Kira Hukuku

Site Yönetimi Üst Kurulu Tarafından Siteye Ait Ortak Yerlerin Kiraya Verilmesi ve Gelirin Site Ortak Yönetimi Kasasına Dahil Edilmesi Ortak Yerlerin Kiraya Verilmesi: Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; alacak istemine ilişkin eldeki davada, blok yöneticilerinden oluşturulan toplu yapı üst kurulunun, dava konusu yerlerin H.. A.Ş. tarafından kiralanıp tahsilatının A Blok adına yapılarak A Blokla mahsuplaşmasına yönelik 09.06.2004 tarihli kararının hukuka uygun olup olmadığı, buradan varılacak sonuca göre ortak yerlerin kiraya verilmesinden elde edilen gelirin site ortak yönetimi kasasına dahil edilmesinin gerekip gerekmediği noktasında toplanmaktadır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Esas No: 2017/(18)5-2002 Karar No: 2022/57 Karar Tarihi: 25/01/2022 İncelenen Kararın Mahkemesi: Ankara 5. Sulh Hukuk Mahkemesi 1. Taraflar arasındaki alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Ankara 5. Sulh Hukuk Mahkemesince verilen davanın reddine ilişkin karar, davacılar Ç.. Park Evleri D Blok Yönetimi vekili ve H.. F.. U.. vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 18. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir. 2. Direnme kararı davacı Ç.. Park Evleri D Blok Yönetimi vekili ve davacı H.. F.. U.. vekili tarafından temyiz edilmiştir. 3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü: I. Yargılama Süreci Davacı İstemi 4. Davacılar vekili dava dilekçesinde; Ç.. Park Evleri (F Blok) sitesine ait kapalı garajdaki 27 adet otoparkın site ortak alanı olduğunu, otopark yerlerinin A Blok adına H.. A.Ş. tarafından kiralanmasına ve kira bedelleri tahsilatının A Blok ile mahsuplaştırılmasına karar verildiğini, kararın yasalara aykırı olduğunu, ortak alanı kiralama hakkı ve yetkisi olmadığını, H.. A.Ş.’nin Ankara 10. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2007/234 E. 2007/1372 K. sayılı kararı ile yönetim planının ilgili maddeleri iptal edilinceye kadar toplu yapı yöneticisi sıfatını taşıdığını, H.. A.Ş’nin ortak alan olan 27 otopark yerini yıllık kiraya vererek kira geliri elde ettiğini belirterek elde edilen kira gelirinden davacılara düşen miktardan fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 3.000TL’nin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. Davalı Cevabı 5. Davalı H.. Konut Hizmetleri ve Ticaret A.Ş. vekili, davacı yöneticinin kat malikleri kurulunca alınmış karar olmadıkça yönetim adına dava açamayacağını, davanın husumet yokluğu nedeniyle reddine karar verilmesi gerektiğini, ayrıca hizmet dönemlerinin 2001-2007 yıllarına ait olup davanın açıldığı tarih itibarı ile zamanaşımının dolduğunu, kendilerine yönetim planı gereğince yetki verildiğini, işlemlerin buna ilişkin olarak yapıldığını, yönetim planı ile dava konusu ortak alan olan F Bloktaki 27 araçlık otopark yerinin A Bloka tahsis edildiğini, toplu yapı kat malikleri kurulunun 10.06.2004 tarihli kararı ile oy birliği ile bu otoparkın kiralanması ve tahsilatının A Blok adına H.. A.Ş tarafından yapılıp A Blokla mahsuplaşmasına karar verildiğini, davacı yönetimin de buna itirazının olmadığını, mahkemece H.. A.Ş’ye yetki verilmesine ilişkin yönetim planının mahkeme kararı ile iptal edildiğini, ancak kararın geriye yürümeyeceğini, iptal sonrasında kira ile ilgili işlem yapılmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur. 6. Davalı Ç.. Park Evleri A Blok Yönetimi vekili, otoparkı apartman yönetiminin kiraya vermediğini, toplu yapı kat malikleri kurulunun kararı ile H.. A.Ş tarafından kiraya verildiğini, davacı apartman yönetiminin bu kararda imzasının olduğunu, bu nedenle dava açamayacağını, husumetin de kendilerine yöneltilemeyeceğini belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkeme Kararı 7. Ankara 5. Sulh Hukuk Mahkemesinin 18.04.2011 tarihli ve 2008/1120 E. 2011/860 K. sayılı kararı ile; dava konusu otoparkın ortak alan olduğu, yönetim planının 17/a maddesine göre ortak alanların toplu yapı kat malikleri kurulunca yönetileceği, idari ve tasarrufi işlemlerine ilişkin görevlerinin bir kısmı veya tamamını bir servis şirketine kontrolü kendisinde olmak kaydı ile devredebileceğinin kararlaştırılmış olduğu, 09.06.2004 tarihli Ç.. Park Evleri Üst Kurul toplantısında A Bloka tahsis edilen otoparkın kiralanmasının H.. A.Ş. tarafından yapılıp tahsilatın da A Blokla mahsuplaşmasına oy birliği ile karar verildiği, toplantıya D Blok yöneticisi de katılmış olup, kararın itiraz şerhi konulmadan imzalandığı, bu kararın iptal edilmeyip geçerli bulunduğu, Ankara 10. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2007/234 E. sayılı dosyası ile yönetim planının 17/a maddesinin tamamı ile geçici maddenin ise kısmen iptal edildiği ve davalı H.. A.Ş’nin kiralama yetkisinin kaldırıldığı, kararın 13.09.2007 tarihinde kesinleştiği, ancak kararların geriye yürümeyeceği ve daha önce bu konuda alınan kararların geçerliliğini koruması nedeniyle geriye yönelik talepte bulunulamayacağı ve bu tarihten sonra otoparkın davalılarca kiraya verildiğinin ispatlanamadığı gerekçesiyle davacılar tarafından H.. Konut Hizmetleri ve Tic. A.Ş. aleyhine açılan davanın reddine, davacı Ç.. Park Evleri D Blok yönetimi tarafından Ç.. Park Evleri A Blok yönetimi aleyhine açılan davada da kat maliklerince bu konuda yetki verilmemiş olduğundan davanın reddine karar verilmiştir. Özel Daire Bozma Kararı 8. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar Ç.. Park Evleri D Blok Yönetimi vekili ve H.. F.. U.. vekili temyiz isteminde bulunmuştur. 9. Yargıtay (Kapatılan) 18. Hukuk Dairesinin 24.10.2013 tarihli ve 2013/10734 E. 2013/14057 K. sayılı kararı ile; “…Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlarla yasal gerektirici nedenlere ve özellikle kanıtların takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre sair temyiz itirazları yerinde değildir. Ancak; Dosya içindeki bilgi ve belgelerin ve bilirkişi raporunun incelenmesinde; dava konusu anataşınmazda kat mülkiyeti kurulu olduğu, tapuda B, C, D Bloklardaki bağımsız bölümlerde eklenti olarak garajın gösterildiği, A Bloktaki bağımsız bölümlerin garaj eklentisi bulunmadığı, dava konusu 27 adet garajın ortak yer niteliğinde olduğu, anataşınmazın yönetim planında buranın A Blok kat malikleri tarafından kullanılacağına ilişkin bir düzenleme yer almadığı gibi 32. maddesinde açık ve kapalı garajların ortak yer olduğu, 33. maddesinde ortak yerlerin kat maliklerince arsa payı oranında kullanılacağı, kullanım şeklinin toplu yapı kat malikleri kurulunca hakkaniyete göre belirleneceği, 17/a maddesi ise ortak yerlerin kiraya verilmesinin toplu yapı kat malikleri kurulunun görevleri arasında olduğu belirtildiği, projesinde ve vaziyet planında da bu konuda bir düzenleme bulunmadığı, 24.05.2007 tarihinde Aktürk Yapının Belediye İmar Müdürlüğünden istediği görüş üzerine bir hesap cetveli yapılarak A Blok için 75 otopark yeri ayrılması gerektiği (F Bloktan 27 garaj olmak üzere) bildirildiği anlaşılmaktadır. Her ne kadar 09.06.2004 tarihinde blok yöneticilerinden oluşturulan üst kurul, dava konusu yerlerin H.. A.Ş. tarafından kiralanıp tahsilatının A Blok adına yapılarak A Blokla mahsuplaşmasına karar vermiş ise de, bu karar 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 45. maddesindeki ortak yerlerin kiraya tüm kat maliklerinin oy birliği ile alacakları karar üzerine verilebileceği amir hükmü karşısında yönetim planının buna aykırı hükümleri geçersiz olacağından ve tüm kat maliklerinin oybirliği ile verdiği bir karar niteliğinde olmadığından bir hüküm ifade etmez. Kaldı ki daha sonra Ankara 10. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2007/234 E.-1372 K. sayılı

Kira Sözleşmesinde İhbar Süresi: Kira Sözleşmesinin Süresinden Önce ve Akde Aykırı Olarak Sonlandırılması Kira Sözleşmesinde İhbar Süresi: Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin süresinden önce feshedilmesi halinde, mahkemece kira sözleşmesinde yer alan ihbar süresi kadar kira bedelinin tahsiline karar vermekle yetinilmesinin gerekip gerekmediği ve buradan varılacak sonuca göre kira bedeli yönünden kiracının sorumlu tutulup tutulamayacağı noktasında toplanmaktadır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Esas No: 2019/(6)3-550 Karar No: 2022/576 İncelenen Kararın Mahkemesi: Gebze 2. Asliye Hukuk Mahkemesi (Ticaret Mahkemesi Sıfatıyla) 1. Taraflar arasında birleştirilerek görülen itirazın iptali davalarından dolayı yapılan yargılama sonunda, Gebze 2. Asliye Hukuk Mahkemesince (Ticaret Mahkemesi sıfatıyla) verilen asıl ve birleşen davanın kısmen kabulüne ilişkin karar davalı vekilinin temyizi üzerine Yargıtay (kapatılan) 6. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir. 2. Direnme kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. 3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü: I. Yargılama Süreci Asıl ve Birleşen Davada Davacı İstemi 4. Davacı vekili asıl dosyadaki dava dilekçesinde; taraflar arasında 01.01.2009 başlangıç tarihli ve iki yıl süreli kira sözleşmesi bulunduğunu, 2010 yılı Ocak ayı kirasını ödemediği için hakkında icra takibi başlatılan davalının ödeme emrine haksız şekilde itiraz ettiğini ileri sürerek Gebze 3. İcra Müdürlüğünün 2010/33 sayılı takip dosyasına vaki itirazın iptaliyle takibin devamına karar verilmesini; birleşen davada ise 2010 yılı Şubat ayı için ödenmeyen kira alacağı yönünden başlatılan Gebze 1. İcra Müdürlüğünün 2010/806 sayılı dosyasına vaki itirazın iptalini istemiştir. Asıl ve Birleşen Davada Davalı Cevabı 5. Davalı davaya cevap vermemiştir. İlk Derece Mahkemesi Kararı 6. Gebze 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin (Ticaret Mahkemesi sıfatıyla) verdiği 26.05.2011 tarihli, 2010/75 E., 2011/309 K. sayılı kararı ile; taraflar arasındaki kira sözleşmesi çerçevesinde davacının 2010 yılı Ocak ve Şubat ayları için aylık 18.200TL kira alacağı ve bunun KDV’sini talep edebileceği gerekçesiyle asıl ve birleşen davaların kısmen kabulüne, bu davalara konu icra takiplerinin ayrı ayrı 21.476TL üzerinden devamına karar verilmiştir. Özel Daire Bozma Kararı 7. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur. 8. Yargıtay (kapatılan) 6. Hukuk Dairesinin 15.01.2013 tarihli, 2012/18822 E., 2013/166 K. sayılı kararı ile; “… İcra takiplerinde ve davada dayanılan ve hükme esas alınan 1.1.2009 başlangıç tarihli ve iki yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin özel şartlar bölümü 8. maddesinde, kiracının kiralananı boşaltmak istediği takdirde, bir ay evvelinden mal sahibine ulaşacak şekilde bildirmek zorunda olduğu düzenlenmiştir. Tarafların serbest iradeleriyle sözleşmeye konulan bu şart geçerli olup tarafları bağlar. Davacı tarafından davalı hakkında yapılan icra takipleri ile Ocak ve Şubat 2010 ayları kirasının tahsili istenmiş, takiplere itiraz eden davalı ise, kiralanan anahtarlarının tevdi mahalli olarak Gebze Sulh Hukuk Mahkemesi’ne teslim edildiğini, takip konusu yapılan aylar kirasına ilişkin bir borcunun olmadığını belirtmiştir. Dosyada davalı tarafından sözleşmenin feshedileceğine ve kiralananın tahliye edileceğine ilişkin sözleşmenin özel 8. maddesine uygun keşide edilmiş bir ihtarname bulunmamaktadır. Bununla birlikte davalı, 7.12.2009 tarihinde mahkemeye başvurarak kiralanan anahtarlarının teslimi için bir tevdi mahalli tayin edilmesini talep etmiş, Gebze 1. Sulh Hukuk Mahkemesi de 7.12.2009 tarih ve 2009 / 212-212 D İş sayılı kararla mahkeme yazı işleri müdürlüğünü tevdi mahalli olarak belirlemiştir. Kiralanan anahtarları davalı tarafından tevdi mahalline teslim edilerek, mahkeme kararı davacıya 10.12.2009 tarihinde tebliğ edilmiştir. Kiralanan anahtarlarının tevdi mahallinde olduğu 10.12.2009 tarihinde davacıya bildirildiğine göre kiralananın 10.12.2009 tarihine kadar davalının kullanımında olduğunun ve kiracılık ilişkisinin bu tarihe kadar devam ettiğinin kabulü gerekir. Dolayısıyla davalı bu tarihe kadar kira ödemelerinden sorumludur. Yine dosya kapsamı itibariyle davacının Aralık 2009 ayı kirası yönünden Gebze 3. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2009/990-109 sayılı dosyasında dava açtığı anlaşılmaktadır. Davalı kiracının kira süresi sona ermeden kira sözleşmesini tek taraflı feshederek kiralananı tahliye etmesi durumunda, kural olarak kira süresinin sonuna kadar kira parasından sorumludur. Bununla birlikte, davacı kiralayanın bu yerin yeniden kiralanması konusunda gayret göstermesi, böylece zararın artmasını önlemesi için kendisine düşen ödevi yapmak durumundadır. Bu durumda, davacının zararı, tahliye tarihinden kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira parasından ibarettir. Taraflar da bu süreyi sözleşmenin özel 8. maddesinde bir ay olarak kararlaştırdıklarından, davacının talep edebileceği kira parası 10.1.2010 tarihine kadardır. Kiralananın tahliye edildiği Aralık 2009 ayı kirası da ayrı bir dava konusu yapıldığına göre, mahkemece Ocak 2010 ayından on günlük kira parası yönünden itirazın iptaline karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden kararın bozulması gerekmiştir…” gerekçesi ile karar bozulmuştur. Direnme Kararı 9. Mahkemenin 08.04.2014 tarihli ve 2014/31 E., 2014/174 K. sayılı kararıyla, ilk karar gerekçesinin yanında, kira sözleşmesinin bozma kararında bahsi geçen 8. maddesinin kira sözleşmesinin akde aykırı olarak sonlandırılmasını meşrulaştıran bir hüküm değil, fesih sırasında uyulması gereken makul bir süre ihtiyacını karşılamaya yönelik olduğu gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir. Direnme Kararının Temyizi 10. Direnme kararı süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. II. Uyuşmazlık 11. Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; taraflar arasındaki kira sözleşmesinin süresinden evvel (kiralanana ait anahtarın 07.12.2009 tarihinde davalı kiracı tarafından tevdi mahalline tevdi edilerek) feshedildiği somut olayda, mahkemece kira sözleşmesinin 8. maddesinde yer alan bir aylık ihbar süresi kadar kira bedelinin tahsiline karar vermekle yetinilmesinin gerekip gerekmediği buradan varılacak sonuca göre 2010 yılı Ocak (10 Ocak 2010 sonrası) ve Şubat ayı kira bedeli yönünden davalı kiracının sorumlu tutulup tutulamayacağı noktasında toplanmaktadır. III. Gerekçe 12. Uyuşmazlığın çözümü açısından öncelikle konunun ve ilgili yasal düzenlemelerin irdelenmesinde yarar vardır. 13. Kira sözleşmesi kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Bu tanımdan da anlaşılacağı üzere kira sözleşmesi karşılıklı edimleri içeren bir sözleşmedir. 14. Başka bir anlatımla kira sözleşmesi, bir bedel karşılığında geçici bir süre için tarafa veya başkasına ait taşınır veya taşınmaz malın veya bir hakkın kullanımını sağlayan sözleşmedir. Kira sözleşmesi karşılıklı iradelerin birleşmesi suretiyle oluşur. Kira sözleşmesinin tarafları, kiraya verilen maldan bedel karşılığı yararlanan kiracı ile yararlanmaya razı olan kiraya verendir. 15. Kira sözleşmesinde kiracının asli edim yükümü, kira bedelinin ödenmesi; kiraya verenin asli edim yükümü ise, kiralananı kira süresince kiracının kullanımına hazır bulundurmasıdır. Kira sözleşmesinin düzenlendiği tarihte yürürlükte bulunan 818 sayılı (mülga) Borçlar Kanunu’nun 249. maddesine göre [6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu md. 301] “Mucir, mecuru akitten maksut olan kullanmağa salih bir hâlde müstecire

Kiralananın Tahliyesi Davasında Taahhütnamenin Sonradan Doldurulması, Yemin veya Tanıkla İspatlanabilir mi Yargıtay 3. Hukuk Dairesi Esas No: 2022/8307 Karar No: 2023/168 Karar tarihi: 21-02-2023 Özet: 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu‘nun 200 üncü maddesi; “(1) Bir hakkın doğumu, düşürülmesi, devri, değiştirilmesi, yenilenmesi, ertelenmesi, ikrarı ve itfası amacıyla yapılan hukuki işlemlerin, yapıldıkları zamanki miktar veya değerleri ikibinbeşyüz Türk Lirasını geçtiği takdirde senetle ispat olunması gerekir. Bu hukuki işlemlerin miktar veya değeri ödeme veya borçtan kurtarma gibi bir nedenle ikibinbeşyüz Türk Lirasından aşağı düşse bile senetsiz ispat olunamaz. (2) Bu madde uyarınca senetle ispatı gereken hususlarda birinci fıkradaki düzenleme hatırlatılarak karşı tarafın açık muvafakati hâlinde tanık dinlenebilir.” şeklinde olup, 6100 sayılı Kanun’un 201 inci maddesinde ise “Senede bağlı her çeşit iddiaya karşı ileri sürülen ve senedin hüküm ve kuvvetini ortadan kaldıracak veya azaltacak nitelikte bulunan hukuki işlemler ikibinbeşyüz Türk Lirasından az bir miktara ait olsa bile tanıkla ispat olunamaz.” düzenlemesi bulunmaktadır. Temyiz olunan bölge adliye mahkemesi kararında; hukuki ilişkinin ve bu ilişki nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kurallarının doğru şekilde belirlendiğinin, davalı tarafın savunmasını yazılı delille ispatlayamadığının anlaşılmasına göre, davalının temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir. (6098 s. K. m. 39, 352) (6100 s. K. m 200, 201) (YHGK. 28.05.2008 T. 2008/6-369 E. 2008/394 K.) Taraflar arasındaki itirazın iptali davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir. Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. Dava Davacı; 15.01.2020 başlangıç tarihli yazılı kira sözleşmesi ile kiracı olan, davalının 14.02.2020 tarihli tahliye taahhüdü ile taşınmazı 15.01.2021 tarihinde tahliye edeceğini taahhüt ettiğini, davalının 15.01.2021 tarihinde taşınmazı tahliye etmemesi üzerine aleyhine icra takibi başlattığını, davalının tahliye emrine itiraz ederek takibi durdurduğunu, itirazın haksız olduğunu ileri sürerek; itirazın iptali ile takibin devamına, davalının dava konusu taşınmazdan tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir. II. Cevap Davalı; tahliye taahhüdünü iki nüsha olarak kira sözleşmesi ile birlikte tarih koymadan imzaladığını, tarihin davacı tarafından daha sonra ve maddi gerçekliğe aykırı olarak taahhütnameye eklendiğini, tahliye taahhütnamesinin kanunun emredici kurallarına aykırı olarak düzenlendiğini, uzun süre ile kullanacağı gerekçesiyle kiraladığını ve yüksek miktarda masraf yaptığını, kira ilişkisinin devam ettiğini, yeni döneme ilişkin kira ve aidat ödemelerini yaptığını savunarak, davanın reddini istemiştir. III. İlk Derece Mahkemesi Kararı İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla: taraflar arasında dava konusu taşınmazın kiralanması amacıyla 15.01.2020-15.01.2021 tarihleri arasını kapsar şekilde kira sözleşmesinin akdedildiği, davalının tahliye taahhütnamesi ile dava konusu taşınmazı 15.01.2021 tarihinde tahliye edeceğini taahhüt ettiği, davalının imzaya itirazının olmaması nedeniyle tahliye taahhütnamesinin geçerli olduğu, davalının tahliye tarihi ile kira sözleşmesinin aynı tarihli olduğu iddiasını yazılı delille ispatlayamadığı gerekçesiyle, davanın kabulü ile itirazın iptali ile takibin devamına, davalının kiralanandan, tahliyesine karar verilmiştir. IV. İstinaf A. İstinaf Yoluna Başvuranlar İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur. B. İstinaf Sebepleri Davalı vekili dilekçesinde; tahliye taahhüdünün kira sözleşmesi ile birlikte imzalandığını ve kira sözleşmesinin eki gibi görüldüğü için taahhütnameye ayrıca tarih yazılmadığını, tahliye taahhütnamesinin kanunun emredici hükümlerine aykırı olarak düzenlendiğini, deliller toplanmadan ve tanıklar dinlenmeden karar verildiğini ileri sürerek; kararın kaldırılmasını ve davanın reddine karar verilmesini istemiştir. C. Gerekçe ve Sonuç Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; takibe dayanak yapılan ve hükme esas alman. 15.01.2020 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli, çelik çatılı kapalı depo işyeri niteliğindeki kira sözleşmesi hususunda taraflar arasında herhangi bir uyuşmazlık bulunmadığı, davalı kiracı şirketin adi yazılı olarak 14.02.2020 tarihinde düzenlediği tahliye taahhütnamesi ile kiracı olarak oturduğu yeri 15.01.2021 tarihinde tahliye edeceğini kabul ve taahhüt ederek taahhütnameyi imzaladığı, kural olarak kira ilişkisi kurulduktan sonra verilen tahliye taahhütnamesinin kiracının serbest iradesi ürünü olduğunun kabul edileceği, davacı kiraya veren şirket vekilinin 14.02.2020 düzenleme, 15.01.2021 tahliye tarihli, tahliye taahhütnamesine dayanarak yasal süresinde tahliye talepli icra takibi başlattığını, kira sözleşmesinin süresinin sözleşmenin taraflarınca her zaman uzaltılıp kısaltılabileceğini, kiracı tarafından, tarih yazılmadan boş kağıda, beyaza imza atılması halinde boş kağıdın üzerinin kiraya veren tarafından nasıl ve ne şekilde doldurulacağının imza eden kiracı tarafından kabul edildiğinin kabulü gerektiği, tahliye taahhütnamesinin verildiği tarihten itibaren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 39 uncu maddesi gereğince taahhütnamenin iptali için bir dava da açılmadığı, tanzim tarihi bulunmasa da tahliye taahhüdünde “içinde kiracı olarak bulunduğum” ibaresinin yazılması nedeni ile kira sözleşmesinden daha sonra düzenlendiği anlaşılan tahliye taahhüdünün geçerli olduğu gerekçesiyle davalı tarafın istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir. V. Temyiz A. Temyiz Yoluna Başvuranlar İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararma karşı, süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur. B. Temyiz Sebepleri Davalı vekili temyiz dilekçesinde; istinaf dilekçesinde bildirdiği sebepleri tekrar ederek, kararın bozulmasını talep etmiştir. C. Gerekçe I. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, tahliye taahhütnamesine dayalı olarak başlatılan icra takibe yönelik itirazın iptali istemine ilişkindir. 2. İlgili Hukuk 1- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352 nci maddesinin birinci fıkrasının ilgili bölümü şöyledir: “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene kartı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” 2- Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun, 28.05.2008 tarihli ve 2008/369 E., 2008/394 K. sayılı kararının ilgili bölümü şöyledir; “…Öncelikle belirtilmelidir ki, boş olarak altı imzalanıp verilen bir belgenin üstünün taraflar arasındaki anlaşmaya aykırı olarak doldurulduğu iddiasının tanıkla ispatının olanaklı olmadığında; ancak yazılı delille ispatı gerektiğinde ve yazılı delil de yoksa dayanılmış olması koşuluyla yemin delilinin söz konusu olabileceğinde uyuşmazlık bulunmamaktadır…” 3- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu‘nun 200 üncü maddesinde yer alan düzenlemeye göre; “(1) Bir hakkın doğumu, düşürülmesi, devri, değiştirilmesi, yenilenmesi, ertelenmesi, ikrarı ve itfası amacıyla yapılan hukuki işlemlerin, yapıldıkları zamanki miktar veya değerleri ikibinbeşyüz Türk Lirasını geçtiği takdirde senetle ispat olunması gerekir. Bu hukuki işlemlerin miktar veya değeri ödeme veya borçtan kurtarma gibi bir nedenle ikibinbeşyüz Türk Lirasından aşağı düşse bile senetsiz ispat olunamaz. (2) Bu madde uyarınca senetle ispatı gereken hususlarda birinci fıkradaki düzenleme hatırlatılarak karşı tarafın açık

Kiraya Verenin Oğlu, Yakını vb. Üçüncü Kişiye Kiranın Ödenmesi Halinde Kiracı Borçtan Kurtulur mu Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Esas No: 2013/2199 Karar No: 2015/1323 Karar Tarihi: 13-05-2015 Taraflar arasındaki itirazın kaldırılması ve tahliye davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Aliağa 1. İcra Hukuk Mahkemesince itirazın kısmen kaldırılmasına, red ve kabul edilen miktarlar üzerinden icra tazminatına hükmedilmesine dair verilen 18.09.2012 gün ve 2012/73 E., 2012/104 K. sayılı kararın incelenmesi davacı alacaklı ve davalı borçlu vekillerince istenilmesi üzerine Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 31.01.2013 gün ve 2013/17722 E., 2013/1464 K. sayılı ilamı ile; “…Dava, icra takibine yapılan itirazın kaldırılması ve tahliye talebine ilişkindir. Mahkemece, Dairemizin 28.5.2012 günlü bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonucunda tahliye ve kefil konusunda daha önce verilen karar kesinleştiğinden yeniden karar verilmesine yer olmadığına; 1.164,57 TL kira alacağı üzerinden itirazın kaldırılmasına ,bu miktar üzerinden icra inkar tazminatının davacıya verilmesine ve reddedilen miktar üzerinden hesaplanan kötüniyet tazminatının da davalıya verilmesine karar verilmiş, karar davacı ve davalı vekilleri tarafından temyiz edilmiştir. 1- Dosya kapsamına, toplanan delillere, kararın dayandığı gerekçelere, bozma ilamı doğrultusunda karar verilmiş olmasına göre, davalı vekilinin temyiz itirazları yerinde değildir. 2- Davacı vekilinin temyiz itirazlarına gelince; Davalının yakınlarına ödeme yapıldığı belirtilmişse de, davacı tarafından kabul edilmeyen bu ödemelere itibar edilmemesi gerekirken, itibar edilerek karar verilmesi, ilk karar ile istem reddedilirken davalı lehine icra tazminatına karar verilmediği halde, davalı tarafından bu husus temyiz edilmediğinden davacı yönünden müktesep hak doğduğu gözetilmeden, davalının tazminat isteminin reddine karar verilmesi gerekirken, kabulüne karar verilmesi doğru değildir. Karar bu nedenlerle bozulmalıdır…” gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir. HUKUK GENEL KURULU KARARI Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü: Dava; kira alacağının tahsili için başlatılan icra takibine vaki itirazın kaldırılması ve tahliye istemine ilişkindir. Davacı vekili, müvekkili H.. U.. ile davalı M.. G.. arasında davaya konu taşınmaz için 01/01/2007 tarihinde imzalanan 2 yıl süreli kira akdine diğer davalı A.. G..’nün de kefil olduğunu, kiraların süresinde ödenmemesi veya eksik ödenmesi üzerine müvekkili tarafından davalılar aleyhine kira alacaklarının tahsili ve tahliye istemiyle icra takibine girişildiğini ancak davalılar tarafından takibe itiraz edildiğini, temerrütün gerçekleştiğini ileri sürerek Aliağa İcra Müdürlüğü’nün 2010/5473 esas sayılı dosyası ile girişilen icra takibine yapılan itirazın kaldırılması ile taşınmazın tahliyesi ve davalılar aleyhine alacağın %40’ından az olmamak üzere icra inkâr tazminatına hükmedilmesini talep ve dava etmiştir. Davalılar vekili, davacının 28/07/2008 tarihinde kiralanandaki payını Hasan Ulutürk’e devrettiğini, devir tarihinden sonraki kira alacaklarını talep edemeyeceği gibi tahliyesini de isteyemeyeceğini, kira ödemelerinin banka dekontları ve davacının imzası karşılığında ödenen belgelerle sabit olduğunu beyan ederek davanın usulden ve esastan reddine, davacı yanın %40’dan aşağı olmamak üzere kötüniyet tazminatına mahkum edilmesine karar verilmesini savunmuştur. Yerel mahkemece; malik olmayan davacının taşınmazı kiraya vermesinde, kira bedellerinin ödenmemesi halinde itirazın kaldırılması ve tahliye davası açmasında yasal bir engel bulunmasa da mülkiyetin davacıya intikal etmesinden sonra üçüncü kişiye devredilmesi ile birlikte kiraların yeni malike ödenmesi gerektiği, bu halde davacının kiralayan sıfatının sona ereceği, artık sözleşmeye halef olan yeni malikin talepte bulunabileceği gerekçesiyle aktif husumet yokluğundan davanın reddine, davalı taraf icra inkar tazminatında bulunmuş ise de dava esastan reddedilmediğinden davalı tarafın bu talebinin de reddine karar verilmiş, davacı vekilinin temyizi üzerine Özel Dairece; davacı H.. U..’ün murisinden intikal eden taşınmazdaki payını 28/07/2008 tarihinde devrettiğinin ve kefil A.. G..’nün kefaletinin müteselsil kefalet olmadığının anlaşılmasına göre davacı vekilinin, tahliye isteğinin reddine ve kefil hakkındaki davanın reddine yönelik temyiz itirazlarının yerinde olmadığı, davacı vekilinin alacağa ilişkin temyiz itirazlarına gelince; kiralayan H.. U..’ün, taşınmaz üzerindeki haklarını Hasan , Arap ve Hüseyin ’e devrettiği 28/07/2008 tarihine kadar olan kira alacaklarını talep edebileceği, mahkemece, davacının alacağa ilişkin talebinin esası incelenmeksizin itirazın kaldırılması isteminin tümden reddedilmesinin doğru görülmediğine işaretle kararın, tahliye isteminin reddine ve kefil hakkındaki itirazın kaldırılması isteminin reddine ilişkin kısmının onanmasına, davalı kiracı hakkında itirazın kaldırılması isteminin reddine ilişkin bölümünün bozulmasına karar verilmiştir. Yerel mahkemece bozmaya uyularak verilen ikinci kararda, bilirkişi raporuna göre davacının yakınlarına yapılan ödemeler düşüldükten sonra 1.164,57 TL. kira alacağının bulunduğu, davalının takibe haksız olarak itiraz ettiği, alacağın belirlenebilir ve likit olduğu anlaşıldığından, 1.164,57 TL.- nin % 40 ı oranında icra inkar tazminatının davalı Mustafa’ dan alınarak davacıya verilmesine, davacının ödemeleri düşmeden takibe geçtiği, bu durumun davacı tarafın kötü niyetli olduğunu gösterdiği gerekçesiyle reddedilen miktar üzerinden hesaplanan 5.677,54 TL.-kötü niyet tazminatının davacıdan alınarak davalı Mustafa’ ya verilmesine dair verilen karar davacı vekili ve davalı vekilinin temyiz etmesi üzerine Özel Dairece, yukarıda metni aynen yazılı gerekçe ile bozulmuştur. Yerel mahkemece, önceki gerekçeler tekrarlanarak ve davacının oğluna ve gelinine yapılan ödemelerin davacı tarafından kendisine yapılmadığından geçersiz olduğunun bildirilmesinin açıkça hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olduğu gerekçesi ile direnme kararı verilmiş; kararı davacı alacaklı vekili temyiz etmiştir. Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; kira bedellerinin kiralayanın yakınlarına (oğlu ve gelini) ödenmesi halinde bu ödemelerin geçerli sayılıp sayılamayacağı; ilk kararda davanın aktif husumet yokluğundan reddine karar verilirken davalı lehine icra inkar tazminatına karar verilmemiş olup davalı tarafından bu hususun temyiz edilmemesi nedeniyle davacı yönünden müktesep hak oluşup oluşmadığı, varılacak sonuca göre itirazın kaldırılmasına ve davalı lehine icra tazminatına hükmedilip hükmedilemeyeceği noktalarında toplanmaktadır. Öncelikle belirtilmelidir ki, kira sözleşmesi iki tarafa borç yükleyen rızai sözleşmelerden olup kişisel hak doğurur. Sözleşmeden doğan bu haklar sözleşmenin taraflarına aittir. Kural olarak, kiralayan olabilmek için kiralananın maliki olmak gerekmemektedir. Başka bir ifade ile kiralananın maliki olmayan kişiler de kiralayan sıfatı ile kira sözleşmesi düzenleyebilirler. Öte yandan İcra ve İflas Kanunu’nun 68.maddesinde itirazın kesin olarak kaldırılması; 62. ve bu maddeye atıfla 63.maddelerinde ise itirazın süresi, şekli ve sebepleri düzenlenmiştir. 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun “İtirazın kesin olarak kaldırılması” başlıklı 4949 sayılı Kanun ile değişik 68. maddesinin ilk üç fıkrasında yer alan düzenlemeye göre; “Talebine itiraz edilen alacaklının takibi, imzası ikrar veya noterlikçe tasdik edilen borç ikrarını içeren bir senede yahut resmî dairelerin veya yetkili makamların yetkileri dahilinde ve usulüne göre verdikleri bir makbuz veya belgeye müstenitse, alacaklı itirazın kendisine tebliği tarihinden itibaren altı ay içinde itirazın kaldırılmasını isteyebilir. Bu süre içerisinde itirazın kaldırılması istenilmediği takdirde yeniden ilâmsız takip yapılamaz. Borçlu itirazını varit gösterecek hiçbir belge ibraz edemezse tetkik mercii itirazın kaldırılmasına karar verir. İtiraz birinci fıkrada gösterilen senet veya makbuz

Taahhüt Nedeniyle Tahliye Davası: Kira Sözleşmesinden Önce Tahliye Taahhütnamesi İmzalatılması Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Esas No: 2017/6-975 Karar No: 2021/1108 Karar Tarihi: 28-09-2021 Özet: Somut olay incelendiğinde; davacı vekili davalı …’un dava konusu taşınmazda 05.03.2010 başlangıç tarihli kira sözleşmesi gereğince aylık 3.350TL kira bedeli ile kiracı olduğunu, davalının dört yıldır kiracı olarak bulunduğu işyerini son dönem başından sonra verdiği 14.03.2013 tarihli taahhütname ile 04.03.2014 tarihinde boşaltacağını kayıtsız ve şartsız olarak kabul ettiğini, davalının yazılı taahhüdüne uymadığını ileri sürerek taahhüt nedeniyle kiralanandan tahliyesine karar verilmesini istemiştir. Davalı vekili, davaya dayanak yapılan tahliye taahhüdünün davacı tarafça kira sözleşmesinin imza edildiği tarihten önce alındığını, davacının, taşınmazın kiracı sıfatıyla kullanılabilmesinin ön şartı olarak ileri sürdüğü taahhütnameyi müvekkiline manevi cebir altında imzalattığını, bu şekilde imza edilen taahhüt tarafların gerçek iradelerini yansıtmaktan uzak olduğundan geçerli olmadığını, davacının kötü niyetli olduğunu belirterek davanın reddini savunmuş ise de yukarıda da belirtildiği üzere TMK’nın 6 ve HMK’nın 190. maddesi gereğince ispat yükü, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir. Tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden önce imzalatıldığını iddia eden davalı kiracı bu iddiasını ispat etmekle yükümlüdür. Bu durumda mahkemece ispat yükümlülüğü ters çevrilerek davanın reddine karar verilmesi doğru değildir. (6098 s. K. m. 352) (6570 s. K. m. 7) (4721 s. K. m. 6) (6100 s. K. m. 190) (YHGK 04.10.1944 T. 1944/15-20 E. 1944/28 K.) 1. Taraflar arasındaki taahhüt nedeniyle tahliye davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, … 2. Sulh Hukuk Mahkemesince verilen davanın konusu kalmadığından karar verilmesine yer olmadığına ilişkin karar davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda önce onanmış, davacı vekilinin karar düzeltme istemi üzerine ise bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir. 2. Direnme kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. 3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü: I. Yargılama Süreci Davacı İstemi 4. Davacı vekili dava dilekçesinde; davalı …’un dava konusu taşınmazda 05.03.2010 başlangıç tarihli kira sözleşmesi gereğince aylık 3.350TL kira bedeli ile kiracı olduğunu, davalının dört yıldır kiracı olarak bulunduğu işyerini son dönem başından sonra verdiği taahhütname ile 04.03.2014 tarihinde boşaltacağını kayıtsız ve şartsız olarak kabul ettiğini, yazılı taahhüdüne uymayan davalıya … 1. Noterliğinin 06.03.2014 tarihli ve 2454 yevmiye numaralı ihtarname keşide edildiğini, davalının ihtar ve uyarılara rağmen yazılı taahhüdüne uymadığını ileri sürerek taahhüt nedeniyle kiralanandan tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir. Davalı Cevabı 5. Davalı vekili cevap dilekçesinde; davaya dayanak yapılan tahliye taahhüdünün davacı tarafça kira sözleşmesinin imza edildiği tarihten önce alındığını, davacının, taşınmazın kiracı sıfatıyla kullanılabilmesinin ön şartı olarak ileri sürdüğü taahhütnameyi müvekkiline manevi cebir altında imzalattığını, bu şekilde imza edilen taahhüt tarafların gerçek iradelerini yansıtmaktan uzak olduğundan geçerli olmadığını, davacının aynı taşınmaz ile ilgili olarak başka hukuksal nedene dayalı olarak … 1. Sulh Hukuk Mahkemesinde müvekkili aleyhine tahliye davası açtığını ve kötü niyetli olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkeme Kararı 6. … 2. Sulh Hukuk Mahkemesinin 17.12.2014 tarihli ve 2014/256 E., 2014/963 K. sayılı kararı ile; gerek davacı vekilince dosyaya sunulan içeriği doldurulmuş 14.03.2013 tarihli tahliye taahhütnamesinin, gerekse davalı vekilince dosyaya sunulan içeriği doldurulmamış ancak tarafların isim ve imzalarını taşıyan tarihsiz tahliye taahhütnamesinin basılı (matbu), bilgisayar çıktısı olarak düzenlenmiş olmaları ve imzaları taraflarca inkâr edilmeyen (asılları da bulunan) bu iki belgenin mevcut olması, diğer taraftan gerek davacı tanığı …’in yeminli beyanı, gerekse davacı asilin duruşma sırasındaki isticvabında bizzat söylediği “tahliye taahhütnamesini sözleşmeyi yaparken aldığı, bu taahhütnameyi almadan sözleşme yapmadığı” yönündeki ifadesi karşısında, 14.03.2013 tarihli “tahliye taahhütnamesi” başlıklı belgenin, sözleşmenin yapıldığı 05.03.2010 tarihinde içeriği boş ve zemini basılı olarak düzenlendiği ve taraflarca altının imzalandığı, bu belgenin daha sonra davacı tarafça içeriğinin el yazısı ile doldurulduğu yönünde bir kanaat oluştuğu, bunun üzerine; davacı vekiline, dilekçesinde “her türlü yasal delil” ifadesi geçtiği için, karşı tarafa yemin teklif edip etmeyeceğinin sorulduğu, davacı vekilinin yemin teklif etmeyeceklerini belirttiği, bu durumda; “taraflar arasında düzenlenen tahliye taahhütnamesinin sözleşme yapıldığı sırada kiralayan tarafından kiracıdan alındığı” yönündeki karine ve bu konuda oluşan kanaat çerçevesinde, davacı tarafın “taahhütnamenin sonraki bir tarihte kiracı tarafından verildiği” yönündeki iddiasını kanıtlayamadığı, davaya konu tahliye taahhütnamesinin sözleşme başlangıcında alındığı ve bu yönüyle kiralayanın sözleşme yapmama baskısı altında alınan bir taahhütname niteliğinde olup hukuken geçersiz olduğu, dolayısıyla davada tahliye koşullarının oluşmadığı, davacı taraf davada haksız olup taşınmazın tahliye edilmesi nedeniyle konusuz kalan davanın esası hakkında herhangi bir karar verilmesine yer olmadığından yargılama giderlerinden davacı tarafın sorumlu olduğu gerekçesiyle dava konusu taşınmaz kiracı tarafından tahliye edildiğinden konusu kalmayan dava hakkında karar verilmesine yer olmadığına ve davacı tarafın davalının yargılama giderlerine mahkum edilmesi yönündeki talebinin reddine karar verilmiştir. Özel Daire Bozma Kararı 7. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuş, Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesinin 26.03.2015 tarihli ve 2015/2042 E., 2015/3042 K. sayılı kararı ile kararın onanmasına karar verilmiş, bunun üzerine davacı vekili karar düzeltme isteminde bulunmuştur. 8. Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesinin 16.11.2015 tarihli ve 2015/7313 E., 2015/9971 K. sayılı kararı ile; “…Davacı vekili dava dilekçesinde; 05.03.2010 başlangıç tarihli ve 2 yıl süreli sözleşme ile kiracı olan davalının 14.03.2013 tarihli tahliye taahhütnamesi ile kiralananı 04.03.2014 tarihinde tahliye edeceğini taahhüt etmesine rağmen bu tarihte tahliye etmediğini belirterek tahliye taahhüdü nedeniyle kiralananın tahliyesini talep etmiştir. Davalı vekili tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinin imzalanmasından önce boş ve tarihsiz olarak alındığını, davacının ön şart olarak taahhütnameyi imzalatmak istediğini belirterek manevi cebir altında alınan tahliye taahhütnamesinin geçersiz olduğunu ve davanın reddini savunmuştur. Mahkemece kiralananın yargılama sırasında tahliye edilmesi sebebiyle dava konusuz kaldığından davanın esası hakkında karar verilmesine yer olmadığına ve davacının dava açmakta haklı olmadığı gerekçesiyle yargılama giderlerinden sorumlu tutulmasına karar verilmiştir. …nun 190. Maddesi uyarınca ispat yükü, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir. Tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden önce imzalatıldığını iddia eden davalı bu iddiasını ispat etmekle yükümlü olup, mahkemece ispat yükümlülüğü ters çevrilerek yazılı şekilde karar verilmesinin doğru olmadığı bu defaki incelemeden anlaşılmakla davacı vekilinin karar düzeltme isteminin kabulü ile hükmün bu nedenle bozulmasına karar verilmiştir.” gerekçesi ile karar bozulmuştur. Direnme Kararı 9. … 2. Sulh Hukuk Mahkemesinin 09.03.2016 tarihli ve 2016/85 E., 2016/356 K. sayılı kararı ile; davalının “tahliye taahhütnamesi” başlıklı, içeriği doldurulmamış ancak tarafların isim ve imzalarını taşıyan belge ve tanık delili ile “davacıya verilen tahliye taahhütnamesinin

Kira Bedelinin Tespiti Davasında Fazlaya ilişkin Hakların Saklı Tutulması ve Saklı Tutulan Hakla İlgili Islah Talebinde Bulunulması Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Esas No: 2017/6-2792 Karar No: 2021/267 Karar Tarihi: 16-03-2021 Özet: Davacılar vekili, davalı ile aralarında 01.02.2011 tarihinde başlayıp 01.02.2016 tarihinde sona erecek kira sözleşmenin 3. maddesine göre kira bedelinin 2011 yılı için 4.500,00TL olarak belirlendiğini, sonraki yıllarda kira bedelinin (ÜFE+TEFE)/2 oranında artırıldığını, sözleşmenin 3. maddesinin son fıkrasında, tarafların ilk üç yılın sonunda kira bedelinde yapılacak olan artışa ilişkin mutabakata varamazlar ise, kira bedeli artışının bilirkişi marifeti ile tespit ettirileceğinin düzenlendiğini, ancak davalının kira bedeli konusunda ortak mutabakata varılmaksızın 2014 yılı için 5.693,27TL ödeme yaptığını ileri sürerek taşınmazın kira bedelinin 17.02.2014 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere aylık 8.000,00TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmiş, 12.02.2015 tarihli ıslah dilekçesi ile de davayı brüt 8.000,00TL kira bedeli üzerinden açtıklarını belirterek kira bedelinin brüt 9.200,00TL olarak tespitine karar verilmesini istemiştir. Kira bedelinin tespiti davaları kendine özgü bir dava olup inşai davalar sonunda verilen kararlara yakın bir niteliktedir. Bu davalarda sadece ilgili kira döneminde geçerli olacak kira bedelinin tespiti istenir ve kira bedelinin tespiti davasının sınırlı bir konusu vardır. Dava sonucunda hâkim, ileriye yönelik olarak bir yıllık süre zarfında uygulanacak olan kira bedelini belirler ve kira sözleşmesinde yer alan kira bedeli, hâkim kararı ile değiştirilmiş olur. Davanın bu niteliği gereğince kira bedelinin tespitine ilişkin talep bölünemez ve kira bedeli davacı tarafından bir seferde açık ve net olarak istenilmesi gerekir. Diğer bir anlatımla kira bedelinin tespiti davalarında fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve saklı tutulan bu hakla ilgili olarak ıslah talebinde bulunulamaz. Öte yandan kira bedelinin tespitine ilişkin talep dava dilekçesinde belirtilen döneme ilişkin olduğundan, ıslahla bedelin artırılması durumunda ise daha sonraki bir dönemi kapsayacak şekilde talepte bulunulmuş olur ve bu da kira bedelinin tespiti davalarının niteliğine aykırıdır. (6098 s. K. m. 344, 345) (6100 s. K. m. 109, 176, 180) (6570 s. K. m. 2, 3) (YİBK 12.11.1979 T. 1979/1 E. 1979/3 K.) (YHGK 26.02.2014 T. 2013/3-633 E. 2014/154 K.) (YHGK 21.11.1966 T. 1966/19 E. 1966/10 K.) 1. Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İstanbul Anadolu 14. Sulh Hukuk Mahkemesince verilen davanın kısmen kabulüne ilişkin karar davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir. 2. Direnme kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. 3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü: I. Yargılama Süreci Davacı İstemi 4. Davacılar vekili dava dilekçesinde; müvekkilleri ile davalı arasında imzalanan kira sözleşmesine göre kira döneminin 01.02.2011 tarihinde başlayıp 01.02.2016 tarihinde sona ereceğini, sözleşmenin 3. maddesine göre kira bedelinin 2011 yılı için 4.500,00TL olarak belirlendiğini, sonraki yıllarda kira bedelinin (ÜFE+TEFE)/2 oranında artırıldığını, sözleşmenin 3. maddesinin son fıkrasında, tarafların ilk üç yılın sonunda kira bedelinde yapılacak olan artışa ilişkin mutabakata varamazlar ise, kira bedeli artışının bilirkişi marifeti ile tespit ettirileceğinin düzenlendiğini, ancak davalının kira bedeli konusunda ortak mutabakata varılmaksızın 2014 yılı için 5.693,27TL ödeme yaptığını, müvekkillerinin Bakırköy 51. Noterliğinin 13.01.2014 tarihli ve … yevmiye numaralı ihtarnamesi ile kira bedelinin 8.000,00TL olarak belirlenmesini istediklerini, davalının Beyoğlu 60. Noterliğinin 10.02.2014 tarihli ve … yevmiye numaralı ihtarnamesi ile müvekkilleri tarafından tek taraflı artış yapıldığını belirterek müvekkillerinin hesabına ödenen tutarın uygun olduğunu beyan ettiğini ileri sürerek taşınmazın kira bedelinin 17.02.2014 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere aylık 8.000,00TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmiş, 12.02.2015 tarihli ıslah dilekçesi ile de davayı brüt 8.000,00TL kira bedeli üzerinden açtıklarını belirterek kira bedelinin brüt 9.200,00TL olarak tespitine karar verilmesini istemiştir. Davalı Cevabı 5. Davalı vekili cevap dilekçesinde; müvekkili şirketin kira sözleşmesi uyarınca kira artışını her yıl düzenli olarak yaptığını, 2014 yılı için ödediği kira bedelinin 5.693,27TL olduğunu, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi gereğince taraflarca kira bedeli konusunda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedelinin bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hakkaniyete göre belirleneceğini, davacıların talep ettiği kira bedelinin üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçtiğini savunarak davanın reddine karar verilmesini istemiştir. Mahkeme Kararı 6. İstanbul Anadolu 14. Sulh Hukuk Mahkemesinin 12.02.2015 tarihli ve 2014/159 E., 2015/79 K. sayılı kararı ile; mahallinde yapılan bilirkişi incelemesine göre, Yargıtay kararlarında da benimsenen yönteme göre endeks uygulamasının art arda 3 yıl için uygulanabileceği, bu süreden sonra taraflar arasındaki kira bedelinde anlaşmazlık olması hâlinde kira parasının hak ve nefaset kurallarına göre belirlenmesi gerektiği, emsal ve rayiçler nazara alınarak taşınmazın hali hazır durumu itibariyle boş olarak yeniden kiraya verilmesi hâlinde aylık kira bedelinin 9.000.00-10.000,00TL aralığında bir bedel olacağı, ancak taşınmazın hâli hazır bu konumuna etki eden ve davalı tarafından yapılan iyileştirmeler göz önüne alındığında mevcut durumu itibariyle ve hak ve nefaset kuralları doğrultusunda aylık kiranın brüt 8.750,00TL (net 7.000,00TL) olacağının belirlendiği gerekçesiyle davanın kısmen kabulü ile dava konusu taşınmazın 17.02.2014 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin takdiren brüt 8.750,00TL (net 7.000,00TL) olarak tespitine karar verilmiştir. Özel Daire Bozma Kararı 7. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur. 8. Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesinin 23.11.2015 tarihli ve 2015/7190 E., 2015/10218 K. sayılı kararı ile; “…Davacı vekili, taraflar arasında 01.02.2011 başlangıç, 01.02.2016 bitiş tarihli kira sözleşmesi bulunduğunu, aylık kira bedelinin net 4.500 TL olup, yıllık kira artışının tefe-tüfe ortalaması olarak belirlendiğini, bundan ayrı sözleşmede “Taraflar, ilk 3 (üç) yılın sonunda sözleşme de belirtilen koşullar da arttırılan kira bedelini karşılıklı mutabakatla bölge rayiçlerine göre yeniden belirleyecek ve yazılı mutabakat yapacaktır, yapılacak olan artışa ilişkin mutabakata varamazlar ise son 2 yıla ait söz konusu kira bedeli artışı bilirkişi marifeti ile tespit ettirilir.” düzenlemesi bulunduğunu, tarafların aylık bedel konusunda anlaşmadıklarını belirterek aylık kiranın hakkaniyete uygun biçimde 17.02.2014 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere aylık 8.000 TL olarak belirlenmesini istemiş, 12.02.2015 tarihli beyan dilekçesi ile davayı brüt 8.000 TL kira bedeli üzerinden açtıklarını, 22.12.2014 tarihli bilirkişi raporu doğrultusunda brüt kira bedelinin aylık 9.200 TL olarak belirlenmesi için davalarını ıslah ettiklerini belirtmiştir. Davalı vekili 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344 gereği davacının talebinin kabul edilemeyeceğini, endekse göre artış yapılması gerektiğini, davaya konu yerde kiraların davacının istediği kadar olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece yapılan keşifler sonucunda ilk bilirkişi kurulu kiralananın boş olarak kiraya verilmesi halinde aylık brüt 8.750 TL, hak ve nesafet indirimi ile

Kira Bedelinin Fazla Yatırılması Halinde Sözleşme Bedelinin Tadil Edilerek Artırıldığı Kabul Edilebilir mi Yargıtay 12. Hukuk Dairesi Esas No: 2023/907 Karar No: 2023/2083 Karar tarihi: 28.03.2023 Özet: Davacı tarafça, davalının 2020 yılı kira bedelini aylık … TL ödediği dolayısıyla bu bedel üzerinden artış oranının hesaplanması gerektiği iddiasında bulunulmuş ise de; davalı tarafından ödenmesi gereken kira bedeli taraflar arasındaki yazılı kira sözleşmesi ve ek protokol ile yasal düzenlemeler çerçevesinde belirleneceğinden davalı kiracı tarafından 2020 yılı kira bedeli olarak yatırılan miktarın hesaplanan değerden fazla olması, kira bedelinin tadil edildiği anlamına gelmeyeceği, davacı tarafça 2020 yılı kira bedelinin yatırılan miktar olarak belirlendiği yönünde davalı tarafın imzasını taşıyan yazılı bir belge ibraz etmediği gibi davalı tarafın bu yönde açıkça bir kabulünün de bulunmadığı gerekçesi ile davacının istinaf talebinin esastan reddine karar verilmiştir. (6100 s. K. m. 17) (6098 s. K. m. 344) (2004 s. K. m. 63, 269) Dava ve Karar: Taraflar arasındaki itirazın kaldırılması ve tahliye davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir. Kararın davacı alacaklı vekilince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince davacı alacaklı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı alacaklı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi … tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. Dava Davacı alacaklı vekili dava dilekçesinde; sözleşmede aylık kira bedelinin 6.700,00TL olarak belirlendiğini, tarafların daha sonra 04.11.2011 tarihli ek protokol ile 15.12.2011 tarihinden 15.12.2012 tarihine kadarki kira bedelleri için aylık 6.130,00TL kararlaştırıldığını, protokol süresi sonunda 01.01.2013 tarihinde uygulanacak artış oranı olarak 2012 yılı Ocak ayında yayınlanan Üfe ve Tüfe oranlarının ortalamasının kararlaştırıldığını, kira sözleşmesinde kararlaştırılan kira süresinin sona ermesine karşın davalı kiracı tarafından kiralananın kullanılmaya devam edildiğini, 2021 yılı için aylık peşin ve net 16.150,33TL olarak ödenmesi gereken kira bedellerinin eksik ödenen 2021 yılı Ocak ayı için 1.798,30TL, 2021 yılı Şubat ayı için 1.798,30TL kira bedellerinin ticari reeskont avans faizi ile tahsili, ödenmemesi halinde tahliye istemli takip başlattıklarını, davacı kiralayanın gerçek kişi olduğunu, tacir olmadığını, bu nedenle davalı kiracı ila aralarındaki kira sözleşmesindeki yetki anlaşmasının geçerliliği ve bağlayıcılığı olmadığını, takipte … İcra dairelerinin yetkili olduğunu, davalının ödeme yaptığını belge ile ispat etmesi gerektiğini, taraflar arasında 01.01.2020 tarihinden başlayan 2020 yılı aylık kira bedelinin 14.352,03TL olarak uygulandığını, yapılan hesaplamalara göre icra dosyasında gösterilen 2021 yılı aylık kira bedeli olan 16.150,33TL’nin sözleşmeye ve kanuna uygun olduğunu, 2021 yılı Ocak ve Şubat aylarına ilişkin olarak davalı kiracının davacı kiralayana 86,10TL kira borcu olduğunu, bu borcu da yasal süre içerisinde ve halen ödemediğini, temerrüde düştüğünü, itirazlarına dayanak hiçbir belge sunmadığını, davalının itiraz ederek alacağın tahsilini ve taşınmazdan tahliyesini geciktirmeyi amaçladığını belirterek davanın kabulünü, davalının itirazının kısmen kaldırılmasını, 86,10TL asıl alacağın, asıl alacağa işleyecek değişen oranlarda ticari avans faizi ile birlikte borçludan tahsiline imkan verecek tarzda takibin devamını, davalı kiracının temerrüt nedeniyle kiralanandan tahliyesini, takip konusu alacağın %20’sinden aşağı olmamak üzere tazminata hükmedilmesini talep etmiştir. II. Cevap Davalı borçlu vekili cevap dilekçesinde; yetkili icra dairelerinin … icra daireleri olduğunu, taşınmaza ilişkin yapılan sözleşmenin 31.12.2019 tarihinde bittiğini, 01.01.2020 tarihinden itibaren kira bedelinin miktarının ne kadar olacağının taraflar arasında ihtilaflı hale geldiğini, kira tespit davası bulunduğunu ve derdest olduğunu, henüz kira bedelinin tespit edilmediğini, bu dava devam ederken şikayete konu icra dosyasından takip başlatıldığını, sözleşmede belirtilen iban numarasına davalı tarafından 2021 yılı Ocak ayı için 04.01.2021 tarihinde 14.352,03TL ve 22.01.2021 tarihinde 1.755,25TL, 2021 yılı Şubat ayı için 01.02.2021 tarihinde 16.107,28TL ödendiğini, takip tarihinin kira ödemesinden sonra olduğunu, bu nedenle takibin haksız olduğunu belirterek davanın reddini talep etmiştir. III. İlk Derece Mahkemesi Kararı İlk Derece Mahkemesinin kararı ile; HMK md.17/2 kapsamında taraflardan her ikisinin tacir olması koşulu somut olayda bulunmadığından, ilgili maddenin uygulanma olanağı bulunmadığı, 01.10.2011 tarihinde yürürlüğe giren 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’ndan sonra taraflar arasında düzenlenen 04.11.2011 tarihli ek sözleşme bakımından davacı kiralayanın takip tarihinde yerleşim yeri olan … İcra Daireleri yetkili olduğundan davalının yetki itirazının yerinde olmadığı, her ne kadar davacı kiralayan, ilk kira sözleşmesinin 9.2 maddesi gereğince yıllık kira artırımının ÜFE+TÜFE/2 oranına göre hesaplanacağı ve bu orana göre yapılan hesaplamada Ocak ve Şubat 2021 kira bedellerinde 86,10 TL’lik eksik ödeme nedeniyle itirazın kaldırılması ve tahliye istemiş ise de; … yeri kiralarına ilişkin, tarafların özgür iradeleri ile daha önce akdedilmiş kira artırımı hükümlerinin 7161 sayılı Kanun’un 59. maddesi ile geçersiz olduğu ve TBK 344 gereğince “tüm çatılı gayrimenkul kiralarında 01.01.2019 tarihinden itibaren yapılacak kira artışlarının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı esas alınarak belirlenmesi” gerektiği, bu bağlamda bilirkişice yapılan hesaplamaya göre Ocak 2021 kira bedelinin 14.320,69 TL, Şubat 2021 kira bedelinin ise 16.079,27 TL olduğu, buna karşılık davalı kiracının Ocak ve Şubat 2021 kira bedelleri olarak ayrı ayrı 16.107,28 TL takip öncesi ödemelerde bulunduğu, böylece takip öncesi davalı kiracı tarafından takip konusu kira bedellerinden daha fazla ödeme yapıldığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir. IV. İstinaf A. İstinaf Yoluna Başvuranlar İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı alacaklı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunmuştur. B. İstinaf Sebepleri Davacı alacaklı vekilince; bilirkişi raporunda ise hatalı hesaplamalar yapıldığını, bilirkişi tarafından seçenekli hesaplama yapılmak yerine davalı kiracı tarafından 2020 yılı kira bedelinin 14.352,03 TL olduğu kabul edildiği dikkate alınarak 2021 yılı aylık kirasının belirlenmesi için bir önceki yılın aylık kira bedeli olan 14,352,03 TL’ye 2021 Ocak ayında yayınlanan Tüfe 12 ayın ortalamalara göre değişim oranı %12,53 uygulanıp, aylık kira artık tutarı 1.798,30 TL olduğu hesaplanabilecekken, davalının kabul beyanı yok sayılarak yapılan hesaplamanın yanlış olduğunu, bilirkişi tarafından 1. seçenekte yapılan hesaplamanın hem kanunda artışa esas 12 aylık sürenin yanlış hesaplanması nedeniyle kanuna aykırı olduğunu, hem de tarafların arasındaki kira sözleşmesinde kira artışı için hangi ayın verilerinin esas alınacağına dair sözleşme hükmüne aykırı olduğunu, rapordaki ikinci seçeneğin dikkate alınması gerektiği iddiası ile kararın kaldırılması talep edilmiştir. C. Gerekçe ve Sonuç Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; Davacı tarafça, davalının 2020 yılı kira bedelini aylık 14.352,03 TL ödediği dolayısıyla bu bedel üzerinden artış oranının hesaplanması gerektiği iddiasında bulunulmuş ise de; davalı tarafından ödenmesi gereken kira bedeli taraflar arasındaki yazılı kira sözleşmesi ve ek