Gayrimenkul Hukuku

Kayseri’ye Özel Kooperatif Düzenlemesinin İptali Anayasa Mahkemesi Kararı Esas Sayısı: 2022/126 Karar Sayısı: 2023/29 Karar Tarihi: 16/2/2023 R.G. Tarih – Sayı: 9/3/2023 – 32127 İtiraz Yoluna Başvuranlar: 1. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi (E.2022/126) 2. Kayseri 2. Asliye Ticaret Mahkemesi (E.2023/16) 3. Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 23. Hukuk Dairesi (E.2023/20) İtirazın Konusu: 24/4/1969 tarihli ve 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu’na 10/6/2022 tarihli ve 7410 sayılı Kanun’un 2. maddesiyle eklenen geçici 11. maddenin Anayasa’nın 2., 10., 13., 35. ve 36. maddelerine aykırılığı ileri sürülerek iptaline ve yürürlüğünün durdurulmasına karar verilmesi talepleridir. Olay: Konut yapı kooperatiflerince yapılan kesin maliyet hesabının davalı ortaklardan talep edilmesi nedeniyle açılan davalarda itiraz konusu kuralın Anayasa’ya aykırı olduğu kanısına varan Mahkemeler, iptali için başvurmuştur. I. İptali İstenen Kanun Hükmü 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu’nun geçici 11. maddesi şöyledir: “Geçici Madde 11- (Ek:10/6/2022-7410/2 md.) Bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih itibarıyla, Kayseri ilinde aşağıdaki şartları taşıyan yapı kooperatifleriyle sınırlı olmak üzere bu madde hükmü uygulanır. a) İnşaatların etaplar halinde yapılarak teslim edilmesi, b) Terkin edilmemiş olması, c) Yapımı tamamlanan etapta bağımsız bölüm malikine kooperatifçe tahakkuk ettirilen bedelin ödenmiş olması, ç) Kooperatif tarafından üyeye konutunun tapu devrinin yapılmış olması, şartlarının birlikte sağlanması halinde; konutun tapu devrinin yapılmasından sonraki dönemler için yapı kooperatifi tarafından yönetim giderleri hariç olmak üzere her ne ad altında olursa olsun yapılmış borçlandırmalar veya bu kapsamda üçüncü şahıslara kooperatif tarafından yapılan alacağın devrine ilişkin işlemler hükümsüzdür. Birinci fıkra kapsamındaki şartları birlikte sağlayan kişilere karşı yapı kooperatifinin veya bu alacağı devralan üçüncü kişilerin yapı kooperatifi nedeniyle açmış oldukları her türlü alacak veya tazminat davaları ile bu kapsamda yapılan ilamsız icra takipleriyle ilgili olarak; ilgilinin talebi halinde bu davalarda verilen ve henüz kesinleşmemiş mahkeme kararları ile kesinleşen dava ve takiplere dayanılarak başlatılan icra işlemleri, haciz, satış ve tahliye uygulamaları durdurulur. Bu alacaklar kapsamında kesinleşen ilamlara dayanılarak devam eden takipler ile kesinleşen icra takiplerine son verilmesi için birinci fıkra uyarınca bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren 6 ay içinde borcun bulunmadığına dair davanın açıldığına ilişkin belgenin ibraz edilmesi zorunludur; borcun bulunmadığına ilişkin kesinleşen ilamın icra dairesine ibraz edilmesi halinde takip sonlandırılır.” II. İlk İnceleme A. 2022/126E. Sayılı Başvuru Yönünden 1. Anayasa Mahkemesi İçtüzüğü hükümleri uyarınca Zühtü ARSLAN, Hasan Tahsin GÖKCAN, Kadir ÖZKAYA, Engin YILDIRIM, Muammer TOPAL, M. Emin KUZ, Rıdvan GÜLEÇ, Recai AKYEL, Yusuf Şevki HAKYEMEZ, Yıldız SEFERİNOĞLU, Selahaddin MENTEŞ, Basri BAĞCI, İrfan FİDAN, Kenan YAŞAR ve Muhterem İNCE’nin katılımlarıyla 26/10/2022 tarihinde yapılan ilk inceleme toplantısında dosyada eksiklik bulunmadığından işin esasının incelenmesine, yürürlüğü durdurma talebinin esas inceleme aşamasında karara bağlanmasına OYBİRLİĞİYLE karar verilmiştir. B. 2023/16E. Sayılı Başvuru Yönünden 2. Anılan İçtüzük hükümleri uyarınca Zühtü ARSLAN, Hasan Tahsin GÖKCAN, Kadir ÖZKAYA, Engin YILDIRIM, Muammer TOPAL, M. Emin KUZ, Rıdvan GÜLEÇ, Recai AKYEL, Yusuf Şevki HAKYEMEZ, Yıldız SEFERİNOĞLU, Selahaddin MENTEŞ, Basri BAĞCI, İrfan FİDAN, Kenan YAŞAR ve Muhterem İNCE’nin katılımlarıyla 25/1/2023 tarihinde yapılan ilk inceleme toplantısında dosyada eksiklik bulunmadığından işin esasının incelenmesine, yürürlüğü durdurma talebinin esas inceleme aşamasında karara bağlanmasına OYBİRLİĞİYLE karar verilmiştir. C. 2023/20E. Sayılı Başvuru Yönünden 3. İçtüzük hükümleri uyarınca Zühtü ARSLAN, Hasan Tahsin GÖKCAN, Kadir ÖZKAYA, Engin YILDIRIM, Muammer TOPAL, M. Emin KUZ, Rıdvan GÜLEÇ, Recai AKYEL, Yusuf Şevki HAKYEMEZ, Yıldız SEFERİNOĞLU, Selahaddin MENTEŞ, Basri BAĞCI, İrfan FİDAN, Kenan YAŞAR ve Muhterem İNCE’nin katılımlarıyla 16/2/2023 tarihinde yapılan ilk inceleme toplantısında dosyada eksiklik bulunmadığından işin esasının incelenmesine OYBİRLİĞİYLE karar verilmiştir. III. Birleştirme Kararları A. E.2023/16 Sayılı Başvuru Yönünden 4. 24/4/1969 tarihli ve 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu’na 10/6/2022 tarihli ve 7410 sayılı Kanun’un 2. maddesiyle eklenen geçici 11. maddenin iptaline ve yürürlüğünün durdurulmasına karar verilmesi talebiyle yapılan itiraz başvurusuna ilişkin E.2023/16 sayılı davanın aralarındaki hukuki irtibat nedeniyle E.2022/126 sayılı dava ile BİRLEŞTİRİLMESİNE, esasının kapatılmasına, esas incelemenin E.2022/126 sayılı dosya üzerinden yürütülmesine 25/1/2023 tarihinde OYBİRLİĞİYLE karar verilmiştir. B. E.2023/20 Sayılı Başvuru Yönünden 5. 24/4/1969 tarihli ve 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu’na 10/6/2022 tarihli ve 7410 sayılı Kanun’un 2. maddesiyle eklenen geçici 11. maddenin iptaline karar verilmesi talebiyle yapılan itiraz başvurusuna ilişkin E.2023/20 sayılı davanın, aralarındaki hukuki irtibat nedeniyle E.2022/126 sayılı dava ile BİRLEŞTİRİLMESİNE, esasının kapatılmasına, esas incelemenin E.2022/126 sayılı dosya üzerinden yürütülmesine 16/2/2023 tarihinde OYBİRLİĞİYLE karar verilmiştir. IV. Esasın İncelenmesi 6. Başvuru kararları ve ekleri, Raportör Hilal YAZICI tarafından hazırlanan işin esasına ilişkin rapor, itiraz konusu kanun hükmü, dayanılan ve ilgili görülen Anayasa kuralları ve bunların gerekçeleri ile diğer yasama belgeleri okunup incelendikten sonra gereği görüşülüp düşünüldü: 1. Genel Açıklama 7. 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu’nun 1. maddesine göre tüzel kişiliği haiz olmak üzere ortaklarının belirli ekonomik menfaatlerini ve özellikle meslek veya geçimlerine ait ihtiyaçlarını işgücü ve parasal katkılarıyla karşılıklı yardım, dayanışma ve kefalet suretiyle sağlayıp korumak amacıyla gerçek ve tüzel kişiler tarafından kurulan değişir ortaklı ve değişir sermayeli ortaklıklara kooperatif denir. 13/1/2011 tarihli ve 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu’nun 124. maddesi gereğince kooperatifler ticaret şirketidir. Dolayısıyla tüzel kişiliğe sahip ve ticaret şirketi olan kooperatif, bu kapsamda alacaklı konuma geçebilir ve borç ilişkileri yaratabilir. 8. 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu’nun 8. maddesinin üçüncü fıkrasında yapı kooperatiflerinde konut, işyeri ve ortak sayılarının kooperatif genel kurulu tarafından belirleneceği ve yönetim kurulunun bu sayıyı aşacak şekilde üye kaydı yapamayacağı hüküm altına alınmıştır. Anılan Kanun’un 42. maddesinin (8) numaralı bendinde de yapı kooperatiflerinde; kooperatifin ortak sayısı ile yapılacak konut veya işyeri sayısının belirlenmesi genel kurulun yetkileri arasında sayılmıştır. Buna göre yapı kooperatiflerinde, ortak sayısının kural olarak sabit olduğu ve ortakların konut veya işyeri ihtiyacının karşılanması amacıyla karşılıklı yardım, dayanışma ve kefalet yükümlülüğüyle bir araya geldiği anlaşılmaktadır. 9. 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu’nun 81. maddesinin ikinci fıkrasında yapı kooperatiflerinin ana sözleşmede gösterilen işlerin tamamlanması ve ferdi mülkiyete geçilip konutların ve/veya işyerlerinin ortaklar adına tescil edilmesiyle amacına ulaşmış sayılacağı ve dağılacağı hükme bağlanmıştır. 10. Öte yandan geçici 11. maddenin birinci fıkrasında da belirtildiği üzere yapı kooperatiflerinde, taahhüt edilen konutların veya işyerlerinin etaplar hâlinde tamamlanması mümkündür. Buna göre tamamlanan etapta yer alan konutların veya işyerlerinin ferdi mülkiyete geçirilmesi ve ortaklar adına tescil edilmesi söz konusu iken taahhüt edilen konutların veya işyerlerinin tümüyle tamamlanmamış ve amacın gerçekleşmemiş olması nedeniyle kooperatif tasfiye sürecine girmeyecektir. 11. Temel amacı ana sözleşme uyarınca ortaklara uygun fiyatlarla taşınmaz kazandırmak olan yapı kooperatiflerinde kooperatif ortağı, ortaklık sözleşmesini imzalarken kooperatif ana sözleşmesini kabul etmiş olmakta, bu kapsamda kooperatif yetkili organlarının kanunlar ve ana sözleşme

Kan Hısımları, Sıhri Hısımlar ve Eşler Arasında Yapılan Taşınmaz Devrinin Bağışlama Sayılması Anayasa Mahkemesi Kararı Esas Sayısı: 2022/134 Karar Sayısı: 2023/116 Karar Tarihi: 22/6/2023 R.G. Tarih – Sayı: 15/9/2023 – 32310 İtiraz Yoluna Başvuran: İstanbul 1. Asliye Ticaret Mahkemesi İtirazın Konusu: 21/7/1953 tarihli ve 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun’un 28. maddesinin birinci fıkrasının (1) numaralı bendinin Anayasa’nın 13., 35. ve 36. maddelerine aykırılığı ileri sürülerek iptaline karar verilmesi talebidir. Olay: Birinci derece kan hısımları arasında yapılan taşınmaz pay devrine karşı açılan tasarrufun iptali davasında itiraz konusu kuralın Anayasa’ya aykırı olduğu kanısına varan Mahkeme, iptali için başvurmuştur. I. İptali İstenen ve İlgili Görülen Kanun Hükümleri A. İptali İstenen Kanun Hükmü 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun’un itiraz konusu kuralın da yer aldığı 28. maddesi şöyledir: “Bağışlama sayılan tasarruflar- Madde 28 Yirmi yedinci maddenin tatbikı bakımından aşağıdaki tasarruflar bağışlama hükmündedir: 1. Üçüncü dereceye kadar (bu derece dahil) kan hısımlariyle, eşler ve ikinci dereceye kadar (bu derece dahil) sıhri hısımlar arasında yapılan ivazlı tasarruflar, 2. Kendi verdiği malın, aktin yapıldığı sıradaki değerine göre borçlunun ivaz olarak pek aşağı bir fiyat kabul ettiği akitler, 3. Borçlunun kendisine yahut üçüncü bir şahıs menfaatine kaydı hayat şartiyle irat ve intifa hakkı tesis ettiği akitler.” B. İlgili Görülen Kanun Hükmü 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun’un; 1. 24. maddesi şöyledir: “İptal davası açılması – Madde 24 Amme borçlusunun bu Kanunun 27, 28, 29 ve 30 uncu maddelerinde yazılı tasarruf ve muamelelerinin iptali için umumi mahkemelerde dava açılır ve bu davalara diğer işlere takdimen umumi hükümlere göre bakılır.” 2. 27. maddesi şöyledir: “İvazsız tasarrufların hükümsüzlüğü – Madde 27 Amme alacağını ödememiş borçlulardan, müddetinde veya hapsen tazyikına rağmen mal beyanında bulunmıyanlarla, malı bulunmadığını bildiren veyahut beyan ettiği malların borcuna kifayetsizliği anlaşılanların ödeme müddetinin başladığı tarihten geriye doğru iki yıl içinde veya ödeme müddetinin başlamasından sonra yaptıkları bağışlamalar ve ivazsız tasarruflar hükümsüzdür.” II. İlk İnceleme 1. Anayasa Mahkemesi İçtüzüğü hükümleri uyarınca Zühtü ARSLAN, Hasan Tahsin GÖKCAN, Kadir ÖZKAYA, Engin YILDIRIM, Muammer TOPAL, M. Emin KUZ, Rıdvan GÜLEÇ, Recai AKYEL, Yusuf Şevki HAKYEMEZ, Yıldız SEFERİNOĞLU, Selahaddin MENTEŞ, Basri BAĞCI, İrfan FİDAN, Kenan YAŞAR ve Muhterem İNCE’nin katılımlarıyla 9/11/2022 tarihinde yapılan ilk inceleme toplantısında dosyada eksiklik bulunmadığından işin esasının incelenmesine OYBİRLİĞİYLE karar verilmiştir. III. Esasın İncelenmesi 2. Başvuru kararı ve ekleri, Raportör Hilal YAZICI tarafından hazırlanan işin esasına ilişkin rapor, itiraz konusu kanun hükmü, dayanılan Anayasa kuralları ve bunların gerekçeleri ile diğer yasama belgeleri okunup incelendikten sonra gereği görüşülüp düşünüldü: A. Anlam ve Kapsam 3. 6183 sayılı Kanun, kamu alacaklarının korunmasını sağlamak amacıyla henüz kamu alacağı kesinleşmeden alınabilecek bazı tedbirler ile kamu alacağı kesinleştikten sonra alacağın tahsil edilmesine ilişkin hükümler öngörmüştür. Bu kapsamda anılan Kanun’un 24. maddesi, kamu alacağının tahsil edilebilmesi amacıyla kamu borçlusunun Kanun’un 27., 28., 29. ve 30. maddelerinde belirtilen tasarruf ve muamelelerini iptal davasına konu edilmek üzere hükümsüz kılmaktadır. 4. Bu itibarla anılan maddelerde iptal davasına konu edilecek tasarruflar ivazsız tasarruflar, bağışlama sayılan tasarruflar, kamu alacağının tahsiline imkân bırakmamak amacıyla yapılan tasarruflar ve hükümsüz sayılan diğer tasarruflar olarak belirtmiştir. 5. Kanun’un 27. maddesi ivazsız tasarrufların veya bağışlamaların hükümsüz sayılması için bazı şartlar aramaktadır. Buna göre kamu alacağını ödememiş borçlulardan müddetinde veya hapsen tazyikine rağmen mal beyanında bulunmayanlarla, malı bulunmadığını bildiren veyahut beyan ettiği malların borcuna yetersizliği anlaşılanların ödeme müddetinin başladığı tarihten geriye doğru iki yıl içinde veya ödeme müddetinin başlamasından sonra yaptıkları bağışlamalar ve ivazsız tasarruflar hükümsüzdür. Kanunun 26. maddesine göre tasarrufun gerçekleştiği tarihinden beş yıl geçtikten sonra tasarrufun iptali davası açılamaz. 6. İtiraz konusu kuralın da yer aldığı 28. maddede ivazlı olmakla birlikte bazı tasarrufların bağışlama sayılacağı hüküm altına alınmıştır. 7. İtiraz konusu kuralla üçüncü dereceye kadar (bu derece dâhil) kan hısımlarıyla eşler ve ikinci dereceye kadar (bu derece dâhil) sıhri hısımlar arasında yapılan ivazlı tasarrufların bağışlama sayılacağı öngörülmüştür. Bu itibarla kuralın muvazaa ihtimalini yüksek gördüğü belirli yakınlıktaki kişiler arasında gerçekleşen işlemlerin ivazlı olup olmadığına bakmaksızın bağışlama niteliğinde olduğunu -kesin- kanuni karine olarak düzenlediği anlaşılmaktadır. Dolayısıyla kurala konu yakınlıktaki kişilerin iyi niyetli olduğu iddiasının veya başka herhangi bir iddianın ispatına imkân tanınmamıştır. 8. Bağışlama sayılan tasarrufun iptali ise işlemin kamu alacaklısına karşı hükümsüz sayılması sonucunu doğurur. B. İtirazın Gerekçesi 9. Başvuru kararında özetle; ivazlı devir işleminin birinci derece kan hısımları arasında yapılmış olması nedeniyle itiraz konusu kural uyarınca bağış olarak kabul edilip hükümsüz sayılacağı, söz konusu tasarrufun kamu alacağının tahsiline imkân bırakmamak amacıyla yapılıp yapılmadığı yönünde bir inceleme yapılmasına imkân tanınmadığı, bu itibarla kamu yararı ve kişisel yarar arasındaki dengenin ölçüsüz bir şekilde bozulduğu belirtilerek kuralın Anayasa’nın 13., 35. ve 36. maddelerine aykırı olduğu ileri sürülmüştür. C. Anayasa’ya Aykırılık Sorunu 10. Anayasa’nın 35. maddesinde “Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. / Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. / Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz.” denilmektedir. Anayasa’nın anılan maddesiyle güvence altına alınan mülkiyet hakkı, ekonomik değer ifade eden ve parayla değerlendirilebilen her türlü mal varlığı hakkını kapsamaktadır. 11. Mülkiyet hakkı; kişiye başkasının hakkına zarar vermemek ve kanunların öngördüğü sınırlamalara uymak koşuluyla sahibi olduğu şeyi dilediği gibi kullanma, onun semerelerinden yararlanma ve tasarruf etme imkânı veren bir haktır. Bu bağlamda malikin mülkünü kullanma, onun semerelerinden yararlanma ve mülkü üzerinde tasarruf etme yetkilerinden herhangi birinin sınırlanması veya mülkünden yoksun bırakılması mülkiyet hakkına müdahale teşkil eder. 12. Anayasa’nın “Hak arama hürriyeti” başlıklı 36. maddesinin birinci fıkrasında da “Herkes, meşru vasıta ve yollardan faydalanmak suretiyle yargı mercileri önünde davacı veya davalı olarak iddia ve savunma ile adil yargılanma hakkına sahiptir.” hükmüne yer verilmiştir. Buna göre hak arama özgürlüğünün en önemli iki ögesini oluşturan iddia ve savunma haklarını kısıtlayacak, bu hakların kullanımını engelleyecek ve adil yargılanmaya engel olacak kanun hükümlerinin Anayasa’nın anılan maddesine aykırılık oluşturacağı açıktır. Maddeyle güvence altına alınan hak arama özgürlüğü, kendisi bir temel hak niteliği taşımasının yanında diğer temel hak ve özgürlüklerden gereken şekilde yararlanılmayı ve bunların korunmasını sağlayan en etkili güvencelerden biridir (AYM, E.2021/9, K.2022/4, 26/01/2022, § 28). 13. İtiraz konusu kural, tasarrufun iptali davasına konu edilmek üzere borçlunun üçüncü derece de dâhil olmak üzere bu dereceye kadar kan hısımlarıyla eşi ve ikinci derece dâhil bu dereceye kadar sıhri hısımlarıyla yaptığı ivazlı tasarrufların bağışlama kabul edileceğini öngörmektedir. 14. Mal varlığına