Gayrimenkul Hukuku

Elatmanın Önlenmesi ve Ecrimisil Davası Elatmanın Önlenmesi ve Ecrimisil Davası: Alanında uzman Kayseri gayrimenkul avukatı kadrosu ve 15 yılı aşkın deneyimi ile Zülküf Arslan Hukuk Büromuz ecrimisil davalarında müvekkillerimize avukatlık, arabuluculuk ve hukuki danışmanlık hizmetleri vermektedir. Ecrimisil; bir eşyanın, sahibinin rızası bulunmaksızın, onun üzerinde tasarrufta bulunma yetkisine sahip olmayan kötüniyetli 3. kişi tarafından kullanılmasından dolayı oluşan zarara karşılık verilen tazminat olarak nitelenen özel giderim biçimidir. Ecrimisil davası da; malı haksız ve kötü niyetli olarak kullanan ve geri verme yükümlülüğünü de yerine getirmeyen kişilerden haksız işgal tazminatının alınmasını amaçlayan bir dava türüdür. Ecrimisil sanılanın aksine kira alacağı değildir. Kirada, kiracı ile kiraya verenin hukuka uygun olarak karşılıklı irade açıklamaları söz konusu iken; ecrimisilde hukuka uygun bir irade açıklaması yoktur. Kötüniyetli olan 3. kişinin, başkasına ait olduğunu bildiği bir gayrimenkulü, malikin veya zilyedin rızası olmadan sanki kendi malıymış gibi kullanması durumu söz konusudur. Ecrimisil davası ile ilgili daha fazla bilgi almak için 15 yılı aşkın deneyime sahip avukat kadromuz tarafından hazırlanan makalemizi inceleyebilir; dava süreci, hukuki statünüz, haklarınız ile dava ücret ve masrafları konusunda ön bilgi alabilir; detaylı bilgi ve tüm sorularınız için bizimle iletişime geçebilir veya yüz yüze görüşmek için Zülküf Arslan Hukuk Büromuzu ziyaret edebilirsiniz. Elatmanın Önlenmesi ve Ecrimisil Davası ile ilgili Emsal Yargıtay Kararları Yargıtayın yerleşmiş içtihatları uyarınca ecrimisil davaları beş yıllık zamanaşımına tabi olup, bu beş yıllık süre dava tarihinden geriye doğru işlemeye başlar. ecrimisil davalarında ancak dava tarihine kadar gerçekleşmiş zararın istenebileceği, dava tarihinden sonra gerçekleşmesi muhtemel zararın sonradan açılacak davanın konusunu oluşturacağı, dava tarihinden sonraki kısım için ıslahla dahi ecrimisil istenemeyeceği gözetilmeksizin dava tarihinden sonraki döneme ait ecrimisile hükmedilmesi isabetsizdir. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi Esas No: 2018/2888 Karar No: 2019/642 Karar tarihi: 21.01.2019 Mahkemesi: Asliye Hukuk Mahkemesi Dava Türü: Elatmanın Önlenmesi, Eski Hale İade ve Ecrimisil Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş olup hükmün davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü. Karar Davacı vekili, davalı şirketin halen … mevkiinde bulunan maden sahasında demir madeni işlettiğini, davacı vekil edeninin ise aynı madenin yakınındaki … Köyü, … ada, 2, 3 ve 14 nolu tarla vasıflı parsellerin sahibi olduğunu, davalının demir madeni sahasının işletilmesi esnasında çıkan hafriyatı herhangi bir depolama sahası belirleme gereği duymadığından çevredeki arazilere ve bu arada müvekkilin sahibi bulunduğu taşınmazlara döktüğünü, davalının haksız müdahalesi nedeniyle davacı müvekkilinin taşınmazlarından gereği gibi faydalanamadığını ve kendisine davalı tarafından ecri misil ödenmediğini, bu nedenlerle davalı şirketin davacı müvekkile ait … Köyü, … ada, 2,3 ve 14 parsel sayılı taşınmazlara haksız ve hukuka aykırı müdahalesinin önlenmesine ve eski halin iadesine, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 200,00 TL. ecri misil bedelinin davalıdan alınarak davacıya ödenmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili; davanın reddini savunmuştur. Davacı vekili 02/04/2015 tarihli ıslah dilekçesinde, el atmanın önlenmesi ve eski hale iade taleplerinden feragat ettiklerini beyan etmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş olup; hüküm, davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Davanın açıldığı tarihteki istemler el atmanın önlenmesi, eski hale iade ve ecrimisil isteğine ilişkindir. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 297. maddesinde; mahkeme kararında taraflara yükletilen görev ve verilen hakların şüphe ve tereddüt gerektirmeyecek biçimde açık olarak yazılması öngörülmüştür. Hüküm fıkrası, kararın esası olup, açık ve infazı mümkün olmalıdır. Davanın açıldığı tarihteki duruma göre hüküm fıkrasında, asıl talep ile daha sonra feragat edilen talepler hakkında, şüphe ve tereddüt gerektirmeyecek biçimde, açık olarak karar verilmelidir. O halde, mahkemece yapılacak iş; yukarıda bahsedilen ilkeler ışığında, HMK 297. madde uyarınca, davacının feragat ettiği talepleri hakkında ayrı ayrı bir karar verilmesi olmalıdır. Bundan ayrı olarak; eldeki dosyada dava, 26/10/2010 tarihinde açılmıştır. Ancak, 22/05/2013 tarihli bilirkişi raporunda 2008-2012 yılları arasında istenebilecek toplam ecrimisil miktarı 6.886,275 TL olarak belirlenmiş ve hüküm fıkrasında da bu yıllara kapsayacak şekilde ecrimisile hükmedilmiştir. Bilindiği üzere, ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarih 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır. Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan ve kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir. (YHGK’nun 25.02.2004 gün ve 2004/1-120-96 sayılı kararı) 25.05.1938 tarih ve 29/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile Yargıtayın aynı yoldaki yerleşmiş içtihatları uyarınca ecrimisil davaları beş yıllık zamanaşımına tabi olup, bu beş yıllık süre dava tarihinden geriye doğru işlemeye başlar. Açıklanan bu hususlar ışığında; haksız işgal tazminatı niteliğindeki ecrimisil davalarında ancak dava tarihine kadar gerçekleşmiş zararın istenebileceği, dava tarihinden sonra gerçekleşmesi muhtemel zararın sonradan açılacak davanın konusunu oluşturacağı, dava tarihinden sonraki kısım için ıslahla dahi ecrimisil istenemeyeceği gözetilmeksizin dava tarihinden sonraki döneme ait ecrimisile hükmedilmesi isabetsiz olup, yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir. Sonuç Yukarıda açıklanan nedenlerle davalı vekilinin temyiz itirazları bu bakımdan yerinde olduğundan kabulü ile hükmün 6100 sayılı HMK’nin Geçici 3. maddesi yollamasıyla 1086 sayılı HUMK’un 428. maddesi uyarınca BOZULMASINA, taraflarca HUMK’un 440/I maddesi gereğince Yargıtay Daire ilamının tebliğinden itibaren ilama karşı 15 gün içinde karar düzeltme isteğinde bulunulabileceğine, peşin harcın istek halinde temyiz edene iadesine, 21.01.2019 tarihinde oybirliğiyle karar verildi. Paydaşlar Arasında Elatmanın Önlenmesi ve Ecrimisil Davası Paydaşlar Arasında Elatmanın Önlenmesi ve Ecrimisil Davası: Paylı mülkiyette taşınmazdan yararlanamayan paydaş, engel olan öteki paydaş veya paydaşlardan ecrimisil isteyebilir. Fakat kural olarak, men edilmedikçe paydaşlar birbirlerinden ecrimisil isteyemezler. İntifadan men koşulunun gerçekleşmesi de, ecrimisil istenen süreden önce davacı paydaşın davaya konu taşınmazdan ya da gelirinden yararlanmak isteğinin davalı paydaşa bildirilmiş olmasına bağlıdır. Davaya konu taşınmaz yönünden istisnalar dışında intifadan men koşulunun gerçekleşmesi aranacak ve intifadan men koşulunun gerçekleştiği iddiası, her türlü delille kanıtlanabilecektir. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi Esas No: 2018/7170 Karar No: 2020/7694 Karar Tarihi: 30.11.2020 Özet: Dava, paydaşlar arasındaki elatmanın önlenmesi, ecrimisil ve kal isteğine ilişkindir. Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş ise de yapılan araştırma ve incelemenin hüküm kurmaya yeterli olmadığı, keşifte dinlenen davacı tanığının taşınmazı davalıların kullandığını beyan

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Teslim Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Teslim: Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde hem arsa sahibinin, hem de müteahhittin yerine getirmekle yükümlü olduğu edimler vardır. Bu kapsamda arsa sahibinin asli yükümlülüğü sözleşmeye konu arsayı yüklenici müteahhide bina yapımına müsait bir şekilde, kararlaştırılan zamanda teslim etmesi; yüklenicinin (müteahhit veya inşaat firmasının) asıl yükümlülüğü ise inşaatı sözleşmeye uygun (ayıpsız ve eksiksiz) olarak tamamlayarak zamanında iş sahibine teslim etmesidir. Yüklenici firmanın kendisine devredilecek bir kısım arsa payı karşılığında, arsa üzerinde bina yapım işini üstlendiği kat karşılığı inşaat sözleşmesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiş olan özel sözleşme türlerinden biri değildir. Bu nedenle bu sözleşme; eser sözleşmeleri ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerine benzeyen kendine has özellikleri de olan karma bir sözleşme türü olarak kabul edilmektedir. Bu kapsamda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile ilgili olarak bir uyuşmazlığın ortaya çıkması durumunda, bu uyuşmazlığa uygulanacak hükümler; uygun düştüğü ölçüde Türk Borçlar Kanunu’ndaki eser sözleşmelerine ilişkin hükümler ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerine ilişkin hükümlerdir. Gayrimenkul hukuku veya başka bir ifadeyle taşınmaz hukuku alanında uzman avukat kadrosu ile Zülküf Arslan Hukuk Bürosu; kat karşılığı inşaat sözleşmeleri hazırlanması, tapu iptal ve tescil davaları açılması ve takibi, ipotek tesisi, ipoteğin paraya çevrilmesi konularının takibi, intifa hakkı, geçit hakkı, ayni haklara ilişkin ihtilafların çözümlenmesi, kentsel dönüşüm sözleşmelerinin hazırlanması ve süreç takibi, ruhsatlandırma ve imar durumu belirlenmesi hizmetleri, müteahhitlik, tedarik, taşeronluk ve benzeri inşaat hizmetlerine ilişkin sözleşmeler, kat mülkiyeti ve irtifakı kurulumu, ön satış ve kiralama sözleşmeleri, yönetim planı uygulamaları ve tapuya şerhlerinin yapılması işlemlerinin her türlü aşamasında müvekkillerine her türlü konuda hukuki danışmanlık hizmeti vermektedir. Arsa payı karşılığı / kat karşılığı inşaat sözleşmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava süreci, hukuki statünüz, haklarınız ile dava ücret ve masrafları konusunda detaylı bilgi almak ve tüm sorularınız için bizimle iletişime geçebilir veya yüz yüze görüşmek için Zülküf Arslan Hukuk Büromuzu ziyaret edebilirsiniz. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Teslimde Fiili Teslim ve Hukuki Teslim Ayrımı Yapı kullanma izin belgesi alma borcunun yükleniciye bırakıldığı arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde yüklenicinin edimini yerine getirdiğinin kabulü için inşaatı tamamlayıp teslim etmiş olması yeterli olmayıp, yapı kullanma izin belgesinin alınmış olması da zorunludur. İnşaat ya da bağımsız bölüm arsa sahibine fiilen teslim edilse dahi arsa sahibi yapı kullanma izin belgesi bulunmayan inşaat ya da bağımsız bölümleri oturarak kullanmaya ya da kiraya vererek gelir elde etmeye zorlanamayacağından hukuki teslim gerçekleşmiş sayılmaz. Arsa sahibi, yüklenicinin üstlendiği yapı kullanma izin belgesi alınıncaya kadar gecikme tazminatı ya da kararlaştırılmış ise cezai şartı isteyebilir. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi Karar No: 2019/3063 Özet: Birleşen … Esas sayılı dosya davalısı yüklenici bu davanın açıldığı tarihe kadar yükümlülüğünde olan genel yapı kullanma izin belgesini almamış olup, yapı kullanma izin belgesi alınmadan davacı arsa sahiplerinin filen teslim aldıkları bağımsız bölümleri kendileri kullanarak ya da … kişilere kiraya verip gelir temin etmek suretiyle ekonomik yarar sağladıkları kanıtlanamadığından birleşen …. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin … esas sayılı dosyasındaki gecikme tazminatı istemiyle ilgili olarak ilk davanın açıldığı … tarihinden … Esas sayılı davanın açıldığı tarihe kadar arsa sahiplerinin kendisine bırakılan bağımsız bölümlerle ilgili gecikme tazminatı isteyebilecekleri kabul edilerek, bu dönem için hesaplanacak gecikme tazminatının taleple bağlı kalınarak hüküm altına alınması gerekirken yanlış değerlendirme sonucu hukuki teslim niteliğinde olmayan iş bitirme tutanaklarına göre hesaplama yapan bilirkişi raporuna itibar edilerek birleşen … Esas sayılı dava dosyasında yazılı şekilde hüküm tesisi doğru olmamıştır. Yerel mahkeme kararının birleşen … Esas sayılı dava dosyası yönünden de bu gerekçeyle bozulması gerekirken, bozma kapsamı dışında bırakıldığı bu kez yapılan incelemede anlaşıldığından arsa sahiplerinin karar düzeltme talebinin kabulü uygun görülmüştür. (1086 s. K. m. 442) (492 s. K. m. 42) (23. HD. 07.03.2018 T. 2016/704 E. 2018/2079 K.) Dava Davacılar …  ve …, fer’i müdahiller … ve … ile davalı … İnş. ve Tic. A.Ş. Adına İflas İdare Memurluğu, birleşen 2011/91 Esas sayılı davada davacılar … ve …, fer’i müdahiller … ve … ile davalı … İnş. ve Tic. A.Ş. Adına İflas İdare Memurluğu, birleşen 2009/165 Esas sayılı davada davacı … İnş. ve Tic. A.Ş. Adına İflas İdare Memurluğu ile davalılar … ve …, fer’i müdahiller … ve … arasındaki davadan dolayı … 1. Asliye Ticaret Mahkemesince verilen 11.09.2015 gün ve 2008/570-2015/675 sayılı hükmü bozan 23. Hukuk Dairesi’nin 07.03.2018 gün ve 2016/704-2018/2079 sayılı ilamı aleyhinde taraf vekillerince karar düzeltilmesi isteğinde bulunulmuş ve karar düzeltme dilekçelerinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: Karar Asıl ve birleşen davalar, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanmakta olup, asıl dava eksik ve kusurlu işlerin gederim bedeli, gecikme tazminatı ve tespit masraflarının tahsili, birleşen … 3. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 2011/91 Esas sayılı dosyasındaki dava gecikme tazminatı ile yükleniciye ait olup ödenmeyen emlak vergisi, elektrik tüketim bedeli ve malzeme ile trafo bedellerinin tahsili, birleşen … 1. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 2009/165 Esas sayılı dosyasındaki dava ise yüklenici tarafından açılmış olup, sözleşme dışı fazla imalât bedelinin tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece davaların birleştirilerek yapılan yargılaması sonucunda asıl ve birleşen davaların kısmen kabulüne dair verilen kararın taraf vekilleri ve fer’i müdahiller tarafından temyizi üzerine Yargıtay 23. Hukuk Dairesi’nden verilen 07.03.2018 gün 2016/704 Esas, 2018/2079 Karar sayılı bozma ilamına karşı arsa sahipleri, yüklenici vekili ile fer’i müdahiller vekilince karar düzeltme talebinde bulunulmuştur. Karar düzeltme talebinin kural olarak temyiz incelemesini yapan Yargıtay Hukuk Dairesince incelenmesi gerekmekte ise de; Yargıtay Büyük Genel Kurulu’nun 09.02.2018 gün 2018/1 sayılı işbölümü kararı ile arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan ve 01.07.2016 tarihinden sonra temyiz ya da karar düzeltme talepli olarak Yargıtay’a gelen dosyalardaki temyiz ya da karar düzeltme taleplerini incelemek görevi Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’ne verildiğinden karar düzeltme talebi Dairemizce incelenmiştir. 1- Yargıtay ilamında belirtilen gerektirici nedenler karşısında davalı-birleşen dosya davacısı yüklenici vekiliyle fer’i müdahil vekillerinin tüm, asıl ve birleşen 2011/91 Esas sayılı dosya davacıları, birleşen 2009/165 Esas sayılı dosya davalıları arsa sahiplerinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer karar düzeltme talepleri yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir. 2- Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde aksi kararlaştırılmış olmadıkça yüklenicinin edimini yerine getirdiğinin kabul edilebilmesi için inşaatı sözleşme ve ekleri, tasdikli proje ve ruhsatları ile imar mevzuatına uygun olarak tamamlayıp arsa sahipleri teslim etmesi zorunludur. Yükleniciyle arsa sahipleri arasında … 7. Noterliği’nde imzalanan 9.11.2005 gün 338241 yevmiye nolu düzenlenme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin 4. maddesinin devamında; inşaatın sözleşmeye

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi: Geriye Etkili Fesih ile İleriye Etkili Fesih Ayrımı Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi: Geriye Etkili Fesih ile İleriye Etkili Fesih Ayrımı: Arsa sahibinin, arsasına ait belirli bir payı yükleniciye / müteahhide devretme, yüklenicinin de bu pay karşılığında arsa üzerinde bağımsız bölümler yapma ve bu bölümlerden arsa sahibinin payına ait olan kısmı ona devretme yükümlülüğü altına girdiği, dolayısıyla her iki tarafa da borç yükleyen sözleşmelere arsa payı karşılığı / kat karşılığı inşaat sözleşmesi denilmektedir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde hem arsa sahibinin, hem de müteahhittin yerine getirmekle yükümlü olduğu edimler vardır. Bu kapsamda arsa sahibinin asli yükümlülüğü sözleşmeye konu arsayı yüklenici müteahhide bina yapımına müsait bir şekilde, kararlaştırılan zamanda teslim etmesi; yüklenicinin (müteahhit veya inşaat firmasının) asıl yükümlülüğü ise inşaatı sözleşmeye uygun (ayıpsız ve eksiksiz) olarak tamamlayarak zamanında iş sahibine teslim etmesidir. Yüklenici firmanın kendisine devredilecek bir kısım arsa payı karşılığında, arsa üzerinde bina yapım işini üstlendiği kat karşılığı inşaat sözleşmesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiş olan özel sözleşme türlerinden biri değildir. Bu nedenle bu sözleşme; eser sözleşmeleri ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerine benzeyen kendine has özellikleri de olan karma bir sözleşme türü olarak kabul edilmektedir. Bu kapsamda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile ilgili olarak bir uyuşmazlığın ortaya çıkması durumunda, bu uyuşmazlığa uygulanacak hükümler; uygun düştüğü ölçüde Türk Borçlar Kanunu’ndaki eser sözleşmelerine ilişkin hükümler ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerine ilişkin hükümlerdir. Gayrimenkul hukuku veya başka bir ifadeyle taşınmaz hukuku alanında uzman avukat kadrosu ile Zülküf Arslan Hukuk Bürosu; kat karşılığı inşaat sözleşmeleri hazırlanması, tapu iptal ve tescil davaları açılması ve takibi, ipotek tesisi, ipoteğin paraya çevrilmesi konularının takibi, intifa hakkı, geçit hakkı, ayni haklara ilişkin ihtilafların çözümlenmesi, kentsel dönüşüm sözleşmelerinin hazırlanması ve süreç takibi, ruhsatlandırma ve imar durumu belirlenmesi hizmetleri, müteahhitlik, tedarik, taşeronluk ve benzeri inşaat hizmetlerine ilişkin sözleşmeler, kat mülkiyeti ve irtifakı kurulumu, ön satış ve kiralama sözleşmeleri, yönetim planı uygulamaları ve tapuya şerhlerinin yapılması işlemlerinin her türlü aşamasında müvekkillerine her türlü konuda hukuki danışmanlık hizmeti vermektedir. Arsa payı karşılığı / kat karşılığı inşaat sözleşmesi hazırlanması ve dava süreçleri ile ilgili Kayseri gayrimenkul avukatı arıyorsanız 15 yılı aşkın deneyimi ile avukat kadromuzdan dava süreci, hukuki statünüz, haklarınız ile dava ücret ve masrafları konusunda ön bilgi alabilir; detaylı bilgi ve tüm sorularınız için bizimle iletişime geçebilir veya yüz yüze görüşmek için Zülküf Arslan Hukuk Büromuzu ziyaret edebilirsiniz. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi ile ilgili Yargıtay Kararları Arsa sahibi ile yüklenici (müteahhit, inşaat şirketleri) arasında yapılan arsa payı karşılığı / kat karşılığı inşaat sözleşmeleri; gayrimenkul hukukunun önemli bir alanını teşkil etmektedir. Temerrüt, hukuki olarak borcun borçlu tarafından gereken zamanda yerine getirilmemesi anlamına gelmektedir. Bu kapsamda kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin asli edim yükümlülüğü, inşaatın sözleşmeye uygun (ayıpsız ve eksiksiz) olarak ve zamanında tamamlanarak iş sahibine teslim edilmesidir. Eğer inşaatın zamanında tamamlanmaması ve teslim edilmemesi halinde, yüklenicinin temerrüdü söz konusu olacaktır. Yüklenicinin temerrüdü durumunda, arsa sahibi öncelikle inşaatın tamamlanarak teslimini ve gecikme nedeniyle uğradığı zararın tazminini talep etme hakkına sahiptir. Ayrıca ek süre vermek şartıyla, inşaatın tamamlanmasından vazgeçerek, yüklenicinin borcunu ifa etmemesi nedeniyle uğradığı zararların tazminini veya sözleşmeden dönerek olumsuz zararının tazminini talep edebilir. Yüklenici temerrüdü durumunda, arsa sahibinin sözleşmeden dönme imkânı da bulunmaktadır. Bu durumda tarafların aldıklarını iade etme borcu doğacaktır. iş sahibi, açacağı tapu sicilinin düzeltilmesi davasıyla yükleniciye devrettiği arsa paylarının kendi adına tescilini talep edecek; yüklenici ise o zamana kadar yaptığı işin karşılığını bedel olarak talep edecektir. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi: Geriye Etkili Fesih ve İleriye Etkili Feshin Farkı Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi: Kat karşılığı inşaat sözleşmesine ilişkin geriye etkili fesihte arsa sahibi, yükleniciye veya onun halefi durumundaki kişilere verdiği tapuları geri isteyebilir. Geriye etkili feshin en önemli sonucu, tarafların hiç sözleşme yapılmamış gibi sözleşmenin yapıldığı tarihteki malvarlığına getirilmeleridir. Geriye etkili fesihte yükleniciye inşaatın fesih tarihindeki fiziki durumuna uygun bağımsız bölüm verilmez. Feshin geriye etkili olacağı konusunda taraf iradelerinin uyuşmaması halinde mahkemece ileriye etkili feshin koşullarının gerçekleşip gerçekleşmediği araştırılmalıdır. Fesih ileriye etkili sonuçlar yaratacak şekilde yapılmış veya bunun koşulları oluşmuş ise, feshin doğal sonucu olarak yapılacak tasfiye işleminde yüklenici eserin getirildiği fiziki seviyeye uygun bağımsız bölüm tapusunun devrini isteyebilir. Yargıtay 23. Hukuk Dairesi Esas No: 2014/10445 Karar No: 2016/2017 Karar Tarihi: 31.03.2016 Taraflar arasındaki sözleşmenin ileriye etkili feshi davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı…tarafından temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. Davacı vekili, müvekkili arsa maliki ile davalılar arasında düzenlenen 12.10.2005 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre toplam üç dükkan ve dört daireli binada müvekkiline zemin kattaki bir dükkan ve dükkanın üzerindeki dairenin verilmesinin kararlaştırıldığını, inşaatın sözleşmeye göre ruhsat tarihinden itibaren 20 ay içerisinde bitirilmesi gerektiğini, dava konusu bina için 08.03.2006 tarihinde ruhsat alınıp, 20 aylık inşaat süresinin 08.11.2007 tarihinde sona erdiğini, davalıların edimlerini yerine getirmediğini … Asliye Hukuk Mahkemesi’nin … İş sayılı dosyası ile davalıların eksik bıraktığı işlerin belirlendiğini ileri sürerek, sözleşmenin feshi ile sözleşmeye göre yaptıkları işin karşılığı belirlenerek yüklenicilerin sattıkları iki dükkan ve dairenin değerleri ile müvekkilinin menfi zararları tespit edilerek taraflar arasında takas ve mahsup edilerek, bunların dışında kalan bağımsız bölüm ve hisselerine yüklenicilerin müdahalelerinin önlenmesini talep ve dava etmiştir. Mahkemece, iddia, savunma, dosya kapsamı ve benimsenen bilirkişi raporuna göre; davalıların eksik işleri ve kabul edilemez boyuttaki hatalı imalatları nedeni ile inşaatın gerçekleşme seviyesinin %80,32 olduğunun belirlenmesi, taraflar arasındaki sözleşmede mal sahibine ait bağımsız bölümlere iskân ruhsatı alınarak teslim hususunun düzenlenmesine karşılık, yargılamanın devam ettiği sürede, karar tarihi itibariyle mal sahibine ait … iskân ruhsatının alınmaması, davacı vekilince inşaatın %82 oranında tamamlandığı hususunu kabul etmesi ve iskân ruhsatı alınmamasının, inşaatın tamamlanma oranına etkisini araştırılmasını istemediklerini beyan etmesi nedeniyle davalılar tarafından gerçekleştirilen inşaat seviyesinin %82 oranında bulunduğunun kabul edildiği, belirlenen inşaat seviyesi %90’ın altında olmakla, sözleşmenin geriye etkili feshi mümkün ise de, talep ile bağlı kalınarak taraflar arasındaki sözleşmenin, ileriye etkili feshi gerektiği, taraflar arasında ihtilafa konu binada, halen ana pay 36 kabul edilerek kat irtifakı kurulup, sözleşme gereğince yükleniciye düşen bağımsız bölümlere, taraflar arasında kurulan kat irtifakı ile 27 arsa payı verildiği, davalıların inşaatı gerçekleştirme oranı %82 bulunduğundan, gerçekleşen inşaat seviyesine göre davalı yüklenicilere verilmesi gereken arsa payının 22,14 bulunup, sözleşme gereğince davalılara düşen 1,2 ve 6 numaralı, toplam 15/36 arsa paylı bağımsız bölümlerin, davalılar tarafından yapılan satışlar nedeni ile

Müteahhitten Ev Alanların Hukuki Durumu Müteahhitten Ev Alanların Hukuki Durumu: Arsa sahiplerince yükleniciye, onun talimatıyla üçüncü kişilere veya yükleniciye devirden sonra onun tarafından üçüncü kişilere intikal ettirilen tapu paylarının yüklenici ya da üçüncü kişilere tescili kural olarak yüklenici ve üçüncü kişilere ayni hak sağlamaz. Sadece bu tescil işleminin yapılması, mülkiyet hakkının doğması için yeterli olmayıp ayrıca geçerli bir hukuksal nedenin de varlığı gerekir. Arsa sahipleriyle ilgili yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı / kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshedilmesi halinde Borçlar Kanunu gereğince ve haksız iktisap kuralları uyarınca yüklenici ile onun devrettiği ya da yüklenicinin talimatıyla arsa sahiplerince üçüncü kişilere yapılan pay devirlerinin edinme sebebi hukuksal dayanaktan yoksun kalır. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu‘nun 1023. maddesi hükmü gereğince tapu kütüğündeki tescile iyiniyette dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu iktisabı, yasal olarak korunur ise de; aynı Yasa’nın 1024. maddesi hükmü gereğince, bir ayni hak, yoksun olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur. Yapı henüz tamamlanmadan yükleniciden tapu payı devralan ya da yüklenicinin talimatıyla arsa sahibinden pay devralan üçüncü kişilerin kazanımlarında iyiniyetli kabul edilmelerine ve TMK’nın 1023. maddesi hükmünden yararlanmalarına imkân yoktur, mümkün değildir. Gayrimenkul hukuku veya başka bir ifadeyle taşınmaz hukuku alanında uzman avukat kadrosu ile Zülküf Arslan Hukuk Bürosu; kat karşılığı inşaat sözleşmeleri hazırlanması, tapu iptal ve tescil davaları açılması ve takibi, ipotek tesisi, ipoteğin paraya çevrilmesi konularının takibi, intifa hakkı, geçit hakkı, ayni haklara ilişkin ihtilafların çözümlenmesi, kentsel dönüşüm sözleşmelerinin hazırlanması ve süreç takibi, ruhsatlandırma ve imar durumu belirlenmesi hizmetleri, müteahhitlik, tedarik, taşeronluk ve benzeri inşaat hizmetlerine ilişkin sözleşmeler, kat mülkiyeti ve irtifakı kurulumu, ön satış ve kiralama sözleşmeleri, yönetim planı uygulamaları ve tapuya şerhlerinin yapılması işlemlerinin her türlü aşamasında müvekkillerine her türlü konuda hukuki danışmanlık hizmeti vermektedir. Müteahhitten Ev Alanların Hukuki Durumu ile ilgili Emsal Yargıtay Kararları Yargıtay 15. Hukuk Dairesi Esas No: 2018/1025 Karar No: 2018/2629 Karar Tarihi: 21.06.2018 Müteahhitten Ev Alanların Hukuki Durumu: Kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği yükleniciye devredilen payları yüklenicinin devrettiği üçüncü kişilerden devralan davalıların iyiniyet savunmasının dinlenemeyeceğinin kabulü gerekir. (4721 s. K. m. 1023) (ANY. MAH. 20.07.2017 T. 2014/12321 E.) (YHGK. 09.03.2016 T. 2014/15-605 E. 2016/293 K.) Dava Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davacı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: Karar Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal tescil talebine ilişkin olup, mahkemece davanın reddine dair verilen karar, davacı tarafından temyiz edilmiştir. Davacı davasında kendisine ait olan taşınmazda inşaat yapımı için dava dışı müteahhit … ile aralarında 14.12.1999 tarihinde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi düzenlendiğini, bu sözleşmeye bağlı olarak tapudaki arsa payının bir kısmını müteahhite devrettiğini, müteahhitin inşaata başladıktan sonra aldığı hisselerden satış yaptığını, ancak inşaatın sözleşmeye aykırı yapıldığını, … 3. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 1999/86 Esas sayılı dosyasında açılan davada sözleşmenin geriye etkili olacak şekilde feshine karar verildiğini, bir kısım tapularını geri aldığını, önceki davada dava devam ederken dava açılanlardan …in hissesini …’a, bu kişinin de davalı …’a sattığını, aynı şekilde … isimli şahsın da davalı …’na sattığını belirterek, davalılar … ve …’ın hisselerinin iptali ile adına tapuya tesciline karar verilmesini talep etmiştir. Davalılar savunmalarında tapudaki paylarını dava dışı kişilerden aldıklarını tapuya güven ilkesi nedeni ile iyiniyetli olarak satın aldıklarını, satın aldıktan sonra daireye harcamalar yaptıklarını belirterek davanın reddine karar verilmesini istemişlerdir. Mahkemece kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tapuya şerh edilmediği bu nedenle davalıların iyiniyetli olduklarını kabul etmek gerektiği, davalılar yönünden kötüniyetin davacı tarafından ispat edilemediği, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu‘nun 1023. maddesi hükmü uyarınca tapu kütüğünde tescile iyiniyetle dayanan davalıların bu kazanımlarının yasa gereği korunması gerektiği, davalıların durumu bilen veya bilmesi gereken kişilerden olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. Arsa payı karşılığı / kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca yüklenicinin sözleşmede kararlaştırılan tapu kaydı ya da bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi için inşaatı sözleşme ve ekleri, tasdikli ruhsat ve projesine, imar ile fen ve tekniğine uygun olarak tamamlayıp teslim etmesi gerekir. Uygulamada, yüklenici tapuya hak kazanmamasına rağmen finans temini olanağı sağlamak üzere sözleşmenin başlangıcında ya da aşamalı olarak tapu devri yapılacağı kabul edilmekte ve yapılmaktadır. Ancak yapılan bu devirler avans niteliğinde olup tapu payı devredilmiş olsa dahi yüklenici edimini tamamen yerine getirmediği sürece ayni hakkı kazanması mümkün değildir. Bu nedenle arsa sahibi avans niteliğinde devrettiği arsa paylarının iadesini isteyebilir. Eğer yüklenici üçüncü kişiye temlik etmiş veya satış vaadinde bulunmuş ise, burada üçüncü kişinin iyiniyet iddiası dinlenilmeden tapu arsa sahibine iade edilir. Zira ancak gerçek alacak (hak kazanılan) temlik edilebileceğinden yüklenicinin kazanamadığı hakkın temlikinden söz edilemez. Bu temlik işlemine dayanılarak hak talebinde bulunulamaz. Bu genel ilke ve kurallar Dairemiz ve HGK’nın birçok içtihadında kabul edildiği gibi (Emsal Yargıtay HGK 2014/15-605 Esas 2016/293 Karar 09.03.2016 tarih) Anayasa Mahkemesi’nin Faik Tari ve Sultan Tari (Başvuru No: 2014/12321; Karar Tarihi: 20/7/2017; Resmi Gazete Tarihi & Sayısı: 27.09.2017 – 30193) Kararı‘nda; “…Öte yandan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde yükleniciye düşen arsa payını satın alan kişinin sonradan arsa malikinin menfaatlerini koruma amacıyla tapusunun iptalinin bu kişiye bir külfet yükleyeceği açıktır. Böyle bir durumda her iki tarafın menfaatlerini dengeleyecek mekanizmaların varlığı ve bu bağlamda tapusu iptal edilen kişiye tanınan imkanların ve giderim yollarının varlığı önem taşımaktadır. Başvuru konusu olayda, başvurucuların borçlar hukuku kurallarına göre yükleniciye karşı dava açma ve zararlarını tazmin etme imkanlarının bulunduğu anlaşılmaktadır. Bunun dışında ayrıca başvurucuların arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi kapsamında yüklenicinin halefi sıfatıyla sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde arsa sahiplerinden tazminat talep edebilecekleri de görülmektedir. Dolayısıyla öncelikle başvuruya konu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesindeki uyuşmazlığa ilişkin olarak devletin pozitif yükümlülükleri kapsamında mülkiyetin korunmasına yönelik belirli, ulaşılabilir ve öngörülebilir kanun hükümlerinin ve buna dayalı olarak yerleşik yargısal içtihatların mevcut olduğu tespit edilmiştir. Ayrıca bireysel başvuruya konu yargılama süreci bir bütün olarak dikkate alındığında mülkiyet hakkının korunması yükümlülüğü yönünden başvurucuların usule ilişkin güvencelerden etkin biçimde yararlanmasının sağlandığı, kararlarda yer verilen tespit ve gerekçelere göre yargısal makamların takdir yetkilerinin sınırının aşılmadığı sonucuna varılmıştır. Nihayet başvurucuların mülkiyet haklarının korunmasına ilişkin etkin ve yeterli güvencelerin mevcut olduğu da anlaşılmaktadır. Sonuç olarak tüm bu hususlar birlikte gözetildiğinde yükleniciye düşen arsa paylarını satın

Kamulaştırmasız El Atma Davası Kamulaştırmasız El Atma Davası: Kamulaştırmasız el atma, idarenin, özel mülkiyete konu bir taşınmaza, kamulaştırma usullerine aykırı bir şekilde “fiilen” ve “bedelsiz” bir şekilde veya fiilen olmasa bile hukuki bir işlemle mülkiyet hakkını sınırlayarak el koymasıdır. Kamu idaresi, bir kamulaştırma işleminde 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu başta olmak üzere belli hukuki prosedürleri uygulayıp mülkiyet hakkı sahibine kamulaştırılan yerin bedelini ödeyerek kamulaştırma yapmaktadır. Kamulaştırmasız el atmada ise, idare mülkiyet hakkı sahibine hiçbir bedel ödemeden mülkiyet hakkını eylem veya işlemleriyle sınırlamaktadır. Kamu idaresi, kamulaştırmasız el atma yoluyla mülkiyet hakkına müdahale ettiğinde, mülkiyet hakkı sahibinin müdahaleden kaynaklanan her türlü zararını karşılamak zorundadır. Gerekli başvuru veya itirazların zamanında ve usulüne uygun yapılması ve herhangi bir hak kaybı yaşanmaması açısından alanında uzman bir Kayseri gayrimenkul avukatından hukuki yardım almaları faydalı olacaktır.  Kamulaştırmasız el atma; uygulamada kamu idaresi tarafından iki farklı şekilde yapılmaktadır: 1. Fiili El Atma İdarenin özel mülkiyete konu taşınmazı, kamulaştırma usullerine uymadan zilyetliğine geçirmesi suretiyle, taşınmaza hiçbir bedel ödemeden koymasıdır. Örneğin, idarenin sahibine hiçbir bedel ödemeden doğrudan taşınmaz üzerinde tesis veya yapı inşa etmesi fiili el atma olarak nitelendirilir. Somut uyuşmazlıkta önemli olan husus, davacının tarlasına dökülen taş ve molozun kalıcı nitelik taşıyıp taşımadığı noktasıdır. Zira, davacının taşınmazına dökülen taş ve molozun kalıcı nitelik taşıması durumunda artık 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun Geçici 6. maddesi uyarınca “kamulaştırmasız el atma” söz konusu olacaktır. Tüm dosya kapsamına göre tarlaya dökülen taş ve molozun kalıcı nitelik taşıdığı tartışmasızdır. Öyle ki; taş ve molozun dökülmesi nedeniyle oluşan eski hale getirme bedeli 442.563,60 TL iken tarlanın değeri 64.319,89 TL’dir. Yerleşik Yargıtay içtihatları ile arazinin eski hale getirilmesi bedelinin arazinin bedelinden fazla olması durumunda arazi bedelinin kamulaştırılmasına ve dava konusu taşınmazın haksız el atan idare adına tapuya tesciline karar verilmesinin gerektiği kabul edilmektedir (HGK, Karar No:2016/312). 2. Hukuki El Atma İdarenin kamusal ihtiyaç veya kamu yararı gerekçesiyle özel mülkiyete konu taşınmazla ilgili karar alması ve taşınmaza hukuken el koymasıdır. Özel mülkiyete konu bir taşınmazın ilgili idarece imar değişikliğine konu edilerek rekreasyon alanı olarak belirlenmesi, hukuki el atmaya örnek verilebilir. Davacının paydaşı olduğu 71 ada 141 parsel sayılı taşınmazın büyük bölümünün imar planında ilköğretim tesis alanı ve yol olarak ayrıldığı, dava konusu edilen bölümün özel mülkiyete konu olacak şekilde kullanılamayacağı, davacının tasarruf hakkı kısıtlandığından, bu haliyle dava konusu taşınmaz hakkında idarenin fiili bir el atması bulunmasa da imar kısıtlamasına dayalı hukuki el atmasının bulunduğu açıktır. Yukarda belirtildiği üzere, bu tür iddialara karşı açılacak davalarda,2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun Geçici 6. maddesinin onuncu fıkrası hükmü gereğince idari yargının görevli olduğu Hukuk Genel Kurulunca benimsenmiştir (HGK, Karar No: 2015/1773). Kamulaştırmasız El Atma Halinde Yapılması Gerekenler Kamulaştırmasız el atma durumlarında uyuşmazlık konusu taşınmazın bir kısmına yol, kanal, enerji hattı veya spor tesislerinin yapılmasıyla fiilen el atılmakta olup bazen de el atma nedeniyle taşınmazın kalan kısımları da fiilen kullanılamaz hale gelmektedir. Hukuki el atmalarda ise idare bir taşınmazla ilgili kamu yararı gereğince hukuki bir karar almaktadır. Kamulaştırmasız el atma halinde kamu kurumu, Kamulaştırma Kanunu’na uygun hareket etmeden, bireyin taşınmazını elinden almış olması sebebiyle kanunsuz bir harekette bulunmuş durumundadır. Bu bakımdan açılan davalar, mülkiyete tecavüzün önlenmesi veya haksız fiil neticesinde meydana gelen zararın tazmini davasıdır (YİBGK, Karar No: 1959/15). Fiili veya hukuki el atılan taşınmazın bedelinin idareden tahsil edilebilmesi için, taşınmazın tapuya kayıtlı olması ve bedel/tazminat davasının tapu sahibi tarafından açılması gerekmektedir. Gerekli başvuru veya itirazların zamanında ve usulüne uygun yapılması ve herhangi bir hak kaybı yaşanmaması açısından alanında uzman bir Kayseri gayrimenkul avukatından hukuki yardım almaları faydalı olacaktır. Kamulaştırmasız El Atma Davası Açma Fiili el atmada görevli ve yetkili mahkeme gayrimenkulün bulunduğu yer asliye hukuk mahkemeleridir. Hukuki el atmada görevli ve yetkili mahkeme idare mahkemeleridir. Kamulaştırmasız el atma davasında davacı, gayrimenkulüne haksız olarak el atılan tapu sahibidir. Eğer tapu sahibi malik vefat etmiş ise mirasçılar da bu davayı açabilir. Kamulaştırmasız El Atma Davasında Uygulanacak Faiz Oranı Davanın açıldığı tarihte alacağın miktarını yahut değerini tam ve kesin olarak belirleyebilmesinin kendisinden beklenemeyeceği veya bunun imkânsız olduğu hallerde, alacaklı, hukuki ilişkiyi ve asgari bir miktar ya da değeri belirtmek suretiyle belirsiz alacak davası açabilir. Karşı tarafın verdiği bilgi veya tahkikat sonucu alacağın miktarı veya değerinin tam ve kesin olarak belirlenebilmesinin mümkün olduğu anda davacı, iddianın genişletilmesi yasağına tabi olmaksızın davanın başında belirtmiş olduğu talebini artırabilir. Ayrıca, kısmi eda davasının açılabildiği hallerde, tespit davası da açılabilir ve bu durumda hukuki yararın var olduğu kabul edilir. (6100 S. K. m. 107) Kamulaştırmasız el atma davaları usul açısından eda davası olup belirsiz alacak davası veya kısmi dava şeklinde açılabilir. Kamulaştırmasız el atma davalarında Anayasa’nın 46/son maddesi hükmü uyarınca, kamu alacakları için öngörülen en yüksek faiz oranının uygulanması gerekir. (12. HD-K.2011/22096) (2709 s. K. m. 35, 46) (2942 s. K. m. 38) (3095 s. K. m. 1) (ANY. MAH. 10.04.2003 T. 2002/112 E. 2003/33 K.) Kamulaştırmasız El Atma Davasında Uzlaşma 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun Geçici 6. Maddesi uyarınca, 9.10.1956 tarihi ile 4.11.1983 tarihi arasında yapılan el atmalar hariç, dava yoluna gidilmeden önce uzlaşma için idareye başvurma zorunluluğu bulunmamaktadır. Yani 1983 tarihi sonrasında meydana gelen fiili el atmalardan kaynaklanan kamulaştırmasız el atma davalarında uzlaşma dava şartı değildir. Ancak Kanunda belirtilen (9.10.1956 tarihi ile 4.11.1983 arası) tarihler arasında yapılan el atmalar için idareye başvurma zorunluluğu bulunmaktadır. Hukuki el atmalarda idareye hukuken el attığı yeri kamulaştırması için 5 yıllık süre tanınmıştır. Bu süre zarfında idare tarafından kamulaştırma işlemi yapılmadığı takdirde taşınmaz malikleri idari yargıda tazminat davası açabilecektir. Kamulaştırma Bedeli Karar Kesinleşmeden İcraya Konulabilir mi? 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 10. maddesindeki düzenlemenin Anayasa Mahkemesi’nin 2018/104 Esas ve 2020/39 Karar sayılı kararıyla iptali ile yerel mahkemelerce verilen karar kesinleşmeden hak sahiplerine ödenecektir. İptal kararı ile birlikte kamulaştırmasız el atma davalarında verilen hükümler kesinleşmeden icraya konulabilecektir. İptal edilen hüküm sebebiyle, kamulaştırma kararı olmaksızın mülkiyet haklarına müdahale edilmiş olan kişiler, alacak haklarını elde etmek için de kesinleşme kararını beklemek zorunda kalmayacaktır. Kamulaştırmasız El Atma Davası ile ilgili Emsal Yargıtay Kararları Kamulaştırmasız El Atma Davasında Değer Tespiti 16.5.1956 tarihli ve 1/6 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği üzere, usulü dairesinde verilmiş bir kamulaştırma kararı olmadan ve bedeli ödenmeden taşınmazına el konulan kimse, ilgili kamu tüzel kişisi aleyhine el atmanın önlenmesi davası açabileceği gibi, değer karşılığının verilmesini de isteyebilir. Kamulaştırmasız el koyma nedeniyle ister el atmanın önlenmesi davası

Gayrimenkul Davasında Hukuki Yardım Gayrimenkul Davasında Hukuki Yardım: Arsa, arazi, apartman, konut, arsa gibi taşınmaz olarak nitelendirilen yapılar hakkında her türlü düzenlemelerin bulunduğu ve taraflar arasında çıkan uyuşmazlıklara çözümlerin üretildiği hukuk dalına Gayrimenkul Hukuku denilmektedir. Hukukumuzda gayrimenkul ve taşınmazlara ilişkin hükümler genel olarak 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nda ve 3194 sayılı İmar Kanunu’nda düzenlenmiştir. Zülküf Arslan Hukuk Büromuz, son yıllarda özellikle kentsel dönüşüm uygulamaları sayesinde ülkemizde hızlı bir gelişme gösteren gayrimenkul sektörüne ilişkin taşınmaz ve gayrimenkul hukuku alanında her türlü süreç ve konuda avukatlık, arabuluculuk ve hukuki danışmanlık hizmeti vermektedir. Çok geniş kapsamlı bir hukuk dalı olmakla birlikte gayrimenkul hukuku genel olarak; gayrimenkul alım ve satım sözleşmesi, kira sözleşmesi, kat irtifakı sözleşmesi, inşaat sözleşmesi, bina yönetimi ve site yönetimi sözleşmesi, proje yönetimi sözleşmesi, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi… gibi pek çok sözleşmenin düzenlenmesini, gayrimenkullerin satış sürecinin yürütülmesini, yatırım ortaklıklarına ilişkin işlemlerin yapılmasını kapsamaktadır. Teknik olarak ayrıntılı oldukları gibi hukuki bakımından da bağlayıcı olan gayrimenkul sözleşmesi hazırlanırken, alanında yetkin ve deneyimli bir gayrimenkul avukatından danışmanlık alınması önem arz etmektedir. Bu bağlamda Zülküf Arslan Hukuk Büromuzu ziyaret ederek, açılmış veya açılacak olan ön alım davası, istihkak davası, kamulaştırma davası, el atmanın önlenmesi davası, izale-i şüyu davası, kira bedelinin belirlenmesi davası ve tapu iptal ve tescil davalarında Kayseri gayrimenkul avukatı kadromuzdan bilgi ve danışmanlık alabilirsiniz. Zülküf Arslan Hukuk Büromuz; müvekkillerimizin kat karşılığı inşaat sözleşmeleri hazırlanması, tapu iptal ve tescil davaları açılması ve takibi, ipotek tesisi, ipoteğin paraya çevrilmesi konularının takibi, intifa hakkı, geçit hakkı, ayni haklara ilişkin ihtilafların çözümlenmesi, kentsel dönüşüm hukuku, ruhsatlandırma ve imar durumu belirlenmesi hizmetleri, müteahhitlik, tedarik, taşeronluk ve benzeri inşaat hizmetlerine ilişkin sözleşmeler, kat mülkiyeti ve irtifakı kurulumu, ön satış ve kiralama sözleşmeleri, yönetim planı uygulamaları ve tapuya şerhlerinin yapılması işlemlerinin her türlü aşamasında danışmanlık hizmeti sunmaktadır. Müdahalenin Önlenmesi Davası Men-i müdahale (müdahalenin önlenmesi) davası, en sık açılan gayrimenkul davası çeşididir. Herhangi bir taşınmazdan yararlanmak için ya taşınmazın sahibi olmak veya taşınmazın sahibinden icazet almak gerekir. Taşınmazın sahibinden onay alamadan bir taşınmazın herhangi bir şekilde kullanılması hukuka aykırıdır. Taşınmazın bu şekilde kullanılması, mülk sahibine men-i müdahale (müdahalenin önlenmesi) davası açma hakkı verir. Taşınmazın sahibi, müdahalenin önlenmesi davasıyla taşınmazına yapılan saldırıyı ortadan kaldırır. Taşınmazın hak sahibi olmayan bir kişi tarafından işgali söz konusu ise işgalci taşınmazdan çıkarılır, hatta haksız işgalciden ecrimisil (işgal tazminatı) talep edilebilir.  İzale-i Şuyu / Ortaklığın Giderilmesi Davası İzale-i şuyu veya ortaklığın giderilmesi davası, bir taşınmaza birden fazla kişinin sahip olması halinde söz konusu olur. Paylı mülkiyette paydaşların taşınmazın taksim şeklinde anlaşamaması durumda paydaşlar ortaklığın sona erdirilmesi için izale-i şüyu davası açarlar. Tapu kaydı incelenerek dava, tüm paydaşlara yöneltilmelidir. Taşınmazda pay sahibi olan tüm şahıslar davaya dahil edilmeden bu gayrimenkul davası sonuçlandırılamaz. Ortaklığın giderilmesi davası sonunda taşınmazın aynen taksimi mümkünse taşınmaz aynen taksim edilir. Aynen taksim mümkün değilse taşınmaz icra dairesi marifetiyle satılarak satış bedeli payları oranında paydaşlara verilir. Gerekli başvuru veya itirazların zamanında ve usulüne uygun yapılması ve herhangi bir hak kaybı yaşanmaması açısından alanında uzman gayrimenkul avukatından hukuki yardım alınması faydalı olacaktır. Tapu İptal ve Tescil Davası Tapu iptal ve tescil davası, birçok nedenle açılabilir. Tapunun iptaline dayanak teşkil eden olgular somutlaştırıldıktan sonra tapu iptal ve tescil davası açılmalıdır. Tapu iptal davalarının çeşitleri şunlardır: Kamulaştırmaya Dair Tapu İptal Davası Kamulaştırma, kamu yararı gözetilerek herhangi bir kişiye ait taşınmazın mülkiyetinin tek taraflı bir idari işlemle kamuya geçirilmesidir. İdare, kamu yararı kararı aldıktan sonra herhangi bir kişiye ait taşınmazı kamulaştırabilir. Kamulaştırma işleminin tamamlanması için idarenin adli yargıda gayrimenkulün sahibi aleyhine tapu iptal ve tescil davası açması gerekir. İdarenin açtığı bu davada davalı olan mülk sahibi tarafından gerekli başvuru veya itirazların zamanında ve usulüne uygun yapılması önem taşımaktadır. İdarenin kamu yararı kararı yerinde değilse, bu işleme karşı idari yargıda dava açılabilir. Tapu iptal ve tescil davası, idari yargıda açılan kamulaştırma kararının iptali davasının sonucundan etkilenecektir. Kamulaştırma kararı iptal edildiğinde, tapu iptal ve tescil davası davalı olan mülk sahibi lehine sonuçlanır. Kadastro İşlemi ile Verilen Tapunun İptali Davası Kadastro, bir bölgede bulunan arazilerin kayıt altına alınması, arazi özelliklerinin haritada ve kayıtlarda belirlenmesi ve nihayet arazide mülkiyet hakkı bulunanların tapu kaydına tescilini sağlayan devlet tarafından yapılan bir işlemdir. Arazilerde kadastro (tapulama) yapılırken arazinin boyutları, sınırları veya hak sahibinin kim olduğu konularında yanlış tespitler yapılabilmektedir. Tapu kayıtları ve kadastro tespit tutanakları incelenerek arazi sahibinin herhangi bir hak kaybı varsa tapu iptal ve tescil davası açılabilir. Ancak kadastro işlemine itiraz hususunda hak düşürücü sürelerin varlığı unutulmamalıdır. Hak sahipliği iddiası için kadastronun yapılmasından itibaren 10 yıllık hak düşürücü süre bulunmaktadır. Başkası adına tescil edilen veya sınırları yanlış çizilen taşınmaz için tapu iptal ve tescil davası açılmadan önce zamanaşımı olgusu öncelikle değerlendirilmelidir. Gerekli başvuru veya itirazların zamanında ve usulüne uygun yapılması ve herhangi bir hak kaybı yaşanmaması açısından alanında uzman bir Kayseri gayrimenkul avukatından hukuki yardım alınması faydalı olacaktır. Tapu iptal ve tescil davaları ile ilgili 15 yılı aşkın deneyimi ile avukat kadromuzdan dava süreci, hukuki statünüz, haklarınız ile dava ücret ve masrafları konusunda ön bilgi alabilir; detaylı bilgi ve tüm sorularınız için Zülküf Arslan Hukuk Büromuz ile iletişime geçebilirsiniz. Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Uygulamada en sık yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan taşınmazın satımı vaadidir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi uzun bir süreç içerisinde yerine getirilen, taraflara sözleşmenin uygulanması sürecinde hak ve borçlar yükleyen tam iki taraflı sözleşmelerdendir. Bu sözleşmede arsanın sahibi olan kişi arazisinin üzerine sözleşmeye uygun koşullarda bir yapı yapıldığı takdirde müteahhide taşınmazının bir bölümünü satma vaadinde bulunmaktadır. Sözleşmenin hazırlanması ile ifaların yerine getirilmesine kadar tüm süreçlerle ilgili uzman bir Kayseri gayrimenkul avukatından hukuki danışmanlık alınması faydalı olacaktır. Şufa Davası (Önalım Hakkı Davası) Şufa hakkı veya diğer bir ifadeyle önalım hakkı, taşınmazın sahibi taşınmazı üçüncü kişilere sattığı takdirde, hak sahibine üçüncü kişiyle aynı koşullarla taşınmazı alma hakkı veren hukuken yenilik doğuran bir haktır. Şufa davası, paylı mülkiyette pay sahibi olmaktan kaynaklanabileceği gibi sözleşmeden de kaynaklanabilir. Şufa hakkı (önalım hakkı)’nın koşulları oluşmuşsa tapu iptal ve tescil davası açılabilir. Şufa hakkının kaynağına göre önalım davası açılmalıdır. Gerekli başvuru veya itirazların zamanında ve usulüne uygun yapılması ve herhangi bir hak kaybı yaşanmaması açısından alanında uzman bir Kayseri gayrimenkul avukatından hukuki yardım alınması faydalı olacaktır. Miras Hukukundan Doğan Uyuşmazlıklar Taşınmaz sahibinin ölümüyle birlikte

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Hazırlanmasında Dikkat Edilecek Hususlar Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi: Ekonomimizin en önemli sektörlerinden biri olan inşaat sektörü, nüfus artışına bağlı olarak hızlı bir şekilde gelişmiş ve büyümüştür. İnşaat sektöründeki gelişime paralel olarak taraflar arasındaki işlemlerden doğan uyuşmazlıklar da günden güne artış gösterdi. 15 yılı aşkın deneyim ve Kayseri gayrimenkul avukatı kadrosu ile Zülküf Arslan Hukuk Büromuz, inşaat hukuku davalarında müvekkillerimize avukatlık, arabuluculuk ve danışmanlık hizmetleri vermektedirler. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi başta olmak üzere inşaat sektörüne ilişkin temel hukuki kuralların önemli bölümü “Eser Sözleşmesi” ve “Satış Sözleşmesi” başlıkları altında 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiştir. Bu düzenlemeler haricinde 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nda da inşaatın yapılacağı arsanın hak sahipleri ile yapıyı sahiplenen taraflar arasında ortaya çıkan uyuşmazlıkları çözümüne ilişkin hükümlere yer verilmiştir. 15 yılı aşkın deneyimi ve alanında uzman avukat kadrosu ile Zülküf Arslan Hukuk ve Arabuluculuk Büromuz, gayrimenkul işlemlerinin her türlü aşamasında müvekkillerine avukatlık, arabuluculuk ve hukuki danışmanlık hizmeti vermektedir. Kayseri gayrimenkul avukatı kadromuzun inşaat hukuku alanında verdiği hizmetler -bunlarla sınırlı olmamak üzere- – İntifa hakkı, geçit hakkı, ayni haklara ilişkin ihtilafların çözümlenmesi, – Kentsel dönüşüm hukuku, – Ruhsatlandırma ve imar durumu belirlenmesi hizmetleri, – Müteahhitlik, tedarik, taşeronluk ve benzeri inşaat hizmetlerine ilişkin sözleşmeler, – Kat mülkiyeti ve irtifakı kurulumu, – Ön satış ve kiralama sözleşmeleri, – Yönetim planı uygulamaları ve tapuya şerhlerinin yapılması, – İmar mevzuatına uyum, gerekli izin ve ruhsatların alınması, – Yönetim planlarının geliştirilmesi, – Kira sözleşmesinin hazırlanması, dâhil gayrimenkul hukuku ile ilgili tüm hizmetleri kapsamaktadır. Gayrimenkul hukuku veya başka bir ifadeyle taşınmaz hukuku alanında uzman avukat kadrosu ile Zülküf Arslan Hukuk Bürosu; kat karşılığı inşaat sözleşmeleri hazırlanması, tapu iptal ve tescil davaları açılması ve takibi, ipotek tesisi, ipoteğin paraya çevrilmesi konularının takibi, intifa hakkı, geçit hakkı, ayni haklara ilişkin ihtilafların çözümlenmesi, kentsel dönüşüm sözleşmelerinin hazırlanması ve süreç takibi, ruhsatlandırma ve imar durumu belirlenmesi hizmetleri, müteahhitlik, tedarik, taşeronluk ve benzeri inşaat hizmetlerine ilişkin sözleşmeler, kat mülkiyeti ve irtifakı kurulumu, ön satış ve kiralama sözleşmeleri, yönetim planı uygulamaları ve tapuya şerhlerinin yapılması işlemlerinin her türlü aşamasında müvekkillerine her türlü konuda hukuki danışmanlık hizmeti vermektedir. Arsa Payı Karşılığı / Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Yüklenici, müteahhit veya inşaat firmasının bina ya da yapıyı inşa etmeyi, bir eser meydana getirmeyi üstlenmesi karşılığında arsa sahibinin de belirli bir bedel ödemeyi üstlendiği, dolayısıyla her iki tarafa da borç yükleyen sözleşmelere Eser Sözleşmesi denilmektedir. Eser sözleşmelerinde hem arsa sahibinin, hem de müteahhittin yerine getirmekle yükümlü olduğu edimler vardır. Bu kapsamda yüklenicinin (müteahhit veya inşaat firmasının) asıl yükümlülüğü; inşaatı sözleşmeye uygun (ayıpsız ve eksiksiz) olarak tamamlayarak zamanında iş sahibine teslim etmesidir. İş sahibinin asli yükümlülüğü ise, yüklenicinin edim yükümlülüğünün karşılığı olan bedeli ödeme borcudur. İnşaat sözleşmeleri genel olarak Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri, Hâsılat Paylaşımı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri, Bedel (Ücret) Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Kamu İhalesi İnşaat Sözleşmeleri olmak üzere 4 çeşittir. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri: Arsa sahibinin, arsasına ait belirli bir payı yükleniciye devretme, yüklenicinin de bu pay karşılığında arsa üzerinde bağımsız bölümler yapma ve bu bölümlerden arsa sahibinin payına ait olan kısmı ona devretme yükümlülüğü altına girdiği sözleşmelere arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri denilmektedir. Hâsılat Paylaşımı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri: İnşa edilen yapı üzerindeki bağımsız bölümlerin satışından elde edilen gelirden sözleşmede belirlenen oranda arsa sahibine ödenmesine dayalı sistemdir. Burada amaç yapının inşası değil, inşa edilen bağımsız bölümlerin satılarak gelirin paylaşılmasıdır. Bedel Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri: İnşa edilen yapının arsa sahibine teslim edilmek üzere, yüklenici tarafından m2 birim fiyat üzerinden veya sözleşme yapılırken belirlenen götürü bedelle yapıldığı sözleşmelerdir. Arsa Payı Karşılığı / Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi (APKİS) Arsa sahibi ile yüklenici (müteahhit, inşaat şirketleri) arasında yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri; gayrimenkul hukukunun önemli bir alanını teşkil etmektedir. Kayseri gayrimenkul avukatı kadromuz, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan davalarda güncel mevzuat ve Yargıtay içtihatları çerçevesinde müvekkillerimize avukatlık, arabuluculuk ve danışmanlık hizmetleri vermektedir. Yüklenici firmanın kendisine devredilecek bir kısım arsa payı karşılığında, arsa üzerinde bina yapım işini üstlendiği kat karşılığı inşaat sözleşmesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiş olan özel sözleşme türlerinden biri değildir. Bu nedenle bu sözleşme; eser sözleşmeleri ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerine benzeyen kendine has özellikleri de olan karma bir sözleşme türü olarak kabul edilmektedir. Bu kapsamda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile ilgili olarak bir uyuşmazlığın ortaya çıkması durumunda, bu uyuşmazlığa uygulanacak hükümler; uygun düştüğü ölçüde Türk Borçlar Kanunu’ndaki eser sözleşmelerine ilişkin hükümler ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerine ilişkin hükümlerdir. Bu nedenle herhangi bir mağduriyete ve hak kaybına uğramamak için güncel mevzuat ve Yargıtay kararlarının takip edilmesi önem arz etmektedir. Karmaşıklığı sebebiyle bu tür uyuşmazlıklarda hak kaybına uğramamak için alanında yetkin bir avukattan hukuki yardım alınması faydalı olacaktır. Alanında yetkin Kayseri gayrimenkul avukatı kadrosu ve 15 yılı aşkın deneyimi ile Zülküf Arslan Hukuk Büromuz, arsa payı inşaat yapım sözleşmeleri uyuşmazlıklarında taraflara avukatlık, arabuluculuk ve hukuki danışmanlık hizmeti sunmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi iki taraflı bir sözleşme olduğu için tarafların birbirlerine karşı çeşitli yükümlülükleri, sorumlulukları vardır. Arsa sahibi, yüklenici müteahhide sözleşmeye konu arsayı; bina yapımına müsait bir şekilde, kararlaştırılan zamanda teslim etmek zorundadır. Aynı şekilde yüklenici müteahhit de sözleşmede ve sözleşme eki teknik şartnamede belirtilen binayı tam ve eksiksiz, kusursuz, ayıpsız olarak süresi içerisinde yapıp teslim etmek zorundadır. Kanun koyucu, doğmuş veya doğabilecek zararları önlemek için koruyucu hükümler getirmiştir. Örnek olarak, yüklenici müteahhidin gayrimenkulü geç teslim etmesi durumunda arsa maliki müteahhitten kira tazminatı isteyebilecek veya binanın eksik bir şekilde teslim edilmesi durumunda da eksik teslim tazminatı talep edebilecektir. Ayrıca binanın ayıplı şekilde teslim edilmesi durumunda arsa maliki, tazminat davası açma imkân ve hakkına da sahip olacaktır. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Yüklenicinin Temerrüdü Temerrüt, hukuki olarak borcun borçlu tarafından gereken zamanda yerine getirilmemesi anlamına gelmektedir. İnşaat sözleşmesinde yüklenicinin asli edim yükümlülüğü, inşaatın sözleşmeye uygun (ayıpsız ve eksiksiz) olarak ve zamanında tamamlanarak iş sahibine teslim edilmesidir. Eğer inşaatın zamanında tamamlanmaması ve teslim edilmemesi halinde, yüklenicinin temerrüdü söz konusu olacaktır. Yüklenici temerrüdü durumunda, arsa sahibi öncelikle inşaatın tamamlanarak teslimini ve gecikme nedeniyle uğradığı zararın tazminini talep etme hakkına sahiptir. Ayrıca ek süre vermek şartıyla, inşaatın tamamlanmasından vazgeçerek, yüklenicinin borcunu ifa etmemesi nedeniyle uğradığı zararların tazminini veya sözleşmeden dönerek olumsuz zararının tazminini talep edebilir. Yüklenici temerrüdü durumunda, arsa sahibinin sözleşmeden dönme imkânı da bulunmaktadır. Bu durumda tarafların aldıklarını iade etme borcu doğacaktır. iş sahibi, açacağı tapu sicilinin düzeltilmesi