Gayrimenkul Hukuku

Taşınmaz Devrinde Geçerlilik Şartı: Harici Satış Sözleşmesi ile Satın Alınan ve Üzerine Ev İnşa Edilen Taşınmazın Temliken Tescili Talep Edilebilir mi Taşınmaz Devrinde Geçerlilik Şartı: Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; dava konusu 445 ada 19 parsel sayılı tapulu taşınmazda harici satış sözleşmesi ile 15.05.1967, 01.06.1970 ve 25.05.1972 tarihlerinde pay satın alan davacıların taşınmaz üzerine ikamet amacıyla ev inşa ettikleri ve satış tarihinden itibaren nizasız zilyetliklerinde bulundurdukları, çekişmeli taşınmaz hakkında devam eden dava nedeniyle resmî şekilde temlikin yapılamadığı ve harici satış üzerinden uzun yıllar geçtiği gözetildiğinde, davalıların tapulu taşınmazlar için yapılan harici satış sözleşmesinin geçersiz olduğu savunmasının 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu‘nun 2 nci maddesindeki dürüst davranma kuralına aykırı olup olmadığı, somut olay kapsamında harici satışa değer verilmesini gerektiren özel ve istisnai bir hâlin bulunup bulunmadığı, buradan varılacak sonuca göre aynı Kanun’un 716 ncı maddesinin birinci fıkrası uyarınca dava konusu paylar yönünden davacıların taşınmazın mülkiyetini iktisap edip edemeyecekleri noktasında toplanmaktadır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Esas No: 2021/(14)7-463 Karar No: 2023/217 Karar Tarihi: 15/03/2023 İncelenen Kararın Mahkemesi: Zonguldak 2. Asliye Hukuk Mahkemesi Özel Daire Kararı: Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin 14.01.2020 tarihli ve 2019/1146 Esas, 2020/344 Karar sayılı BOZMA kararı Dava: Tapu İptali ve Tescil Davası Taraflar arasındaki şahsi hakka dayalı tapu iptal ve tescil, olmadığı takdirde temliken tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir. Kararın davacılar vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine Bölge Adliye Mahkemesince istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacılar vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, İlk Derece Mahkemesi tarafından Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir. Direnme kararı davacılar vekilince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten sonra temyiz incelemesi sırasında duruşmanın düzenlendiği 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 369 uncu maddesinin direnme kararının temyizini kapsamadığı, direnmenin düzenlendiği aynı Kanun’un 373 üncü maddesinde ise duruşmaya yer verilmediği gözetildiğinde direnme kararlarının temyiz incelemesinde duruşma yapılamayacağı kabul edilerek temyiz edenler vekilinin duruşma isteğinin reddine karar verilip Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan gündem ve dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. Dava Davacılar vekili; müvekkillerinin 1970 yılında davalılar ve bir kısım davalıların miras bırakanları ile yaptıkları zilyetliğin devri sözleşmesi ile satın aldıkları arsayı 35 yılı aşkın süredir üzerine bina inşa ederek malik sıfatıyla kullandıklarını, satış tarihinde Bağlık Mahallesi 1 pafta 37 parsel adını taşıyan bu taşınmazın davalılar ve miras bırakanları adına hükmen tescil edilmiş olduğunu ancak dava konusu taşınmaz için açılmış davalar ve üzerinde tedbir olması nedeniyle tapuda satış işlemi yapılamadığını, arsanın müvekkillerine zilyetlik devir sözleşmesi ile teslim edildiğini, davaların 2013 yılında sonuçlandığını ve taşınmazın bir bölümünün orman vasfı ile Hazine adına tesciline karar verildiğini, müvekkillerine satılarak zilyetliği devredilen 1.142,00 m2’lik kısmın ise orman dışında kaldığını ve tapuda davalılar adına tescilli olduğunu, kararların kesinleşmesi üzerine tapuda devir için 20.05.2015 tarihinde davalılara başvurulmasına rağmen devre yanaşmadıklarını, her ne kadar tapulu taşınmazların harici satış sözleşmesi ile satışı şekil şartı nedeniyle geçerli değil ise de o tarihte taşınmazın aynıyla ilgili çekişme bulunması ve açılan davalarda konan tedbir nedeniyle satış yapılamadığı, ancak zilyetliği devir sözleşmesinin icra edilerek müvekkilleri tarafından bedelin ödendiğini, müvekkillerinin iyiniyet kurallarına uygun olarak yaptıkları binalarda 30 yıldan fazla süredir oturmaları ve taraflarca bu durumun kabul edilmesi sebebiyle resmî şekil şartına uymamanın artık geçersizlik nedeni olamayacağını ileri sürerek davalılar adına kayıtlı Tepebaşı Mahallesi 445 ada 19 parsel sayılı taşınmazın davacıların evlerinin ve kullandıkları bahçelerinin olduğu kısımların tapu kayıtlarının iptali ile ayrı ayrı müvekkilleri adına tesciline, bu talebin reddi hâlinde ise bina bedelinin arsa bedelinden daha fazla olduğu, arsa bedelinin de ödenmiş olduğu dikkate alınarak temliken tescil yoluyla müvekkillerinin evlerinin bulunduğu ve bahçe olarak kullandıkları kısımların taşınmazdan ifrazı ile davacılar adına ayrı ayrı tapuya tesciline karar verilmesini talep etmiştir. II. Cevap Davalılar vekili; tapulu taşınmazların harici satış sözleşmesi ile satışına 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu‘nun 706 ncı maddesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 237 nci maddesi ve 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 26 ncı maddesi uyarınca değer verilemeyeceğini, bina olduğu iddia edilen yapının kıymeti arsa değerinden az olduğundan davacılar yönünden 4721 sayılı Kanun’un 724 üncü maddesi koşullarının da oluşmadığını, arsa üzerinde yapıların bulunduğu kısımların tek tek imar mevzuatına uygun olarak ifraz edilebilmesi gerektiğini, ifraz mümkün olduğu takdirde yapı için gerekli arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değerinin uygun bedel olarak ödenmesi gerektiğini belirterek davanın reddini savunmuştur. III. İlk Derece Mahkemesi Kararı İlk Derece Mahkemesinin 20.11.2018 tarihli ve 2015/493 Esas, 2018/422 Karar sayılı kararı ile davacılar tarafından dikkate alınması gerektiği belirtilen Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 30.09.1988 tarihli 1987/2 Esas, 1988/2 Karar sayılı kararının somut olayda uygulama yerinin bulunmadığı, bahsi geçen içtihadı birleştirme kararının 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na (634 sayılı Kanun) tâbi olarak yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satın alınması ile ilgili olduğu, davacıların satın aldığı dava konusu taşınmazın ise tarla vasfında bulunduğu, bu durumda uyuşmazlığın YİBBGK ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu‘nun 2 nci maddesine göre çözümlenemeyeceği, davacıların temliken tescil talebi bakımından ise; her ne kadar Zonguldak Belediye Başkanlığı ifrazın birleşme suretiyle mümkün olduğu belirtilmişse de yapılan binaların değerinin satın alınan taşınmazın değerinden fazla olmadığı bu durumda da temliken tescil şartlarının oluşmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. IV. İstinaf A. İstinaf Yoluna Başvuranlar İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur. B. Gerekçe ve Sonuç Bölge Adliye Mahkemesinin 22.02.2019 tarihli ve 2019/119 Esas, 2019/139 Karar sayılı kararı ile dava konusu taşınmazın adi yazılı belge ile satışı ve zilyetlik devrinin 1967, 1970, 1972 yıllarında yapıldığı, bu yıllarda taşınmazın tapulu olduğu, dolayısıyla ortada geçerli bir mülkiyetin devri işlemi bulunmadığı, diğer yandan Zonguldak Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğünün 09.07.2018 tarihli yazısına göre, davacıların kullanımında bulunan (B), (C), (D), (E) ve (F) harfleri ile gösterilen yerlerin bir bütün olarak veya (B) ve (C) tek parsel, (D), (E) ve (F) harfleri ile gösterilen yerler tek parsel veya hepsi bir bütün olarak tek parsel oluşturulup 445 ada 19 parselden ifraz edilebileceği belirtilmiş ise de 06.03.2018 tarihli bilirkişi raporuna göre arsanın metrakere değerinin 800,00 TL olduğu, böyle olunca bina değerlerinin bir bütün olarak veya iki parçaya ayrıldığında arazi değerinden fazla olmadığı, buna göre 4721 sayılı

Taşınmazda Fiili Taksim Bulunması Halinde Önalım Hakkına Dayalı Tapu İptali ve Tescil Davası Açılabilir mi Fiili Taksim Halinde Önalım Hakkına Dayalı Tapu İptali ve Tescil: Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; somut olayda, dava konusu taşınmazda fiili taksim (eylemli taksim) bulunup bulunmadığı buradan varılacak sonuca göre davacının ön alım hakkını kullanmasının mümkün olup olmadığı noktasında toplanmaktadır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Esas No: 2020/(14)7-272 Karar No: 2022/1487 Karar Tarihi: 10.11.2022 İncelenen Kararın Mahkemesi: Karşıyaka 2. Asliye Hukuk Mahkemesi Dava: Önalım Hakkına Dayalı Tapu İptali ve Tescil 1. Taraflar arasındaki önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Karşıyaka 2. Asliye Hukuk Mahkemesince verilen davanın kabulüne ilişkin karar davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir. 2. Direnme kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. 3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü: I. Yargılama Süreci Davacı İstemi 4. Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin İzmir ili Çiğli ilçesi Büyükçiğli Mahallesi 22268 ada 6 parselde kayıtlı taşınmazda 1/2 hisse maliki olduğunu, diğer 1/2 payın eşi Muammer H..’e ait olduğunu, müvekkilinin eşine boşanma davası açtığını, Muammer H..’ün 1/2 hissesini 17.07.2014 tarihinde 55.000TL bedelle Bülent Ç..’e sattığını, Bülent Ç.. tarafından da 04.08.2014 tarihinde 100.000TL bedelle davalı Fatma B..’e satıldığını, müvekkilinin ön alım hakkını kullanmasını engellemek için bedelde muvazaa yapılarak Fatma B..’e yapılan satışta bedelin yüksek gösterildiğini ileri sürerek, müvekilinin ön alım hakkına dayalı olarak davalı Fatma B.. adına kayıtlı tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tapuya tesciline karar verilmesine talep etmiştir. Davalı Cevabı 5. Davalı vekili cevap dilekçesinde; davaya konu taşınmaz hisseli olmasına rağmen iki katlı ve her katın girişlerinin farklı olduğunu, her katın bağımsız durumda bulunduğunu, davacı ile aleyhine boşanma davası açtığı Muammer H..’ün uzun zamandan beri ayrı olup, fiilen ikiye ayırdıkları taşınmazı ayrı ayrı kullandıklarını, davacının kızı ile birlikte üst katta, Muammer H..’ün ise alt katta ikamet ettiğini, paydaşlar tarafından fiili olarak belirli bir kısım kullanılırken paydaşın tasarrufundaki yeri ve ona tekabül eden payın üçüncü kişiye satılması hâlinde, satıcının malik olduğu zamanda o yerde hak iddia etmeyen diğer paydaşın tapuda pay satışı şeklinde yapılan işlem nedeniyle ön alım hakkını kullanmasının 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesi gereğince iyi niyetle bağdaşmadığını, imardan kaynaklanan ortaklıklarda ön alım hakkının kullanılamayacağını, bedelde muvazaa iddiasını kabul etmediklerini, müvekkilinin Bülent Ç.. ile önce adi yazılı satış sözleşmesi yaparak satış bedeli olan 100.000TL’yi ödediğini, Bülent Ç..’in satış taahhüdünü yerine getirmemesi üzerine müvekkili tarafından Karşıyaka 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2014/428 E., 2014/418 K. sayılı dosyasıyla tapu iptali ve tescil, terditli olarak 100.000TL alacak talepli dava açıldığını, Bülent Ç..’in 15.000TL daha bedel alarak karşılığında tapuda ferağ verdiğini ve davayı kabul ettiğini belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkeme Kararı 6. Karşıyaka 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 24.06.2015 tarihli ve 2014/497 E., 2015/325 K. sayılı kararı ile; davacının eşi ile 1/2 oranında ortak oldukları taşınmazın Bülent Ç..’e teminat amaçlı olarak devredildiği, taşınmazda bağımsız bölümler bulunmayıp tapuda bir katlı ev vasfında göründüğü, her ne kadar davacının eşi konut satılıncaya kadar evin alt katını kullanmış ise de fiziki bir taksim sayılamayacağı, satışın muvazaalı şekilde 100.000TL olarak gösterilip, gerçek satış bedelinin 55.000TL olduğu, davalının satın aldığı kişiyi tanıdığı, olayları bilen ve bilebilecek konumda olduğu gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir. Özel Daire Bozma Kararı 7. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur. 8. Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin 29.05.2017 tarihli ve 2015/13464 E., 2017/4401 K. sayılı kararı ile; “…Önalım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz. Kötüniyet iddiası 14.2.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir. Önalım davalarında fiili taksime değer verilmesi için taksimin yazılı olarak yapılması ya da taşınmazın çok sayıda paydaşının bulunması halinde tüm paydaşları tarafından fiilen kullanılan bölümlerin olması gerekmez. Taşınmazı kullanan paydaşların paylarının tamamına karşılık gelen bir alanı kullanmaları da gerekmemekte olup, davacının ve davalıya pay satan eski paydaşların hukuken geçerli olmasa bile bir eylemli paylaşmasının söz konusu olup olmadığının tespiti önem taşır. Somut olaya gelince; dava konusu taşınmazın tapu kaydında davacı ile hissesini satan dava dışı Muammer H..’ün 1/2 paylı malik olduğu, davacı tarafın eşi dava dışı Muammer H..’e Karşıyaka 2. Aile Mahkemesinin 2014/430 esas sayılı dosyası boşanma davası açtığı, boşanma dava dilekçesinde davacının “eşi Muammer’in kendisine şiddet ve hakaret uygulayıp evden kovması nedeniyle üst kata yerleştiği, fiilen ayrı yaşamakta oldukları” yönünde beyanının olduğu, mahallinde yapılan keşifte dinlenen davacı tanıklarından kızı Gülşen H..’ün, “konutun fiili kullanımı konusunda uyuşmazlık söz konusu değildi….. alt katı babam kullanmaktadır.” yine davacının diğer kızı Gülay Y..’ın “yaklaşık 1-1,5 yıl kadar önce anne babam alt kata taşınıp üst kata ben eşimle birlikte taşındım. Halen de üst katta annem kardeşim eşim oturmaktayız…. annem babam arasındaki kavgalar dolayısıyla annem ve kardeşimi üst kata ben aldım. Kendisi alt katta yaşamaktadır.” yine davacının damadı Salih Gürkan Y..’ın “halen aşağıda Muammer H.. oturuyordu kayınvalidem benim yanımda oturuyor” şeklindeki beyanları ile keşif zaptı, bilirkişi raporları ve her ne kadar tapuda 1 kat ev niteliğine sahip olsa da Zemin kat+Normal kattan oluşan taşınmazın fiili kullanım biçiminin davalının fiili taksim savunmasını doğrular nitelikte olduğu anlaşılmıştır. Taşınmazın fiilen taksim edildiğinden söz edebilmek için her bir paydaşın fiilen kullandığı bir bölümün olması ya da taşınmazı kullanan paydaşların paylarına karşılık gelen bir alanı kullanmaları gerekmemektedir. Ortada hukuken geçerli olmasa bile bir eylemli bölüşme söz konusu olduğundan zamanında dava dışı Muammer H..’ün kullandığı yer üzerinde hak iddia etmeyen davacının önalım hakkını kullanması yukarıda açıklandığı üzere Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesi ile bağdaşmaz. Taşınmaz fiilen taksim edilerek kullanıldığına göre mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir…” gerekçesi ile karar

Köy Tüzel Kişileri Arasında Kadim Mera İddiasına Dayalı Mera Aidiyetinin Tespiti Davasında Hak Düşürücü Süre Mera Aidiyetinin Tespiti ve El Atmanın Önlenmesi: Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; köy tüzel kişileri arasında kadim mera iddiasına dayalı aidiyetin tespiti ve el atmanın önlenmesi istekli eldeki davada, 1981 yılında yapılan ve 12.11.1987 tarihinde kesinleşen kadastro çalışması ile davalı köy adına tespit gören mera niteliğindeki dava konusu taşınmazlar bakımından 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 12. maddesinin 3. fıkrasında düzenlenen on yıllık hak düşürücü sürenin uygulanıp uygulanmayacağı noktasında toplanmaktadır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Esas No: 2019/(14)7-359 Karar No: 2022/341 Karar Tarihi: 22.3.2022 İncelenen Kararın Mahkemesi: Varto Asliye Hukuk Mahkemesi Dava: Mera Aidiyetinin Tespiti ve El Atmanın Önlenmesi 1. Taraflar arasındaki mera aidiyetinin tespiti ve el atmanın önlenmesi davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Varto Asliye Hukuk Mahkemesince davanın reddine ilişkin olarak verilen karar davacı vekilinin temyizi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir. 2. Direnme kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. 3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü: I. Yargılama Süreci Davacı İstemi 4. Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkil köyün kadim merası olan dava konusu 216 ve 217 parsel sayılı taşınmazların kadastro çalışması sırasında mera niteliğinde davalı Akçatepe köyü tapulama sınırları içinde bırakıldığını, davalı köyün bu durumu fırsat bilerek meradan yararlanma haklarını engellediğini, çekişmeli taşınmazların müvekkil köye bağlı Mamahik (Toklu) mezrası sınırları içinde kaldığının 1951 yılında tanzim edilen köy sınır kroki ve tutanaklarından açıkça anlaşıldığını, kadimden beri taşınmazlardan mera olarak müvekkil köyün yararlandığını ileri sürerek dava konusu 216 ve 217 parsel sayılı mera niteliğindeki taşınmazlara davalı tarafın yaptığı el atmanın önlenmesine, anılan taşınmazların müvekkil köye ait mera olduğunun tespitine ve intifa hakkının verilmesine karar verilmesini talep etmiştir. Davalı Cevabı 5. Davalı köy temsilcisi cevap dilekçesinde; dava konusu taşınmazların kadimden beri köylerinin merası olduğunu, Akçatepe köylüleri tarafından kullanıldığını, iddiaların yerinde olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur. İlk Derece Mahkemesi Birinci Kararı 6. Varto Asliye Hukuk Mahkemesinin 31.07.2008 tarihli ve 2004/557 E., 2008/113 K. sayılı kararı ile; mahalli bilirkişi ve davacı tanıklarının dava konusu taşınmazların Yurttutan köyüne bağlı Toklu (Mamahik) mezrasına ait meralar olduğunu beyan ettikleri, yapılan keşif ve alınan fen bilirkişi raporu uyarınca taşınmazların doğusunda Bedir mağarasının yer aldığı, anılan mağaranın aynı zamanda 1951 yılında çizilen Mamahik köyünün doğu sınırını teşkil ettiği, davacı Yurttutan köyü ve daha sonra mezra olarak ona bağlanan Mamahik (Toklu) köyünün kadim köyler olduğunun İçişleri Bakanlığı kayıtlarından anlaşıldığı, dava konusu taşınmazların davacı köye bağlı Mamahik (Toklu) mezrasının meraları olduğu gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir. Özel Daire İlk Bozma Kararı 7. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı köy temsilcisi temyiz isteminde bulunmuştur. 8. Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin 18.03.2009 tarihli ve 2009/2496 E., 2009/3402 K. sayılı kararı ile; “…Dava konusu 216 ve 217 parsel numaralı taşınmazlar 1981 yılında yapılan kadastro çalışması sırasında mera (köy orta malı) niteliği ile Akçatepe Köyü Tüzel Kişiliği adına tespit edilmiş ve bu parsellere ilişkin tutanaklar 12.11.1987 tarihinde kesinleşmiştir. Yukarıda da açıklandığı üzere meraların kullanım hakkının saptanmasında tahsis kararı varsa tahsis kararına, yoksa kadim yararlanma durumuna göre hak sahibinin saptanması gereklidir. Eldeki davada da taraflar kadim yararlanma hakkına dayanmakla iseler de öncelikle çözümlenmesi gereken sorun, davanın açıldığı tarihte yürürlükte bulunan 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 12/3. maddesinin eldeki davaya uygulanıp uygulanmayacağının saptanmasıdır. Tespitin yapıldığı tarihte yürürlükte bulunan 16.03.1950 günlü ve 5602 sayılı Arazi Kadastrosu Kanununda, tapulama ile oluşturulmuş tapu sicillerinin belirttiği haklara karşı tapulamadan önceki sebeplere dayanılarak açılacak davalar bir süreye tabi tutulmamıştır. İlk kez 17.07.1964 günlü ve 509 sayılı Tapulama Kanununun 31. maddesi ile; sonra bu kanunun iptali üzerine 766 sayılı Kanunla tapu siciline karşı açılacak davalar hak düşürücü süreye tabi tutulmuş, 09.10.1987 tarihinde yürürlüğe giren 3402 sayılı Kanunun 12. maddesi ile de düzenleme değiştirilerek hak düşürücü süre korunmuştur. Gerçekten 766 sayılı Yasanın 31. maddesinin uygulanabilmesi için öncelikle tapulama ile oluşturulmuş bir tapu sicili ve bu sicilde belirtilen hakların tapuya tescil edilmiş olması gerekirken, 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 12. maddesi ile; “bu tutanaklarda belirtilen haklara, sınırlandırma ve tespitlere ait tutanakların kesinleştiği tarihten on yıl geçtikten sonra kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanarak itiraz olunamaz ve dava açılamaz“ hükmü getirilmiştir. İki yasa maddesi arasındaki önemli fark birinde “sicillerdeki haklara” diğerinde ise “tutanaklardaki sınırlandırmaya ve tespitlere” dair sözcülerle ifadesini bulmuştur. 3402 sayılı Kanun ile getirilen bu yeni hükümle kadastro işlemlerinin eski olaylara dayanılarak süresiz askıda bırakılmasının kamu düzenini ters yönde etkileyeceği gerçeği göz önünde bulundurularak mülkiyet hakkı değil, dava açma zamanı süre ile kısıtlanmıştır. Böylece kadastro işlemlerinin korunması ve düzenli tapu sicilinin oluşmasını sağlamak amacı ile getirilen bu yeni hüküm kamu malları ile özel mallar arasında bir ayrım yapılmaksızın kadastro tutanaklarının kesinleştiği tarihten itibaren on yıl geçtikten sonra kadastrodan önceki sebeplere dayanılarak dava açılmayacağı ilkesi getirilmiştir. Taşınmazın mera olarak sınırlandırması yapılıp, özel siciline de yazıldığına ve bu işlem de bir kadastro işlemi olduğuna, ayrıca mera iddiası ile açılmış bir dava da bulunmadığına göre, olayda tapulama tespitinin kesinleştiği tarih ile davanın açıldığı tarihe kadar kamu düzeni ile ilgili olup re’sen göz önünde bulundurulması gereken on yıllık hak düşürücü süre geçmiştir. Bu nedenle davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması doğru olmadığından kararın bozulması gerekmiştir…’’ gerekçesiyle karar bozulmuştur. İlk Derece Mahkemesi İkinci Kararı 9. Varto Asliye Hukuk Mahkemesinin 04.03.2010 tarihli ve 2009/251 E., 2010/11 K. sayılı kararı ile bozma kararına uyularak yapılan yargılama neticesinde; 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 12. maddesinin 3. fıkrasında düzenlenen on yıllık hak düşürücü süre geçtikten sonra dava açıldığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. Özel Daire İkinci Bozma Kararı 10. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz isteminde bulunmuştur. 11. Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin 05.02.2015 tarihli ve 2014/9175 E., 2015/1127 K. sayılı kararı ile; “…25.02.2009 tarihinde kabul edilerek 14.03.2009 tarihinde yürürlüğe giren 5841 sayılı Kanunun 2. maddesi ile, 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 12. maddesinin 3. fıkrasına “Bu hüküm, iddia ve taşınmazın niteliğine yahut Devlet veya diğer kamu tüzel kişileri dahil tarafların sıfatına bakılmaksızın uygulanır” şeklinde ekleme yapılmıştır. Aynı Kanunun 3. maddesi ile 3402 sayılı Kadastro Kanununa eklenen Geçici 10. madde ise “Bu Kanunun 12. maddesinin 3. fıkrası hükmü, Devletin hüküm ve tasarrufu altında olduğu iddiası ile yürürlük tarihinden önce açılmış

Önalım Hakkına Dayalı Tapu İptali ve Tescil Davasında Mahkemece Verilen Süre içinde Önalım Bedelinin Depo Edilmemesi Önalım Bedelinin Depo Edilmemesi Nedeniyle Önalım Hakkına Dayalı Tapu İptali ve Tescil Davasının Reddi: Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkin eldeki davada, davacı tarafın yargılama aşamasındaki beyan ve dilekçeleri dikkate alındığında tapuda gösterilen bedel, harç ve masraflar toplamı üzerinden önalım hakkı tanınmasının yerinde olup olmadığı noktasında toplanmaktadır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Esas No: 2020/(14)7-77 Karar No: 2022/271 Karar Tarihi: 08.03.2022 İncelenen Kararın Mahkemesi: Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi 1. Taraflar arasındaki önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi tarafından ilk derece mahkemesi kararının kaldırılarak davanın kabulüne dair verilen karar, davalılar E.. K.. ile Er.. K.. vekili, davalı S.. C.. ve arkadaşları vekili ve davalı Yavuz Aksaç ve arkadaşları vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesince Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir. 2. Direnme kararı davalılar E.. K.. ile Er.. K.. vekili, davalı S.. C.. ve arkadaşları vekili ve davalı Yavuz Aksaç ve arkadaşları vekili tarafından temyiz edilmiştir. 3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü: I. Yargılama Süreci Davacı İstemi 4. Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili idarenin Ankara ili Mamak ilçesi Üreğil Mahallesi 39662 ada 2 parsel sayılı taşınmazın hissedarı olduğunu, idarenin ilgili birimlerince yapılan araştırmalar neticesinde dava konusu parselde bir kısım hisselerin davalılara satıldığının tespit edildiğini, satış işlemlerinin müvekkilinin bilgisi ve rızası dışında gerçekleştiğini, müvekkili idarenin önalım hakkına sahip olduğunu ileri sürerek müvekkili idareye önalım hakkı tanınmak suretiyle dava konusu taşınmazın idare adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir. Davalı Cevabı 5. Davalı E.. K.. ile Er.. K.. vekili cevap dilekçesinde; imar uygulama planının üzerinden 5 yıldan fazla zaman geçmesine rağmen davacı belediyece dava konusu taşınmaza fiilen el atılmadığını, kamulaştırılmadığını, önalım hakkının kullanılmasının kötü niyet ifadesi olduğunu, müvekkillerinin dava konusu taşınmazı 2014 yılında aldığını, taşınmazın Ankara’nın en çok ve en hızlı gelişmekte olan bölgelerinden birinde olduğunu belirterek haksız önalım talebinin reddine, bunun mümkün olmaması hâlinde taleple bağlılık ilkesi gereğince keşif yapılarak taşınmazın önalım bedelinin tespit edilmesini savunmuşlardır. 6. Davalı S.. C.. ve arkadaşları vekili ile davalı Yavuz Aksaç ve arkadaşları vekili duruşmadaki beyanlarında; davanın öncelikle reddini aksi hâlde davacı vekilinin beyanı doğrultusunda keşif kararı verilerek önalım bedelinin dava tarihi itibarı ile belirlenmesini savunmuşlardır. İlk Derece Mahkemesinin Kararı 7. Ankara 27. Asliye Hukuk Mahkemesinin 29.11.2016 tarihli ve 2015/179 E. 2016/467 K. sayılı kararı ile; davacı vekiline 7.372.050TL bedeli depo etmek üzere 1 aylık kesin süre verildiği ve kesin sürenin sonuçlarının hatırlatıldığı, ancak kesin süreye rağmen belirlenen bedelin depo edilmediği, davacı vekili katıldığı oturumda, ara kararında belirlenen bedeli depo etmediklerini, önceki beyanlarını tekrarla tapudaki satış bedeli üzerinden depo kararı verilmesini talep etmişse de dava dilekçesinde ve duruşma sırasındaki taşınmazın keşfen belirlenecek bedelini yatırmaya hazır olduklarına ilişkin beyanlarının karşı taraf lehine usulî kazanılmış hak olarak kabul edildiği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesi Kararı 8. İlk derece mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı taraf vekillerince süresi içinde istinaf kanun yoluna başvurulmuştur. 9. Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesinin 23.01.2018 tarihli ve 2017/1326 E. 2018/85 K. sayılı kararı ile; “…Somut olayda; dava konusu edilen payın ilişkin bulunduğu 39662 ada 2 nolu parselde 27.6.2014 tarihinde S.. C..’in 150/101504 payı 26.000,00 TL, Ufuk Ateş’in 100/101504 payı 19.100,00 TL, 8.7.2014 tarihinde E.. K..’ın 125/6344 payı 380.500,00 TL, Er.. K..’ın 125/6344 payı 380.500,00 TL, 4.7.2014 tarihinde C.. K..’un 200/101504 payı 38.250,00 TL, Y.. A..’ın 400/101504 payı 76.500,00 TL, E.. K..un 200/101504 payı 38.250,00 TL, 27.6.2014 tarihinde Ş.. Y..nın 100/101504 payı 19.100,00 TL, 18.8.2014 tarihinde H.. K..’nın 200/101504 payı 38.260,62 TL, 23.6.2014 tarihinde H.. K..’nun 1000/101504 payı 190.465,58 TL, 18.8.2014 tarihinde K.. Ç..’in 373/101504 payı 71.262,81 TL, M.. E.. H..’nun 500/101504 payı 95.526,56 TL, 27.6.2014 tarihinde O.. A..un 250/101504 payı 50.000,00 TL, 25.7.2014 tarihinde M.. B..’nın 100/101504 payı 19.500,00 TL, A.. F.. A..’ın 300/101504 payı 58.500,00 TL, 27.6.2014 tarihinde T.. S..’nin 400/101504 payı 76.400,00 TL ve M.. E..’in 400/101504 payı 76.400,00 TL bedelle satın aldıkları anlaşılmaktadır. Davacı dava dilekçesinde, harca esas değer olarak 10.000,00 TL gösterip bu bedel üzerinden harcı yatırarak yasal süresi içerisinde 17/04/2015 tarihinde önalım hakkının tanınmasını istemiştir. Davacı vekili 28/12/2015 tarihli oturumda, dava konusu taşınmazla ilgili olarak bir kısım davalıların idare aleyhine açtığı hukuki el atma nedeniyle alacak davaları olduğunu, bedelde farklılık olmaması açısından keşfen belirlenecek dava tarihindeki taşınmaz bedelleri üzerinden önalım hakkını kullanmak istediklerini belirtmiştir. Mahkemece, önalım hakkına konu payın bulunduğu taşınmaz mahallinde keşif yapılmış, keşfe alınan payların değerinin 7.372.050,00TL olarak tespit edilmiştir. Mahkemece keşfen belirlenen bu bedelin depo edilmesi için davacı tarafa verilen süreye rağmen davacı tarafça bedel depo edilmediğinden, davanın reddine karar verilmiştir. Davacı vekilinin 28/12/2015 tarihli oturumda keşfen belirlenecek bedel üzerinden önalım hakkının tanınmasını istemesindeki amacın, tapuda gösterilen bedel, harç ve masraflar toplamının altında belirlenecek bedel üzerinden önalım hakkının tanınması istemi olduğunun kabulü gerekir. Zira tapuda belirlenen bedelden daha fazla bir bedelin önalım olarak kabul edilmesi hayatın olağan akışına aykırıdır. Öte yandan 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 734. maddesinde önalım bedelinin alıcının ödemiş olduğu bedel, harç ve masraflar toplamından ibaret olduğu açıkça hüküm altına almıştır. Yasanın açık düzenlemesi karşısında ve yukarıda açıklanan nedenlerle önalım hakkının bu bedel üzerinden tanınıp, bu bedelin yatırılması için davacı tarafa mehil verilmesi gerekirken keşfen belirlenen ve tapuda gösterilen bedelden daha fazla bir bedelin yatırılması için mehil verilerek davanın reddedilmesi doğru olmadığından dairemizce istinaf kanun yolu incelemesi duruşmalı olarak yapılmış, yargılama sırasında davacı vekiline önalıma konu paylar için tapuda gösterilen alıcıların ödemiş olduğu bedel, harç ve masraflar toplamı üzerinden önalım hakkını kullanıp kullanmayacağı sorulmuş, kabul beyanları karşısında her bir alıcı tarafından yatırılan tapuda gösterilen önalım bedeli, harç ve masraflar toplamı 1.687.554,88TL’nin yatırılması için mehil verilmiş, davacı vekili bu bedeli Türkiye Vakıflar Bankası Ankara Bölge Adliye Mahkemesi Şubesi’ne 03/01/2018 tarihinde verilen süre içerisinde yatırmıştır. Dava dilekçesinde harca esas değer olarak 10.000,00 TL gösterilmiş bu bedel üzerinden harç yatırılmış olduğundan, 10.000,00 TL üzerinden davacı yararına, tapu da gösterilen bedelle dava dilekçesinde harca esas değer olarak gösterilen bedel arasındaki fark üzerinden

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre Onaylı Projede Yapılacak Esaslı Tadilatlar için Tüm Kat Maliklerinin Yazılı Rızası Gerekir mi Onaylı Projede Yapılacak Esaslı Tadilatlar: Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; mimari projeye aykırı yapılan projeye aykırılığın eski hâle getirilmesi istemine ilişkin eldeki davada, anayapının onaylı projesini değiştirecek tesis ve bölüm yapılmasına ilişkin esaslı tadilatlar yönünden tüm kat maliklerinin yazılı rızasının bulunmasının gerekip gerekmediği noktasında toplanmaktadır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Esas No: 2017/(20)5-1996 Karar No: 2022/5 Karar Tarihi: 18/01/2022) İncelenen Kararın Mahkemesi: Kayseri 4. Sulh Hukuk Mahkemesi 1. Taraflar arasındaki projeye aykırılığın eski hâle getirilmesi davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Kayseri 4. Sulh Hukuk Mahkemesince verilen davanın reddine ilişkin karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 18. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir. 2. Direnme kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. 3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü: I. Yargılama Süreci Davacı İstemi 4. Davacı vekili dava dilekçesinde; Kayseri ili Melikgazi ilçesi Köşk Mahallesi 3 parsel üzerinde bulunan binada kat maliki olduğunu, binanın toplantı salonunun amaç dışı kullanılarak sigara içildiğini, okey oynandığını, maç izlendiğini ayrıca ısınma ve sıcak su sisteminin ortak olup 5627 sayılı Enerji Verimliliği Kanunu’na göre ısı ölçer ve ekipmanlarının yapılması zorunlu olduğu hâlde yapılmadığını, kendisi gibi kat maliki olan gerçek kişi davalıların ise ortak yerlerden olan balkonların duvarlarını yıkarak mutfağa kattıklarını ileri sürerek toplantı odasının amaç dışı kullanılmaması, ısı pay ölçer veya kalorimetre sistemi kurularak ısı paylaşımının yapılması ve balkonların eski hâle getirilmesine karar verilmesini talep etmiştir. Davalı Cevabı 5. Davalılar vekili cevap dilekçesinde; siteye ait toplantı odasının bina sakinlerinin bayramlaşma, genel kurul toplantıları yapma vb. amaçlarla bir araya gelerek kullandıkları yer olduğunu, 25.12.2009 tarihli genel kurulda bina içerisinde ve toplantı salonunda sigara içilmemesi, toplantı odasının sohbet ve okuma salonu olarak kullanılması yönünde karar alındığını ve bina sakinlerinin bu doğrultuda salonu kullandıklarını, ısı pay ölçer veya kalorimetre takılarak ısı paylaşımı yapılması yönünde alınmış bir kararın bulunmadığını ayrıca balkonların eski hâle getirilmesi talep edilmiş ise de kat maliklerinin 4/5 çoğunluğunun yazılı rızası ile balkonlarda değişiklik yapmanın mümkün ve yasal olduğunu, bu çoğunluğa uygun yazılı muvafakatin alındığını belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkeme Kararı 6. Kayseri 4. Sulh Hukuk Mahkemesinin 30.12.2013 tarihli ve 2013/254 E. 2013/1878 K. sayılı kararı ile; davacının toplantı odasının kullanımına ilişkin talebi yönünden yapılan incelemede, 25.12.2009 tarihli kat malikleri genel kurul toplantısında toplantı salonunda sigara içilmemesi, sohbet ve okuma salonu olarak kullanılması yönünde karar alınarak salonun kullanım şekil ve amacının belirlendiği açık olup mahkemece bu hususta yapılacak bir işlem olmayıp eğer sigara içiliyorsa idari makamlara müracaat edilerek gerekli yaptırımların uygulanabileceği, balkonların kapatılması yönünden 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesine göre bu tür ortak yerlerde kat maliklerinden beşte dördünün yazılı rızası ile inşaat, onarım ve değişiklik yapılması mümkün olup 28 bağımsız bölümden oluşan davaya konu apartmanda 24 kat malikinin bu duruma muvafakat ettiklerine dair muvafakatnamelerin dosyaya sunulduğu, yasanın aradığı çoğunluk tarafından bu duruma müsaade edilmiş olduğu, ısı pay ölçer veya kalorimetre takılarak ısınma giderlerinin buna göre paylaştırılması talebi yönünden ise apartman yönetim kurulu tarafından 07.07.2006 tarihinde binada merkezi sistem doğalgaz kullanımı yönünde karar alındığı, sonrasında bir daha bu hususa ilişkin bir görüşmenin bulunmadığı, fakat çeşitli tarihlerde yapılan yönetim ve genel kurul toplantılarında her daireden eşit olarak alınmak üzere ortak gider aidat miktarlarının belirlendiği ve bu duruma hiçbir itirazın bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. Özel Daire Bozma Kararı 7. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur. 8. Yargıtay (Kapatılan) 18. Hukuk Dairesince 15.04.2014 tarihli ve 2014/3038 E. 2014/7039 K. sayılı kararı ile; “…Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlarla yasal gerektirici nedenlere ve özellikle kanıtların takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre sair temyiz itirazları yerinde değildir. Ancak; Dosya içindeki bilgi ve belgeler ile özellikle bilirkişi raporunun incelenmesinden; davaya konu 6-9-10 ve 22-28 numaralı bağımsız bölümlerde tadilat yapılarak balkonun mutfağa eklendiği ve pvc ile kaplatıldığı, yaklaşık 6-7 m² balkon alanının mutfağa dahil edildiği, geri kalan balkon kısmına yine bu eklenen kısımdan kapı açıldığı, yapılan tadilatların projeye ayırı olduğu anlaşılmaktadır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesinin 1. fıkrasına göre, kat malikleri anataşınmazın bakımını, mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar. Aynı Yasanın 2. fıkrasında ise kat maliklerinden biri, tüm kat maliklerinin yazılı rızası olmadıkça anataşınmazın ortak yerlerinde inşaat, onarım, tesis ve değişiklik yaptıramayacağından, projeye aykırı olarak ortak alanda yapılan tadilatlar yönünden müdahalenin önlenmesi ile projeye aykırılıkların giderilerek eski hale getirilmesine karar verilmesi gerekirken mahkemece sözü edilen tadilatların kat maliklerinden 24’ünün yazılı muvafakatı bulunduğu gerekçesiyle davanın reddi doğru görülmemiştir…” gerekçesiyle kararın bozulmasına karar verilmiştir. Direnme Kararı 9. Kayseri 4. Sulh Hukuk Mahkemesinin 15.09.2014 tarihli ve 2014/694 E. 2014/1099 K. sayılı kararı ile önceki gerekçelere ek olarak; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19/2. maddesinde tüm kat maliklerinin değil, 4/5’inin yazılı rızasının arandığı, eldeki dava bakımından da 28 daireli binada 24 kat malikinin bu hususta yazılı rızasının bulunduğu ve 19/2. maddede aranan 4/5 oranının sağlandığı, dolayısıyla yapılan tadilatların kanuna uygun olduğu gerekçesi ile direnme kararı verilmiştir. Direnme Kararının Temyizi 10. Direnme kararı süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. II. Uyuşmazlık 11. Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; mimari projeye aykırı yapılan projeye aykırılıkların giderilmesi ve eski hâle getirilmesi istemine ilişkin eldeki davada, binada yapılan tadilatlar yönünden tüm kat maliklerinin yazılı rızasının bulunmasının gerekip gerekmediği noktasında toplanmaktadır. III. Gerekçe 12. Konunun açıklığa kavuşturulması için öncelikle ilgili yasal düzenlemelerin incelenmesinde yarar bulunmaktadır. 13. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4. maddesinde yer alan düzenlemeye göre; “Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu kanun gereğince her halde ortak yer sayılır. a) Temeller ve ana duvarlar, (EKLENMİŞ İBARE RGT: 28.11.2007 RG NO: 26714 KANUN NO: 5711/2) taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su