Gayrimenkul Hukuku

Kira Bedelinin Uyarlanması: Rayiç Değerin Altında Kalan Kira Bedelinin Artırılması için Dava Açılabilir mi Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Esas No: 2020/687 Karar No: 2022/1259 Karar Tarihi: 05.10.2022 Mahkemesi: Sulh Hukuk Mahkemesi 1. Taraflar arasındaki kira bedelinin belirlenmesi davasından dolayı yapılan yargılama sonunda … Sulh Hukuk Mahkemesince verilen davanın kısmen kabulüne ilişkin karar, taraf vekilleri tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 3. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir. 2. Direnme kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. 3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü: I. Yargılama Süreci Davacı istemi 4. Davacı vekili, müvekkillerinin maliki bulunduğu taşınmazların 15.05.2014 tarihli kira sözleşmesi ile on beş yıl süreli olarak … Süpermarketleri Tic. A.Ş. ye kiralandığını, davalının bu şirketi satın alarak işyerini kullanmayı sürdürdüğünü, kira sözleşmesinde kira bedelinin artırımı ve ödeme şekli belirtilmiş olmasına rağmen sözleşme hükümlerinin tam uygulanmadığını, kira bedelinin aradan geçen on yıllık sürede tüm ekonomik değerler dikkate alındığında rayice göre düşük kaldığını ileri sürerek aylık kira bedelinin 15.05.2015 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere net 7.500TL olarak uyarlanmasına karar verilmesini talep etmiştir. Davalı cevabı 5. Davalı vekili, kira bedelinin uyarlanmasını gerektirecek bir durum bulunmadığını ve talep edilen kira bedelinin fahiş olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur. İlk Derece Mahkemesi Kararı 6. … Sulh Hukuk Mahkemesinin 07.04.2016 tarihli ve 2014/824 E., 2016/328 K. sayılı kararı ile; bilirkişi raporu ve davalının eski kiracı olması dikkate alınarak, hak ve nesafet indirimi de yapılmak suretiyle davanın kısmen kabulüne, dava konusu taşınmazların aylık kira bedelinin 15.05.2014 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere takdiren aylık net 6.000TL olarak tespitine, fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiştir. Özel Daire Bozma Kararı 7. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri tarafından temyiz isteminde bulunulmuştur. 8. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 28.03.2019 tarihli ve 2017/6283 E., 2019/2753 K. sayılı kararı ile; “…1) Hukukumuzda sözleşmeye bağlılık (Ahde Vefa-Pacta Sund Servanda) ve sözleşme serbestliği ilkeleri kabul edilmiştir. Bu ilkelere göre, sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalıdır. Eş söyleyişle, sözleşme koşulları borçlu için sonradan ağırlaşmış, edimler dengesi sonradan çıkan olaylar nedeni ile değişmiş olsa bile, borçlu sözleşmedeki edimin aynen ifa etmelidir. Sözleşmeye bağlılık ilkesi, hukuki güvenlik, doğruluk, dürüstlük kuralının bir gereği olarak sözleşme hukukunun temel ilkesini oluşturmaktadır. Ancak bu ilke özel hukukun diğer ilkeleriyle sınırlandırılmıştır. Türk hukukunda da öteden beri MK.nun 2 ve 4. maddesinden de esinlenilerek, hem Clausula Rebus Sic Stantibus ilkesi, hem de İşlem Temelinin Çökmesi Kuramı uygulanmak suretiyle, uyarlanma davalarının görülebilir olduğu benimsenmiştir. Yargıtay tarafından benimsenen ve sözleşmeye bağlılık ilkesinin istinasını oluşturan, uyarlama davası 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu‘nun yasalaştırılması sırasında da benimsenerek, bu Kanun’un 138. maddesinde “Aşırı İfa Güçlüğü” madde başlığı altında düzenlemiştir; “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.” İlgi maddenin gerekçesinde yer verilen açıklamalara göre; “Bu yeni düzenleme, öğreti ve uygulamada sözleşmeye bağlılık (ahde vefa) ilkesinin istisnalarından biri olarak kabul edilen, “işlem temelinin çökmesi”ne ilişkindir. İmkânsızlık kavramından farklı olan aşırı ifa güçlüğüne dayanan uyarlama isteminin temeli, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesinde öngörülen dürüstlük kurallarıdır. Ancak, sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması ya da dönme hakkının kullanılması, şu dört koşulun birlikte gerçekleşmesine bağlıdır. a. Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır. b. Bu durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır. c. Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır. d. Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır. Maddeye göre, uyarlamanın bütün koşulları gerçekleşmişse borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir. Bunun mümkün olmaması hâlinde borçlu, sözleşmeden dönebilir; sürekli edimli sözleşmelerde ise kural olarak, fesih hakkını kullanır.” denilerek uygulamada kabul edilen uyarlama davasının yasa maddesi haline getirildiği belirtilmiştir. Somut olayda; taraflar arasında geçerli kabul edilen kira sözleşmesi 15.05.2004 başlangıç tarihli ve 15 yıl süreli olup davacı, 15.05.2015 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere değişen hal ve şartlara göre kira bedelinin uyarlanmasını istemiştir. Uzun süreli kira sözleşmelerinde edimler arasındaki dengenin aşırı bozulması ve sözleşmenin taraflar açısından çekilmez hale gelmesi durumunda kira parasının günün ekonomik koşullarına uyarlanması için her zaman uyarlama davası açılabilir. O halde Mahkemece yapılacak iş; az yukarıda açıklanan uyarlama davalarında uygulanması gereken kurallar, belirtildiği şekilde tek tek ortaya konulmalı ve konularında uzman üç kişilik bilirkişi kurulundan, tüm bu veriler, kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgedeki kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticaret değişiklikleri, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar, döviz kurlarındaki ani ve aşırı iniş ve çıkışlar ile ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz veya doğal afetlere bağlı ödeme esaslarının yeniden düzenlenmesini gerektirecek olayların varlığı araştırılıp değerlendirilmek suretiyle bir rapor alınmalı ve hasıl olacak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde kira bedelinin tespitine yönelik karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir. 2-) Bozma nedenine göre sair temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik gerek görülmemiştir…” gerekçesiyle karar bozulmuştur. Direnme Kararı 9. … Sulh Hukuk Mahkemesinin 31.12.2019 tarihli ve 2019/529 E., 2019/1044 K. sayılı kararı ile; önceki karar gerekçesinin yanında, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu‘nun 138. maddesinde düzenlenen aşırı ifa güçlüğü nedeni ile kira bedelinin uyarlanmasında uygulanması gereken kuralların bu davada uygulanamayacağı gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir. Direnme Kararının Temyizi 10. Direnme kararı süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. II. Uyuşmazlık 11. Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; kiraya veren tarafından kira bedelinin belirlenmesinin talep edildiği somut olayda, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu‘nun 138. maddesinde düzenlenen aşırı ifa güçlüğüne ilişkin kural ve koşulların uygulanıp uygulanamayacağı, buradan varılacak sonuca göre başkaca araştırma yapılmaksızın hüküm tesisinin yerinde olup olmadığı noktasında toplanmaktadır. III. Gerekçe 12. Uyuşmazlığın çözümü için öncelikle “kira bedelinin tespiti” ve “sözleşmenin uyarlanması” davalarının hukuksal niteliği ve kendine özgü özelliklerinin

Kiranın Uyarlanması: Mücbir Sebep Halinde Kiranın Düşürülmesi için Uyarlama Davası Açılabilir mi Yargıtay 3. Hukuk Dairesi Esas No: 2022/2200 Karar No: 2022/8401 Karar Tarihi: 01.11.2022 Mahkemesi: … Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi İlk Derece Mahkemesi: … 5. Sulh Hukuk Mahkemesi Taraflar arasında İlk Derece Mahkemesinde görülen uyarlama davasının kısmen kabulüne dair verilen karar hakkında Bölge Adliye Mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelemesi sonucunda; davacı tarafın istinaf başvurusunun esastan reddine, davalı tarafın istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmü kaldırılarak yeniden davanın ve ihtiyati tedbir isteminin reddine yönelik olarak verilen karar, davacı vekili tarafından duruşmalı olarak temyiz edilmekle; duruşma günü olarak belirlenen 01/11/2022 tarihinde gelen davacı vekili Av. … ile davalı vekili Av. …’in sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için saat 14.00’e bırakılması uygun görüldüğünden, belli saatte dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü: Yargıtay Kararı Davacı; 01/03/2019 tarihli ve on yıl süreli sözleşme ile davalıya ait taşınmazda kiracı olduğunu, sözleşmede kiralananın düğün salonu olarak kullanılacağının ve başka amaçla tasarruf edilemeyeceğinin kararlaştırıldığını, başlangıçta 55.000 TL+KDV olarak belirlenen kira bedelinin Haziran ayında 62.573,50 TL+KDV’ye yükseltildiğini, ülkemizde de artan Covid-19 salgını sebebiyle pek çok toplu organizasyonun iptal edilmesi, kamu kurumlarında ivedi işler dışında faaliyetin askıya alınması ve 16/03/2020 tarihinden itibaren tüm illerde düğün/nişan salonları faaliyetlerinin durdurulması sonucunda, 17/03/2020 tarihli ihtarname ile faaliyete yeniden izin verilene kadar kira ödemesi yapamayacağını davalıya bildirdiğini, 01/07/2020 tarihinden itibaren belirlenen kurallara uyulma koşulu ile faaliyete izin verilmesine karşın, alınan önlemlerin düğün etkinliklerine katılımcı sayısını, kiralananın kullanabileceği alanı ve dolayısıyla kiralanandan beklediği faydayı ciddi şekilde düşüreceğini, böylece başlangıçta var olan edimler dengesinin aleyhine bozulduğunu ileri sürerek; aylık net 62.573,50 TL olan kira bedelinin 01/07/2020 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere aylık net 30.000 TL’ye uyarlanmasına karar verilmesini talep etmiştir. Davalı; kira sözleşmesinde uyarlama talep edilmeyeceğinin, hatta mücbir sebep halinde kiralanan kullanılmasa dahi kira bedelinin ödeneceğinin kararlaştırıldığını, bu nedenle kiracının Covid-19 salgını nedeniyle müşterilerinin azaldığı gerekçesiyle kira bedelinin uyarlanmasını talep edemeyeceğini savunarak, davanın reddini istemiştir. İlk Derece Mahkemesince; kira sözleşmesinde olumsuz uyarlama kaydı bulunmasına rağmen yine de kira sözleşmesinin değişen şartlara göre uyarlanmasının Yargıtay içtihatlarında da kabul gördüğü, 2020 yılı Mart ayından beri dünya çapında yaşanan salgın hastalığın sosyal dengeyi etkilediği, bu salgın hastalığın öngörülebilir nitelikte olmadığı, düğün salonlarının çalışmasına resmi kararlarla ara verildiği, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu‘nun 138. maddesinde uyarlama için öngörülen koşullarının oluştuğu gerekçesiyle; davanın kısmen kabulüne, kiralananın aylık kirasının uyarlama nedeniyle 20/07/2020 tarihi itibariyle aylık 42.500 TL + KDV olarak tespitine karar verilmiştir. İlk Derece Mahkemesi kararına karşı, taraflarca istinaf yoluna başvurulmuştur. Bölge Adliye Mahkemesince; davaya konu 01/03/2019 başlangıç tarihli ve on yıl süreli kira sözleşmesinin (1.3.) maddesinde; kiracının her ne sebeple olursa olsun kira sözleşmesi devam ettiği sürece kira bedelinden bir tenzilat ya da uyarlama talep edemeyeceğinin, (4.1.) maddesinde; Protokol Ankara İş Merkezinin faaliyette bulunduğu süre zarfında kanun, tüzük, talimatname hükümleri yetkili resmi mercilerce verilecek talimatlar, olağanüstü haller, beklenmedik durumlar ve bunlar gibi kiralayanın kusuru ve idaresi dışındaki sebepler dışındaki sebepler dolayısıyla kiralayanın Protokol Ankara İş Merkezindeki hizmetlerini tam olarak yerine getirememesinin kiracının kira ödeme mükellefiyetini haleldar etmeyeceğinin, bu hallerde kiracının kiralayandan tazminat talep edemeyeceğinin, (4.3.) maddesinde ise; mücbir sebebin akdi sorumlulukların tamamen veya kısmen ifasını engelleyen veya geciktiren, kendisinden kaçınılmayan veya önceden kestirilemeyen ve örnek olarak tahdidi olmamak kaydı ile yangın, deprem, salgın hastalıklar, siklon, su baskını, kuraklık gibi olayları ifade edeceğinin kararlaştırıldığı, geçerli olan bu hükümlerin tarafları bağladığı, 6102 Sayılı Türk Ticaret Kanunu’nun 12. maddesi gereğince tacir sıfatını taşıyan davacının basiretli davranması gerektiği, kira sözleşmesindeki açık hükümler karşısında davacı kiracının kira bedelinden indirim yapılmasını isteyemeyeceği, İlk Derece Mahkemesince kira bedelinden indirim yapılmasının doğru olmadığı gerekçesiyle; davacının istinaf başvurusunun esastan reddine, davalının istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, davanın ve ihtiyati tedbir isteminin reddine karar verilmiş; karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu‘nun “Sözleşme özgürlüğü” başlığı altındaki 26. maddesinde; tarafların kanunda öngörülen sınırlar içinde, sözleşmenin içeriğini özgürce belirleyebilecekleri kabul edilmiştir. Sözleşmenin içeriğini belirleme ve serbestçe tayin etme özgürlüğünün istisnaları, aynı Kanun’un 20. maddesinde düzenlenmiş olan genel işlem koşulları, 27. maddesinde düzenlenmiş olan kesin hükümsüzlük halleri ile 28 ve devamı maddelerinde düzenlenmiş olan gabin ve irade fesadı halleridir. Bunlardan temel sınırlama olan 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu‘nun “Kesin hükümsüzlük” başlıklı 27. maddesine göre; “Kanunun emredici hükümlerine, ahlaka, kamu düzenine, kişilik haklarına aykırı veya konusu imkânsız olan sözleşmeler kesin olarak hükümsüzdür. Sözleşmenin içerdiği hükümlerden bir kısmının hükümsüz olması diğerlerinin geçerliliğini etkilemez. Ancak, bu hükümler olmaksızın sözleşmenin yapılmayacağı açıkça anlaşılırsa, sözleşmenin tamamı kesin olarak hükümsüz olur.” Taraflar, sözleşmenin kurulması sonrasında meydana gelen durum değişikliklerine kimin katlanacağını veya bu değişikliklerin karşılıklı edim yükümlülüğünü nasıl etkileyeceği hususlarını, sözleşmenin kurulması aşamasında hükme bağlamış olabilirler. Bu nedenle, kira sözleşmelerinde taraflar olağanüstü bir değişiklik nedeniyle edimlerin ifasında engelle karşılaşıldığında nasıl hareket edilebileceği hususunu düzenleyebilirler. Böyle bir durumun gerçekleşmesi halinde, kira hukukunun temel ilkelerinden olan “kiracının korunması” ilkesi kapsamında önce sözleşmedeki hükümlerin incelenip değerlendirilmesi, sözleşmede bu yönde bir hüküm yok ise 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’ndaki imkansızlık, uyarlama, ayıp hali ile olağanüstü fesih konularındaki ilgili hükümlerin değerlendirilmesi gerekir. Bu aşamada, kiraya verenin teslim borcunu düzenleyen 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu‘nun 301. maddesinin incelenmesi gerekmektedir. Anılan maddeye göre; “Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez; diğer kira sözleşmelerinde ise, kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz.” Açıklanan bu madde ile kiraya verenin konut ve çatılı iş yeri niteliğindeki kiralananı, sözleşmede kararlaştırıldığı tarihte kullanıma elverişli şekilde teslim etmek ve sürekli edimlerden olması nedeniyle sözleme süresince bu durumda bulundurma yükümlülüğü, emredici hüküm olarak düzenlenmiştir. Taraflarca, kiralanan kullanıma elverişli bir durumda bulunmasa bile kira bedelinin tam olarak ödeneceği yönünde sözleşmeye konulan hükümler, kanunun emredici hükmüne aykırı olduğundan geçersizdir. Davaya konu kira sözleşmesi incelendiğinde; Sözleşmenin (1.3.) maddesinde “Kiracı her ne sebeple olursa olsun, taraflar arasında kira sözleşmesi devam ettiği sürece kira bedelinden bir tenzilat ya da uyarlama talep edemeyeceğini şimdiden kabul ve taahhüt etmiştir.”; (4.1.) maddesinde; “Protokol Ankara İş Merkezi’nin faaliyette bulunduğu süre zarfında kanun, tüzük, talimatname hükümleri yetkili resmi mercilerce verilecek talimatlar, olağanüstü haller, beklenmedik durumlar

Kiralananın Tahliyesi Sırasında Anahtarın Kiralayana Tesliminin Yazılı Belgelerle İspatlanması Gerekir mi Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Esas No: 2018/8-708 Karar Yıl/No: 2022/11 Karar tarihi: 18.01.2022 Özet: Kiralananın tahliye edildiğinin ve anahtarın da kiralayana teslim edildiğinin borçlu tarafından 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu‘nun 269/c maddesinin 1. fıkrasında yazılı belgelerle ispatlanması zorunludur. Kiralananın anahtarının teslim edildiği yönünde borçlunun iddiası bulunmayıp, anahtar teslimi açıklaması taşımayan ve alacaklıya tebliğ edildiği ispatlanamayan Kadıköy 24. Noterliğinin 31.10.2014 tarihli ve 23092 yevmiye numaralı tahliye ihbarnamesi İİK’nın 269/c maddesinin 1. fıkrasında yazılı belgelerden kabul edilemez. Tahliye ihbarnamesi tebliğinin sözleşme koşullarına göre yapıldığı iddiası ise İİK’nın 269/c maddesi uyarınca sınırlı inceleme yapan icra mahkemesinde dinlenmez. O hâlde anahtarın teslim edildiği borçlu tarafından İİK’nın 269/c maddesinin 1. fıkrasında yazılı belgelerle ispatlanamadığından alacaklı tarafından bildirilen tarihin tahliye tarihi olarak kabul edilmesi gerekir. Hâl böyle olunca direnme kararının açıklanan bu değişik gerekçe ve nedenlerden dolayı bozulması gerekmiştir. (6100 s. K. Geç. m. 3) (1086 s. K. m. 438) (2004 s. K. m. 62, 78, 269, 363, Ek m. 1) (818 s. K. m. 260, 288) (6098 s. K. m. 315, 346, 362) (6217 s. K. Geç. m. 2) 1. Taraflar arasındaki itirazın kaldırılması ve tahliye isteminden dolayı yapılan inceleme sonunda, İstanbul Anadolu 2. İcra (Hukuk) Mahkemesince verilen istemin kısmen kabulüne ilişkin karar taraf vekilleri tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 8. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonucunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir. 2. Direnme kararı alacaklı vekili tarafından temyiz edilmiştir. 3. Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve direnme kararının verildiği tarih itibariyle 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun Geçici 3. maddesine göre uygulanmakta olan 1086 sayılı (mülga) Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 26.09.2004 tarihli ve 5236 sayılı Kanun’la değişikliği öncesi hâliyle 438. maddesinin 2. fıkrası hükmü gereğince direnme kararının temyiz incelemesinde duruşma yapılmayacağından alacaklı vekilinin duruşma talebinin reddine karar verilip dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü: I. İnceleme Süreci Alacaklı İstemi 4. Alacaklı vekili istem dilekçesinde; borçlu aleyhine ödemeyen kira bedelleri için tahliye talepli takip başlattıklarını, borçlunun itirazının haksız olduğunu, kira bedellerinin de bugüne kadar ödenmediğini, bu nedenle borçlunun temerrüde düştüğünü ileri sürerek itirazın kaldırılması ile takibin 13.200TL üzerinden devamına, itiraz edilen miktarın %20’sinden aşağı olmamak üzere icra inkâr tazminatına hükmedilmesine, borçlunun mecurdan tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir. Borçlu Cevabı 5. Borçlu vekili cevap dilekçesinde; işyerinin kira sözleşmesine uygun bir bildirim ile tahliye edildiğini, işyerinin kullanıldığı döneme ait kira borcunun bulunmadığını, kira bedellerinin zamanında ve eksiksiz ödendiğini, kira sözleşmesinin 8. maddesinde yer alan 1 ay önceden ihbar şartına uyularak Kadıköy 24. Noterliğinin 31.10.2014 tarihli ve 23092 yevmiye numaralı tahliye ihbarnamesi ile kiralanan yerin 30.11.2014 tarihinde tahliye edileceğinin ve kira sözleşmesinin bu tarih itibariyle feshedileceğinin bildirildiğini, kiralayanın kira sözleşmesinde belirtilen adresine yapılan tahliye ihbarının bila tebliğ iade edildiğini, kira sözleşmesinin 20. maddesinde kira sözleşmesinde yazılı adreslerin kanuni tebligat adresi olduğunun, adreste meydana gelen değişiklik bildirilmediği takdirde bu adrese yapılan tebligatın geçerli olacağının kararlaştırıldığını, kira sözleşmesi usulüne uygun ihbarname ile 30.11.2014 tarihinde feshedildiğinden ve taşınmaz tahliye edildiğinden, fesih ve tahliyeden sonraki 11 ay için kira borcunun bulunmadığını, fesih ihbarında ödenen 1.200TL depozitonun iade edilmesini talep ettiklerini ancak alacaklının iade etmediğini, talebin reddi gerektiğini savunarak alacaklının takip konusu meblağın %20’sinden aşağı olmamak üzere kötü niyet tazminata mahkum edilmesini istemiştir. Mahkeme Kararı 6. İstanbul Anadolu 2. İcra (Hukuk) Mahkemesi’nin 12.11.2015 tarihli ve 2015/558 E., 2015/866 K. sayılı kararı ile; 12.11.2015 tarihli duruşmada alacaklı vekilinin tahliyeye ilişkin talebin konusunun kalmadığını beyan ettiği, (alacaklı vekilinin) tahliyeyi kabul edip tahliye tarihinin cevap dilekçesinin davacıya (alacaklı vekiline) tebliğ edildiği tarihte gerçekleşmiş sayılmasını talep ettiği, cevap dilekçesinin davacıya (alacaklı vekiline) 08.09.2015 tarihinde tebliğ edildiği, borçlunun Kadıköy 24. Noterliğinin 23092 yevmiye ihtarnamesi ile mecuru 30.11.2014 tarihinde boşaltacağını ihbar ettiği, ihbarın kiralayanın sözleşme adresine gönderildiği, tahliye tarihinin alacaklı vekilinin talebi gibi cevap dilekçesinin alacaklı vekiline tebliğ edildiği tarih olan 08.09.2015 olarak kabul edilmesinin mümkün olmadığı, borçlunun takibe dayanak kira sözleşmesinin 8. maddesine göre ihtarname gönderdiği, dolayısıyla takip talebindeki 2014 yılı Kasım ayı kirası yönünden sorumlu olduğu, 2014 yılı Kasım ayı kirasını ödediğine ilişkin belge ibraz etmediği, 2014 yılı Aralık ayından itibaren kira borcunun muaccel olmadığı zira ihtarın yasal süreler içerisinde yapıldığı gerekçesi ile davanın (talebin) kısmen kabulüne, itirazın 1.200TL tutarındaki Kasım 2014 kirası yönünden kaldırılmasına, tahliye hususunda karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiştir. Özel Daire Bozma Kararı 7. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur. 8. Yargıtay 8. Hukuk Dairesince 03.02.2017 tarihli ve 2017/431 E., 2017/1049 K. sayılı kararı ile; “…Dava, kira alacağının tahsili amacıyla başlatılan icra takibine vaki itirazın kaldırılması ve kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece, itirazın kaldırılması talebinin kısmen kabulüyle itirazın 1.200,00 TL alacak üzerinden kaldırılmasına, tahliye konusuz kaldığından bu konuda karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiş, hüküm davacı ve davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. 1-) Davalı vekilinin temyiz itirazlarının incelenmesinde; 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu‘nun 4949 sayılı Kanun’la değiştirilen 363/1. maddesinin son cümlesindeki kesinlik sınırının aynı Kanun’un Ek 1. maddesinin 1. fıkrası uyarınca 01.01.2015 tarihinden itibaren artırılan miktarı dikkate alındığında temyize konu değerin 5.980,00TL’yi geçmediği anlaşıldığından mahkeme kararının temyiz kabiliyeti yoktur. Bu nedenle davalı vekilinin temyiz dilekçesinin REDDİNE, 2-) Davacı vekilinin temyiz itirazlarına gelince; Kiralananın tahliye edildiğinin (kiracının kiralananı iade borcunu yerine getirdiğinin) kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir. Anahtarın da kiralayana teslim edilmesi gerekir. Kiracının bildirdiği tahliye tarihinin kiralayan tarafından kabul edilmemesi, başka bir ifadeyle, tahliye tarihinin taraflar arasında çekişmeli olması halinde, kiralananın fiilen boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini, böylece kira ilişkisinin kendisince ileri sürülen tarihte hukuken sona erdirildiğini kanıtlama yükümlülüğü, kiracıya aittir. Kiracı, kiralananı kendisinin ileri sürdüğü tarihte tahliye ettiğini ispatlayamazsa, kiralayanın bildirdiği tahliye tarihine itibar olunmalıdır. Anahtarın kiralayana teslimi, hukuki işlemin içerisinde yer alan bir maddi vakıa olmakla birlikte, sözleşmenin feshine yönelik bir hukuki sonuç doğurduğundan, bunun ne şekilde ispat edileceği hususu, yıllık kira bedelinin tutarı esas alınmak suretiyle, HMK’nın 200 ve 201. maddeleri çerçevesinde değerlendirilmelidir. Eş söyleyişle, yıllık kira bedelinin tutarı senetle ispat sınırının üzerindeyse ve kiralayanın açık muvafakati yoksa bu yön kiracı tarafından ancak yazılı delille ispatlanabilir; tanık dinlenemez. Kiralayan anahtarı almaktan kaçınırsa, kiracının yapması gereken, mahkemeden bu yolda tevdi mahalli tayinini isteyip, tayin edilecek yere anahtarı teslim etmek ve durumu kiralayana

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Kiraya Verenin Kirada Oturması İhtiyacın Varlığı için Yeterli mi İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası: Somut olayda; Taraflar arasında 30.11.2014 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Dava, davacının oğlunun konut ihtiyacının doğmasına dayanmakta olup, ihtiyaçlının kirada oturduğuna ilişkin akit dosya arasında bulunmaktadır. Konut nedenine dayalı tahliye davalarında kirada oturan ihtiyaçlının kirada oturması ihtiyacın varlığının başlıca kanıtıdır. Dinlenilen davacı tanıklarının da ihtiyaç iddiasını doğruladıkları anlaşılmaktadır. Bu durumda ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olduğunun kabulü icab eder. (1086 s. K. m. 428) Yargıtay 3. Hukuk Dairesi Esas No: 2018/7751 Karar No: 2019/493 Karar Tarihi: 23.01.2019 Dava Taraflar arasındaki kiralananın tahliyesi davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü: Karar Davacı, davalı ile aralarında 30.11.2014 başlangıç tarihli kira sözleşmesi bulunduğunu, oğlunun işten çıkartılması sebebiyle çalıştığı ilçeden taşınarak dava konusu taşınmazın bulunduğu … ilçesine yerleştiğini, halen başka bir konutta kiracı olarak yaşadığını belirterek oğlunun konut ihtiyacı nedeniyle kiralananın tahliyesine karar verilmesini istemiştir. Davalı, davanın reddini dilemiştir. Mahkemece, davacı tarafın ihtiyaç iddiasının samimi olduğunu kanıtlayamamış olması nedeniyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir. İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir. Somut olayda; Taraflar arasında 30.11.2014 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Dava, davacının oğlunun konut ihtiyacının doğmasına dayanmakta olup, ihtiyaçlının kirada oturduğuna ilişkin akit dosya arasında bulunmaktadır. Konut nedenine dayalı tahliye davalarında kirada oturan ihtiyaçlının kirada oturması ihtiyacın varlığının başlıca kanıtıdır. Dinlenilen davacı tanıklarının da ihtiyaç iddiasını doğruladıkları anlaşılmaktadır. Bu durumda ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olduğunun kabulü icab eder. Mahkemece, ihtiyaç nedeniyle tahliye isteminin kabulüne karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir. Sonuç Yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün 1086 sayılı (mülga) HUMK’nın 428.maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı (mülga) HUMK’nın 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 23.01.2019 tarihinde oybirliği ile karar verildi. Kiraya Verenin veya Yakınlarının İşyeri İhtiyacı için İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Açılabilir mi Yargıtay 3. Hukuk Dairesi Esas No: 2021/2563 Karar No: 2021/4328 Karar Tarihi: 20.04.2021 Mahkemesi: Sulh Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki kiralananın tahliyesi davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü: Yargıtay Kararı Davacı, dava konusu taşınmazı kendi işyerini açmak için 20.02.2014 tarihinde satın aldığını, davalının taşınmazda 01.01.1993 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile kiracı olduğunu, 21.11.2014 tarihli ihtarname ile de ihtiyaç nedeniyle süre sonunda kiralananın tahliye edilmesinin davalıya bildirildiğini belirterek, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi gereği on yıllık uzama süresinin dolması ve işyeri ihtiyacı nedeniyle kiralananın tahliyesine karar verilmesini istemiştir. Davalı, davacının ihtiyacının samimi olmadığını, eski malik ile 01.01.2013 başlangıç tarihli kira sözleşmesi düzenlendiğini beyanla davanın reddini dilemiştir. Mahkemece, davanın reddine yönelik olarak verilen karar, Dairemizin 28.12.2017 tarih, 2017/7827 E.-2017/18433 K. sayılı ilamı ile; davacının sair temyiz itirazları reddedilerek, ihtiyaç iddiasına dayalı tahliye istemi yönünden, taraf delilleri toplanarak işin esasının incelenmesi gerektiğinden bahisle bozma kararı verilmiştir. Mahkemece bozma ilamına uyularak yapılan yargılama neticesinde; davacı ihtiyaçlının gereksiniminin gerçek, samimi ve zorunlu olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafça temyiz edilmiştir. İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir. Olayımıza gelince; davacı dava dilekçesinde ve yargılama süresindeki beyanlarında emekli elektrik mühendisi olup ticaretle ilgilenmek istediğini, dava konusu yeri elektrik malzemeleri satışı ve elektrik işi yapmak amacıyla satın aldığını, ihtara rağmen taşınmazın boşaltılmadığını belirterek tahliye kararı verilmesini istemiştir. Davalı ise ihtiyaç iddiasının samimi olmadığını, ihtarda ne iş yapılacağının belirtilmediğini belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, dayanak ihtarnamede ve dava dilekçesinde hangi işin yapılacağının bildirilmediği, ihtiyacın somutlaştırılmadığı, davacının ilk defa 20/03/2015 tarihli dilekçesinde işyeri ihtiyacını somutlaştırdığı ayrıca dinlenen davacı tanıklarından …’ın…. “bey burayı oğlu için dükkan yapmak istediğini söyledi” beyanında bulunduğu, oysa ki davacının oğlunu değil kendini ihtiyaçlı olarak gösterdiği, buna göre davacı ihtiyaçlının gereksiniminin gerçek, samimi ve zorunlu olmadığı kabul edilerek davanın reddine karar verilmiş ise de; davacının yakın çevresine, oğlu için dükkan açmak istediğini söylemesi, oğlu ile birlikte çalışmasına engel bir durum olmayıp, ihtiyacın samimi olmadığını göstermez, kaldı ki dinlenen diğer davacı tanıkları da davacının elektrik malzemeleri satışı işi yapmak istediğini, dava konusu yeri bu amaçla satın aldığını beyan etmişlerdir. Ayrıca bilgisine başvurulan bilirkişi, taşınmazın belirtilen işi yapmaya uygun olduğunu belirtmiş olup, bu durumda dosyadaki mevcut deliller karşısında davacının işyeri ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kabulü gerekir. Bu nedenle mahkemece istemin kabulü ile davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmesi gerekirken değerlendirmede yanılgıya düşülerek yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir. Sonuç Yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün davacı taraf yararına 1086 sayılı (mülga) HUMK’nın 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı (mülga) HUMK’nın 440. maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 20/04/2021 tarihinde oybirliğiyle karar verildi. Şirketin Gereksinimi Nedeniyle İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Açılabilir mi Yargıtay 3. Hukuk Dairesi Esas No: 2021/2159 Karar No: 2021/4476 Karar Tarihi: 21.04.2021 Mahkemesi: Sulh Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki kiralananın tahliyesi davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı vekili tarafından duruşma talepli olarak temyiz edildiği, ancak niteliği

Kiralananın Hor Kullanılmasından Kaynaklı Yıpranma ve Eskimelerde Kiracının Sorumluluğu Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Esas No: 2020/361 Karar No: 2022/787 Karar Tarihi: 31.05.2022 Mahkemesi: Sulh Hukuk Mahkemesi 1. Taraflar arasındaki tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Muğla Sulh Hukuk Mahkemesince verilen davanın kısmen kabulüne ilişkin karar davalı vekilinin temyizi üzerine Yargıtay 3. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir. 2. Direnme kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. 3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü: I. Yargılama Süreci Davacı İstemi 4. Davacı vekili; müvekkillerinin murisine ait apartmanın 06.07.1987 tarihli sözleşmeyle davalıya kiralandığını, taşınmazın 30.04.2013 tarihinde tahliye edildiğini, kiraya verildiğinde henüz inşaatı yeni bitmiş bir bina iken hor kullanım sonucunda büyük ölçüde yıpratılarak teslim edilen kiralananın bu hâliyle herhangi bir amaç için kullanılmasının mümkün olmadığını, tümüyle tadil edilmesi gerektiğini, basit bir badana ve onarımla hor kullanımın giderilemeyeceğini, bu kapsamda yapılacak bir tadilatın yaklaşık 350.000TL bedele mal olacağını, bu zararın tespit raporuyla da belirlendiğini ileri sürerek (tespit bilirkişi raporunda belirtilen 47.369TL ile hasar tespit masrafı 649TL toplamı) 48.019TL tazminatın davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. Davalı Cevabı 5. Davalı vekili; hor kullanma iddialarının gerçeği yansıtmadığını, yirmi altı yıl işyeri ve misafirhane olarak kullanılan bir binanın yıpranmasının olağan olduğunu, müvekkili tarafından faydalı giderler yapılarak bina değerinin arttırıldığını, binayı baştan inşa eder gibi hesaplama yapan tespit raporunu kabul etmediklerini, raporda yıpranma payının dahi göz ardı edildiğini, yıllara bağlı olarak ekonomik ömrünü tamamlayan bataryalar, tesisat ve seramikler gibi parçaların müvekkili tarafından davacıdan bedel istenmeksizin yenilendiğini belirterek davanın reddini savunmuştur. İlk Derece Mahkemesinin Birinci Kararı 6. Muğla Sulh Hukuk Mahkemesinin 29.04.2014 tarihli, 2013/487 E., 2014/353 K. sayılı ilk kararıyla; kiralananda hor kullanmanın bulunmadığı, mevcut yıpranmaların binanın davalı kiracı tarafından 1987-2013 yılları arasında uzunca bir süre kullanılması nedeniyle meydana gelen olağan yıpranmalar olduğu, süre zarfında binanın ihtiyaca cevap verebilmesi bakımından davalı kiracı tarafından da boya gibi faydalı giderlerin yapılması gerektiği, aradan geçen uzun süre zarfında binanın yıpranmamasının hayatın olağan akışına ters olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. Özel Dairenin Birinci Bozma Kararı 7. Her iki taraf vekilinin temyiz itirazı üzerine Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 01.10.2015 tarihli 2014/9783 E., 2015/ 7823 K. sayılı kararıyla; “…Taraflar arasında 01.08.1987 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşme ile kiralanan bina … bakım merkezi, müdürlük, lojman ve misafirhane olarak kullanılmak üzere kiralanmış olup sözleşmenin özel şartlar 9. maddesinde kiralananda kiracı tarafından hizmet gereği yapılması gerekli tadil ve buna benzer ameliyelere kiralayanın muvafakat ettiği belirtilmiştir. Taraflar arasında düzenlenen 30.04.2013 tarihli tahliye tutanağı ile kiralanan tahliye edilmiş, ardından davacılar vekilinin başvurusu üzerine 02.05.2013 tarihinde yapılan delil tespiti sonucu sunulan bilirkişi kurulu raporu içeriğinde hor kullanımdan dolayı oluştuğu belirtilen hasarlardan da bahsedilerek bakım onarım bedelinin toplam 47.369,88 TL olduğu bildirilmiştir. Tespit raporunda yapılması gereken imalatların neler olduğu ayrıntılı bir şekilde belirtilmiş olup bunların içerisinde bir kısım camların kırık olduğu, elektrik tesisatında eksiklikler bulunduğu, duvarlardaki deliklerden dolayı sıva tamiratı yapılması gerektiği.. vb hususlar açıklanmış ve taşınmaza ilişkin fotoğrafların rapora ekli olduğu görülmüştür. Mahkemece mahallinde yapılan keşif sonucu alınan bilirkişi raporunda ise binanın yapımından sonra uzun süre geçtiği, malzemelerin uzun süre kullanımından dolayı kullanım ömürlerini tamamladıkları, davacı tarafından yapılan tadilat ve imalatların ise hor kullanımdan kaynaklanmadığı bildirilmiştir. Bu durumda taşınmazın tahliyesinden hemen sonra Muğla Sulh Hukuk Mahkemesinin 2013/6 D.İş sayılı dosyasında yapılan delil tespiti sonucu alınan bilirkişi raporu ile, mahkemece mahallinde yapılan keşif sonucu alınan bilirkişi raporu arasında çelişki oluştuğundan, gerekirse mahallinde tekrar keşif yapılmak suretiyle bilirkişi raporları arasındaki çelişki giderilerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik incelemeyle yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bu sebeple bozulması gerekmiştir…” gerekçesiyle bozma kararı vermiştir. İlk Derece Mahkemesinin İkinci Kararı 8. Mahkemece bozmaya uyularak yapılan yargılama sonunda 24.01.2017 tarihli, 2016/512 E., 2017/134 K. sayılı kararla; dosya içerisinde mevcut olan fotoğraflar ve tespit dosyasında alınan bilirkişi raporunda mutfak tezgâhlarının sökülerek iptal edilmesi, bazı kapı ve pencere camlarında kırıkların bulunması, kornişlerin sökülmüş sarkmış olması gibi hasarlar bulunduğu, yargılama sırasında tadilatı yapılmış binada keşif yapıldığından bilirkişilerce taşınmazın tahliye anındaki durumunun görülmediği ve önceki rapora atıf yapılarak taşınmazın günümüz koşullarına uygun hâle gelebilmesi için yapılan masraf bedelinin tespit edildiği, ek raporda yapılan imalatların hor kullanım nedeni ile oluşan imalatlar olmadığı, uzun süre kullanımdan kaynaklanan yıpranmalar olduğu ve imalatların tamamının iyileştirme amacıyla yapıldığının bildirildiği, yargılama sırasında tadilat yapılan bina üzerinde yapılan keşif ve sonrasında alınan raporlarda taşınmazın eski hâline göre iyileştirmeler yapılarak güncel kullanıma uygun duruma getirildiği ve bunun için yapılan masraf bedelinin tespit edildiği, oysa davacı tarafın talebi hor kullanım nedeni ile oluşan zarara yönelik olup tespit dosyasında alınan raporda bu doğrultuda kırılan, yıkılan, çıkarılan yani kiracı tarafça müdahale edilip bozulup yıpratılan kısımların onarılmasına yönelik yapılacak masraflara ilişkin olduğu, ayrıca eskime nedeni ile iyileştirme için yapılacak masraflar bulunmadığı, taşınmazın tahliye aşamasındaki halini görmeyen ikinci bilirkişi heyetinin sonradan yapılan tadilatlar hakkında iyileştirme amacıyla yapıldığı yönündeki görüşünün kısmen doğru ancak eksik olduğu, raporlar arasındaki çelişkinin taşınmazın önce kullanıma uygun hâle getirilip sonradan iyileştirmeler yapılmış olmasından kaynaklandığı, tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde uzun yıllar kiracı olan davalının taşınmazı ilk günkü hâli ile geri teslim etmesi beklenemez ise de her bir dairede kırık yıpranmış eksiltilmiş parçalar bulunduğu, bu durumun kiracının taşınmazı hor kullandığını ispatladığı, tespit dosyasında alınan raporun da yalnızca hor kullanım nedeniyle oluşan zarara ilişkin olması hükme esas alınması gerektiği gerekçesiyle (tespit gideri davacı tarafça zarar kalemi olarak istendiğinden bu kısım yönünden talebin reddedildiği belirtilerek) davanın kısmen kabulü ile 47.369,88TL tazminatın davalıdan tahsiline karar verilmiştir. Özel Dairenin İkinci Bozma Kararı 9. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur. 10. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 20.06.2018 tarihli ve 2017/11846 E., 2018/6810 K. sayılı kararı ile; “…Taraflar arasında 01.08.1987 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşme ile kiralanan bina … bakım merkezi, müdürlük, lojman ve misafirhane olarak kullanılmak üzere kiralanmış olup, sözleşmenin özel şartlar 9. maddesinde kiralananda kiracı tarafından hizmet gereği yapılması gerekli tadil ve buna benzer ameliyelere kiralayanın muvafakat ettiği belirtilmiştir. Taraflar arasında düzenlenen 30.04.2013 tarihli tahliye tutanağı ile kiralanan tahliye edilmiş, ardından davacılar vekilinin başvurusu üzerine 02.05.2013 tarihinde yapılan delil tespiti sonucu sunulan bilirkişi kurulu raporu içeriğinde hor kullanımdan dolayı oluştuğu belirtilen hasarlardan da bahsedilerek bakım

Kiracının Kar Kaybı: Mahkeme Kararına Dayalı Olarak Kira Sözleşmesinin Süresinden Önce Feshedilmesi Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Esas No: 2020/688 Karar No: 2022/846 Karar Tarihi: 07.06.2022 Mahkemesi: Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi 1. Taraflar arasındaki maddi ve manevi tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Bursa 3. Sulh Hukuk Mahkemesince verilen davanın kısmen kabulüne ilişkin karara karşı her iki taraf vekilinin istinaf talebinde bulunması üzerine Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesince ilk derece mahkemesi kararı kaldırılarak davanın reddine dair verilen karar, davacı vekilinin temyizi üzerine Yargıtay 3. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Bölge Adliye Mahkemesince Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir. 2. Direnme kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. 3. Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve temyiz incelemesi sırasında duruşmanın düzenlendiği 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu‘nun 369. maddesinin direnme kararının temyizini kapsamadığı, direnmenin düzenlendiği aynı Kanun’un 373. maddesinde ise duruşmaya yer verilmediği gözetildiğinde direnme kararlarının temyiz incelemesinde duruşma yapılamayacağı kabul edilerek temyiz eden davacı vekilinin duruşma isteminin reddine oy birliğiyle karar verilip dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü: I. Yargılama Süreci Davacı İstemi 4. Davacı vekili; taraflar arasındaki 01.06.2007 tarihli kira sözleşmesi çerçevesinde müvekkilinin davalı üniversiteye ait kampüs giriş kapılarının işletme hakkını on yıl süreyle kiraladığını, bu sözleşmenin aynı zamanda bir yap-işlet-devret sözleşmesi niteliği taşıdığını zira giriş kontrol sistemlerinin müvekkili tarafından imal edilip sözleşme sonunda davalıya teslim edileceğinin kararlaştırıldığını, imalatın 26.12.2008 tarihinde tamamlandığını ve on yıllık sözleşme süresinin de fiilen bu tarihte başladığını, sözleşme yıllarca sorunsuz olarak uygulanmışken davalının 30.09.2015 tarihli yazısıyla idari yargıda ihalenin iptal edildiği gerekçesiyle faaliyetlerin durdurularak sistemin teslim edilmesini istediğini, konuyla ilgili itirazların Rektörlüğe bildirildiğini ancak menfi yanıt aldıklarını ve 12.10.2015 tarihinde kampüs giriş kontrol sistemlerini teslim etmek zorunda kaldıklarını, sözleşmenin bu şekilde davalının kusuru nedeniyle 3 yıl 2 ay 15 gün erken sonlandığını, müvekkilinin kira sözleşmesine göre yaptığı inşaat ve imalat bedelleriyle yoksun kaldığı kâr kadar maddi zarara uğradığını, bunun yanı sıra çalışanlarını işten çıkarmak zorunda kaldığını ve basında çıkan haberlerle sanki haksız ve hukuksuz şekilde giriş kapılarından ücret alıyormuş gibi bir algı yaratılarak kamuoyu nezdinde itibarsızlaştırıldığını, bu durumun manevi zarara neden olduğunu ileri sürerek mahkemece tespit olunacak yoksun kaldıkları kâr yönünden fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 10.000TL maddi tazminat ile 100.000TL manevi tazminatın davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiş, ıslah dilekçesiyle kazanç kaybı yönünden tazminat taleplerini 5.063.743,26TL ye yükseltmiştir. Davalı Cevabı 5. Davalı vekili; zamanaşımı, hak düşürücü süre, görev, yetki derdestlik ve husumet yönünden itirazları bulunduğunu belirttikten sonra davaya konu talebin tam yargı davası şeklinde idari yargıda açılması gerektiğini, bu olmasa dahi ticaret mahkemelerinin görevli olduğunu, taraflar arasındaki sözleşmenin 6. maddesi gereğince sözleşmenin haklı nedenle feshi hâlinde hiçbir talepte bulunulmayacağının taahhüt edildiğini, davacının Danıştay kararı gereğince kira sözleşmesine konu yeri tahliye ettiğini, müvekkili mahkemelerce verilen kararlara uymak zorunda olduğundan sözleşmenin haklı sebeple feshedildiğini, (diğer vekilin cevap dilekçesinde bu savunmalara ilaveten) sözleşmenin başlangıcının açıkça 01.06.2007 olarak kararlaştırıldığını ve bu tarihten itibaren kira ödemelerine başlandığını, bu nedenle kira süresinin 26.12.2008 tarihinde başladığı yönündeki iddianın gerçek dışı olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur. İlk Derece Mahkemesi Kararı 6. Bursa 3. Sulh Hukuk Mahkemesinin 29.03.2018 tarihli, 2015/2434 E., 2018/798 K. sayılı kararı ile; taraflar arasında imzalanan 01.06.2007 tarihli kira sözleşmesi ile davalı idarenin mülkiyet ve tasarrufunda bulunan üç adet üniversite girişindeki geçiş kontrol sisteminin işletme hakkının 2886 sayılı Kanun’un 51/g maddesi gereğince davacıya kiraya verildiği, imalatların davacı tarafından 26.12.2008 tarihinde tamamlandığı, sözleşmedeki on yıllık sürenin 01.06.2017 tarihinde dolacağı, ancak idari yargıda görülen dava sonrasında sözleşmenin davalı tarafından feshedildiği, kiralananın 12.10.2015 tarihinde teslim edildiği, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu‘nun 301. maddesine göre kiraya verenin kiralananı sözleşme süresince kullanılabilir hâlde bulundurmakla, 308. maddesine göre ise kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlü olduğu, davalı idare tarafından sözleşmenin süre dolmadan önce feshedildiği ve sözleşmeden önce kiralanana el konulduğu, davacı kiracının sözleşmenin sona ermesinde herhangi bir kusurunun bulunmadığı, davalı kiraya verenin kira sözleşmesi bitimine kadar kiralananı elverişli hâlde bulundurmamasından doğan zarardan sorumlu olduğu, yapılan keşif sonucu düzenlenen 17.07.2017 tarihli bilirkişi raporunda yoksun kalınan kazanç kaybının 2.922.850,58TL, 04.12.2017 tarihli ek raporda ise 5.063.743,26TL ve 7.323.451,34TL olarak belirlendiği, emsal içtihatlara göre davacının aynı şart ve koşullarda kiracı olarak faaliyetini yürütebileceği aynı nitelikli başka bir taşınmazı yeniden kiralayabileceği sürenin belirlenmesi ve davalı kiraya verenin de bu süreye ilişkin kazanç kaybından sorumlu tutulması gerekmekteyken bu yönde alınan ek raporda davacı kiracının dava konusu kiralanan ile aynı vasıf ve özelliklere sahip başka bir taşınmazı aynı şartlarda kiralamasını olasılık dâhilinde olmadığının mütalaa edildiği, kira sözleşmesinde taraflarca feshin ihbarı için kararlaştırma bulunmadığından sürenin 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu‘nun 114 ve 52. maddeleri gereğince hâkim tarafından belirlenmesi gerektiği, bilirkişi heyetince rapor ve ek raporda bir günlük kazancın 5.331,51TL olarak belirlendiği, yapılan keşif, sözleşmenin sona ermesine kalan süre, kiralanan yerin özelliği, sözleşmenin iptal edilme nedeni, tüm dosya kapsamı gözetilerek 90 gün üzerinden hesaplama yapılmasının hakkaniyete uygun olacağı, manevi tazminat talebi yönünden ise, kira sözleşmesinin Danıştay kararı gereğince sona erdirilmesinde davacının kişilik haklarına herhangi bir saldırı söz konusu olmadığı ve manevi tazminat şartlarının oluşmadığı gerekçesiyle davanın kısmen kabulü ile 479.835,90TL maddi tazminatın davalıdan alınarak davacıya verilmesine, manevi tazminat isteminin reddine karar verilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesi Kararı 7. Bursa 3. Sulh Hukuk Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı davacı vekili ve davalı vekili tarafından istinaf yoluna başvurulmuştur. 8. Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesinin 18.10.2018 tarihli, 2018/972 E., 2018/1156 K. sayılı kararıyla; “Aksinin kararlaştırılmamış bulunmasına göre taraflar arasındaki kira sözleşmesinin on yıllık süresinin 01.06.2007 tarihinde başladığı, 12.10.2015 tarihinde tahliye gerçekleştiğinden davacının ancak bakiye 1 yıl 7 ay 23 günlük süre için tazminat iddiasında bulunabileceği, söz konusu kira sözleşmesi uyarınca davacı üniversite giriş kapılarının işletmekteyken Danıştay 13. Dairesinin 21.04.2015 tarihli kararıyla bu yerin 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 51/g maddesi uyarınca kiraya verilemeyeceği, ihalenin pazarlık usulü ile yapılamayacağı gerekçesiyle kiralamaya yönelik idari işlemin iptal edildiği, bu karar üzerine davalının sözleşmeyi feshettiği, Mahkemece taraflar arasındaki hukuki uyuşmazlığın 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu‘nun 112, 114/2 yollaması ile 52. maddeleri kapsamında değerlendirildiği ve kâr kaybı nedeni ile 90 günlük kira bedeli kadar maddi tazminata karar verilmiş ise de bu kabulün somut olaya uygun düşmediği zira, 112. madde çerçevesinde tazminat istenebilmesi için kiracının zarara uğramış olmasının yetmeyeceği, bu zarar