Gayrimenkul Hukuku

Kayseri Avukat - Kayseri Ceza Avukatı - Kayseri Boşanma Avukatı - Kayseri Kira Avukatı - Kayseri Gayrimenkul Avukatı - Kayseri İş Hukuku Avukatı - Avukat Zülküf Arslan Hukuk Bürosu

Harici Satış Sözleşmesi ile Müteahhitten Daire Satın Alan Üçüncü Kişilerin Tescil Davası Açması

Harici Satış Sözleşmesi ile Müteahhitten Daire Satın Alan Üçüncü Kişilerin Tapu İptali ve Tescil Davası Açması Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Esas No: 2024/43 Karar No: 2024/76 Karar Tarihi: 07-02-2024 Mahkemesi: Tüketici Mahkemesi Özel Daire Kararı: Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin 09.06.2021 tarihli ve 2020/1818 Esas, 2021/3894 Karar sayılı BOZMA kararı Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir. Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, İlk Derece Mahkemesi tarafından Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir. Direnme kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan gündem ve dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. Dava Davacı vekili, müvekkilinin imzaladığı 17.03.2012 tarihli adi yazılı sözleşme gereğince davalının adına kayıtlı olan taşınmaz üzerinde inşa ettiği Atakum Rezidans Cumbalı Evler projesinden daire satın aldığını, sözleşme uyarınca 100.000,00 TL olarak belirlenen satış bedelinin 20.000,00 TL’sinin 19.03.2012 tarihinde peşin, 2.000,00 TL’sinin 08.05.2012 tarihinde senet karşılığı, 3.000,00 TL’sinin elden, kalan 75.000,00 TL’sinin davalının yönlendirmiş olduğu anlaşmalı banka olan Garanti Bankasından 08.05.2012 tarihinde kredi kullanılarak ödendiğini, müvekkilinin davalıya olan edimlerini bu şekilde yerine getirmesine karşın davalı tarafından inşaatın zamanında bitirilmediğini, fiili teslimin ancak 2013 yılının Nisan ayında gerçekleştiğini, elektrik aboneliği ile DASK poliçesi tanzim edildiğini, müvekkilinin hafta sonlarını bu evde geçirdiğini, ödemesini 2012 yılının beşinci ayında tamamlamış olduğu dairenin tapusunu istediği hâlde taşınmaz üzerinde bulunan hacizler nedeniyle alamadığını, tapulu taşınmazın mülkiyetinin devrini öngören her türlü sözleşmenin resmî şekilde yapılmasının geçerlilik koşulu olduğunu ancak Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulunun 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 Esas, 1988/2 Karar sayılı kararında da belirtildiği üzere müvekkili davacı ile davalı arasında tamamen ifa edilen sözleşme uyarınca müvekkilinin dava konusu 39 numaralı bağımsız bölümün tesciline hak kazandığını ileri sürerek davalı şirket adına kayıtlı olan tapunun iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir. II. Cevap Davalı şirkete, 7201 sayılı Tebligat Kanunu\’nun 35 inci maddesine göre tebligat yapılmış olup davaya cevap verilmemiştir. III. İlk Derece Mahkemesi Kararı Samsun 2. Tüketici Mahkemesi 11.04.2019 tarihli ve 2018/277 Esas, 2019/209 Karar sayılı kararıyla; davacının yükleniciden temlik alınan kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil isteminde bulunduğu, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulunun 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 Esas, 1988/2 Karar sayılı kararının uygulanabilmesi için tapu iptali ve tescil istenilen taşınmazın satış sözleşmesi imzalandığı tarihte yüklenicinin adına kayıtlı olmaması gerektiği, kayıt maliki davalıdan tapuda resmî şekilde alınması mümkün olan taşınmazın haricen satın alınmasının davacıya herhangi bir hak sağlamayacağı, davaya konu taşınmazın arsa maliki tarafından davalıya 26.09.2011 tarihinde devredildiği, konut satış sözleşmesinin ise 17.03.2012 tarihinde imzalandığı, davalı şirketin bu tarihte tapuda devir yapmasına engel bir durumun olmadığı, taraflar arasında imzalanan sözleşme resmî şekilde yapılmadığından hukuken geçersiz olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. IV. İstinaf A. İstinaf Yoluna Başvuranlar İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur. B. Gerekçe ve Sonuç Bölge Adliye Mahkemesinin 11.12.2019 tarihli ve 2019/2542 Esas, 2019/2489 Karar sayılı kararıyla; taraflar arasında yapılan işlemin yüklenicinin temliki niteliğinde değil, tapulu yerin adi yazılı sözleşme ile satışı niteliğinde bulunup geçersiz olduğu gerekçesiyle istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir. V. Bozma ve Bozmadan Sonraki Yargılama Süreci A. Bozma Kararı 1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur. 2. Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; “…Davalı, hem arsa sahibi hem de yüklenici sıfatını taşımaktadır. Türk Medeni Kanunu’nun 706. maddesi, Borçlar Kanunu’nun 213. maddesi, 2644 sayılı Tapu Kanunu\’nun 26. maddesi hükümleri gereğince, tapuda kayıtlı bir taşınmaz satışının hüküm ve sonuç meydana getirmesi için sözleşmenin resmi biçim koşuluna uyularak yapılması zorunlu ise de; 30.09.1988 tarihli ve 2/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararının sonuç bölümünde vurgulandığı üzere, tapuda kayıtlı bir taşınmaz mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla birlikte Kat Mülkiyeti Kanunu\’na tabi olmak üzere yapımına başlanan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması halinde olayın özelliğine göre hakimin Türk Medeni Kanunu\’nun 2. maddesini gözeterek tescil davasını kabul edebileceği ilkesi benimsenmiştir. Kaldı ki; davalı aynı zamanda yüklenici de olduğundan, Borçlar Kanununun 162. ve 163. maddeleri gereğince yazılı yapılmak koşuluyla davacıya temlik işleminde de bulunabilir. Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması halinde Türk Borçlar Kanununun 184. maddesi gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir. Yapılan bu saptamalara göre, davacının tescil isteği ile açtığı eldeki davanın değerlendirilmesi gerekir. Yapılan bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince; önceki arsa malikleriyle davalı şirket arasında usulüne uygun şekilde 03.12.2010 tarihinde düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca, kat irtifakı kurulması sonrası, davaya konu 2477 ada 3 parsel sayılı taşınmazda C blok 2. Kat 39 numaralı bağımsız bölümün 26.09.2011 tarihinde davalı şirket adına tescil edilmiş olması davalının yapsatçı olduğu gerçeğini değiştirmez. Dosya arasındaki mevcut 17.03.2012 tarihli adi yazılı sözleşmeye göre; davalı … Turizm Ltd. Şti\’nin 2477 ada 3 parselde yapılacak binanın 2. katındaki 39 no’lu daireyi 100.000,00TL bedel karşılığında davacıya satışını yaptığı anlaşılmaktadır. Her ne kadar mahkemece, tapu dairesi dışında yapılan satımların yok hükmünde olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş ise de; 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı gereğince davacı ile yüklenici arasındaki temlikin yazılı olması yeterli olduğundan davacıya yapılan daire satışı geçerli kabul edilmelidir. Mahkemece, değinilen hususlar gözetilmeksizin yanılgılı gerekçe ve eksik incelemeyle yazılı olduğu üzere hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir…” gerekçesiyle karar bozulmuştur. B. İlk Derece Mahkemesince Verilen Direnme Kararı İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; önceki karar gerekçesinin yanında, somut olayda harici satım tarihi itibarıyla kat irtifakının kurulduğu ve

Harici Satış Sözleşmesi ile Müteahhitten Daire Satın Alan Üçüncü Kişilerin Tescil Davası Açması Read More »

Adi Yazılı Sözleşme ile Müteahhitten Taşınmaz Satın Alan Üçüncü Kişilerin Hakları

Adi Yazılı Sözleşme ile Müteahhitten Taşınmaz Satın Alan Üçüncü Kişilerin Hukuki Durumu Taşınmaz Satışına ilişkin Gerçekleştirilen Adi Yazılı Sözleşmelerinin Hukuki Statüsü Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, taraflar arasında taşınmaz satışına ilişkin olarak karşılıklı borç doğuran bir çeşit ön sözleşme niteliğindedir. Bu sözleşmenin tarafı olan vaat borçlusu belirli bir taşınmazı satmayı, vaat alacaklısı ise o taşınmazı bedeli karşılığında satın almayı birbirlerine karşı borçlanmaktadır. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (706., 716. ve 1009. maddeleri), 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (29. ve 237. maddeleri), 1512 sayılı Noterlik Kanunu (60. ve 89. maddeleri) ve 2644 sayılı Tapu Kanunu (26. maddesi)’nda taşınmaz satış vaadi sözleşmesine ilişkin hükümler yer almaktadır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerli olarak kurulabilmesi için: – Tarafların iradeleri karşılıklı ve birbirine uygun olmalı, – İrade sakatlığı halleri mevcut olmamalı (hata, hile, yanılma, korkutma, aldatma vb. hallerde sözleşmenin iptali gündeme gelebilmektedir.) – Taşınmaz satış vaadine ilişkin sözleşme Türkiye\’de yapılacaksa noterde, yurtdışında yapılacaksa Türk Konsolosluğunda düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Yukarıdaki şartların mevcut olmaması halinde sözleşmenin butlan, geçersizlik veya iptal gibi yaptırımlarla karşılaşması mümkün olmaktadır. Müteahhitten taşınmaz satın alan üçüncü kişilerin taşınmaz satış vaadine ilişkin olarak gerçekleştirdikleri sözleşmeler, uygulamada genellikle noterde düzenleme şeklinde değil; adi yazılı şekilde düzenlenmektedir. Müteahhit ile üçüncü kişi arasında yapılan bu sözleşmelerin adi yazılı olarak gerçekleştirilmesi halinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerlilik şartı olan noterde düzenleme şeklinde yapılma şartının mevcut olmaması nedeniyle üçüncü kişileri mağdur edebilecek sonuçlara neden olabilmektedir. Bu tip sözleşmeler ise uygulamada mahkemeler ve Yargıtay tarafından taşınmaz satış vaadi sözleşmesi olarak değerlendirilmemektedir. Yargıtay kararlarında, arsa sahipleri ile yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre yapılacak imalat sonucunda hakediş olarak müteahhite devredilecek taşınmazlara ilişkin müteahhit ile üçüncü kişiler arasında adi yazılı şekilde düzenlenen sözleşmeler, taşınmaz satış vaadi değil, alacağın temliki sözleşmesi olarak kabul edilmektedir. Alacağın temliki, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 183 ila 194. maddelerinde \”alacağın devri\” başlığı ile düzenlenmiştir. Alacağın devri ile birlikte, borç ilişkisinde devir konusu ile ilgili ve sınırlı olarak taraf değişikliği meydana gelir; zaten alacağın devri başlığı da Türk Borçlar Kanunu’nun \”Borç İlişkilerinde Taraf Değişikliği\” bölümü altında düzenlenmiştir. Temlike konu alacağın dayanağı olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, alacağın devrine ilişkin yasaklama getiren bir hüküm ya da borçlunun (yani arsa sahibinin) izninin alınması şartı düzenlenmemişse; müteahhit, arsa sahibinin rızasını almaksızın alacağını yani sözleşme karşılığında kendi hak ettiği veya edeceği bağımsız bölümü üçüncü kişiye devredebilir veya devretme vaadinde bulunabilir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 183. maddesinde yer alan düzenlemeye göre; Kanun, sözleşme veya işin niteliği engel olmadıkça alacaklı, borçlunun rızasını aramaksızın alacağını üçüncü bir kişiye devredebilir. Borçlu, devir yasağı içermeyen yazılı bir borç tanımasına güvenerek alacağı devralmış olan üçüncü kişiye karşı, alacağın devredilemeyeceğinin kararlaştırılmış bulunduğu savunmasını ileri süremez.\” Görüldüğü üzere, müteahhitin üçüncü kişi ile alacağın temlikine dair sözleşme akdetmesi için arsa sahiplerinin rızasını alması gerekmemektedir. Ancak müteahhitten taşınmaz satın alan üçüncü kişiler açısından, Türk Borçlar Kanunu’nun 183/2. maddesinin dikkatle ele alınması gerekmektedir. Çünkü fıkrada devir yasağı ihtiva eden yazılı borç tanımaları ifadesi, alacağın devrine sınırlama getirmektedir. Bu kapsamda, müteahhitten taşınmaz satın alan üçüncü kimseler, mutlaka müteahhit ile arsa sahipleri arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini incelemeli ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinde devir yasağına ilişkin herhangi bir madde bulunup bulunmadığını kontrol etmelidir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 184. maddesi uyarınca alacağın devrine ilişkin sözleşmelerde ise resmi şekil şartı yerine yalnızca yazılı şekil şartı öngörülmüştür. Bu nedenle bu sözleşmeler, noterde düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi olarak yapılmış olmasalar dahi adi yazılı alacağın temliki sözleşmesi olarak geçerli olmaktadır. Bununla birlikte Türk Borçlar Kanunu’nun 184. maddesinde yer alan düzenlemeye göre: \”Alacağın devrinin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır. Alacağın devri sözü verme, şekle bağlı değildir.\” Bu kapsamda, taşınmaz satışına ilişkin olarak müteahhit ile adi yazılı şekilde yapılan sözleşmeler, alacağın devrine ilişkin sözleşmeler olarak değerlendirmekte ve sonuçlarını doğurmaktadır. Dolayısıyla tüm şartların varlığı halinde bu sözleşmelerin geçerliliği söz konusu olacaksa da; taşınmaz satış vaadi sözleşmesi olarak değil, Türk Borçlar Kanunu’nun 183. maddesi ve devamındaki alacağın devrine ilişkin hükümler kapsamında ele alınacaktır. Bu kapsamda müteahhitin arsa sahibine karşı yükümlülüklerini gerektiği gibi ifa etmemesi halinde arsa sahiplerinin tapuyu teslim etmeme hakları mevcut olabilmektedir. Yargıtay\’ın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında müteahhitin hak edeceği taşınmazların satış veya devrine ilişkin müteahhit ile üçüncü kişiler arasında gerçekleştirilen sözleşmeleri, yorum yoluyla alacağın temliki niteliğinde kabul etmek suretiyle ayakta tutma iradesi göstermesinin nedeni, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ve hakkın kötüye kullanılması yasağından ileri gelmektedir. Şekil noksanlığı, dürüstlüğe aykırı olacak şekilde ve hakkın kötüye kullanılması teşkil edecek şekilde ileri sürülemez. Yargıtay İçtihatı Birleştirme Genel Kurulu’nun 1987/2E. ve 1988/2K. sayılı ve 30.09.1988 tarihli kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanun’un 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” kabul edilmiştir. (Anılan Yargıtay İBBGK Kararına sitemizden ulaşabilirsiniz.) Gayrimenkul hukuku ile ilgili süreçlerde herhangi bir mağduriyete ve hak kaybına uğramamak için güncel mevzuat ve Yargıtay kararlarının takip edilmesi önem arz etmektedir. Gerekli başvuru veya itirazların zamanında ve usulüne uygun yapılması ve herhangi bir hak kaybı yaşanmaması açısından alanında uzman bir gayrimenkul avukatından hukuki yardım almaları faydalı olacaktır. Kat İrtifakına Geçilmemiş Olan Taşınmazların Arsa Sahibi veya Müteahhitten Satın Alınması Müteahhit ile üçüncü kişiler arasında taşınmaz devrine ilişkin sözleşme yapıldığında henüz bağımsız bölümlerin inşa edilmemiş ve dolayısıyla kat mülkiyetine de geçiş sağlanmamış olması halinde, inşa edilecek olan bağımsız bölümlerin hangi arsa payına denk düşeceğinin belirlenmiş olup olmadığının tespiti son derece önem arz etmektedir. Uygulamada genellikle arsa sahipleri ile müteahhit arasında gerçekleştirilmiş arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde hangi arsa paylarına hangi bağımsız bölümlerin özgüleneceğine dair hükümler yer almaktadır. Müteahhitten taşınmaz satın alan üçüncü kişiler de, arsa sahiplerinden arsa payı satın alan üçüncü kişiler de, eğer henüz söz konusu anataşınmaza ilişkin olarak kat mülkiyetine geçilmemişse; satın aldıkları bağımsız bölümün en azından kendi yaptıkları sözleşmede

Adi Yazılı Sözleşme ile Müteahhitten Taşınmaz Satın Alan Üçüncü Kişilerin Hakları Read More »

Emlak Vergisine Ait Bedel ve Değerlerin Tespitine ilişkin Komisyon Kararına Karşı Dava Açılması

Emlak Vergisi Değerinin Tespitine ilişkin Komisyon Kararına Karşı Dava Açılması Anayasa Mahkemesi Kararı Değerlendirme Olaylar Başvurucunun sahibi olduğu taşınmazları için 2009 yılı emlak vergisi 18.519,72 TL olmasına karşılık 2010 yılı emlak vergisi 148.593,10 TL olarak belirlenmiştir. Bunun üzerine başvurucu 2010 yılı emlak vergisi matrah tespitine yönelik komisyon kararına karşı dava açmıştır. Karar tarihi itibarıyla başvurucunun 213 sayılı Vergi Usul Kanunu hükmüne göre komisyon kararına karşı dava açabilecek kişilerden olmadığı gerekçesiyle mahkeme davayı ehliyet yönünden reddetmiştir. 2010 yılı için belirlenen emlak vergisi oranı dayanak alınarak 2011, 2012 ve 2013 yılları matrah oranları da belirlendiğinden başvurucu, belirtilen yıllara ilişkin matrah oranlarına da dava açmıştır. Anayasa Mahkemesi 31/5/2012 tarihli ve E.2011/38, K.2012/89 sayılı kararıyla 213 sayılı Kanun’un mükerrer 49. maddesinin (b) fıkrasının üçüncü paragrafının birinci cümlesini Anayasa’ya aykırı bularak iptal etmiştir (Anılan AYM Kararına ulaşmak için tıklayınız). Bu iptal hükmünden önce 2011 yılına ilişkin dava karara bağlandığından mahkeme başvurucunun takdir komisyonu kararına karşı ehliyetinin bulunmadığı yönünde karar vermiştir. 2012 ve 2013 yılları açısından ise işin esasına girerek karar vermiştir. Ancak Danıştay 2011, 2012 ve 2013 yıllarına ilişkin matrah tespitinin dayanağının 2010 yılı matrah tespiti olduğunu, Anayasa Mahkemesinin iptal hükmünün söz konusu yıla ilişkin verilen kararı etkilemeyeceğini belirterek matrahın kesinleşmesi nedeniyle davaları reddetmiştir. İddialar Başvurucu, emlak vergisi tahakkukuna ve dayanağı olan takdir komisyonu kararına karşı açılan davanın süre aşımından reddedilmesi nedeniyle mahkemeye erişim hakkının ihlal edildiğini ileri sürmüştür. Mahkemenin Değerlendirmesi Somut olaydaki uyuşmazlığa konu takdir komisyonu kararının alındığı ve verginin tahakkuk ettirildiği tarihte yürürlükte bulunan yasal düzenlemeye göre takdir komisyonu kararlarına karşı yalnız kendilerine karar tebliğ edilen daire, kurum, teşekküller ve ilgili mahalle ve köy muhtarlıkları on beş gün içinde ilgili vergi mahkemesi nezdinde dava açabilmektedir. Buna karşılık Anayasa Mahkemesinin takdir komisyonu kararına karşı mükelleflerin dava açma hakkına ilişkin olarak 31/5/2012 tarihinde verdiği iptal kararı sonrasında, yapılacak tebligatlar ve dava açma sürelerine ilişkin açık bir düzenleme bulunmamaktadır. 213 sayılı Vergi Usul Kanunu\’nun 49. maddesi hükmü ile arsa ve arazi metrekare birim değerleri yönünden dava açılması özel olarak düzenlenerek arsa ve arazi metrekare birim değerlerinin verginin tahakkuk ettirileceği yılın başından önce yargı yolu da dâhil kesinleştirilmesi amaçlanmaktadır. Nitekim Danıştay da emlak vergisine esas asgari ölçüde arsa ve arazi birim değerinin tespitine yönelik takdir komisyonu kararlarının öğrenilme tarihinden itibaren otuz günlük genel dava açma süresi içinde ve en geç anılan kararın alındığı yılın son gününe kadar dava açılabileceğini kabul etmiştir. Ancak yukarıda da değinildiği üzere mükellef açısından arsa ve arazi metrekare birim değerlerinin ilanına veya imza karşılığında tebliğine ilişkin kanuni bir düzenleme bulunmamaktadır. Bireysel başvuruya konu olayda mahkeme 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu\’nun 7. maddesinde yer alan ve otuz gün olan genel dava açma süresi içerisinde takdir komisyonu kararına dava açılabileceğini vurgulayarak vergi değerinin kesinleşmesinden sonra asgari arsa metrekare birim değerinin tespitine ilişkin takdir komisyonu kararına karşı açılan davanın süresinde olmadığı gerekçesine yer vererek davayı reddetmiştir. Dosya kapsamından başvurucunun kendisine tebligat yapılan kişilerden olmadığı anlaşılmıştır. Öte yandan mahkeme başvurucunun takdir komisyonu kararını gerçekte hangi tarihte öğrendiğine dair bir değerlendirme de yapmamıştır. Mahkeme sonradan ortaya çıkan yasal gelişmelere göre geliştirilen içtihat çerçevesinde dava açma süresi bakımından nihai bir tarih belirlemiş ve her hâlükârda yıl sonundan önce davanın açılmış olması gerektiği kabulüyle başvurucunun davasını açtığı tarihte mevcut olmayan ve değerlendirmesi mümkün olmayan bir duruma göre yorum yapmıştır. Bu itibarla mahkemenin dava açma sürelerinin belirlemesine ilişkin olarak başvurucunun davayı açtığı tarihte mevcut olmayan ve değerlendirilmesi mümkün olmayan bir duruma göre yaptığı yorumunun somut olayın özel koşullarında öngörülebilir olmadığı, başvurucunun mahkemeye erişimini aşırı derecede güçleştirerek başvurucuya şahsi olarak ağır ve orantısız bir külfet yüklediği değerlendirilmiştir. Bu itibarla başvurucunun mahkemeye erişim hakkına yapılan müdahalenin ölçüsüz olduğu sonucuna varılmıştır. Diğer yandan 2011, 2012 ve 2013 yıllarına ilişkin davaların da 2010 yılı matrahının kesinleştiği gerekçesiyle reddedildiği görülmekle birlikte 2010 yılı vergilendirme dönemiyle ilgili davada mahkemeye erişim hakkına yönelik müdahalenin ölçüsüz olduğuna ilişkin olarak yukarıda yer verilen tespit ve değerlendirmeler üzerine bu ihlalin ve sonuçlarının ortadan kaldırılması için yeniden yargılama yapılması gerektiği gözetildiğinde 2010 yılı matrahının kesinleştiğinden söz edilemeyeceği açıktır. Bu itibarla anılan yıllara ilişkin davaların 2010 yılı matrahının kesinleştiği gerekçesiyle reddedilmesinin başvurucunun mahkemeye erişim hakkına yönelik ölçüsüz bir müdahale olduğu sonucuna ulaşılmıştır. Anayasa Mahkemesi açıklanan gerekçelerle adil yargılanma hakkı kapsamındaki mahkemeye erişim hakkının ihlal edildiğine karar vermiştir. Anayasa Mahkemesi Bireysel Başvuru Gemak Gemi İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. Başvurusu (2) Başvuru Numarası: 2020/11509 Karar Tarihi: 29/2/2024 R.G. Tarih ve Sayı: 17/7/2024-32604 GENEL KURUL – KARAR Başkan: Zühtü ARSLAN Başkanvekilleri: Hasan Tahsin GÖKCAN, Kadir ÖZKAYA Üyeler: Engin YILDIRIM, M. Emin KUZ, Rıdvan GÜLEÇ, Yusuf Şevki HAKYEMEZ, Yıldız SEFERİNOĞLU, Selahaddin MENTEŞ, Basri BAĞCI, İrfan FİDAN, Kenan YAŞAR, Muhterem İNCE, Yılmaz AKÇİL Raportör: Mehmet Yavuz YAŞAR Başvurucu: GEMAK Gemi İnşaat Sanayi ve Ticaret Anonim Şirketi I. Başvurunun Konusu 1. Başvuru, emlak vergisi tahakkukuna ve dayanağı olan takdir komisyonu kararına karşı açılan davanın süre aşımından reddedilmesi nedeniyle mahkemeye erişim hakkının ihlal edildiği iddiasına ilişkindir. II. Başvuru Süreci 2. Başvurucu 2020/11509 sayılı başvuruyu 23/3/2020 tarihinde, 2016/16054 sayılı başvuruyu 8/9/2016 tarihinde, 2016/5918 sayılı başvuruyu 24/3/2016 tarihinde, 2016/70571 sayılı başvuruyu 16/12/2016 tarihinde yapmıştır. 3. Başvurular, başvuru formu ve eklerinin idari yönden yapılan ön incelemesinden sonra Komisyona sunulmuştur. 4. Komisyon başvurunun kabul edilebilirlik incelemesinin Bölüm tarafından yapılmasına karar vermiştir. Bölüm Başkanı tarafından başvurunun kabul edilebilirlik ve esas incelemesinin birlikte yapılmasına karar verilmiştir. 5. Başvurular arasında konu yönünden bağlantı nedeniyle 2016/16054 ve 2016/70571 sayılı bireysel başvuru dosyalarının 2016/5918 sayılı başvuru dosyası ile birleştirilmesine, incelemenin 2016/5918 sayılı başvuru dosyası üzerinden yapılmasına ve 2016/16054 ile 2016/70571 sayılı başvuru dosyalarının kapatılmasına karar verilmiştir. 6. Başvurular arasındaki konu yönünden bağlantı nedeniyle Bölüm incelemesi aşamasında 2016/5918 sayılı bireysel başvuru dosyasının 2020/11509 sayılı başvuru dosyası ile birleştirilmesine, incelemenin 2020/11509 sayılı başvuru dosyası üzerinden yapılmasına ve 2016/5918 sayılı başvuru dosyasının kapatılmasına karar verilmiştir. 7. Başvuru belgelerinin bir örneği bilgi için Adalet Bakanlığına gönderilmiştir. 8. İkinci Bölüm, başvurunun Genel Kurul tarafından incelenmesine karar vermiştir. III. Olay ve Olgular 9. Başvuru formu ve eklerinde ifade edildiği şekliyle ilgili olaylar özetle şöyledir: A. Başvuruya Konu 2010 Yılı Vergilendirme Dönemiyle İlgili Yargısal Süreç 10. 29/7/1970 tarihli ve 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu\’nun 12. maddesine göre Türkiye sınırları içinde bulunan arsalar ve araziler, arazi vergisine tabidir. Söz konusu Kanun\’un 3. ve 13.

Emlak Vergisine Ait Bedel ve Değerlerin Tespitine ilişkin Komisyon Kararına Karşı Dava Açılması Read More »

Yüklenici ile Yapılan Adi Yazılı Temlik Sözleşmesine Dayalı Tescil Davasında Tanıkla İspat Mümkün mü

Yüklenici ile Yapılan Adi Yazılı Temlik Sözleşmesine Dayalı Tescil Davasında Tanıkla İspat Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Esas No: 2022/709 Karar No: 2023/1082 Karar Tarihi: 15-11-2023 Mahkemesi: Tüketici Mahkemesi Özel Daire Kararı: Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin 11.02.2016 tarih ve 2015/14741 Esas, 2016/1709 Karar sayılı BOZMA kararı 1. Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda … 4. Tüketici Mahkemesince verilen davanın reddine ilişkin karar davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir. 2. Direnme kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. 3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği düşünüldü: I. Yargılama Süreci Davacı İstemi 4. Davacı vekili dava dilekçesinde; davalılar …, … ve dava dışı arsa sahiplerinin … ili … ilçesi, 31201 ada 4 parselde bulunan arsa için … 4. Noterliğinde düzenlenen 01.04.1997 tarihli ve … yevmiye numaralı gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesini yaptıklarını, davalı …\’nun sözleşmede belirten inşaatı yapmayı üstlendiğini, tarafların 07.12.1998 tarihinde yaptıkları ek sözleşme ile de hangi bağımsız bölümlerin kime kalacağını belirlediklerini, inşaatın zamanında ve tam olarak 1999 yılında bitirildiğini ve iskan ruhsatı alındığını, 07.12.1998 tarihli ek sözleşme ile davalı …’ya kalan 2. kat 12 numaralı dairenin 18.01.2001 (20.11.2000) tarihinde yapılan satış protokolü ile 13.000,00 TL bedelle davalı … tarafından müvekkiline satıldığını ancak tapuda davalı … adına kayıtlı olan ve satış bedeli müvekkili tarafından peşin olarak ödenen taşımazın müvekkiline devredilmediğini ileri sürerek … ili … ilçesi, 31201 ada 4 parsel üzerinde bulunan 2. kat 12 numaralı dairenin tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir. Davalı Cevabı 5. Davalı …; dava dilekçesinin usulüne uygun olarak tebliğine rağmen cevap dilekçesi sunmamış, 05.03.2008 tarihli dilekçesinde ise kendisinin müteahhit, davalı …’ın ise arsa sahibi olduğunu, dava konusu daireyi davacıya 20.11.2000 tarihli satış protokolü ile sattığını, satış bedeli olan 13.000,00 TL’nin tamamını davacıdan aldığını, hissesine düşen tüm daireleri sattığını, ancak dava konusu daire tapusunun kendisine verilmediğini beyan etmiştir. 6. Davalı …\’a dava dilekçesinin usulüne uygun tebliğ edilmediği anlaşılmış, yargılama sırasında taraf teşkili sağlandıktan sonra vekili tarafından sunulan dilekçesinde, müvekkili ile … arasında yapılan anlaşmayla …\’ya bırakılan daire ile kendisine kalan dairenin değiştirildiğini, daire tapuda müvekkili adına kayıtlı olduğu için başkaca bir işleme gerek görülmediğini, müvekkilinin dava konusu edilen dairenin elektrik, su ve doğal gaz aboneliği ile tüm iç donanımını yaptırdığını, emlak vergisi ve harçlarını yatırdığını, davacının davalı …\’nun yanında işçi olarak çalıştığını, aradan geçen süre boyunca herhangi bir talepte bulunmadığını, davalı …\’nun pek çok kişiyi zarara uğrattığını belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemenin Birinci Kararı 7. … 4. Tüketici Mahkemesinin 08.05.2019 tarihli ve 2007/730 Esas, 2009/150 Karar sayılı kararı ile; keşif sonucu düzenlenen 07.05.2009 tarihli bilirkişi raporunda davaya konu binanın % 100 fiziki seviyede tamamlandığı ve iskânının alınmış olduğu, dava tarihi itibarıyla daire değerinin 70.000,00 TL olduğu, yüklenici arsa sahiplerine karşı tüm edimlerini yerine getirdiğinden tapu iptali ve tescil talebinin yerinde olduğu gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir. Özel Dairenin Birinci Bozma Kararı 8. … 4. Tüketici Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı … vekili temyiz isteminde bulunmuşlardır. 9. Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin 02.06.2011 tarihli ve 2011/5781 Esas, 2011/7113 Karar sayılı kararı ile; \”…Eldeki dava dilekçesinin ve duruşma gününün tebliğine ilişkin tebligat parçasında gösterilen \”Kanuni Mah. …/…\” adresine çıkarılan tebligatın muhatabın yurt dışında olduğundan bahisle iade edildiği, mahkemece aynı adrese Tebligat Kanunu 35. maddesine göre tebligat yapıldığı görülmektedir. Davacı davalı ile yüklenici arasındaki 7.12.1998 tarihli \”Düzenleme Şeklinde Ek Sözleşme\” uyarınca davalı yükleniciye düşen bölümün kendisine temlikini ileri sürerek eldeki davayı açtığına göre davalının bilinen adresinin de bu sözleşmede gösterilen adres olması gerekir. 7.12.1998 tarihli \”Düzenleme şeklinde ek sözleşmede\” vekili … aracılığıyla temsil edilmiş ve ek sözleşmeye dayanak teşkil eden Düsseldorf başkonsolosluğunca 15.4.1997 tarihinde düzenlenen vekaletnamede adresi \”…\” olarak gösterilmiş olup, davalının temyiz dilekçesine eklediği konsolosluk onaylı belgedeki adresi sözleşmedeki adrestir. Kısaca söylemek gerekirse; davalıya çıkartılan tebligatın Tebligat Kanununun 10. maddesi anlamında bilinen adrese gönderilmemiştir. Bu nedenle davalı şirkete usulüne uygun tebligat yapıldığından söz edilemeyeceğinden, mahkemece davacının yukarıda açıklandığı şekilde bilinen adresine tebligat yapıldıktan sonra işin esasına girilerek bir karar verilmek üzere hükmün bozulması gerekmiştir…\” gerekçesiyle karar bozma nedenine göre sair temyiz itirazları incelenmeksizin bozulmuştur. Mahkemenin İkinci Kararı 10. … 4. Tüketici Mahkemesinin 26.06.2015 tarihli ve 2011/1180 Esas, 2015/1429 Karar sayılı kararı ile bozma kararına uyularak yapılan yargılama sonucunda, dinlenen davalı …\’in tanıklarının beyanları ile dosya kapsamına göre kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle arsa sahibi Fehmi Bürünce\’ye 3, 10 ve 16, diğer arsa sahibi Celal\’e 7, 9 ve 15, davalı arsa sahibi …\’e ise bir dükkan ve 8 numaralı dairenin düştüğü, geriye kalan dairelerin yüklenici hissesi olduğu, davalı …\’in hissesine düşen 8 numaralı daireyi fark bedelini yükleniciye ödeyerek yüklenici hissesine düşen 12 numaralı daire ile takas ettiği, 8 numaralı dairenin satışı konusunda davalı …\’in davalı yüklenici …\’ya vekalet verdiği, davalı …\’nın anılan daireyi tanık olarak dinlenen Ataner Kaya\’ya satarak bedelini aldığı, tapuda satışın 10.03.2000 tarihinde yapıldığı, davacı ile davalı yüklenici … arasındaki satış sözleşmesi tarihinin ise 20.11.2000 olduğu, 12 numaralı dairenin inşaat tamamlandığından beri davalı … tarafından kullanıldığı ve 2004 yılından beri daire vergilerinin davalı … tarafından ödendiği, davaya konu 12 numaralı dairenin 8 numaralı daire ile takas ve fark bedelinin ödenmesi sonucu arsa sahibi davalı …’in hissesi olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. Özel Dairenin İkinci Bozma Kararı 11. … 4. Tüketici Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuşlardır. .12. Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin 11.02.2016 tarihli ve 2015/14741 Esas, 2016/1709 Karar sayılı kararı ile; \”…Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansı sağlayan arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir. Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2E. – 1988/2K. sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile \”tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz

Yüklenici ile Yapılan Adi Yazılı Temlik Sözleşmesine Dayalı Tescil Davasında Tanıkla İspat Mümkün mü Read More »

Temliken Tescil: Adi Yazılı Sözleşme ile Yükleniciden Taşınmaz Alan Üçüncü Kişilerin Hakları

Temliken Tescil: Yükleniciden Bağımsız Bölüm Alan Üçüncü Kişiler Tapu İptali ve Tescil Davası Açabilir mi Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Esas No: 2023/293 Karar No: 2024/107 Karar Tarihi: 14-02-2024 Mahkemesi: Konya Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi Özel Daire Kararı: Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 29.03.2022 tarihli ve 2021/3868 Esas, 2022/1732 Karar sayılı BOZMA kararı Taraflar arasındaki asıl davada tapu iptali ve tescil, karşı davada sözleşmenin feshi ve teminat olarak verilen senedin iptali istemine ilişkin davalardan dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince asıl davanın davalı YSİ Yapı ve İnşaat Taahhüt Gıda Turizm Tarım Hayvancılık Sanayi ve Ticaret Ltd. Şti. yönünden esastan reddine, davalılar …, … ve … yönünden ise pasif husumet yokluğundan reddine; karşı davanın da kabulüne karar verilmiştir. Kararın asıl davada davacı-karşı davada davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararı kaldırılarak yeniden hüküm kurulmak suretiyle asıl davanın tüm davalılar yönünden esastan reddine, karşı davanın ise kabulüne karar verilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesi kararı asıl davada davacı-karşı davada davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 6. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Bölge Adliye Mahkemesi tarafından Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir. Direnme kararı asıl davada davacı-karşı davada davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan gündem ve dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. Asıl Dava 1. Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili ile davalı yüklenici şirket arasında 10.10.2016 tarihinde gayrimenkul satış sözleşmesi imzalandığını, sözleşme gereğince davalı yüklenici şirketin diğer davalı arsa sahipleri ile arasında düzenlenen 17.02.2016 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre kendisine isabet eden 17 No.lu bağımsız bölümü anahtar teslim olarak yapıp 17.02.2017 tarihinde müvekkiline teslim etmeyi üstlendiğini, müvekkilinin bunun karşılığında 30.000,00 TL’yi peşin ödeyerek kalan 53.500,00 TL’yi kat irtifakının kurulması ile ödemeyi taahhüt ettiğini, ancak yüklenicinin sözleşme konusu bağımsız bölümü süresi içinde teslim etmediğini ve sürekli müvekkilinden para istediğini, bunun üzerine müvekkilinin dairenin ilâve ödemesi olarak 20.06.2017 tarihinde yüklenici şirketin banka hesabına 15.000,00 TL daha yatırdığını, fakat bu paranın yatırılmasından sonra da dairenin teslim edilmediğini, müvekkilinin Afyonkarahisar 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2017/268 D.İş sayılı dosyasında yaptırdığı tespitte dava konusu bağımsız bölümdeki eksikliklerin belirlendiğini, yüklenicinin teslim borcunu yerine getirmemesi nedeniyle müvekkilinin kalan borcu ödeme yükümlülüğünün doğmadığını ileri sürerek öncelikle eksikliklerin davalı tarafça karşılanmasına, davalı tarafından karşılanmaması hâlinde masrafı davalıdan alınmak suretiyle bu hususta müvekkiline yetki verilmesine, davalıların tapu kaydı verilen arsanın tapuda devri konusunda icbarına, eksiklikler giderilip kalan paranın müvekkili tarafından ödenmesinden sonra davalılar adına kayıtlı bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir. 2. Davalı yüklenici şirket vekili cevap dilekçesinde; davacı ile müvekkili arasında imzalanan 10.10.2016 tarihli sözleşmenin “eser sözleşmesi” değil, “satım sözleşmesi” niteliğinde olduğunu, zira davacının, müvekkilinin önceden projelendirip inşasına başladığı ve sözleşmenin kurulduğu aşamada henüz tamamlanmamış binadaki belirli bir daireyi topraktan satın aldığını, resmî yazılı şekilde yapılmayan satım sözleşmesi geçersiz olduğundan davacının bu sözleşmeye dayanarak dava konusu dairenin tapusunu istemesinin mümkün olmadığını, müvekkili tarafından 15.03.2017 tarihinde kat irtifakı kurulduğunu, ancak davacının kat irtifakının kurulmasıyla ödemesi gereken bakiye 53.500,00 TL’yi ödemediğini, ayrıca inşaatın yapım sürecinde daha önce öngörülemeyen sebeplerin ortaya çıktığını, bu nedenle müvekkilinin tadilat projesi yaptırmak zorunda kaldığını, müvekkili tarafından davacıya ait bağımsız bölümün tamamlandığını ve davacıdan taşınmazını devralmasının istendiğini, fakat satış bedelinden kalan 53.500,00 TL\’lik tutarı ödemek istemeyen davacının önce eşine karşı açacağı boşanma davasını bahane ederek sonra da babasının kredi çekeceğini söyleyerek müvekkilini aylarca oyaladığını, davacının Afyonkarahisar 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2017/268 D.İş sayılı dosyasında yaptırdığı tespitte dairenin % 99,40 oranında tamamlandığının ve eksik imalatın 500,00 TL değerinde olduğunun belirtildiğini, 500,00 TL’lik eksik iş bedelinin davacının sözleşmeden doğan edimlerini yerine getirmemesinin haklı mazereti olamayacağını belirterek davanın reddini savunmuştur. 3. Davalı arsa sahipleri vekili cevap dilekçesinde; davacının ödemelerinin müvekkillerine herhangi bir yarar sağlamadığını, davacının yaptığı 30.000,00 TL ödemeye karşılık yüklenici şirketten senet alması nedeniyle yüklenici ile arasında bu miktarla ilgili borç ilişkisi kurulduğunu, sözleşmeye göre anahtar teslim aşamasına henüz gelinmediğinden eksik işler nedeniyle iş kabulünün yapılmadığını, yüklenicinin ve dolayısıyla halefi olan davacının eksik işlerden dolayı geçersiz sözleşmeye dayanarak müvekkillerinden herhangi bir talepte bulunamayacağını, müvekkillerinin eldeki davanın açılmasına sebebiyet vermediklerinden aleyhlerine hüküm kurulamayacağını belirterek davanın reddini savunmuştur. II. Karşı Dava 1. Davalı-karşı davacı yüklenici şirket vekili karşı dava dilekçesinde; 10.10.2016 tarihli sözleşmenin kanunun aradığı resmî şekil şartlarına uygun olarak düzenlenmediğinden geçersiz olduğunu ve taşınmazın tapuda devir ve tescil hakkını davacıya vermediğini, bu sözleşmeye dayanarak müvekkilinin davacı-karşı davalıdan 45.000,00 TL tahsil ettiğini ileri sürerek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 10.10.2016 tarihli sözleşmenin geçersizliğinin tespitine ve feshine, müvekkilinin davacı-karşı davalıdan aldığı 45.000,00 TL’nin mahkeme veznesine veya mahkemece belirtilecek bir hesaba yatırılmasının teminine ve dava konusu 17 No.lu bağımsız bölüm üzerine konulan tedbirin kaldırılmasına, 10.10.2016 tarihli sözleşmenin teminatı olarak müvekkili tarafından davacı lehine düzenlenmiş ve vade tarihi konulmamış olan 30.000,00 TL bedelli bononun iptaline karar verilmesini talep etmiştir. 2. Davacı-karşı davalı vekili karşı davaya cevap dilekçesinde; müvekkili ile yüklenici arasında imzalanan 10.10.2016 tarihli sözleşmenin \”alacağın temliki\” niteliğinde olduğunu, dolayısıyla yazılı şekilde yapılmasının yeterli olduğunu ve temlik için geçerli koşulları sağladığını, davalı-karşı davacı yüklenici şirketin sözleşmenin geçersizliğini ileri süremeyeceğini, müvekkilinin sözleşmeye uygun olarak tüm edimlerini yerine getirdiğini belirterek karşı davanın reddini savunmuştur. III. İlk Derece Mahkemesi Kararı İlk Derece Mahkemesinin 18.06.2020 tarihli ve 2020/123 Esas, 2020/318 Karar sayılı kararıyla; Bölge Adliye Mahkemesinin kaldırma kararı gereğince karşı dava yönünden eksik harç ikmâl edilerek yapılan yargılama sonucu davacı ile davalı yüklenici şirket arasında imzalanan 10.10.2016 tarihli sözleşmenin “alacağın temliki” niteliğinde olduğu, sözleşmenin “ödeme planı” başlıklı bölümünün 4 No.lu bendinde peşinat dışında kalan 53.500,00 TL’nin kat irtifakının kurulmasıyla birlikte ödeneceğinin kararlaştırıldığı, yüklenici tarafından kat irtifakının 15.03.2017 tarihinde kurulduğu, davacının Afyonkarahisar 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2017/268 D.İş sayılı dosyasında yaptırdığı delil tespitinde bağımsız bölümün % 99,40 oranında tamamlandığının belirlendiği, ancak davacının kalan 38.500,00 TL’yi ödemediği, yüklenicinin edimlerini ifa etmesine rağmen davacının sözleşmede kararlaştırılan bedeli ödemeyerek temerrüde düştüğü, diğer davalı arsa sahipleri yönünden ise uyuşmazlık konusu sözleşmenin temlik sözleşmesi olduğu ve davalı YSİ Yapı ve İnşaat Taahhüt Gıda Turizm Tarım Hayvancılık San. ve Tic. Ltd. Şti.’nin kişisel hakkının temlikine ilişkin olduğu gerekçesiyle asıl davanın davalı YSİ Yapı ve İnşaat Taahhüt

Temliken Tescil: Adi Yazılı Sözleşme ile Yükleniciden Taşınmaz Alan Üçüncü Kişilerin Hakları Read More »

İdari Eylem Sonucu Taşınmazda Değer Kaybı Oluşması Nedeniyle Tam Yargı Davası Açılması

Taşınmazda Değer Kaybı Oluşması Nedeniyle Tam Yargı Davası Açılması Anayasa Mahkemesi Bireysel Başvuru Özer Aslankılıç ve Diğerleri Başvurusu Başvuru Numarası: 2021/40471 Karar Tarihi: 13/2/2024 R.G. Tarih ve Sayı: 11/6/2024-32573 BİRİNCİ BÖLÜM – KARAR Başkan: Hasan Tahsin GÖKCAN Üyeler: Yusuf Şevki HAKYEMEZ, Selahaddin MENTEŞ, İrfan FİDAN, Muhterem İNCE Raportör: Saliha AKSOY Başvurucular: Özer ASLANKILIÇ, Nesip ASLANKILIÇ, Efraim TAŞIR, Yusuf TAHTALI I. BAŞVURUNUN KONUSU 1. Başvuru, tam yargı davasının süre aşımı yönünden reddedilmesi nedeniyle mahkemeye erişim hakkı ile mülkiyet hakkının ihlal edildiği iddialarına ilişkindir. II. BAŞVURU SÜRECİ 2. Başvurular muhtelif tarihlerde yapılmıştır. 3. Başvurular, başvuru formları ve eklerinin idari yönden yapılan ön incelemesinden sonra Komisyona sunulmuştur. 4. Komisyonca başvuruların kabul edilebilirlik incelemesinin Bölüm tarafından yapılmasına karar verilmiştir. 5. Konularının aynı olması nedeniyle 2021/56171 ve 2021/56617 sayılı bireysel başvuru dosyalarının 2021/40471 numaralı bireysel başvuru dosyası ile birleştirilmesine ve incelemenin bu dosya üzerinden yapılmasına karar verilmiştir. 6. Başvuru belgelerinin bir örneği bilgi için Adalet Bakanlığına gönderilmiştir. III. OLAY VE OLGULAR 7. Başvuru formu ve eklerinde ifade edildiği şekliyle olaylar özetle şöyledir: 8. Başvurucular, Ağrı\’nın Merkez ilçesi Sıddıkiye ve Yavuz Mahalleleri sınırları içinde bulunan ve tapu kayıtlarında \”otel ve bunlara benzer misafir evi\” ile \”dükkân\” olarak gösterilen taşınmazlarda bağımsız bölüm malikidir. 9. Başvurucuların bağımsız bölümünün bulunduğu binaların önünden geçen yola alt geçit-kavşak yapılmıştır. Projesi onaylanan alt geçit 21/11/2018 tarihinde hizmete açılmıştır. 10. Başvurucular; alt geçit-kavşak yapımı nedeniyle maliki oldukları taşınmazların yer aldığı bölgede araç park etme imkânının ortadan kalktığını, yaya yolunun daraltıldığını, bu nedenle taşınmazlara ulaşımın zorlaştığını, taşınmazların görünürlüğünün azalması nedeniyle ticari potansiyelin düştüğünü belirterek taşınmazlardaki değer kaybı nedeniyle oluşan zararlarının tazmin edilmesi talebiyle Ağrı Belediye Başkanlığına başvurmuştur. Ağrı Belediyesi Başkanlığı başvurulara herhangi bir cevap vermemiştir. 11. Başvurucular, taleplerinin zımnen reddine dair işlem nedeniyle Erzurum İdare Mahkemeleri (Mahkeme) nezdinde, uğradıkları zararların tazmini talebiyle tam yargı davası açmıştır. 12. Mahkeme, davaları süre aşımı yönünden kesin olarak reddetmiştir. 13. Mahkeme gerekçesi her üç kararda da benzer olup gerekçede özetle başvurucuların uğradıklarını ileri sürdükleri zararın alt geçit-kavşak yapılmasına ilişkin işlemden ve bu işlemin icrasından kaynaklandığı, dolayısıyla olayda 6/1/1982 tarihli ve 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu\’nun 12. maddesinin uygulanması gerektiği belirtilmiştir. İlgili hüküm uyarınca idari işlemin icrasından yani somut uyuşmazlıkta alt geçit-kavşak inşaatının sona erdiği ve alt geçit-kavşağın hizmete açıldığı 21/11/2018 tarihinden itibaren altmış gün içinde doğrudan dava açılması veya söz konusu Kanun\’un 11. maddesi uyarınca idareye başvurulması gerektiği vurgulanmıştır. Mahkeme, bu süreler geçirildikten sonra idareye yapılan başvurunun zımnen reddi üzerine açılan tam yargı davasının süresinde olmadığı sonucuna varmıştır. 14. Başvurucular, başvurulara konu nihai kararların tebliği üzerine muhtelif tarihlerde süresinde bireysel başvuruda bulunmuştur. IV. İLGİLİ HUKUK A. Ulusal Hukuk 1. İlgili Mevzuat 15. Anayasa\’nın \”Yargı yolu\” kenar başlıklı 125. maddesinin son fıkrası şöyledir: \”İdare, kendi eylem ve işlemlerinden doğan zararı ödemekle yükümlüdür.\” Bu hüküm, Türk hukukunda idarenin mali sorumluluğunun anayasal temelini oluşturmaktadır. İdarenin kamu hukukundan kaynaklanan mali sorumluluğunun Anayasa\’nın 125. maddesinin son fıkrası haricinde bir yasal dayanağı bulunmamaktadır. Özel hukuktan farklı olarak -somut bazı konuları düzenleyen birkaç istisna dışında- idarenin idari nitelikteki işlem ve eylemlerinden doğan zararlara ilişkin mali sorumluluğunu düzenleyen genel bir kanun hükmü yoktur. İdarenin kamu hukuku alanından kaynaklanan mali sorumluluğunun çerçevesi ile hüküm ve esasları Anayasa\’nın anılan hükmünden yola çıkılmak suretiyle Danıştay içtihatlarıyla belirlenmiştir. 16. Danıştay içtihatlarına göre idarenin mali sorumluluğu, kusur sorumluluğu ve kusursuz sorumluluk şeklinde ikiye ayrılmakta; kusursuz sorumluluk da dayandığı sebebe göre tehlikeli faaliyetler, mesleki risk, sosyal risk ve fedakârlığın denkleştirilmesi biçiminde tasnif edilmektedir. 17. Kusur sorumluluğunda idarenin kusurlu bulunması (hizmet kusuru) sorumluluğun temel şartı iken kusursuz sorumluluk hâllerinde idarenin kusuru bulunmasa dahi -diğer şartların gerçekleşmesi kaydıyla- idarenin mali sorumluluğu söz konusu olabilmektedir (Recep Tarhan ve Afife Tarhan, B. No: 2014/1546, 2/2/2017, §§ 28, 29, 30). 18. 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu\’nun \”Dava açma süresi\” kenar başlıklı 7. maddesinin (1) numaralı fıkrası şöyledir: \”Dava açma süresi, özel kanunlarında ayrı süre gösterilmeyen hallerde Danıştayda ve idare mahkemelerinde altmış ve vergi mahkemelerinde otuz gündür.\” 19. 2577 sayılı Kanun\’un \”Üst makamlara başvurma\” kenar başlıklı 11. maddesi şöyledir: \”1. İlgililer tarafından idari dava açılmadan önce, idari işlemin kaldırılması, geri alınması değiştirilmesi veya yeni bir işlem yapılması üst makamdan, üst makam yoksa işlemi yapmış olan makamdan, idari dava açma süresi içinde istenebilir. Bu başvurma, işlemeye başlamış olan idari dava açma süresini durdurur. 2. Altmış gün içinde bir cevap verilmezse istek reddedilmiş sayılır. 3. İsteğin reddedilmesi veya reddedilmiş sayılması halinde dava açma süresi yeniden işlemeye başlar ve başvurma tarihine kadar geçmiş süre de hesaba katılır.\” 20. 2577 sayılı Kanun\’un \”İptal ve tam yargı davaları\” kenar başlıklı 12. maddesi şöyledir: \”İlgililer haklarını ihlal eden bir idari işlem dolayısıyla Danıştaya ve idare ve vergi mahkemelerine doğrudan doğruya tam yargı davası veya iptal ve tam yargı davalarını birlikte açabilecekleri gibi ilk önce iptal davası açarak bu davanın karara bağlanması üzerine, bu husustaki kararın veya kanun yollarına başvurulması halinde verilecek kararın tebliği veya bir işlemin icrası sebebiyle doğan zararlardan dolayı icra tarihinden itibaren dava süresi içinde tam yargı davası açabilirler. Bu halde de ilgililerin 11 inci madde uyarınca idareye başvurma hakları saklıdır.\” 21. 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu\’nun \”Doğrudan doğruya tam yargı davası açılması\” kenar başlıklı 13. maddesinin (1) numaralı fıkrası şöyledir: \”İdari eylemlerden hakları ihlal edilmiş olanların idari dava açmadan önce, bu eylemleri yazılı bildirim üzerine veya başka suretle öğrendikleri tarihten itibaren bir yıl ve her halde eylem tarihinden itibaren beş yıl içinde ilgili idareye başvurarak haklarının yerine getirilmesini istemeleri gereklidir. Bu isteklerin kısmen veya tamamen reddi halinde, bu konudaki işlemin tebliğini izleyen günden itibaren veya istek hakkında altmış gün içinde cevap verilmediği takdirde bu sürenin bittiği tarihten itibaren, dava süresi içinde dava açılabilir.\” 2. Danıştay İçtihadı 22. Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulunun (İDDK) 19/2/2015 tarihli ve E.2013/509, K.2015/454 sayılı kararının ilgili kısmı şöyledir: \”Anayasanın 125. maddesinde, idarenin her türlü eylem ve işlemlerine karşı yargı yolunun açık olduğu belirtildikten sonra, son fıkrasında, idarenin kendi eylem ve işlemlerinden doğan zararı ödemekle yükümlü olduğu hükme bağlanmış[tır]… İdare kural olarak, yürüttüğü kamu hizmetiyle nedensellik bağı kurulabilen zararları tazminle yükümlü olup; idari eylem ve/veya işlemlerden doğan zararlar, idare hukuku kuralları çerçevesinde, hizmet kusuru veya kusursuz sorumluluk ilkeleri gereği tazmin edilmektedir. Tam yargı davalarında, öncelikle zarara yol açtığı öne sürülen idari işlem veya

İdari Eylem Sonucu Taşınmazda Değer Kaybı Oluşması Nedeniyle Tam Yargı Davası Açılması Read More »

Tapu Tahsis Belgesi Bedelinin İadesi, Sebepsiz Zenginleşme Hükümlerine Göre Talep Edilebilir mi

Tapu Tahsis Belgesi Bedelinin İadesinin Talep Edilmesi Anayasa Mahkemesi Bireysel Başvuru Halime Er Başvurusu Başvuru Numarası: 2019/10308 Karar Tarihi: 9/1/2024 R.G. Tarih ve Sayı: 13/6/2024-32575 BİRİNCİ BÖLÜM – KARAR Başkan: Hasan Tahsin GÖKCAN Üyeler: Recai AKYEL, Selahaddin MENTEŞ, İrfan FİDAN, Muhterem İNCE Raportör: Fatma Gülbin ÖZTÜRK Başvurucu: Halime ER I. BAŞVURUNUN KONUSU 1. Başvuru, tapu tahsis belgesinin alınması sırasında ödenen bedelin sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iadesi talebiyle açılan davada verilen kararın yeterli gerekçe içermemesi nedeniyle gerekçeli karar hakkının ihlal edildiği iddiasına ilişkindir. II. BAŞVURU SÜRECİ 2. Başvuru 29/3/2019 tarihinde yapılmıştır. 3. Başvuru, başvuru formu ve eklerinin idari yönden yapılan ön incelemesinden sonra Komisyona sunulmuştur. 4. Komisyon, başvurunun kabul edilebilirlik incelemesinin Bölüm tarafından yapılmasına karar vermiştir. 5. Bölüm Başkanı tarafından başvurunun kabul edilebilirlik ve esas incelemesinin birlikte yapılmasına karar verilmiştir. 6. Başvuru belgelerinin bir örneği bilgi için Adalet Bakanlığına gönderilmiştir. III. OLAY VE OLGULAR 7. Başvuru formu ve eklerinde ifade edildiği şekliyle ilgili olaylar özetle şöyledir: A. Başvuruya Konu Davadan Önceki Süreç 8. Üzerinde başvurucunun murisi S.A. tarafından inşa edilmiş 117,88 m²lik gecekondu bulunan İstanbul ili Üsküdar ilçesi 43 pafta, 183 ada 23 (60 m²) ve 24 (59,32 m²) numaralı parseller 15/11/1984 tarihinde tapu tahsis belgesi ile S.A. adına tahsis edilmiştir. Tahsisin ardından ilgili parseller, üzerindeki gecekondu yıkılarak Üsküdar Belediyesi (Belediye) tarafından fiilen park alanı olarak kullanılmaya başlanmıştır. 9. Söz konusu taşınmazlar 15/9/1997 tasdik tarihli, 1/1.000 ölçekli uygulama imar planı ile kısmen yol, kısmen park alanı olarak belirlenmiş olup İstanbul Büyükşehir Belediye (İBB) Meclisinin ve İBB Encümeninin 16/11/2001 ve 15/12/2005 tarihli kararları doğrultusunda Belediyeye bedelsiz olarak 25 seneliğine tahsis edilmiştir. 10. Başvurucu 2/5/2011 tarihinde anılan taşınmazlar yönünden İBB ve Üsküdar Belediyesi aleyhine kamulaştırmasız el atmadan kaynaklanan tazminat davası açmıştır. İstanbul Anadolu 10. Asliye Hukuk Mahkemesi tarafından yapılan yargılama neticesinde 12/12/2013 tarihinde davanın kısmen kabulüne, kısmen reddine karar verilmiştir. Kararın gerekçesinde; tapu tahsis belgesinin bir mülkiyet belgesi olmadığı, sadece fiilî kullanmayı belirleyen bir zilyetlik belgesi olduğu vurgulanmıştır. İBB Başkanlığının 11/9/2012 tarihinde dosyaya gönderdiği yazıya dikkat çekilen kararda, söz konusu yazıda muris S.A. adına verilen tapu tahsis belgesinin iptal edilmediğinin belirtildiğine işaret edilmiştir. İlgili taşınmazlar üzerinde 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanunu\’nun 18. maddesi gereği imar planı veya 31/5/2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun\’un 23. maddesi ile ilga edilen 24/2/1984 tarihli ve 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun uyarınca imar ve ıslah planlarının yapılmış olmasından dolayı tapu tahsis belgesinin mülkiyete dönüştürülmesi şartlarının oluşmadığına dikkat çekilerek başvurucunun arsa bedeli yönünden talebinin reddine, tahsis esnasında mevcut bulunduğu saptanan 1964 yapımı, 117,80 m² taban oturumlu, tek katlı, yığma tarzı yapının enkaz bedelinin miras payı oranında başvurucuya ödenmesine hükmedilmiştir. 11. Başvurucu 2/11/2015 tarihinde İstanbul 12. İdare Mahkemesinde İBB\’ye karşı tam yargı davası açmıştır. Dava dilekçesinde 23 ile 24 No.lu parseller üzerinde bulunan gecekondunun tapu tahsis belgesinin alımı esnasında murisi tarafından 11/9/1985 tarihinde 442.050 TL (eski Türk lirası) ödendiğini ifade eden başvurucu, tapu tahsis belgesinin tapuya çevrilmediği gibi eş değer tahsisin de yapılmadığını belirterek ilgili meblağın sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca miras payı oranında iadesini talep etmiştir. 12. İstanbul 12. İdare Mahkemesi 18/5/2016 tarihli kararı ile davanın reddine karar vermiştir. Kararın gerekçesinde; dava konusu edilen 442.050 TL\’lik tutarın gecekondu için tapu tahsis belgesi alımı esnasında ödenen bir meblağ olduğu, ilgili tutarın sunulan belli bir hizmetin karşılığı olarak tahsil edildiği, tapu tahsis belgesinin tapuya çevrilememesi veya eş değer bir yerden tahsis yapılamamasının başlı başına bu meblağın iadesini mümkün kılmadığı belirtilmiştir. 13. Başvurucunun anılan karara yönelik istinaf talebi 26/10/2017 tarihinde kesin olarak reddedilmiştir. Kararın gerekçesinde başvurucunun murisi adına tanzim edilen tapu tahsis belgesinin geçerliliğini koruduğuna dikkat çeken İstinaf Mahkemesi, söz konusu belgenin hukuki varlığını koruduğu sürece idarenin belge karşılığı ödendiği belirtilen meblağın güncel değerini tazmin etme yükümlülüğünün bulunmadığını, tapu tahsis belgesinden doğan hak sahipliğine yönelik iddianın idareye yapılacak başvurunun reddi hâlinde ileri sürülebileceğini belirtmiştir. 14. Başvurucu 5/3/2018 tarihinde İBB Başkanlığına başvuruda bulunmuş ve murisi adına tanzim edilen 15/11/1984 tarihli tapu tahsis belgesi uyarınca 2981 mülga Kanun gereği adına tapu veya aynı emsalde başka bir yer tahsis edilmesini talep etmiştir. Başvurucunun bu istemi 4/1/2018 tarihli işlem ile 2981 sayılı mülga Kanun\’un 13. maddesinin (d) fıkrası gereği Kanun\’dan önce gecekonduları yıkılanların 2981 sayılı mülga Kanun hükümlerinden faydalanamayacağı belirtilerek reddedilmiştir. B. Başvuruya Konu Dava Süreci 15. Başvurucu 4/1/2018 tarihli ret kararının ardından 5/3/2018 tarihinde İBB aleyhine 1.000 TL üzerinden tam yargı davası açmıştır. Başvurucu; dava dilekçesinde, murisi S.A. adına verilmiş 15/11/1984 tarihli tapu tahsis belgesinin tapuya çevrilmesi istemiyle yaptığı başvurunun reddedildiğini, idare tarafından verilen 4/1/2018 tarihli cevaptan da tapu tahsis belgesinin fiilen ve hukuken varlığını yitirdiğinin anlaşıldığını ve ilgili belgenin tapuya çevrilme imkânının kalmadığını belirterek tapu tahsis belgesinin alınması sırasında ödenen 442.050 TL\’nin (eski TL) sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre tazminini talep etmiştir. 16. İstanbul 3. İdare Mahkemesi 25/12/2018 tarihli kararıyla davayı kesin olarak reddetmiştir. 2981 sayılı mülga Kanun\’un 8. maddesinde yer alan düzenlemeye yer verilen gerekçeli kararda Mahkeme, başvurucunun İstanbul Anadolu 10. Asliye Hukuk Mahkemesinde açtığı kamulaştırmasız el atma davasında imar ve ıslah planı yapılmamış olması sebebiyle murisine ait tapu tahsis belgesinin mülkiyet belgesine dönüşme şartı taşımadığının tespit edilmesi ve başvurucunun bu isteminin reddedilmesi üzerine bu davayı açtığını ancak davaya konu edilen bedelin sunulan belli bir hizmetin karşılığı olarak tahsil edilmesi nedeniyle tapu tahsis belgesinin tapuya çevril(e)memesi veya eş değer bir yerden tahsis yapıl(a)maması hâlinin başlı başına bu meblağın iadesini mümkün kılmayacağını belirtmiştir. 17. Nihai karar başvurucuya 1/3/2019 tarihinde tebliğ edilmiş, başvurucu 29/3/2019 tarihinde bireysel başvuruda bulunmuştur. IV. İLGİLİ HUKUK 18. 2981 sayılı mülga Kanun\’un \”Tespit ve değerlendirme işlemleri\” kenar başlıklı 8. maddesi şöyledir: \”İmar mevzuatına aykırı yapılarla gecekondular için tespit işlemlerinde; Bayındırlık ve İskan Bakanlığınca hazırlanacak ve valilik veya belediyelerce bastırılacak standart form kullanılır. Bu tespit kapsamına, temel inşaatı tamamlanmış veya sömel betonları dökülmüş olmak kaydı ile hazine, belediye, il özel idarelerine ait veya Vakıflar Genel Müdürlüğünün idare etmekte olduğu arsa veya arazilerdeki inşaatına Kanunun 14 üncü maddesinin (f) fıkrasındaki tarihlerden önce başlanmış mesken, kısmen işyeri ve konut olarak kullanılan veya evvelce konut olarak kullanılıp sonra işyerine çevrilen gecekondular ile imar mevzuatına, ruhsat ve eklerine aykırı tüm yapılar dahildir. Tespit

Tapu Tahsis Belgesi Bedelinin İadesi, Sebepsiz Zenginleşme Hükümlerine Göre Talep Edilebilir mi Read More »

Taşınmazın Kamu Hizmetine Tahsis Edilmesi Halinde Fiilen El Atılmasa Bile Tazminat Talep Edilebilir mi

Taşınmazın Kamu Hizmetine Tahsis Edilmesi Halinde Fiilen El Atılmasa Bile Tazminat Talep Edilebilir mi Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Esas No: 2022/5-56 Karar No: 2024/36 Karar Tarihi: 31-01-2024 Özet: Somut olay incelendiğinde, malikin taşınmaz üzerindeki egemenliği hukuk düzeninin sınırları içinde üçüncü kişilere karşı korunmuş ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu\’nun 683 üncü maddesinde malike, hukuka aykırı olarak müdahalenin önlenmesini isteme hakkı tanınmıştır. Bir kişinin taşınmazına eylemli olarak el atıp tamamen veya kısmen kullanılmasına engel olunması ile imar uygulaması sonucu o kişinin mülkiyetinde olan taşınmaza hukuken kullanmaya engel sınırlamalar getirilmesi arasında sonucu itibari ile bir fark bulunmamakta, her ikisi de kişinin mülkiyet hakkının sınırlandırılması anlamında aynı sonucu doğurmaktadır. Bu nedenle uzun yıllar programa alınmayan imar planının fiilen hayata geçirilmemesi nedeniyle kamulaştırma ya da takas cihetine gitmeyen davalı idare tarafından pasif ve suskun kalınmış ve işlem tesis edilmemek suretiyle taşınmaza müdahale edilmiş, aynı zamanda dava konusu taşınmazda paydaş olan idarenin mülkiyet hakkının özüne dokunan bu eylemi ile kamulaştırmasız el atma olgusu gerçekleşmiştir. Hâl böyle olunca, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere ve özellikle dava konusu taşınmazın uzun yıllardan beri yapılan parselasyon planları ile kamu hizmetine tahsis edilmiş olması ve son olarak da özel spor tesisleri alanına tahsis edilmiş olması nedeniyle fiilen el atılmamış olsa dahi mülkiyet hakkının süresi belirsiz şekilde kısıtlandığı cihetle Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulması gerekirken önceki hükümde direnilmesi doğru olmamıştır. (2709 s. K. m. 35, 46) (4721 s. K. m. 683) (YİBK 16.05.1956 T. 1956/1 E. 1956/6 K.) Taraflar arasındaki kamulaştırmasız el atma nedenine dayalı tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir. Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince, davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 5. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, İlk Derece Mahkemesi tarafından Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir. Direnme kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan gündem ve dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde; Ankara ili Etimesgut ilçesi Etimesgut mahallesi, 47440 ada 1 parsel sayılı taşınmazda müvekkilinin paydaş olduğunu, davalı belediyenin taşınmaza fiilen el attığını ileri sürerek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile 10.000,00 TL\’nin tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. II. CEVAP Davalı idare vekili cevap dilekçesinde; taşınmaza fiilen el atılmadığını, idari yargının görevli olduğunu, müvekkiline husumet yöneltilemeyeceğini, taşınmazın özel mülkiyete konu özel spor alanına dönüştürüldüğünü belirterek davanın reddini savunmuştur. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin 20.03.2018 tarihli ve 2017/251 Esas, 2018/150 Karar sayılı kararı ile; dava konusu taşınmaz \”oyun ve spor alanı\” olarak kamu hizmetine tahsis edilmiş iken, işbu davanın açılmasından önce kesinleşen imar planında \”özel spor tesisleri alanı\” olarak belirlendiği, taşınmaz özel mülke konu olup yapılaşmanın mümkün olduğu, diğer hissedarlar tarafından idari yargıda açılan davada taşınmazın özel spor alanı olarak tahsis edilmiş olması nedeniyle idarenin hukuki el atmasının bulunmadığına karar verildiği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. IV. İSTİNAF A. İstinaf Yoluna Başvuranlar İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur. B. Gerekçe ve Sonuç Bölge Adliye Mahkemesinin 14.11.2018 tarihli ve 2018/2027 Esas, 2018/2670 Karar sayılı kararı ile; davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir. V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ A. Bozma Kararı 1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur. 2. Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; \”…Aşağıda açıklanan gerekçelerle Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesinin istinaf başvurusunun esastan ret kararı kaldırıldıktan sonra Ankara Batı 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2017/251 E- 2018/150 K. sayılı kararının incelenmesinde, Dosya içindeki bilgi ve belgelerden dava konusu taşınmazın 30/11/1962 gün ve 1995 sayılı kararı ile tasdik edilen imar planında spor sahası iken, Ankara Büyükşehir Belediye Başkanlığınca onanan Etimesgut Belediye Meclisinin 02/02/2001 gün ve 28 sayılı kararı gereğince 1/1000 ölçekli imar planı değişikliğiyle oyun ve spor alanı kullanımında kalan dava konusu olan 47440 ada 1 parsele ve daha sonra Ankara Belediye Meclisinin 13/10/2015 tarih ve 2061 sayılı kararı ile onanan 1/5000 ölçekli imar planı değişikliği ile bu parselin kullanım amacının özel spor alanına dönüştürüldüğü ve bilahare 1/1000 ölçekli uygulamalı imar planı değişikliği sonucu Etimesgut Belediye Meclisinin 04/06/2016 tarihli kararı ile son olarak dava konusu parselin özel spor tesisleri olarak ayrıldığı ve taşınmaza fiilen el atılmadığı anlaşılmıştır. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 16.05.1956 gün ve 1/6 sayılı kararı ile HGK’nun 15.12.2010 gün ve 2010/5-662/651 sayılı kararı da gözetildiğinde, uzun yıllar programa alınmayan imar planının hayata geçirilmemesi nedeniyle kamulaştırma ya da takas cihetine gitmeyen davalı idarece, pasif ve suskun kalınmak ve işlem tesis edilmemek suretiyle idarenin paydaş da olduğu taşınmaza müdahale edildiği; bu haliyle İdarenin, mülkiyet hakkının özüne dokunan ve onu ortadan kaldıran bu eylemi ile kamulaştırmasız el koyma olgusunun gerçekleştiğinin kabulü gerekir. Kamulaştırmasız el koyma olgusunun varlığının doğal sonucu, İdarenin hukuka aykırı eylemiyle mülkiyet hakkı engellenen taşınmaz mal sahibi davacının, dava yoluyla kamulaştırmasız el koyma hükümleri doğrultusunda mülkiyetin bedele çevrilmesini, eş söyleyişle idareden değer karşılığının verilmesini isteyebileceği açıktır. Bu durumda dava konusu taşınmazın uzun yıllardan beri yapılan parselasyon planları ile kamu hizmetine tahsis edilmiş olması ve son olarak da özel spor tesisleri alanına tahsis edilmiş olması nedeniyle fiilen el atılmamış olsa dahi mülkiyet hakkının süresi belirsiz şekilde kısıtlanması nedeniyle taşınmaz bedelinin ödenmesi gerektiğinden işin esasına girilerek karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçelerle davanın reddine karar verilmesi, Doğru görülmemiştir.\” gerekçesiyle karar bozulmuştur. B. İlk Derece Mahkemesince Verilen Direnme Kararı İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; imar planında kamu hizmeti alanına ayrılan dava konusu taşınmazın imar planı değişikliğiyle kamu hizmeti alanından çıkarılması sonucunda özel amaçlarla kullanımının mümkün olduğu, dava tarihi itibarıyla taşınmazın imar planındaki durumunun \’\’özel spor alanı\’\’ olarak belirlendiği, bu durumda davalı idarenin dava konusu taşınmazı kamulaştırma zorunluluğu bulunmadığının kabulü gerektiği, diğer taraftan davacı tarafın imar planı değişikliğinin iptali istemiyle dava açabilecekken bu yönde bir davanın da açılmadığı, ayrıca imar durumu değiştirilinceye kadar olan dönem için eldeki davada bir

Taşınmazın Kamu Hizmetine Tahsis Edilmesi Halinde Fiilen El Atılmasa Bile Tazminat Talep Edilebilir mi Read More »

Adi Yazılı Sözleşmeye Dayalı Olarak Hangi Durumda Tapu İptali ve Tescil Davası Açılabilir

Adi Yazılı Sözleşmeye Dayanarak Tapu İptali ve Tescil Davası Açılması Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Esas No: 2017/14-2036 Karar No: 2019/161 Karar Tarihi: 19-02-2019 Özet: Somut olayda teslim şartı gerçekleşmediği, dolayısıyla tescile karar verilemeyeceği gerekçesiyle verdiği direnme kararı yerindedir. Ne var ki, davada ikinci kademede tazminat talebinde bulunulmuş ve mahkemece tazminat talebinin kabulüne karar verilmiş olup Özel Dairece davacının tazminat isteminin kabulü kararına yönelik inceleme yapılmadığından, bu yöne ilişkin temyiz itirazlarının incelenmesi için dosya Özel Daireye gönderilmelidir. (4721 s. K. m. 706) (1512 s. K. m. 60) Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil olmadığı takdirde tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda Antalya 1. Tüketici Mahkemesince tapu iptali ve tescil isteminin reddiyle tazminatın tahsili isteminin kabulüne dair verilen 06.12.2013 tarihli ve 2013/347 E., 2013/2170 K. sayılı kararın temyizen incelenmesi taraf vekilleri tarafından istenilmekle Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 18.11.2014 tarihli ve 2014/8088 E., 2014/13006 K. sayılı kararı ile: “…Davacı …, davalı tarafından yapılan 668 ada 1 parsel sayılı taşınmazdaki binanın 73 numaralı mesken niteliğindeki bağımsız bölümü 01.03.2007 günlü sözleşmeyle temlik aldığını, bedelini ödediği taşınmazın sözleşme uyarınca 01.06.2007 günü teslimi gerektiği halde noter ihtarına rağmen teslim edilmediğini ileri sürerek, taşınmazın adına tescilini veya dava tarihindeki bedelinin alınmasını istemiş, 14.03.2013 günlü dilekçeyle de bedeli 409.800 TL yükseltmiştir. Davalı, davacının 55 numaralı bağımsız bölümde işgalci olduğunu, bedelini ödemeyeceğini bildirmesi üzerine iade faturası düzenlenerek taşınmazın iade edildiğini, dava konusu edilen 73 no\’lu bağımsız bölümle ilgili sözleşme yapılmadığı gibi ödemede bulunmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, taraflar arasındaki 01.03.2007 günlü sözleşmenin yüklenicinin temlik sözleşmesi niteliğinde bulunmayıp, taşınmaz satış sözleşmesi niteliğinde bulunduğu ve bu sözleşmenin de resmi biçimde yapılmadığı gerekçesiyle tapu iptali ve tescil isteminin reddine, sözleşme uyarınca ödendiği anlaşılan 400.000 TL bedelin davalıdan alınmasına karar verilmiştir. Hükmü, davalı ve davacı vekilleri temyiz etmiştir. 1- Yapılan yargılamaya, toplanan deliller ve dosya içeriğine özellikle dava konusu edilen ve haricen düzenlenen “konut satış vaadi sözleşmesi” başlıklı belgenin satmayı vaad eden “Gen Yapı Tasarım Proje ve Uygulama Ltd. Şti.” kaşesi altında şirket yetkilisi … tarafından imzalanmış bulunması davalı şirket kabulünde olduğuna göre, davalı vekilinin tüm temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir. 2-Davacı vekilinin temyiz itirazlarına gelince; Dava, harici satın alma nedenine dayalı tapu iptali ve tescil; ikinci kademede tazminat istemlerine ilişkindir. Taşınmazların mülkiyetinin naklini sağlayacak sözleşmelerin 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 237. maddesi, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 706. maddesi ve 1512 sayılı Noterlik Kanunun 60. maddesi uyarınca resmi biçim koşuluna uyularak yapılması gerekir. Böyle bir sözleşme dayanılmadığında taşınmazın mülkiyeti kazanılamayacağından tescil istemi dinlenmez. Ancak, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan, tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyeti devre yanaşmaması hallerinde olayın özelliğine göre hakimin TMK’nın 2. maddesini gözeterek açılan tescil davasını kabul edilebileceği 30.09.1998 tarihli ve 2/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtilmiştir. Somut olayda, tapu kaydından, çekişme konusu taşınmazın kat mülkiyeti kurulu 668 ada 1 sayılı parselde davalı adına kayıtlı zemin kat, 14 numaralı mesken niteliğindeki bağımsız bölüm olduğu anlaşılmaktadır. Yapının bulunduğu 668 ada 1 parsel için düzenlenen yapı ruhsatlarında yapı sahibinin ve yapı müteahhidinin davalı … Tasarım Proje Uygulama Ltd. Şti olduğu görülmektedir. Ayrıca, yapının tamamlanması nedeniyle yapı kullanma izin belgeleri de düzenlenmiştir. Davacı, “Konut Satış Vaadi Sözleşmesi” başlıklı 01.03.2007 günlü adi yazılı sözleşmeye dayanarak tescil isteminde bulunmuştur. Davacının dayandığı sözleşmenin “satış bedeli” başlıklı bölümünde taşınmaz satış bedeli 400.000 TL olduğu ve davacı tarafından ödendiği belirtilmiştir. Görülüyor ki, taraflar birbirlerine karşı olan bedel ödeme ve taşınmazı tamamlayıp yapı kullanma izin belgesi almak suretiyle edimlerini yerine getirmişlerdir. Taraflar arasındaki taşınmaz mülkiyetinin naklini sağlayan 01.03.2007 günlü sözleşme yasanın aradığı resmi biçim koşuluna uygun olarak düzenlenmemiş ise de, tarafların edimlerini karşılıklı olarak yerine getirmiş olmaları nedeniyle sözleşme resmi biçime uygun düzenlenmediği gerekçesiyle tapu iptali ve tescil isteminin reddi 30.09.1998 tarihli ve 2/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi TMK’nın 2. maddesine uygun değildir. Dolayısıyla, davacının öncelikli talebi olan tapu iptali ve tescil isteminin kabulü gerekir. Mahkemece, tapu iptali ve tescil isteminin kabulü gerekirken yazılı gerekçeyle reddi doğru değildir. Öte yandan, davacı … dava konusu taşınmazla ilgili olarak öncelikle tapu iptali ile tescil, olmazsa taşınmazın dava tarihindeki değerinin tahsiline karar verilmesini talep etmiş olmakla terditli dava açmıştır. Bu şekilde açılan davalarda iddia edilen taleplerden birinin reddedilmiş olması davanın tümden reddi sonucunu doğurmayacağından dava tümden reddedilmiş gibi davalı lehine vekalet ücretine hükmedilmesi doğru görülmemiş, belirtilen nedenlerle kararın bozulması gerekmiştir…” gerekçesi ile bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda mahkemece önceki kararda direnilmiştir. HUKUK GENEL KURULU KARARI Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve direnme kararının verildiği tarih itibariyle 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu\’nun Geçici 3. maddesine göre uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 438. maddesinin ikinci fıkrası hükmü gereğince direnme kararlarının temyiz incelemesinde duruşma yapılamayacağından taraf vekillerinin duruşma isteğinin reddine karar verilip dosyadaki belgeler okunduktan sonra gereği görüşüldü: Dava, harici satın alma nedeniyle tapu iptali ve tescil, ikinci kademede tazminat istemlerine ilişkindir. Davacı vekili, davalı şirket tarafından Antalya ili Döşemealtı ilçesi, 668 ada 1 parsel sayılı taşınmaz üzerinde yapılan Palm City Konakları adındaki siteden 73 nolu bağımsız bölümün 01.03.2007 tarihli konut satış vaadi sözleşmesi ile davacı tarafından satın alındığını, bahse konu taşınmazın satış bedelinin peşin olarak ödendiğini, davalının sözleşme ile taşınmazı 01.06.2007 tarihinde teslim etmeyi kabul ve taahhüt ettiğini, ancak davalının tapu devrinden kaçınması üzerine Antalya 3. Noterliğinin 20.05.2009 tarihli ihtarnamesini keşide ettiklerini buna rağmen tapu devrinin yapılmadığını ileri sürerek dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline, tescilin mümkün olmaması durumunda dava tarihindeki rayiç değerin işleyecek reeskont faiziyle birlikte davalıdan tahsilini talep etmiştir. Davalı vekili, davacıya 73 nolu villanın satılmadığını, 55 nolu villanın satıldığını, fakat bahse konu 55 nolu villa ile ilgili ödemeleri yapamayacağından bahisle iade ettiğini, karşılıklı ibralaşılarak davacıya iade faturası düzenlendiğini, 55 nolu dairede işgalci sıfatıyla oturduğunu, Antalya 1. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2009/34 E. sayılı dosyasında alınan bilirkişi raporunda davacının 55 nolu dairede işgalci olduğunun tespit edildiğini ve davalının müdahalesinin men’ine karar verildiğini, davacının bu dairenin bile bedelini ödemezken daha fazla değerdeki 73 nolu villayı satın aldığı

Adi Yazılı Sözleşmeye Dayalı Olarak Hangi Durumda Tapu İptali ve Tescil Davası Açılabilir Read More »

Kiraya Verenin Oğlu, Yakını vb. Üçüncü Kişiye Kiranın Ödenmesi Halinde Kiracı Borçtan Kurtulur mu

Kiraya Verenin Oğlu, Yakını vb. Üçüncü Kişiye Kiranın Ödenmesi Halinde Kiracı Borçtan Kurtulur mu Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Esas No: 2013/2199 Karar No: 2015/1323 Karar Tarihi: 13-05-2015 Taraflar arasındaki itirazın kaldırılması ve tahliye davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Aliağa 1. İcra Hukuk Mahkemesince itirazın kısmen kaldırılmasına, red ve kabul edilen miktarlar üzerinden icra tazminatına hükmedilmesine dair verilen 18.09.2012 gün ve 2012/73 E., 2012/104 K. sayılı kararın incelenmesi davacı alacaklı ve davalı borçlu vekillerince istenilmesi üzerine Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 31.01.2013 gün ve 2013/17722 E., 2013/1464 K. sayılı ilamı ile; “…Dava, icra takibine yapılan itirazın kaldırılması ve tahliye talebine ilişkindir. Mahkemece, Dairemizin 28.5.2012 günlü bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonucunda tahliye ve kefil konusunda daha önce verilen karar kesinleştiğinden yeniden karar verilmesine yer olmadığına; 1.164,57 TL kira alacağı üzerinden itirazın kaldırılmasına ,bu miktar üzerinden icra inkar tazminatının davacıya verilmesine ve reddedilen miktar üzerinden hesaplanan kötüniyet tazminatının da davalıya verilmesine karar verilmiş, karar davacı ve davalı vekilleri tarafından temyiz edilmiştir. 1- Dosya kapsamına, toplanan delillere, kararın dayandığı gerekçelere, bozma ilamı doğrultusunda karar verilmiş olmasına göre, davalı vekilinin temyiz itirazları yerinde değildir. 2- Davacı vekilinin temyiz itirazlarına gelince; Davalının yakınlarına ödeme yapıldığı belirtilmişse de, davacı tarafından kabul edilmeyen bu ödemelere itibar edilmemesi gerekirken, itibar edilerek karar verilmesi, ilk karar ile istem reddedilirken davalı lehine icra tazminatına karar verilmediği halde, davalı tarafından bu husus temyiz edilmediğinden davacı yönünden müktesep hak doğduğu gözetilmeden, davalının tazminat isteminin reddine karar verilmesi gerekirken, kabulüne karar verilmesi doğru değildir. Karar bu nedenlerle bozulmalıdır…” gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir. HUKUK GENEL KURULU KARARI Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü: Dava; kira alacağının tahsili için başlatılan icra takibine vaki itirazın kaldırılması ve tahliye istemine ilişkindir. Davacı vekili, müvekkili H.. U.. ile davalı M.. G.. arasında davaya konu taşınmaz için 01/01/2007 tarihinde imzalanan 2 yıl süreli kira akdine diğer davalı A.. G..’nün de kefil olduğunu, kiraların süresinde ödenmemesi veya eksik ödenmesi üzerine müvekkili tarafından davalılar aleyhine kira alacaklarının tahsili ve tahliye istemiyle icra takibine girişildiğini ancak davalılar tarafından takibe itiraz edildiğini, temerrütün gerçekleştiğini ileri sürerek Aliağa İcra Müdürlüğü’nün 2010/5473 esas sayılı dosyası ile girişilen icra takibine yapılan itirazın kaldırılması ile taşınmazın tahliyesi ve davalılar aleyhine alacağın %40’ından az olmamak üzere icra inkâr tazminatına hükmedilmesini talep ve dava etmiştir. Davalılar vekili, davacının 28/07/2008 tarihinde kiralanandaki payını Hasan Ulutürk’e devrettiğini, devir tarihinden sonraki kira alacaklarını talep edemeyeceği gibi tahliyesini de isteyemeyeceğini, kira ödemelerinin banka dekontları ve davacının imzası karşılığında ödenen belgelerle sabit olduğunu beyan ederek davanın usulden ve esastan reddine, davacı yanın %40’dan aşağı olmamak üzere kötüniyet tazminatına mahkum edilmesine karar verilmesini savunmuştur. Yerel mahkemece; malik olmayan davacının taşınmazı kiraya vermesinde, kira bedellerinin ödenmemesi halinde itirazın kaldırılması ve tahliye davası açmasında yasal bir engel bulunmasa da mülkiyetin davacıya intikal etmesinden sonra üçüncü kişiye devredilmesi ile birlikte kiraların yeni malike ödenmesi gerektiği, bu halde davacının kiralayan sıfatının sona ereceği, artık sözleşmeye halef olan yeni malikin talepte bulunabileceği gerekçesiyle aktif husumet yokluğundan davanın reddine, davalı taraf icra inkar tazminatında bulunmuş ise de dava esastan reddedilmediğinden davalı tarafın bu talebinin de reddine karar verilmiş, davacı vekilinin temyizi üzerine Özel Dairece; davacı H.. U..’ün murisinden intikal eden taşınmazdaki payını 28/07/2008 tarihinde devrettiğinin ve kefil A.. G..’nün kefaletinin müteselsil kefalet olmadığının anlaşılmasına göre davacı vekilinin, tahliye isteğinin reddine ve kefil hakkındaki davanın reddine yönelik temyiz itirazlarının yerinde olmadığı, davacı vekilinin alacağa ilişkin temyiz itirazlarına gelince; kiralayan H.. U..’ün, taşınmaz üzerindeki haklarını Hasan , Arap ve Hüseyin ’e devrettiği 28/07/2008 tarihine kadar olan kira alacaklarını talep edebileceği, mahkemece, davacının alacağa ilişkin talebinin esası incelenmeksizin itirazın kaldırılması isteminin tümden reddedilmesinin doğru görülmediğine işaretle kararın, tahliye isteminin reddine ve kefil hakkındaki itirazın kaldırılması isteminin reddine ilişkin kısmının onanmasına, davalı kiracı hakkında itirazın kaldırılması isteminin reddine ilişkin bölümünün bozulmasına karar verilmiştir. Yerel mahkemece bozmaya uyularak verilen ikinci kararda, bilirkişi raporuna göre davacının yakınlarına yapılan ödemeler düşüldükten sonra 1.164,57 TL. kira alacağının bulunduğu, davalının takibe haksız olarak itiraz ettiği, alacağın belirlenebilir ve likit olduğu anlaşıldığından, 1.164,57 TL.- nin % 40 ı oranında icra inkar tazminatının davalı Mustafa’ dan alınarak davacıya verilmesine, davacının ödemeleri düşmeden takibe geçtiği, bu durumun davacı tarafın kötü niyetli olduğunu gösterdiği gerekçesiyle reddedilen miktar üzerinden hesaplanan 5.677,54 TL.-kötü niyet tazminatının davacıdan alınarak davalı Mustafa’ ya verilmesine dair verilen karar davacı vekili ve davalı vekilinin temyiz etmesi üzerine Özel Dairece, yukarıda metni aynen yazılı gerekçe ile bozulmuştur. Yerel mahkemece, önceki gerekçeler tekrarlanarak ve davacının oğluna ve gelinine yapılan ödemelerin davacı tarafından kendisine yapılmadığından geçersiz olduğunun bildirilmesinin açıkça hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olduğu gerekçesi ile direnme kararı verilmiş; kararı davacı alacaklı vekili temyiz etmiştir. Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; kira bedellerinin kiralayanın yakınlarına (oğlu ve gelini) ödenmesi halinde bu ödemelerin geçerli sayılıp sayılamayacağı; ilk kararda davanın aktif husumet yokluğundan reddine karar verilirken davalı lehine icra inkar tazminatına karar verilmemiş olup davalı tarafından bu hususun temyiz edilmemesi nedeniyle davacı yönünden müktesep hak oluşup oluşmadığı, varılacak sonuca göre itirazın kaldırılmasına ve davalı lehine icra tazminatına hükmedilip hükmedilemeyeceği noktalarında toplanmaktadır. Öncelikle belirtilmelidir ki, kira sözleşmesi iki tarafa borç yükleyen rızai sözleşmelerden olup kişisel hak doğurur. Sözleşmeden doğan bu haklar sözleşmenin taraflarına aittir. Kural olarak, kiralayan olabilmek için kiralananın maliki olmak gerekmemektedir. Başka bir ifade ile kiralananın maliki olmayan kişiler de kiralayan sıfatı ile kira sözleşmesi düzenleyebilirler. Öte yandan İcra ve İflas Kanunu’nun 68.maddesinde itirazın kesin olarak kaldırılması; 62. ve bu maddeye atıfla 63.maddelerinde ise itirazın süresi, şekli ve sebepleri düzenlenmiştir. 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun “İtirazın kesin olarak kaldırılması” başlıklı 4949 sayılı Kanun ile değişik 68. maddesinin ilk üç fıkrasında yer alan düzenlemeye göre; “Talebine itiraz edilen alacaklının takibi, imzası ikrar veya noterlikçe tasdik edilen borç ikrarını içeren bir senede yahut resmî dairelerin veya yetkili makamların yetkileri dahilinde ve usulüne göre verdikleri bir makbuz veya belgeye müstenitse, alacaklı itirazın kendisine tebliği tarihinden itibaren altı ay içinde itirazın kaldırılmasını isteyebilir. Bu süre içerisinde itirazın kaldırılması istenilmediği takdirde yeniden ilâmsız takip yapılamaz. Borçlu itirazını varit gösterecek hiçbir belge ibraz edemezse tetkik mercii itirazın kaldırılmasına karar verir. İtiraz birinci fıkrada gösterilen senet veya makbuz

Kiraya Verenin Oğlu, Yakını vb. Üçüncü Kişiye Kiranın Ödenmesi Halinde Kiracı Borçtan Kurtulur mu Read More »

Sitemizde arama yap