Taşınmaz ve Gayrimenkul Davasında Avukatın Önemi

Gayrimenkul Davası ve Kayseri Gayrimenkul Avukatı: Arsa, arazi, apartman, konut, arsa gibi taşınmaz olarak nitelendirilen yapılar hakkında her türlü düzenlemelerin bulunduğu ve taraflar arasında çıkan uyuşmazlıklara çözümlerin üretildiği hukuk dalına Gayrimenkul Hukuku denilmektedir. Hukukumuzda gayrimenkul ve taşınmazlara ilişkin hükümler genel olarak 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nda ve 3194 sayılı İmar Kanunu’nda düzenlenmiştir. Çok geniş kapsamlı bir hukuk dalı olmakla birlikte gayrimenkul hukuku genel olarak; gayrimenkul alım ve satım sözleşmesi, kira sözleşmesi, kat irtifakı sözleşmesi, inşaat sözleşmesi, bina yönetimi ve site yönetimi sözleşmesi, proje yönetimi sözleşmesi, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi vb. pek çok sözleşmenin düzenlenmesini, gayrimenkullerin satış sürecinin yürütülmesini, yatırım ortaklıklarına ilişkin işlemlerin yapılmasını kapsamaktadır.

Gayrimenkul hukuku istisnaların fazla olduğu, bu nedenle hukuki yardım almaksızın uyuşmazlıkların çözüme kavuşturulmasında zorluk yaşanabilecek detaylı bir hukuk dalıdır. Teknik olarak ayrıntılı oldukları gibi hukuki bakımından da bağlayıcı olan gayrimenkul sözleşmesi hazırlanırken, alanında yetkin ve deneyimli bir avukat veya hukuk bürosundan danışmanlık alınması önem arz etmektedir. Bu bağlamda Zülküf Arslan Hukuk Büromuzu ziyaret ederek, açılmış veya açılacak olan ön alım davası, istihkak davası, kamulaştırma davası, el atmanın önlenmesi davası, izale-i şüyu davası, kira bedelinin belirlenmesi davası ve tapu iptal ve tescil davalarında Kayseri gayrimenkul avukatı kadromuzdan bilgi ve danışmanlık alabilirsiniz.

15 yılı aşkın bir deneyime sahip uzman Kayseri gayrimenkul avukatı kadromuz inşaat hukuku ve inşaat davaları konusunda edindikleri tecrübe ve bilgiler çerçevesinde; kentsel dönüşüm hukuku, ruhsatlandırma ve imar durumu belirlenmesi hizmetleri, müteahhitlik, tedarik, taşeronluk ve benzeri inşaat hizmetlerine ilişkin sözleşmeler, kat mülkiyeti ve irtifakı kurulumu, ön satış ve kiralama sözleşmeleri, yönetim planı uygulamaları ve tapuya şerhlerinin yapılması konularında müvekkillerimize hukuki olarak her türlü desteği vermektedir.

Alanında yetkin Kayseri gayrimenkul avukatı kadrosu ve 15 yılı aşkın deneyimi ile Zülküf Arslan Hukuk ve Arabuluculuk Bürosu; müvekkillerine gayrimenkul işlemlerinin her türlü aşamasında avukatlık, arabuluculuk ve hukuki danışmanlık hizmeti vermektedir. Kayseri gayrimenkul avukatı kadromuz, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu ve 3194 sayılı İmar Kanunu başta olmak üzere güncel mevzuat ve Yargıtay içtihatları doğrultusunda müvekkillerimize gayrimenkul hukuku alanında ve gayrimenkul davalarında en etkili sonucu sağlamak için hukuki destek vermektedir. Zülküf Arslan Hukuk Büromuz, son yıllarda özellikle kentsel dönüşüm uygulamaları sayesinde ülkemizde hızlı bir gelişme gösteren gayrimenkul sektörüne ilişkin taşınmaz ve gayrimenkul hukuku alanında her türlü süreç ve konuda avukatlık, arabuluculuk ve hukuki danışmanlık hizmeti vermektedir.

Zülküf Arslan Hukuk Büromuz; müvekkillerimizin kat karşılığı inşaat sözleşmesi hazırlanması, tapu iptal ve tescil davaları açılması ve takibi, ipotek tesisi, ipoteğin paraya çevrilmesi konularının takibi, intifa hakkı, geçit hakkı, ayni haklara ilişkin ihtilafların çözümlenmesi, kentsel dönüşüm hukuku, ruhsatlandırma ve imar durumu belirlenmesi hizmetleri, müteahhitlik, tedarik, taşeronluk ve benzeri inşaat hizmetlerine ilişkin sözleşmeler, kat mülkiyeti ve irtifakı kurulumu, ön satış ve kiralama sözleşmeleri, yönetim planı uygulamaları ve tapuya şerhlerinin yapılması işlemlerinin her türlü aşamasında danışmanlık hizmeti sunmaktadır.

Tapu İptali ve Tescil Davası

Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescile “yolsuz tescil” denilmektedir. Türk Medeni Kanunu ve Yargıtay içtihatları gereğince bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, söz konusu ayni hak sahibinin bu tescili korunamayacaktır. Böyle bir yolsuz tescil yüzünden ayni hakkı zedelenen kimse, tapu sicilinin düzeltilmesi amacıyla iyi niyetli olmayan 3. kişilere karşı tapu iptali ve tescil davası açabilmektedir.

Olağan Zamanaşımı ile Kazanım

Türk Medeni Kanunu’na göre taşınmaz mülkiyeti kural olarak geçerli ve hukuka uygun bir hukuki işleme dayalı ve tapu kütüğünde yapılacak tescil ile kazanılmakta ise de taşınmaz iktisabı da kanun koyucu tarafından birtakım şartlara bağlı olarak istisnai yollarla mümkün kılınmıştır.

Bu yollardan birisi de olağan zamanaşımı ile kazanım hakkıdır. Geçerli bir hukukî sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyi niyetle sürdürürse, onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez. Aşağıda belirtilen her bir şart, olağan zamanaşımı ile iktisabın zorunlu unsuru olup somut olayda şartlardan birinin bulunmaması, olağan zamanaşımı ile iktisaba engel teşkil edecektir:

– Tapuya kayıtlı bir taşınmazın bulunması gerekmektedir. Zira işbu iktisap şeklinin temelinde tapuya kayıt işlemi yatmakta olup tapu kütüğünde kayıtlı olmayan taşınmazların olağan zamanaşımı ile iktisabı mümkün değildir.

– Geçerli bir hukuki sebebe dayanmayan tescil.

– Tapuda yapılan yolsuz tescilin aralıksız ve davasız 10 yıl sürmesi gerekmektedir. Geçerli bir sebebe dayanmaksızın tapuda malik olarak kaydedilen kişinin, bu taşınmaz üzerindeki zilyetliğini 10 yıl boyunda aralıksız ve davasız olarak sürdürmesi gerekmektedir.

– Malik sıfatıyla zilyetliğin iyi niyetli olarak sürdürülmesi gerekmektedir.

Olağanüstü Zamanaşımı ile İktisap

Bir diğer zamanaşımı ile kazanım yolu ise olağanüstü zamanaşımıdır. Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.

Aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya en az yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.

Kanun hükmüne göre; olağanüstü zamanaşımı yoluyla kazanım için, tapu sicilinde malikin kim olduğunun bilinmesine yarayacak, kimliğini ortaya koyacak gerekli bilgi ve belgelerin tapu sicilinden çıkarılmasının imkânsız olması gerekmektedir. Tapu kütüğünde malik sütununun boş bırakılması, silinmesi ve yeniden yazılmaması, soyut ve mevcut olmayan hayali kişi (nam-ı mevhum) adına yazılması, hiç yaşamamış ve kaydının herhangi bir yerde bulunmamış olması, malik adının müphem, yetersiz ve soyut gösterilmiş olması gibi durumlarda malikin kim olduğunun anlaşılamadığı kabul edilir. “Malikin tapu kütüğünden anlaşılamaması” sebebine dayalı açılan tapu iptali ve tescil davalarında, malike ilişkin olarak mahkemece kapsamlı araştırma yapılması gerekmektedir.

Yargıtay yerleşmiş içtihatlarında; mirasçılar arasında zamanaşımı ile taşınmaz mülkiyeti kazanılamayacağı, mirasçıların birbirine karşı malik sıfatıyla zilyetliğe dayanarak hak kazanmalarının mümkün olamayacağı vurgulanmaktadır. Söz konusu tescil davalarının Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılması gerekmektedir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası

Alanında yetkin Kayseri gayrimenkul avukatı kadrosu ve 15 yılı aşkın deneyimi ile Zülküf Arslan Hukuk Büromuz, ortaklığın giderilmesi davalarında avukatlık, arabuluculuk ve danışmanlık hizmetleri vermektedir. Türk Medeni Kanunu’na göre mirasçılardan her biri, her zaman mirasın paylaşılmasını isteme hakkına sahiptir. Her mirasçı, terekedeki belirli malların aynen, bu imkân olmaması halinde satış yoluyla paylaştırılmasına karar verilmesini sulh mahkemesinden isteyebilir. Mirasçılardan birinin istemi üzerine hâkim, terekedeki malların her birini ve terekenin tamamını dikkate alarak, olanak varsa taşınmazlardan her birinin bir bütün olarak bir mirasçıya verilmesi suretiyle paylaştırmayı yapar. Mirasçılara verilen taşınmazların değerlerinde fark bulunması halinde miras payları arasındaki fark, para ödenmesi yoluyla giderilerek denkleştirme gerçekleştirilir.

Paylaştırma istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle bölünmesi halinde paylı malın önemli bir değer kaybına uğraması söz konusu ise, paylı malın açık artırmayla satışına hükmolunur. Satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına ancak bütün paydaşların rızasına bağlı olarak karar verilebilir.

Ortaklığın giderilmesi, bir taşınmazın tamamı için söz konusu olup sadece belirli bir payın ortaklığının giderilmesi mümkün değildir. Ayrıca tapuda kayıtlı olmayan taşınmaz mallarda ortaklığın giderilmesi de dava yolu ile istenemeyecektir.

Elbirliği ile mülkiyetin paylı mülkiyete dönüştürülmesi de mümkündür. Bir mirasçı, terekeye dâhil olan malların tamamı veya bir bölümü üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi isteminde bulunabilir. Bu durumda sulh hâkimi, belirleyeceği süre içinde diğer mirasçıları varsa itirazlarını bildirmeye davet eder. Belirlenen süre içinde bir itiraz ileri sürülmediği, itirazın elbirliği mülkiyetinin devamını haklı kılacak yeterlilikte olmadığı veya mirasçılardan biri paylaşma davası açmadığı takdirde, istem konusu mal üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesine karar verilir.

Muris adına tapuda kayıtlı taşınmaz malın, mirasçılar arasında ortaklığın giderilmesi için tapuda intikal muamelesinin yapılması şart değildir. İbraz edilecek veraset ilamına göre intikal muamelesi yapılmadan da ortaklığın giderilmesine karar verilebilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davaları Nasıl Açılır?

Mirasçılar kendi aralarında imzalayacakları bir miras taksim sözleşmesi ile paylı yahut elbirliği ile mülkiyete tabii taşınır ve taşınmaz mallar üzerindeki ortaklığın giderilmesini sağlayabilirler. Ancak bu durumun mümkün olmadığı takdirde ortaklığın giderilmesine ilişkin dava açma yoluyla ortaklığın sona erdirilmesi mümkündür.

Ortaklığın giderilmesi davası, taşınmazın bulunduğu il veya ilçedeki Sulh Hukuk Mahkemesinde ortak olan tüm paydaşlara karşı açılır. Ortaklığın giderilmesi davasında tüm paydaşların yer alması zorunludur. Paydaşların birinin vefatı durumunda mirasçılık belgesinde ismi geçen tüm mirasçıların davaya dâhil edilmesi gerekmektedir. Bu tür davalarda tüm paydaşlar davaya dâhil edilmeksizin davanın sonuçlanması mümkün değildir. Paydaşlardan birinin mirasçı bırakmaksızın ölmesi durumunda ise, miras hukuku gereği son mirasçı Hazine olarak değerlendirilmelidir.

El Atmanın Önlenmesi – Müdahalenin Men’i Davası

15 yılı aşkın deneyim ve Kayseri gayrimenkul avukatı kadrosu ile Zülküf Arslan Hukuk Büromuz, el atmanın önlenmesi davalarında müvekkillerimize avukatlık, arabuluculuk ve danışmanlık hizmetleri vermektedir. Kişilerin temel haklarından biri olan mülkiyet hakkı; hukukumuzda Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenmiş olup ayrıca Anayasa’da da güvence altına alınmıştır. Bir eşya veya taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkına sahip olan kişiler; kullanma, yararlanma ve tasarruf etme hak ve yetkisine sahiptirler.

Anayasa’da güvence altına alınan mülkiyet hakkına gelebilecek haksızlık ve saldırılara karşı yapılan kanuni düzenlemelerin en önemlisi ve uygulamada en çok rastlanılanı Türk Medeni Kanunu’dur. İlgili düzenlemede ‘Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız el atmanın önlenmesini de dava edebilir.’ hükmü ile malikin mülkiyet hakkını koruma amacına yönelik olarak iki dava türü düzenlenmiştir. Bunlardan bir tanesi El Atmanın Önlenmesi Davasıdır.

El atmanın önlenmesi davası, malikin mülkiyet hakkından doğan yetkilerini (kullanma, yararlanma, tasarruf etme) kullanmasını engelleyen ve fiilen devam etmekte olan saldırılara karşı açılan bir dava türüdür. Bu dava yolu ile; malikin malına haksız olarak müdahale eden ve malikin malı kullanmasını önleyen engellemelerin bertaraf edilmesi amaçlanmaktadır. Müdahale teşkil eden eylemler; bir taşınmazın izinsiz olarak kullanılması, taşınmazdaki mahsulün haksız olarak toplanması veya idarenin kamulaştırma yapmaksızın taşınmazı fiili olarak kullanması gibi çeşitli şekillerde gerçekleşebilmektir. Dava konusu eşyanın sahibi tarafından malı haksız yere elinde bulunduran kişiye karşı el atmanın önlenmesi davası açılabilmesi için;

– Davayı açacak kişi mülkiyet hakkına sahip olmalıdır. Davayı ancak malik veya malikin mirasçıları açabilir.

– Kişinin sahip olduğu eşya veya taşınmaz üzerinde haksız müdahale olmalıdır.

– Saldırı halen devam ediyor olmalıdır.

Bu davalar için Asliye Hukuk Mahkemeleri görevli olmakla birlikte, yetkili mahkemeler de genel olarak davalının ikametgâhının bulunduğu yerdeki mahkemeler olup, dava konusu taşınmaz ise taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemeler yetkili olmaktadır.

Bununla birlikte bu davada mülkiyet hakkının korunmasını amaçladığı için herhangi bir zamanaşımı süresi söz konusu değildir. Bu nedenle dava şartları mevcut olduğu takdirde, her zaman bu dava açılabilmektedir. Mahkeme tarafından açılan dava haklı görülmesi ve davanın kabulüne karar verilmesi halinde, mahkeme tarafından verilen karar icraya konularak yapılan haksız müdahale bertaraf edilebilecektir.

Ayıplı Gayrimenkul Davası

Hukuki bir terim olarak ayıp, üstlenilen işte ya da edimde vaat edilen hususların tam olarak gerçekleştirilmemesini ifade eder. Ayıbın varlığı halinde zararla karşılaşan tarafın ücretsiz olarak aynısı ile değişim ya da ücretin iadesi gibi birtakım hakları vardır.

Her edimde karşımıza çıkabilecek ayıp, satın alınan veya inşa edilen konut veya gayrimenkulde de görülebilir. Fakat ayıplı ifa ile aluid ifa karıştırılmamalıdır. Zira aluid ifa tamamen farklı bir edimle borcun ifa edilmeye çalışılması durumunda karşımıza çıkar. Örneğin 4+1 olarak inşası kararlaştırılan bir konutun 3+1 olarak teslim edilmesi durumunda ayıplı ifa değil, aluid ifa söz konusudur.

Gayrimenkuller bakımından en sık karşılaşılan ayıplar şu şekilde sıralanabilir; imar planında, kullanılan malzemede, altyapının oluşturulmasında karşılaşılan ihlallerdir. Ayıplı konutla karşılaşan tüketiciler, haklarını ararken herhangi bir hak kaybına uğramamak adına alanında uzman ve deneyimli bir avukat veya hukuk bürosundan hukuki danışmanlık ve destek alabilirler. Ayıplı konut durumunda tüketicilerin hakları şu şekilde sıralanabilir;

– Ödediği bedeli ispat etmek kaydı ile bedel iadesini içeren sözleşmeyi fesih hakkı

– Ayıplı çıkan konutun iade ve teslim alınarak yerine aynı nitelikte ayıpsız bir konutun verilmesi

– Meydana çıkan ayıp oranından satış bedeli üzerinden indirim ve iade yapılması

– Meydana çıkan ayıpların ücretsiz ve herhangi bir bedel talep edilmeden ücretsiz tamir edilmesi

Gayrimenkul Davasında Yetkili Mahkeme

Gayrimenkul hukuku davalarında, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu davanın açılacağı mahkemenin belirlenmesine ilişkin özel ve kesin bir yetki şartı getirmiştir. Buna göre taşınmazın aynından doğan davaların taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılması gerekmektedir.