatlara ilişkin talebin de kabul edilemeyeceği, kiralananın erken tahliyesi nedeniyle ödenmeyen Temmuz 2013 kira bedeli ile yeni bir kiracıya verilmesi hâlinde makul süre olarak üç ay bedelsiz kalacağı düşüncesi ile dört aylık kira bedeli toplamının davacı-karşı davalı kiracıdan tahsil edilmesi gerektiği gerekçesiyle asıl davanın reddi, karşı davanın kabulüne karar verilmiştir. Özel Daire Bozma Kararı 9. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı-karşı davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur. 10. Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 02.06.2015 tarihli ve 2015/3006 E., 2015/5316 K. sayılı kararı ile; “…1-Davacı-karşı davalının asıl davaya yönelik temyiz itirazlarının incelenmesinde; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu‘nun 301. maddesi hükmü (mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 249/1 maddesi) gereği kiraya veren kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kira, sürekli bir akit olduğundan hem

Gerekli İzin ve Ruhsatı Alamayan Tacir Kiracı “Hukuki Ayıp” Gerekçesiyle Kira Sözleşmesini Feshedebilir mi Read More »

Müspet Zarar Kapsamında Kâr Kaybı: Arsa Sahibinin Kusuru Nedeniyle İnşaat Sözleşmesinin Feshi

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi (APKİS)’nin Feshedilmesi Halinde Yüklenici Müspet Zarar Kapsamında Kâr Kaybı Talep Edebilir mi Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Esas No: 2021/874 Karar No: 2023/118 Karar tarihi: 22.02.2023 Mahkemesi: … Bölge Adliye Mahkemesi 27. Hukuk Dairesi Taraflar arasındaki asıl davada sözleşmenin haksız feshedildiğinin tespiti ve alacak, karşı davada sözleşmenin feshi isteminden dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince asıl davada sözleşmenin haksız feshedildiğinin tespiti ile davanın menfi zararla sınırlı olarak kısmen kabulüne, müspet zarar talebinin reddine, karşı davada karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiştir. İlk Derece Mahkemesince verilen kararın taraf vekilleri tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince davacı karşı davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine, davalı karşı davacılar vekilinin asıl davaya yönelik istinaf başvurusunun usulden reddine, karşı davaya ilişkin istinaf başvurusunun kabulüne, İlk Derece Mahkemesinin kararının kaldırılmasına, asıl davanın kısmen kabulü ile davanın menfi zararla sınırlı olarak kısmen kabulüne, müspet zarar talebinin reddine, karşı davanın kabulü ile taraflar arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine karar verilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı karşı davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 15. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Bölge Adliye Mahkemesi tarafından Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir. Direnme kararı davacı karşı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan gündem ve dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. Dava Davacı karşı davalı vekili, taraflar arasında düzenlenen … 2. Noterliğinin 21.10.2015 tarihli ve 24176 yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin arsa sahipleri tarafından haksız olarak feshedildiğini ileri sürerek sözleşmenin haksız feshedildiğinin tespiti ile müvekkilinin kâr kaybı ve sözleşmenin feshi nedeniyle uğradığı zararlar nedeniyle 50.000 TL’nin sözleşme tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiş, 18.07.2017 havale tarihli ıslah dilekçesi ile; müvekkilinin kâr kaybının 104.758 TL, sözleşmeye güvenerek yaptığı harcamaların toplamının ise 46.746,22 TL olduğunu belirterek talebini toplamda 151.504,22 TL olarak ıslah etmiştir. II. Cevap ve Karşı Dava Davalı karşı davacılar vekili, bütün projelerin aynı anda belediyeye girişinin yapılması gerekirken davacının sadece en önemli olan mimari projeyi belediyeye sunmasının sözleşmeye aykırı davranma kastını ve kötüniyetini ortaya koyduğunu, davacı yüklenicinin acele bir şekilde mimari projeyi müvekkillerine sormadan ve onaylarını almadan belediyeden onaylatmak istediğini, bu nedenle yükleniciyi vekâletten azlettiklerini ve sözleşmeyi feshedeceklerini bildirdiklerini, yüklenici tarafından arsa sahipleri yararına yapılan masrafları ödeyeceklerini ancak yapılmayan ya da arsa sahipleri yararına olmayan masrafları ve kâr mahrumiyeti talebini kabul etmediklerini belirterek müvekkillerine karşı açılmış olan asıl davanın reddine, karşı davada ise taraflar arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine karar verilmesini talep etmiştir. III. İlk Derece Mahkemesi Kararı İlk Derece Mahkemesinin 26.10.2017 tarihli ve 2016/229 Esas, 2017/434 Karar sayılı kararıyla; arsa sahiplerinin tek taraflı fesih yetkisinin bulunmadığı, bu konuda tarafların müşterek kararı ya da mahkeme kararı gerektiği, buna karşın arsa sahiplerinin bilirkişi raporunda da belirtildiği üzere mimari projenin henüz kesinleşmediği hâlde belediyeye ön kontrol için ibraz edilmesini gerekçe göstererek yükleniciyi azletmesinin haksız olduğu, sözleşmenin o tarih itibariyle ayakta olduğu ancak yargılama sırasında taraf iradelerine göre ve davacı karşı davalının menfi zarar talebi nedeniyle sözleşmenin artık taraflar açısından sürdürülme imkânı kalmadığının anlaşıldığı, taraflar arasındaki sözleşmenin arsa sahiplerinin kusuru nedeniyle yerine getirilemediği, yüklenicinin ise bu sözleşmeye güvenerek yapmış olduğu masrafları menfi zarar kapsamında istemekte haklı olduğu, sözleşme hiç yapılmasaydı cebinden çıkmayacak olan masrafların bu kapsamda değerlendirilerek bilirkişi tarafından, ibraz edilen proje belgeleri ve üçüncü kişiye yapılan ödeme belgeleri üzerinden hesaplandığı, yüklenicinin hazırlık çalışmalarını yerine getirdiği ve bedellerini üçüncü kişilere ödediğini ispatladığı, buna karşın geriye etkili fesih ile birlikte müspet zararlarının talep edilemeyeceği, şayet inşaat tamamlansa idi elde edebileceği kârın müspet zarar olması nedeniyle sözleşmenin feshine dayalı olarak yüklenici tarafından istenmesinin mümkün bulunmadığı gerekçesiyle asıl davada, feshin davalılarca haksız şekilde yapıldığının tespiti ile davanın menfi zararla sınırlı şekilde kısmen kabulüne, 46.746,22 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek avans faiziyle birlikte davalı karşı davacılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline, davacı karşı davalının müspet zarar talebinin reddine, karşı dava yönünden ise, iki tarafın yargılama aşamasında oluşan fesih iradesinden dolayı bu konuda karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiştir. IV. İstinaf A. İstinaf Yoluna Başvuranlar İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur. B. Gerekçe ve Sonuç Bölge Adliye Mahkemesinin 05.06.2020 tarihli ve 2020/261 Esas, 2020/567 Karar sayılı kararı ile; “1. Yüklenici tarafından dava dilekçesinde, arsa sahipleri tarafından gönderilen azilname ile işlerin yapımına imkân kalmadığı, bu nedenle sözleşmenin arsa sahiplerince haksız feshedildiği iddiasına dayanılarak sözleşmenin haksız feshinin tespiti ile menfi ve müspet zararların tazmini istemi ile dava açılmış ise de; arsa sahiplerince gönderilen azil ve ihtar tek başına fesih sonucunu doğurmayacağından davacı karşı davalı yüklenici tarafından açılan bu dava ile fesih iradesinin ortaya konulduğu, arsa sahiplerince açılan karşı dava ile de fesih talep edildiğinden taraf iradelerinin sözleşmenin feshi konusunda birleştiğinin kabulü zorunlu olup, mahkemece taraf iradelerinin birleşmesi nedeniyle taraflar arasındaki sözleşmenin geriye etkili feshine karar verilmesi gerekirken feshe ilişkin sonuç doğurmayan vekâletten azlin haksız olduğu gerekçesiyle sözleşmenin feshinin haksız olduğuna ilişkin karar verilmesinin hatalı olduğu, 2. Davalı karşı davacılar (arsa sahipleri) vekilinin istinaf başvurusu yönünden yapılan incelemede; davalılar karşı davacılar vekilince, asıl davanın kısmen kabulüne ilişkin kararla birlikte karşı davalarına ilişkin de istinaf talebinde bulunulmuş ise de; dosyada mevcut harç tahsil makbuzuyla sadece karşı davaya ilişkin istinaf harçlarını yatırdığı, asıl davaya ilişkin harçların yatırılmasına ilişkin geri çevrime kararı gereğince mahkemesince usulüne uygun çıkarılan muhtıraya rağmen süresi içerisinde harç ikmali yapılmadığı görülmüş olmakla sadece karşı davaya ilişkin inceleme yapıldığı, 3. Karşı davaya yönelik istinaf başvurusunun incelenmesinde ise, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin taraf iradelerinin birleşmesi veya mahkeme kararıyla feshedilebileceğinden, mahkemesince eldeki asıl ve karşı dava ile fesihte taraf iradelerinin birleştiği kabul edilerek karşı dava yönünden de sözleşmenin geriye etkili feshine karar verilmesi gerekirken, karşı davada karar verilmesine yer olmadığına karar verilmesi hatalı olduğundan istinaf başvurusunun karşı dava yönünden kabulüne karar verildiği, 4. Davacı karşı davalı vekilinin istinaf başvurusunun incelenmesinde ise; taraflarca açılan asıl ve karşı dava ile taraf iradelerinin fesih yönünde birleştiği kabul edildiğinden, tarafların birbirlerinin mameleklerine kattıkları artı değerleri talep edebileceği, müspet zarar niteliğindeki kâr kaybı ise istenemeyeceğinden mahkemece asıl davadaki alacak kalemleri

Müspet Zarar Kapsamında Kâr Kaybı: Arsa Sahibinin Kusuru Nedeniyle İnşaat Sözleşmesinin Feshi Read More »

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, Borç İkrarını İçeren Belge olarak Kabul Edilebilir mi

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, Borç İkrarını İçeren Belge olarak Kabul Edilebilir mi Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Esas No: 2019/463 Karar No: 2022/420 Karar Tarihi: 30.03.2022 Mahkemesi: İcra Hukuk Mahkemesi 1. Taraflar arasındaki itirazın kaldırılması isteminden dolayı yapılan inceleme sonunda, İstanbul 18. İcra (Hukuk) Mahkemesince verilen istemin reddine ilişkin karar alacaklı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 23. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonucunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir. 2. Direnme kararı alacaklı vekili tarafından temyiz edilmiştir. 3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü: I. İnceleme Süreci Alacaklı İstemi 4. Alacaklı vekili dilekçesinde; taraflar arasında 02.03.2012 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşmenin on üçüncü maddesinde 14.02.2012 tarihi de dâhil olmak üzere inşaatın bitimine kadar her ay 2.000TL’nin yüklenici borçlu tarafından müvekkiline ödenmesinin kararlaştırıldığını, ancak söz konusu bedelin borçlu tarafından ödenmediğini, alacağın tahsili için yapılan icra takibine haksız olarak itiraz edildiğini ileri sürerek borçlunun İstanbul 3. İcra Müdürlüğünün 2012/13740 E. sayılı icra dosyasına yapılan itirazının kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir. Borçlu Cevabı 5. Borçlu vekili cevap dilekçesinde; talebin reddini savunmuştur. İlk Derece Mahkemesi Kararı 6. İstanbul 18. İcra (Hukuk) Mahkemesinin 16.05.2014 tarihli ve 2013/1034 E., 2014/463 K. sayılı kararı ile; icra takibinin dayanağı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 68/1. maddesinde belirtildiği şekilde imzası ikrar veya noterlikçe tasdik edilen kesin borç ikrarını içeren bir senet yahut resmî dairelerin veya yetkili makamların yetkileri dâhilinde ve usulüne göre verdikleri bir makbuz veya belge niteliğinde olmadığı ve taraflar arasındaki ihtilafın çözülmesinin genel mahkemelerde yargılamayı gerektirdiği gerekçesiyle istemin reddine karar verilmiştir. Özel Daire Bozma Kararı 7. İstanbul 18. İcra (Hukuk) Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde alacaklı vekili temyiz isteminde bulunmuştur. 8. Yargıtay (Kapatılan) 23. Hukuk Dairesince 19.03.2018 tarihli ve 2015/4683 E., 2018/2219 K. sayılı kararı ile; “…Taraflar arasındaki Bakırköy 40. Noterliği’nin 02.03.2012 tarih ve 4931 yevmiye numaralı düzenleme şeklindeki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 13. maddesinde, 14.02.2012 tarihi de dahil olmak üzere yüklenici tarafından arsa sahibine her ay inşaat bitimine kadar 2.000 TL kira bedeli ödeyeceğinin yazılı olduğu, sözleşmenin bu maddesinin 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 68/1. maddesi anlamında kayıtsız şartsız borç ikrarını içeren belge niteliğinde olduğu gözetilerek davalının itirazının kaldırılmasına karar verilmesi gerekirken, yanılgılı gerekçe ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamıştır…” gerekçesi karar bozulmuştur. Direnme Kararı 9. İstanbul 18. İcra (Hukuk) Mahkemesinin 07.02.2019 tarihli ve 2018/588 E., 2019/144 K. sayılı kararı ile; Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin yerleşik uygulamasına göre, taraflara karşılıklı edimler yükleyen ve noterde düzenleme şeklinde olan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde kararlaştırılan kira bedellerinin ilamsız icra takibinde itirazın kaldırılmasına elverişli olmadığı, somut olayda; icra takibinin dayanağı olan 02.03.2012 tarihli düzenleme şeklindeki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin karşılıklı edimleri içerdiği, bu hâliyle sözleşmenin 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 68/1. maddesinde yer alan ve alacaklılara genel haciz yolu ile takip yapma imkânı tanıyan borç ikrarını içeren belge niteliğinde olmadığı, borç da kabul edilmediğine göre iki tarafa edimler yükleyen sözleşme kapsamında alacaklının alacaklı olup olmadığı ve varsa alacak miktarının ne olduğunun genel mahkemelerde yapılacak yargılama sonucunda belli olacağı gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir. Direnme Kararının Temyizi 10. Direnme kararı süresi içinde alacaklı vekili tarafından temyiz edilmiştir. II. Uyuşmazlık 11. Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; taraflar arasında imzalanan 02.03.2012 tarihli düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin on üçüncü maddesinde yer alan ve yüklenici tarafından arsa sahibine her ay inşaat bitimine kadar 2.000TL ödeneceğine ilişkin düzenlemenin, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 68/1. maddesi anlamında kayıtsız şartsız borç ikrarını içeren belge niteliğinde olup olmadığı noktasında toplanmaktadır. III. Ön Sorun 12. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında; 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 4949 sayılı Kanun ile değişik 363/1. maddesinin son cümlesindeki temyiz kesinlik sınırına ilişkin düzenleme ile aynı Kanun’un Ek 1. maddesinin 1. fıkrasında yer alan parasal sınırların artırılmasına ilişkin düzenleme birlikte dikkate alındığında, uyuşmazlık konusu miktarın (takipte 8.000TL asıl alacak) direnme karar tarihi olan 07.02.2019 tarihi itibariyle temyiz kesinlik sınırı olan 9.260TL’yi geçmediği, ancak İİK’nın Ek 1. maddesinin 2. fıkrasında “363 ncü maddenin yukarıdaki fıkra uyarınca her takvim yılı başından olmak üzere uygulanan parasal sınırın artışına ilişkin hükmü, artışın yürürlüğe girdiği tarihten önce İcra Tetkik Merciince nihai olarak karara bağlanmış olan davalar ile Yargıtay’ın bozma kararı üzerine yeniden bakılan davalarda uygulanmaz.” hükmüne yer verilmesi karşısında 07.02.2019 tarihli direnme kararının temyizi kabil nitelikte olup olmadığı hususu ön sorun olarak tartışılmıştır. 13. 28.02.2019 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 7165 sayılı Kanun’un 2. maddesiyle; 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun Ek 1. maddesinin 2. fıkrası “363 ve 364 üncü maddelerdeki parasal sınırların uygulanmasında hükmün verildiği tarihteki miktar esas alınır.” şeklinde değiştirilmiştir, ancak direnme kararının verildiği 07.02.2019 tarihi itibariyle, İİK’nın Ek 1. maddesinin 2. fıkrasında 7165 sayılı Kanun’un 2. maddesiyle yapılan değişiklikten önceki az yukarıda açıklanan hükmü dikkate alınması gerektiğinden, her takvim yılı başından olmak üzere uygulanan parasal sınırın artışına ilişkin hüküm, artışın yürürlüğe girdiği tarihten önce Yargıtayın bozma kararı üzerine yeniden bakılan davalarda uygulanmayacaktır. 14. Bu nedenle direnme kararının, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 5311 sayılı Kanun’un 29. maddesi ile eklenen Geçici 7. maddesinin göndermesi ile uygulanması gereken aynı Kanun’un 363. maddesi ile 7165 sayılı Kanun’un 2. maddesi ile yapılan değişiklikten önceki Ek 1. maddesi uyarınca temyizi kabil nitelikte olduğuna ve ön sorun bulunmadığına oy birliği ile karar verilerek işin esasının incelenmesine geçilmiştir. IV. Gerekçe 15. Uyuşmazlığın çözümü açısından öncelikle konuyla ilgili yasal düzenleme ve kavramların açıklanmasında yarar vardır. 16. 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun “İtirazın kesin olarak kaldırılması” başlıklı 68. maddesinin 1. fıkrasında yer alan düzenlemeye göre; “Talebine itiraz edilen alacaklının takibi, imzası ikrar veya noterlikçe tasdik edilen borç ikrarını içeren bir senede yahut resmî dairelerin veya yetkili makamların yetkileri dahilinde ve usulüne göre verdikleri bir makbuz veya belgeye müstenitse, alacaklı itirazın kendisine tebliği tarihinden itibaren altı ay içinde itirazın kaldırılmasını isteyebilir. Bu süre içerisinde itirazın kaldırılması istenilmediği takdirde yeniden ilamsız takip yapılamaz.” 17. İtirazın kaldırılması, borçlunun itirazı ile duran (İİK md. 66) ilamsız icra takibine (ilamsız icra prosedürü içinde) devam edilmesini sağlayan (İİK md. 78) bir yoldur. İtiraz ile duran ilamsız icra takibine devam edilmesini sağlamak için, alacaklının genel mahkemelerde itirazın iptali davası açması mümkündür

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, Borç İkrarını İçeren Belge olarak Kabul Edilebilir mi Read More »

Mirasçının Önalım Hakkına Dayalı Tapu İptali ve Tescil Davası Tereke Adına Açılmalıdır

Mirasçının Önalım Hakkına Dayalı Tapu İptali ve Tescil Davası Elbirliği Mülkiyetine Tabi Tereke Adına Açılmalıdır Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Esas No: 2019/739 Karar No: 2022/577 Karar Tarihi: 19.04.2022 Mahkemesi: İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi 1. Taraflar arasındaki önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi tarafından davalı vekilinin istinaf isteminin kabulü ile davanın husumet nedeniyle reddine ilişkin olarak verilen karar, davacı vekilinin temyizi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, bölge adliye mahkemesince Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir. 2. Direnme kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. 3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü: I. Yargılama Süreci Davacı İstemi 4. Davacı vekili 13.07.2015 tarihli dava dilekçesinde; müvekkilinin İstanbul ili, Kadıköy ilçesi, Rasimpaşa Mahallesi, 195 ada, 3 parsel sayılı taşınmazında paydaş olan …’ın mirasçısı olduğunu, taşınmazın 1/2 payının dava dışı …’a, 1/2 payının da miras bırakana aitken …’ın kendi payını davalı …’a 27.05.2015 tarihinde sattığını, satış işleminin davalı tarafından müvekkiline Kadıköy 24. Noterliğince düzenlenen 10.06.2015 tarihli ve 13115 yevmiye numaralı ihtarname ile bildirildiğini, bu durum karşısında davacının önalım hakkını kullanmak istediğini, murise ait pay el birliği mülkiyetine tabi ise de hak sahibi olan diğer mirasçıların davacının önalım hakkı nedeniyle dava açmasına ve davalıya satılan payı kendi adına tescil ettirmesine muvafakat ettiklerini, bunun için vekâletname verdiklerini, ayrıca taşınmazın 1/2 payının davalı tarafından 400.000TL bedelle satın alınmasına karşın önalım hakkının kullanılmasını önlemek amacıyla satış bedelinin tapuda muvazaalı şekilde 600.000TL olarak gösterildiğini, satış bedeline ilişkin bu iddia hakkındaki deliller toplandıktan sonra depo kararı verilmesi gerektiğini ileri sürerek, tapunun iptali ile 1/2 payın davacı adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir. Davalı Cevabı 5. Davalı vekili cevap dilekçesinde; müvekkili ile dava konusu taşınmazın tüm paydaşları arasında 800.000TL satış bedeli üzerinden emlak komisyoncusunda anlaşma yapıldığını, anlaşmanın davacı da dahil tüm maliklerce imzalandığını, bunun güvenen davalının bankadan kredi almaya teşebbüs ettiğini, banka ekspertizi tarafından rapor düzenlenmesine ve kredi sözleşmesinin imzalanmasına karşın bir kısım paydaşların satıştan vazgeçtiğini, bu durumu etik bulmayan paydaş …’ın ise satıştan vazgeçmediğini ve 27.05.2015 tarihinde tapuya gidilerek 1/2 payın 600.000TL bedelle davalı tarafından satın aldığını, yaşanan bu süreç karşısında müvekkilinin davacı ve diğer paydaşlar aleyhine İstanbul Anadolu 10. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2015/230 E. sayılı dosyasında ecrimisil ve tazminat davası, İstanbul Anadolu 6. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2015/462 E. sayılı dosyasında ise ortaklığın giderilmesi davası açtığını, bu nedenle davacının satıştan başlangıçtan itibaren haberdar olduğunu, eldeki davayı kötü niyetle açtığı gibi başka mirasçıların olması karşısında tek başına önalım hakkı bulunmadığını, diğer mirasçıların da taşınmazın müvekkiline satışı konusunda anlaşmaları nedeniyle önalım haklarının olmadığını belirterek, davanın reddini savunmuştur. İlk Derece Mahkemesi Kararı 6. İstanbul Anadolu 8. Asliye Hukuk Mahkemesinin 13.07.2017 tarihli ve 2015/266 E., 2017/169 K. sayılı kararı ile; davacının gerçek satış bedelinin 400.000TL olmasına karşın bedelin tapuda muvazaalı şekilde 600.000TL gösterildiğini ileri sürmesi ve bu konuda tanık dinletmesi karşısında davacının farklı satış bedellerinden hangisinden sorumlu olacağının önem taşıdığı, taşınmazın satışıyla ilgili olarak tüm paydaşların bir araya gelerek düzenledikleri komisyon sözleşmesinde satıcılar ile davalı alıcı …’ın eşi …’ın imzasının bulunduğu, bu sözleşmede taşınmazın tamamı için 800.000TL bedel üzerinde anlaşma sağlandığı, bu sözleşmenin varlığının taraflar arasında tartışma konusu olmadığı, bir kısım davacı ve davalı tanıklarının sözleşmeyi doğruladıkları, bilirkişi raporu da dikkate alındığında taşınmaz bedelinin gerçekte 400.000TL olduğunun anlaşıldığı, tapu masrafları ile birlikte toplam 412.000TL önalım bedelinin 07.07.2017 tarihinde mahkeme veznesine depo edildiği ve tüm yasal koşulların oluştuğu gerekçesiyle davanın kabulü ile 1/2 payın davacı adına tesciline karar verilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesi Kararı 7. İlk derece mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı davalı vekili tarafından süresi içinde istinaf yoluna başvurulmuştur. 8. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesinin 08.02.2018 tarihli ve 2017/1787 E., 2018/213 K. sayılı kararı ile; davacının önalım davasına konu taşınmazda paydaş …’ın mirasçısı olduğu, ancak murisin davacı dışında başka mirasçılarının da bulunduğu, terekenin el birliği mülkiyetine tâbi olduğu, davacının ise eldeki davayı halefiyet esasına göre tereke adına değil kendi adına tescil isteğiyle açtığı, ancak el birliği mülkiyeti devam ettiği sürece mirasçıların bağımsız payları ve tasarruf yetkilerinin bulunmadığı, dolayısıyla kendi adlarına tescil talepli dava açma olanaklarının olmadığı, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 702/4. maddesi uyarınca davaya tereke temsilcisi atanması ya da diğer mirasçıların katılması yoluyla da devam edilemeyeceği, davanın dinlenebilme olanağının bulunmadığı, bu durumda ilk derece mahkemesi tarafından davanın bu nedenle reddine karar verilmesi gerekirken usul ve yasaya aykırı şekilde davanın kabulüne karar verilmesinin doğru olmadığı gerekçesiyle istinaf başvurusu kabul edilmiş ve HMK’nın 353/1-b-2 maddesi gereğince İstanbul Anadolu 8. Asliye Hukuk Mahkemesinin kararı kaldırılarak, davanın aktif husumet yokluğu nedeniyle reddine karar verilmiştir. Özel Daire Bozma Kararı 9. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur. 10. Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 18.12.2018 tarihli ve 2018/3138 E., 2018/9162 K. sayılı kararı ile; “…İlk derece mahkemesince davacının muvazaa iddiası kabul edilerek davanın kabulüne karar verilmiştir. Davalı vekilinin istinaf kanun yoluna başvurması üzerine İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesince davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulüne, İstanbul Anadolu 8. Asliye Hukuk Mahkemesinin 13.07.2017 tarihli ve 2015/266 Esas, 2017/169 Karar sayılı kararının kaldırılmasına, davacının davasının aktif ehliyet yokluğu nedeniyle reddine karar verilmiştir. Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir. Önalım hakkının kullanılmasında davacının dayandığı pay elbirliği mülkiyetine konu ise tüm ortakların birlikte dava açması veya birinin açtığı davaya diğerlerinin muvafakat etmesi gerekir. Çünkü bu gibi hallerde 11.10.1982 tarihli 3/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın tereke adına açıldığının kabulü gerekir. Davaya muvafakat, duruşmaya gelip bu konuda beyanda bulunmakla veya imzası noterce onaylı muvafakat belgesi ibraz edilmesi suretiyle yahut davacı adına davayı takip eden avukata vekalet verilmesi ile sağlanabilir. Bu yolda ortakların tümünün muvafakati sağlanamazsa 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 640. maddesi hükmü uyarınca murisin terekesine görevli mahkemede temsilci atanması için davacıya süre verilir. Temsilci davacı dışında biri olursa davacının sıfatı sona ereceğinden davayı temsilci takip eder. Dava hakkına ilişkin olan bu hususun hakim tarafından kendiliğinden öncelikle nazara alınması gerekir. Somut uyuşmazlıkta, Bölge Adliye Mahkemesince terekenin elbirliği mülkiyetine tabi olduğu, davacının murisi …’ın hissesine dayalı olarak önalım hakkını kullandığı, elbirliği mülkiyeti devam ettiği sürece mirasçıların bağımsız payları ve tasarruf yetkileri bulunmadığı, kendi adlarına tescil talepli dava açma olanağının bulunmadığı gerekçesiyle davanın aktif taraf

Mirasçının Önalım Hakkına Dayalı Tapu İptali ve Tescil Davası Tereke Adına Açılmalıdır Read More »

Taşınmazlarda Kat Mülkiyeti Kurulması Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi Talep Edilebilir mi

Köy İçerisinde Bulunan Taşınmazlarda Kat Mülkiyeti Kurulması Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Esas No: 2019/18-228 Karar No: 2022/655 Karar Tarihi: 17.05.2022 1. Taraflar arasındaki ortaklığın giderilmesi davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Çanakkale Sulh Hukuk Mahkemesince verilen davanın kabulüne ilişkin karar, davalı … vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 18. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir. 2. Direnme kararı davalı … vekili tarafından temyiz edilmiştir. 3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü: I. Yargılama Süreci Davacı İstemi 4. Davacı asıl dava dilekçesinde; Çanakkale ili Merkez ilçesi Saraycık köyü, Köyiçi mevkiinde bulunan 1267 parsel sayılı taşınmazın taraflar adına tapuda tescilli olduğunu, bu taşınmazda hissedarlar olarak kullanımda anlaşamadıklarını, taksiminin de mümkün olmadığını ileri sürerek davaya konu taşınmazın satılması suretiyle ortaklığın giderilmesini talep etmiştir. Davalı Cevabı 5. Davalılar … ve … cevap dilekçelerinde; davaya konu taşınmazın ivaz suretiyle payların eşitlenip taksiminin mümkün olduğunu, bu nedenle satış istemediklerini belirterek aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesini savunmuşlardır. Mahkeme Kararı 6. Çanakkale Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 29.01.2014 tarihli ve 2013/543 E. 2014/120 K. sayılı kararı ile; davaya konu taşınmazın hissedar sayısı ve miktarı gözönünde bulundurulduğunda aynen ya da ivaz ilavesiyle dahi taksiminin mümkün olmadığı, ortaklığın ancak satış sureti ile giderilebileceği gerekçesiyle davanın kabulü ile, Çanakkale ili, Merkez ilçesi, Saraycık köyü, Köyiçi mevkii, 1267 parsel sayılı taşınmazın üzerindeki şerh ve sınırlamalar ile birlikte ortaklığın satış yolu ile giderilmesine, satış bedelinin tapu maliklerine hisseleri oranında taksimine karar verilmiştir. Özel Daire Bozma Kararı 7. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı … vekili temyiz isteminde bulunmuştur. 8. Yargıtay (Kapatılan) 18. Hukuk Dairesince 30.04.2015 tarihli ve 2014/18064 E. 2015/7221 K. sayılı kararı ile; “…Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlarla yasal gerektirici nedenlere ve özellikle kanıtların takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre sair temyiz itirazları yerinde değildir. Ancak; Davacı vekili dava dilekçesinde, Çanakkale İli, Merkez İlçesi, Saraycık Köyü 1267 parselde kayıtlı taşınmaz üzerindeki ortaklığın aynen taksim mümkün olmadığından satış suretiyle giderilmesini; davalılar ise paylar denkleştirilmek suretiyle aynen taksimin mümkün olduğundan bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı özgülenmesini istemiş, mahkemece satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmiştir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu‘nun 10. maddesinin son fıkrasına göre, kat mülkiyeti kurulmasına elverişli bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi davasında, maliklerden birinin yargılamanın herhangi bir aşamasında paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması yoluyla yapılmasını istemesi durumunda hakim, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki yasal koşulların oluşması halinde ve 12. maddedeki belgeleri de tamamlattırıp taşınmaz mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı özgülenmesine karar vermelidir. Dosyada toplanan belge ve bilgiler ile özellikle 31/12/2013 tarihli bilirkişi raporundan; dava konusu taşınmaz üzerinde 5 numaralı yapı olarak belirtilen taşınmazın zemin ve iki normal katlı olup 3 bağımsız bölümden oluştuğu, her bir katta birer dairenin mevcut olduğu, tapu kaydına göre 3 paydaş bulunduğu, paydaş ve bağımsız bölümlerin sayısı itibariyle her paydaşa en az bir bağımsız bölüm düştüğü, taşınmaz üzerindeki yapının 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu‘nun 50/2. maddesi hükmüne uygun nitelikte olduğu anlaşılmaktadır. Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine uygun olarak, üzerinde kat mülkiyetine elverişli yapı bulunan ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için, üzerindeki yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış ya da projesi olmamakla birlikte fiili durumuna göre çizdirilmiş imara ve fenne uygunluğu ilgili makamca onaylanmış projesinin olması, bağımsız bölümlerinin başlı başına kullanmaya elverişli bulunması (M.1), yapının tümünün kargir olması (M.50/2) ve her paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi, ayrıca 12. maddede yazılı belgelerin (belediyeden onaylı proje, yapı kullanma belgesi ve yönetim planı) tamamlattırılması gerekmektedir. Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda anılan Kanun’un 10. maddesinin son fıkrası hükmünce taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklığın bu yolla giderilmesine karar verilebilecektir. Dava konusu taşınmazın üzerindeki yapı kargir olup paydaşlardan her birine en az bir bağımsız bölüm özgülenecek sayıda ve niteliktedir. Taşınmaz bu yönüyle üzerinde kat mülkiyeti kurulmasına elverişli ise de, kat mülkiyetine geçiş için bunlar yeterli olmayıp, yukarıda açıklanan diğer tüm koşulların (12. maddede yazılı belgelerin) varlığını da aramak gerekir. Yargıtay’ın yerleşmiş uygulamalarında, tamamlanmış yapının fiili durumu ile onaylı projesi arasında aykırılıkların bulunması ya da yapının imara uygun ancak projesiz inşa edilmiş olması gibi kat mülkiyeti kurulmasına engel oluşturan eksikliklerin mevcut olduğu durumlarda hemen kat mülkiyeti kurulamayacağı sonucuna varılmayarak, bu eksikliklerin giderilip yasal koşullara uygun hale getirilmesi mümkün ise bunun isteyen tarafa tamamlattırılması yoluna gidilmesi gerektiği kabul edilmektedir. Bu bakımdan somut olayda mahkemece; davaya konu taşınmaz üzerindeki yapının onaylı projesinin ve sonradan değişiklik yapılmış ise buna ilişkin tadilat projesinin olup olmadığının taraflara ve ilgili belediyeye sorulup etraflıca araştırılması, proje mevcut değil ise ilgili belediyeden alınacak ön bilgiye göre yapının mevcut haliyle imar mevzuatına ve bulunduğu yerin imar durumu ile fenne aykırılık oluşturmadığı veya imara ya da projeye aykırılıklar giderildiği takdirde onay verilebileceğinin saptanması halinde, öncelikle aykırılıkların giderilmesi daha sonra yapının fiili durumunu yansıtan projenin hazırlattırılıp ilgili imar müdürlüğünün onayının ve buna bağlı olarak yapı kullanma izin belgesinin alınması, ayrıca 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu‘nun 12. maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlattırılması için (aynen taksim talebi de dahil) kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen taraflara yetki ve yeterli süre verilmesi, bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde de, dava konusu taşınmaz üzerindeki yapıda her bir bağımsız bölümün (konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve eklentileri yerinde incelenip irdelenerek) değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi aracılığıyla saptanıp varsa fiili taksime göre taksim yoksa çekilecek kura ile önce her paydaşa birer bağımsız bölüm özgülendikten ve gerekiyorsa bedel farkı nedeni ile ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi, yönetim planının paydaşlar (tanınan süreye rağmen) tarafından imzalanmaktan kaçınılması halinde imzalanmış sayılması suretiyle tahkikatın ikmal edilmesinden sonra kat mülkiyetine geçiş yoluyla ortaklığın giderilmesine, belirtilen koşulların oluşmaması halinde ise taşınmazın satışına karar verilmesi gerekirken açıklanan hususlar yerine getirilmeden yetersiz araştırma ve eksik inceleme ile ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir…” gerekçesi ile karar bozulmuştur. Direnme Kararı 9. Çanakkale Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 18.01.2016 tarihli ve 2015/893 E. 2016/45 K. sayılı kararı ile önceki gerekçeye ek olarak; davaya konu taşınmazın Çanakkale ili Merkez ilçesi Saraycık köyü sınırları dahilinde 442 sayılı Köy Kanunu‘na tabi taşınmazlardan olduğu, taşınmazın Çanakkale Belediyesi sınırları içerisinde olmadığı, bu nedenle davaya konu taşınmaz ile ilgili olarak kat mülkiyeti kurulmasının veya kat irtifakı tesis edilmesinin mümkün olmadığı gerekçesiyle

Taşınmazlarda Kat Mülkiyeti Kurulması Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi Talep Edilebilir mi Read More »

Tarım Arazilerinin Satılması Halinde Sınırdaş Maliklerin Önalım Hakkı Var mı

Tarım Arazilerinin Satılması Halinde Sınırdaş Maliklerin Önalım Hakkı Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Esas No: 2019/798 Karar No: 2022/730 Karar Tarihi: 24.05.2022 Mahkemesi: … Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi 1. Taraflar arasındaki önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, … Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi tarafından davanın kabulüne ilişkin olarak verilen karar, davalı vekilinin temyizi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, bölge adliye mahkemesince Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir. 2. Direnme kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. 3. Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve temyiz incelemesi sırasında duruşmanın düzenlendiği 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 369. maddesinin direnme kararının temyizini kapsamadığı, direnmenin düzenlendiği aynı Kanun’un 373. maddesinde ise duruşmaya yer verilmediği gözetildiğinde direnme kararlarının temyiz incelemesinde duruşma yapılamayacağı kabul edilerek temyiz eden davalı vekilinin duruşma talebinin reddine karar verilip dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü: I. Yargılama Süreci Davacı İstemi 4. Davacı vekili 21.06.2016 tarihli dava dilekçesinde; müvekkilinin … İli, … İlçesi, … Köyü, 122 ada, 2 parsel sayılı taşınmazın maliki olduğunu, tarım arazisi niteliğindeki taşınmazın 121.068 m2 büyüklüğünde olduğunu, davalının ise yine tarım arazisi niteliğindeki komşu 3 parsel sayılı taşınmazı 31.12.2014 tarihinde 300.000TL bedelle satın aldığını, ancak 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nun 8/İ maddesinin ikinci fıkrası uyarınca önalım hakkına sahip olan müvekkiline noter bildirimi yapmadığını, davacının satışı 10.06.2016 tarihinde öğrendiğini ve ön alım hakkını kullanmak isteğini belirterek, önalım hakkı nedeniyle davalıya ait taşınmazın tapu kaydının iptali ile müvekkil adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı Cevabı 5. Davalı vekili cevap dilekçesinde; 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nun amacının tarım arazilerinde toprak bütünlüğünün korunması olduğunu, müvekkilinin dava konusu taşınmaz yakınında çok sayıda başka tarlalarının bulunduğunu ve büyük bir çiftçi olduğunu, taşınmazın kendilerine satılan fiyat üzerinden öncelikle davacıya satılmak üzere teklif edildiğini ancak çok pahalı bularak satın almak istemediğini, taşınmazın bulunduğu mevkide tarla dönüm fiyatlarının 25.000TL civarında olduğunu, davalı müvekkilinin de dönümü 15.000TL’den olmak üzere toplam 2.727.240TL ödeyerek taşınmazı satın aldığını, ancak tapuda bedelin 300.000TL gösterildiğini, davacının da bunu fırsat bilerek satışı çok daha önce öğrenmesine rağmen menfaat temin etmek için eldeki davayı açtığını, oysa ki 5403 sayılı Kanun’da sınırdaş tarımsal arazi maliklerine tanınan önalım hakkının gerçek amacının bu şekilde rant sağlanması olmadığını, aksine ulaşılmak istenen amacın tarımsal bütünlük olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur. İlk Derece Mahkemesi Kararı 6. … Asliye Hukuk Mahkemesinin 06.07.2017 tarihli ve 2016/257 E., 2017/298 K. sayılı kararı ile; 15.05.2014 tarihinde yürürlüğe giren 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nun 8/İ maddesinin ikinci fıkrasında, tarımsal arazilerin satılması hâlinde sınırdaş tarımsal arazi maliklerinin de önalım hakkına sahip oldukları, tarımsal arazi sınırdaş maliklerden birine satıldığı takdirde diğer sınırdaş maliklerin önalım haklarını kullanamayacağı, önalım hakkına sahip birden fazla sınırdaş tarımsal arazi malikinin bulunması hâlinde hâkimin, tarımsal bütünlük arz eden sınırdaş arazi malikine önalıma konu tarımsal arazinin mülkiyetinin devrine karar vereceği, aynı maddenin üçüncü fıkrasında da önalım hakkının kullanılmasında Türk Medenî Kanunu hükümlerinin uygulanacağının düzenlendiği, bu kapsamda davacıya ait taşınmazın dava konusu taşınmazla tarımsal bütünlük arz edip etmediğinin önem taşıdığı, ziraat bilirkişisinden alınan 17.05.2017 tarihli raporda, 5403 sayılı Kanun kapsamında hazırlanan Tarımsal Arazi Büyüklükleri Cetvelinde, … İlçesinde yeterli gelirli tarımsal arazi büyüklüğünün “sulu tarımda 65 dekar” olarak belirlendiği, davaya konu 122 ada 3 parsel sayılı taşınmazın 181.816,00 m2 olduğu, önalım hakkını kullanmak isteyen davacıya ait 122 ada 2 parsel sayılı taşınmazın ise 121.068,00 m2 olduğu, bu şekilde her iki taşınmazın da tek başlarına 65 dekarın üzerinde büyüklüğe sahip olduğu, bu doğrultuda ayrı ayrı tarımsal bütünlük arz ettikleri, ayrıca davaya konu 3 parselde tarla ziraatı, 2 parselde ise bahçe ziraatı yapıldığı ve sonuç olarak davacıya ait taşınmazla dava konusu taşınmaz arasında tarımsal bütünlük bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesi Kararı 7. İlk derece mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı davacı vekili tarafından süresi içinde istinaf yoluna başvurulmuştur. 8. … Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesinin 05.04.2018 tarihli ve 2017/1764 E., 2018/633 K. sayılı kararı ile; cetvelde belirlenen tarımsal arazi büyüklüğünün Tarım Bakanlığı ile İlçe Tarım Müdürlükleri tarafından arazi büyüklüklerinin belirlenmesinde kullanılan bir ölçüt olduğu, bu nedenle önalım hakkının kullanılmasında bir kriter olarak değerlendirilemeyeceği, belirlenen bu ölçütün üzerinde bir miktar olsa bile tarımsal arazi satışlarında diğer sınırdaşların önalım hakkını kullanabileceği, ayrıca davalı tarafından dönümü 15.000TL üzerinden olmak üzere toplamda 2.727.240TL bedel ödenerek dava konusu taşınmazın satın alındığı, tapuda düşük miktarda harç ödemek adına satış bedelinin 300.000TL olarak gösterildiği ileri sürülmüş ise de davalının üçüncü kişi durumundaki davacıya karşı bedelde muvazaa iddiasında bulunamayacağı, hiç kimsenin kendi muvazaasına dayanamayacağı, önalım bedelinin tapuda gösterilen satış bedeli ile ödenen harç ve masraflardan ibaret olduğu, mahkemece bu bedel üzerinden önalım hakkının davacıya kullandırılması gerekirken davanın reddine karar verilmesinin doğru olmadığı gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf başvurusu kabul edilerek ilk derece mahkemesi kararı kaldırılmış ve 306.000TL bedel üzerinden davanın kabulüne oy çokluğu ile karar verilmiştir. Özel Daire Bozma Kararı 9. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur. 10. Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 15.01.2019 tarihli ve 2018/3645 E., 2019/339 K. sayılı kararı ile; “…4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 731. maddesine göre, taşınmaz mülkiyetinin kanundan doğan kısıtlamaları, tapu siciline tescil edilmeksizin etkili olur. Mülkiyetin devri konusunda kısıtlama hükmü içeren, yasal önalım hakkını düzenleyen 732. maddesi uyarınca, paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler. Kanundan kaynaklanan önalım hakkının doğması ve kullanılması için, tapu siciline şerh edilmesi gerekli değildir. Önalım hakkının varlığı, kanuna dayandığı için bunun herkes tarafından bilindiği varsayılır. Bu nedenle de, paylı mülkiyete tâbi bir taşınmazda bir pay satın alan kimse, hak sahibi bir paydaşın önalım hakkını kullanarak bu payı kendisinden alma hak ve ihtimalinin bulunduğunu daima göz önünde tutmak, bunu bilmek zorundadır. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 733. maddesi uyarınca, yapılan pay satışının, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi gerekir. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı davalı arasında, kapsam ve şartları satıcı ile pay satın alan davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı

Tarım Arazilerinin Satılması Halinde Sınırdaş Maliklerin Önalım Hakkı Var mı Read More »

Arslan Hukuk

Çalışma Alanlarımız

Zülküf Arslan Hukuk Bürosu

Sitemizde arama yap