Adi Yazılı Sözleşme ile Müteahhitten Taşınmaz Satın Alan Üçüncü Kişilerin Hakları

Adi Yazılı Sözleşme ile Müteahhitten Taşınmaz Satın Alan Üçüncü Kişilerin Hukuki Durumu

Taşınmaz Satışına ilişkin Gerçekleştirilen Adi Yazılı Sözleşmelerinin Hukuki Statüsü

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, taraflar arasında taşınmaz satışına ilişkin olarak karşılıklı borç doğuran bir çeşit ön sözleşme niteliğindedir. Bu sözleşmenin tarafı olan vaat borçlusu belirli bir taşınmazı satmayı, vaat alacaklısı ise o taşınmazı bedeli karşılığında satın almayı birbirlerine karşı borçlanmaktadır. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (706., 716. ve 1009. maddeleri), 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (29. ve 237. maddeleri), 1512 sayılı Noterlik Kanunu (60. ve 89. maddeleri) ve 2644 sayılı Tapu Kanunu (26. maddesi)’nda taşınmaz satış vaadi sözleşmesine ilişkin hükümler yer almaktadır.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerli olarak kurulabilmesi için:

– Tarafların iradeleri karşılıklı ve birbirine uygun olmalı,

– İrade sakatlığı halleri mevcut olmamalı (hata, hile, yanılma, korkutma, aldatma vb. hallerde sözleşmenin iptali gündeme gelebilmektedir.)

– Taşınmaz satış vaadine ilişkin sözleşme Türkiye\’de yapılacaksa noterde, yurtdışında yapılacaksa Türk Konsolosluğunda düzenleme şeklinde yapılmalıdır.

Yukarıdaki şartların mevcut olmaması halinde sözleşmenin butlan, geçersizlik veya iptal gibi yaptırımlarla karşılaşması mümkün olmaktadır.

Müteahhitten taşınmaz satın alan üçüncü kişilerin taşınmaz satış vaadine ilişkin olarak gerçekleştirdikleri sözleşmeler, uygulamada genellikle noterde düzenleme şeklinde değil; adi yazılı şekilde düzenlenmektedir. Müteahhit ile üçüncü kişi arasında yapılan bu sözleşmelerin adi yazılı olarak gerçekleştirilmesi halinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerlilik şartı olan noterde düzenleme şeklinde yapılma şartının mevcut olmaması nedeniyle üçüncü kişileri mağdur edebilecek sonuçlara neden olabilmektedir. Bu tip sözleşmeler ise uygulamada mahkemeler ve Yargıtay tarafından taşınmaz satış vaadi sözleşmesi olarak değerlendirilmemektedir.

Yargıtay kararlarında, arsa sahipleri ile yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre yapılacak imalat sonucunda hakediş olarak müteahhite devredilecek taşınmazlara ilişkin müteahhit ile üçüncü kişiler arasında adi yazılı şekilde düzenlenen sözleşmeler, taşınmaz satış vaadi değil, alacağın temliki sözleşmesi olarak kabul edilmektedir.

Alacağın temliki, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 183 ila 194. maddelerinde \”alacağın devri\” başlığı ile düzenlenmiştir. Alacağın devri ile birlikte, borç ilişkisinde devir konusu ile ilgili ve sınırlı olarak taraf değişikliği meydana gelir; zaten alacağın devri başlığı da Türk Borçlar Kanunu’nun \”Borç İlişkilerinde Taraf Değişikliği\” bölümü altında düzenlenmiştir. Temlike konu alacağın dayanağı olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, alacağın devrine ilişkin yasaklama getiren bir hüküm ya da borçlunun (yani arsa sahibinin) izninin alınması şartı düzenlenmemişse; müteahhit, arsa sahibinin rızasını almaksızın alacağını yani sözleşme karşılığında kendi hak ettiği veya edeceği bağımsız bölümü üçüncü kişiye devredebilir veya devretme vaadinde bulunabilir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 183. maddesinde yer alan düzenlemeye göre;

Kanun, sözleşme veya işin niteliği engel olmadıkça alacaklı, borçlunun rızasını aramaksızın alacağını üçüncü bir kişiye devredebilir. Borçlu, devir yasağı içermeyen yazılı bir borç tanımasına güvenerek alacağı devralmış olan üçüncü kişiye karşı, alacağın devredilemeyeceğinin kararlaştırılmış bulunduğu savunmasını ileri süremez.\”

Görüldüğü üzere, müteahhitin üçüncü kişi ile alacağın temlikine dair sözleşme akdetmesi için arsa sahiplerinin rızasını alması gerekmemektedir. Ancak müteahhitten taşınmaz satın alan üçüncü kişiler açısından, Türk Borçlar Kanunu’nun 183/2. maddesinin dikkatle ele alınması gerekmektedir. Çünkü fıkrada devir yasağı ihtiva eden yazılı borç tanımaları ifadesi, alacağın devrine sınırlama getirmektedir. Bu kapsamda, müteahhitten taşınmaz satın alan üçüncü kimseler, mutlaka müteahhit ile arsa sahipleri arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini incelemeli ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinde devir yasağına ilişkin herhangi bir madde bulunup bulunmadığını kontrol etmelidir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 184. maddesi uyarınca alacağın devrine ilişkin sözleşmelerde ise resmi şekil şartı yerine yalnızca yazılı şekil şartı öngörülmüştür. Bu nedenle bu sözleşmeler, noterde düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi olarak yapılmış olmasalar dahi adi yazılı alacağın temliki sözleşmesi olarak geçerli olmaktadır. Bununla birlikte Türk Borçlar Kanunu’nun 184. maddesinde yer alan düzenlemeye göre:

\”Alacağın devrinin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır. Alacağın devri sözü verme, şekle bağlı değildir.\”

Bu kapsamda, taşınmaz satışına ilişkin olarak müteahhit ile adi yazılı şekilde yapılan sözleşmeler, alacağın devrine ilişkin sözleşmeler olarak değerlendirmekte ve sonuçlarını doğurmaktadır. Dolayısıyla tüm şartların varlığı halinde bu sözleşmelerin geçerliliği söz konusu olacaksa da; taşınmaz satış vaadi sözleşmesi olarak değil, Türk Borçlar Kanunu’nun 183. maddesi ve devamındaki alacağın devrine ilişkin hükümler kapsamında ele alınacaktır. Bu kapsamda müteahhitin arsa sahibine karşı yükümlülüklerini gerektiği gibi ifa etmemesi halinde arsa sahiplerinin tapuyu teslim etmeme hakları mevcut olabilmektedir.

Yargıtay\’ın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında müteahhitin hak edeceği taşınmazların satış veya devrine ilişkin müteahhit ile üçüncü kişiler arasında gerçekleştirilen sözleşmeleri, yorum yoluyla alacağın temliki niteliğinde kabul etmek suretiyle ayakta tutma iradesi göstermesinin nedeni, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ve hakkın kötüye kullanılması yasağından ileri gelmektedir. Şekil noksanlığı, dürüstlüğe aykırı olacak şekilde ve hakkın kötüye kullanılması teşkil edecek şekilde ileri sürülemez.

Yargıtay İçtihatı Birleştirme Genel Kurulu’nun 1987/2E. ve 1988/2K. sayılı ve 30.09.1988 tarihli kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanun’un 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” kabul edilmiştir. (Anılan Yargıtay İBBGK Kararına sitemizden ulaşabilirsiniz.)

Gayrimenkul hukuku ile ilgili süreçlerde herhangi bir mağduriyete ve hak kaybına uğramamak için güncel mevzuat ve Yargıtay kararlarının takip edilmesi önem arz etmektedir. Gerekli başvuru veya itirazların zamanında ve usulüne uygun yapılması ve herhangi bir hak kaybı yaşanmaması açısından alanında uzman bir gayrimenkul avukatından hukuki yardım almaları faydalı olacaktır.

Kat İrtifakına Geçilmemiş Olan Taşınmazların Arsa Sahibi veya Müteahhitten Satın Alınması

Müteahhit ile üçüncü kişiler arasında taşınmaz devrine ilişkin sözleşme yapıldığında henüz bağımsız bölümlerin inşa edilmemiş ve dolayısıyla kat mülkiyetine de geçiş sağlanmamış olması halinde, inşa edilecek olan bağımsız bölümlerin hangi arsa payına denk düşeceğinin belirlenmiş olup olmadığının tespiti son derece önem arz etmektedir. Uygulamada genellikle arsa sahipleri ile müteahhit arasında gerçekleştirilmiş arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde hangi arsa paylarına hangi bağımsız bölümlerin özgüleneceğine dair hükümler yer almaktadır.

Müteahhitten taşınmaz satın alan üçüncü kişiler de, arsa sahiplerinden arsa payı satın alan üçüncü kişiler de, eğer henüz söz konusu anataşınmaza ilişkin olarak kat mülkiyetine geçilmemişse; satın aldıkları bağımsız bölümün en azından kendi yaptıkları sözleşmede belirgin hale getirilmesini, taşınmazın teknik detaylarının ne şekilde olacağı gibi hususların sözleşmede yer almasını talep etmelidir. Böylece ileride herhangi bir eksikliğin veya hatalı imalatın ortaya çıkması halinde bu hususlara ilişkin hak iddia edip zararlarını mahkeme yoluyla karşılayabilmeleri mümkün olabilecektir. Gayrimenkul hukuku ile ilgili süreçlerde herhangi bir mağduriyete ve hak kaybına uğramamak için güncel mevzuat ve Yargıtay kararlarının takip edilmesi önem arz etmektedir. Gerekli başvuru veya itirazların zamanında ve usulüne uygun yapılması ve herhangi bir hak kaybı yaşanmaması açısından alanında uzman bir gayrimenkul avukatından hukuki yardım almaları faydalı olacaktır.

Müteahhitten Taşınmaz Satın Alan Üçüncü Kişilerin, Müteahhitin İmalat Hataları ve Eksik İfasından Sorumluluğu

Kural olarak müteahhitten taşınmaz satın alan üçüncü kişi, müteahhitin imalat hataları ve/veya eksik ifalarından dolayı şahsen sorumlu olmasa da; müteahhitten kaynaklanan bu tarz eksiklikler nedeniyle arsa sahiplerine yönelik olarak haklarını gerektiği gibi savunamayacaktır. Çünkü arsa sahibinin arsa paylarını ve bağımsız bölüm mülkiyetlerini müteahhite veya onun göstereceği üçüncü kişilere devir borcu, müteahhitin kendi yükümlülüklerini tam ve eksiksiz olarak ifa etmiş olması şartına bağlıdır. Bu kapsamda arsa sahiplerinin tapuyu devretmeyi reddetmesi halinde üçüncü kişiler tarafından arsa sahiplerine karşı temliken tescil talebiyle açılacak tapu iptali ve tescil davasında arsa sahibi tarafından müteahhite karşı ileri sürülebilecek olan def\’ilerin, müteahhitten taşınmaz satın alan üçüncü kişilere karşı ileri sürülmesi de mümkün olmaktadır. Bu kapsamda müteahhitin herhangi bir şekilde kendi üzerine düşen yükümlülükleri yerine getirmemiş olması halinde arsa sahibi bu hususları müteahhite karşı öne sürerek ifadan kaçınabileceği gibi, müteahhitten taşınmaz satın alan üçüncü kişilere karşı da öne sürebilir. Örnek olarak müteahhitin süresinde iskan alamaması nedeniyle arsa sahiplerinin tapuyu devretmeyi reddetmesi halinde bu taşınmaza ilişkin olarak üçüncü kişinin tescil talebinde bulunabilmesi, daha sonra müteahhite rücu etmek üzere müteahhitten kaynaklanan eksiklikleri gidermeyi üstlenmesi ile mümkün olabilmektedir.

Müteahhitten taşınmaz satın alan üçüncü kişiler tarafından açılacak olan tapu iptali ve tescil davalarında terditli olarak söz konusu taşınmazın güncel piyasa değeri üzerinden alacak da talep edilebilir. Bu kapsamda herhangi bir neden ile tapu iptali ve tescil davasının mahkemece kabulü mümkün olamayacaksa dahi taşınmazın güncel piyasa değeri üzerinden müteahhitin yasal faizi ile birlikte ödeme yapması gündeme gelebilecektir. Ancak bu durum uygulamada genellikle tercih edilmemektedir, çünkü müteahhitin tüzel kişiliğe sahip olması ve iflas etmiş olması hallerinde alacağın varlığı mahkeme tarafından kabul edilse dahi, tahsili mümkün olamayabilmektedir. Gayrimenkul hukuku ile ilgili süreçlerde herhangi bir mağduriyete ve hak kaybına uğramamak için güncel mevzuat ve Yargıtay kararlarının takip edilmesi önem arz etmektedir. Gerekli başvuru veya itirazların zamanında ve usulüne uygun yapılması ve herhangi bir hak kaybı yaşanmaması açısından alanında uzman bir gayrimenkul avukatından hukuki yardım almaları faydalı olacaktır.

Müteahhit veya Arsa Sahipleri ile Sözleşme Yapmış Olan Üçüncü Kişilerin Hak ve Yetkileri

Taşınmaz satışı veya devrine ilişkin müteahhit (yüklenici) ile sözleşme yapan üçüncü kişilerin hem müteahhite hem de arsa sahiplerine karşı ileri sürebilecekleri çeşitli hak ve yetkileri bulunmaktadır.

a) Müteahhit ve Arsa Sahiplerine Karşı Üçüncü Kişilerin Temliken Tescil Talebiyle Tapu İptali ve Tescil Davası Açması

Müteahhitten taşınmaz satın alan üçüncü kişiler, arsa sahipleri tarafından söz konusu taşınmazların mülkiyetlerinin kendilerine verilmemesi halinde, temliken tescil talebiyle tapu iptali ve tescil davası açabilmektedir. Temliken tescil davasında hem müteahhit ile arsa sahipleri arasında imzalanmış olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hem de müteahhit ile üçüncü kişi arasında imzalanmış olan alacağın temliki sözleşmesi dikkate alınır ve müteahhitin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yer alan edimlerini yapı ruhsatı, onaylı tadilat ruhsatı ve proje ile imar düzenlemelerine uygun olarak ifa edip etmediği incelenir. Bu inceleme sonucunda müteahhitin hak edişi tespit edilir, yani imalatları sonucunda kendi payına düşen arsa payına hak kazanıp kazanmadığı belirlenir. Müteahhit imalatları eksiksiz tamamlamamışsa ve ilgili arsa payına hak kazanamamışsa üçüncü kişinin açmış olduğu tapu iptali ve tescil davası reddedilir.

Müteahhitin imalatları sorunsuz tamamlaması ve ilgili arsa payına hak kazanması halinde üçüncü kişiye satışı vaat edilen bağımsız bölümlere dair inceleme yapılır; kat irtifakına esas arsa payları uzman bilirkişi tarafından hesaplanır, bilirkişi tarafından yapılacak hesaplama sonucunda gerekçeli ve denetime elverişli rapor alınır. Son olarak raporu inceleyen mahkeme tarafından ilgili arsa payları, bağımsız bölüm numaralarıyla da irtibatlandırılarak kabule karar verilir.

Temliken tescil davası, sıradan bir tapu iptali ve tescil davasından son derece farklıdır ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine ilişkin hükümler ve içtihatlar dikkate alınmalıdır. Gerekli başvuru veya itirazların zamanında ve usulüne uygun yapılması ve herhangi bir hak kaybı yaşanmaması açısından alanında uzman bir gayrimenkul avukatından hukuki yardım alınması faydalı olacaktır.

Tapu iptali ve tescil davası kural olarak tapuda malik olan kimselere karşı açılabilmektedir. Ancak temliken tescil davasında her ne kadar müteahhit tapu sicilinde taşınmaza malik olarak görünüyor olmasa da, müteahhit ile arsa sahipleri arasında zorunlu dava arkadaşlığı olduğu kabul edilmektedir ve dolayısıyla bu davada müteahhit ve arsa sahiplerine de husumet yöneltilmesi gerekir. Bu anlamda taraf teşkilinin sağlanması kamu düzenine ilişkin olup, taraf teşkilinin sağlanması için süre verilmemiş olması ya da taraf teşkilinin sağlanmaması halinde işin esasının incelenmesi ve yargılanmanın sonuçlandırılması mümkün değildir.

Temliken tescil talepli tapu iptali ve tescil davası, terditli olarak tazminat ve alacak talebi ile birlikte de açılabilmektedir. Böylece tapu iptali ve tescil davasının herhangi bir sebeple reddi halinde, en azından söz konusu taşınmazın güncel piyasa değeri üzerinden müteahhitin tazminat ödemesi söz konusu olabilmektedir. Müteahhitin eksik veya ayıplı ifası söz konusu ise, bu eksiklikler bilirkişi tarafından tespit edilmeli ve davacı olan üçüncü kişiye eksikliklerin nakden depo etmesi için süre verilmelidir. Üçüncü şahıs söz konusu depo edeceği tutarı daha sonra müteahhite rücu etmek üzere kabul edebilir. Böylece eksiklikler giderilmiş ve arsa sahiplerinin de mağduriyeti giderilmiş olacağından dolayı tapu iptali ve tescile karar verilebilir. Üçüncü kişi de yapmış olduğu ödemeyi müteahhite rücu edebilir. Ancak müteahhite rücu etmek mümkün olamayacaksa, örneğin müteahhit kaçmışsa veya iflasını ilan etmişse bu husus dikkatle ele alınmalıdır.

Temliken tescil davası açılmasıyla birlikte ihtiyati tedbir talebinde bulunulması ya da ilgili taşınmazın tapu kaydına dava şerhi düşülmesi için talepte bulunulması son derece önemlidir. Nitekim dava açıldıktan sonra arsa sahibi tarafından ilgili taşınmazın bir başkasına satılması halinde iyiniyetli üçüncü kişinin kazanımı, davacı üçüncü kişinin hakları ile çatışacaktır.

Gayrimenkul hukuku ile ilgili süreçlerde herhangi bir mağduriyete ve hak kaybına uğramamak için güncel mevzuat ve Yargıtay kararlarının takip edilmesi önem arz etmektedir. Gerekli başvuru veya itirazların zamanında ve usulüne uygun yapılması ve herhangi bir hak kaybı yaşanmaması açısından alanında uzman bir gayrimenkul avukatından hukuki yardım almaları faydalı olacaktır.

b) Üçüncü Kişilerin Müteahhite Karşı Tazminat Davası Açması

Müteahhitten taşınmaz satın alan üçüncü kişiler, müteahhite karşı tazminat davası açabilecekleri gibi, müteahhit ve arsa sahiplerine karşı husumet yöneltmek suretiyle açacakları tapu iptali ve tescil davalarında terditli olarak tazminat talebinde de bulunabilirler. Bu kapsamda bu davalarda taşınmazın satın alınması için ödenilen bedelin dava tarihinden itibaren işletilecek yasal faiziyle talep edilmesinden ziyade hakkaniyet gereği taşınmazın emsal ve güncel piyasa değerinin talep edilmesi daha uygun olacaktır.

Müteahhit ve arsa sahiplerinin zorunlu dava arkadaşı oldukları temliken tescil talepli tapu iptali ve tescil davasında terditli olarak tazminat talebinde bulunulması halinde;

i. Müteahhit ile arsa sahipleri arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine ilişkin müteahhitin tüm sorumluluklarını yerine getirdiğinin tespiti halinde, temliken tescil talebinin kabulü ile tapu kaydının iptali ve müteahhitten taşınmaz satın alan üçüncü kişi adına tesciline karar verilmektedir.

ii. Müteahhitin arsa sahiplerine karşı sorumluluklarını yerine getirmemiş olduğunun tespiti halinde, eksik iş bedeli detaylı, kapsamlı, gerekçeli ve kontrole elverişli bir bilirkişi raporu ile tespit edilmelidir. Sonrasında tespit edilen bu tutarın, arsa sahiplerine ödenmek üzere davacı üçüncü kişi tarafından mahkemenin göstereceği yere depo edilmesi gerekecektir. Söz konusu eksik iş bedelinin davacı üçüncü kişi tarafından depo edilmesi akabinde arsa sahipleri açısından bir zarar kalmamış olacağından hakkaniyet gereği tapu iptali ve tesciline karar verilmesi gerekecektir.

iii. Müteahhitten taşınmaz satın alan üçüncü kişilerin eksik iş bedelini depo etmek istememesi nedeniyle temliken tescil talebinin reddedilmesi halinde terditli olarak müteahhitten tazminat talep etme imkanı sağlanmaktadır. Ancak Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 2020/1505 E., 2021/426 K. sayılı kararında: \”Eksik iş bedelinin davalı arsa sahiplerine ödenmek üzere depo edilmesi, ondan sonra davacının birinci kademedeki tapu iptali ve tescil isteğinin değerlendirilmesi, mümkün olmadığı takdirde tazminat talebi bakımından hüküm kurulması\” ifadesi ile, eksik iş bedelinin depo edilmesi şartının tazminat talebi bakımından karar verilebilmesi için de öngörülmüş olduğu anlamı çıkabilmektedir.

c) Aynı Dairenin Birden Fazla Kişiye Satılmış Olması Halinde Yapılması Gerekenler

Müteahhitin aynı bağımsız bölümü birden fazla üçüncü kişiye devretmesi halinde uygulamada önceki tarihli sözleşmenin geçerliliği kabul edilmektedir. Bu kapsamda müteahhit ile üçüncü kişiler arasındaki hukuki ilişkinin niteliği dikkate alınmaz, müteahhit ile adi yazılı şekilde alacağın temliki sözleşmesi veya noterde usulüne uygun olarak taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılmasının bir önemi yoktur. Bu neviden sözleşmeler, üçüncü kişilere ayni hak değil, şahsi hak bahşetmektedir; geçerli olarak kurulmuş olan ve henüz herhangi bir şekilde feshedilmemiş olan şahsi hakların yarışması halinde kural olarak önceki tarihli olan şahsi hak ayakta tutulur. Yargıtay\’ın bu uygulamasının temeli olarak da, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 1987/2 E. ve 1988/2 K. sayılı kararı ön plana çıkmaktadır. Söz konusu karar kapsamında hak sahiplerinin haklarına ulaşabilmesi için fiili kullanım durumunun tespit edilmesi şartının da öngörülmüş olduğu görülebilir. (Anılan Yargıtay İBBGK Kararına sitemizden ulaşabilirsiniz.)

Bu nedenle somut olayın şartları dikkatli değerlendirilmeli ve ilgili hukuki süreç de olaya dair tüm emsal kararların büyük bir titizlik ile incelenmesi suretiyle yürütülmelidir. Gayrimenkul hukuku ile ilgili süreçlerde herhangi bir mağduriyete ve hak kaybına uğramamak için güncel mevzuat ve Yargıtay kararlarının takip edilmesi önem arz etmektedir. Gerekli başvuru veya itirazların zamanında ve usulüne uygun yapılması ve herhangi bir hak kaybı yaşanmaması açısından alanında uzman bir gayrimenkul avukatından hukuki yardım almaları faydalı olacaktır.

Müteahhitten Taşınmaz Satın Alan Üçüncü Kişilerin Hukuki Durumuna İlişkin Emsal Yargıtay Kararları

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi

Esas No: 2021/49 Karar No: 2021/1139 Karar tarihi: 24-03-2021

Mahkemesi: Asliye Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasındaki asıl ve birleşen dosyada tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı asıl ve birleşen davanın kabulüne yönelik verilen hüküm süresi içinde davalılar … ve … vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

Karar

Dava, yüklenicinin temliki nedeniyle kazanılan kişisel hakka dayalı tapu iptâl ve tescil istemine ilişkin olup, mahkemece davanın kabulüne dair verilen karara karşı davalı … ile … Esnaf ile Sanatkarlar Odaları Birliğince yasal süresi içerisinde temyiz isteminde bulunulmuştur.

Davacılar, davalılardan müteahhit …\’den … ili, … 73 ada, 67 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki son iki daireyi taşınmazın haricen satın alındığını, 1988 yılından beri tapunun verilmediğini, bugüne kadar da taşınmazın kullanıldığını, bu nedenle taşınmazın son katındaki iki dairenin davacılar adına tescilini talep ve dava etmiştir. Davalı … cevap dilekçesinde, davaya konu daireleri davacılara sattığını, parasını aldığını, diğer davalı ile olan sorunlar nedeni ile davacılar oturduğu halde devrin yapılamadığını, davayı kabul ettiğini beyan etmiştir. Mahkemece, zilyetliğin mülkiyetinin delili olduğu gibi mülkiyete müteahhit ve arsa sahibince de itiraz edilmediği, ayrıca ilave katların kat irtifakı projesi ile yönetim planına uygun olduğu ve kaçak yapı olmadığının belirlendiği, diğer yandan tapu kaydı ile projenin uyumsuz olması nedeni ile açılan kat irtifakının düzeltilmesi davasında da davacılar adına kat irtifakının düzeltildiği, mahkemece yapılan yargılama sonucu 4. kattaki 15 Nolu bağımsız bölümün 68/1614 arsa paylı …, 16 Nolu bağımsız bölümün 90/1614 arsa paylı … adına düzeltildiği de dikkate alındığında, tapu kayıtlarının buna uygun düzeltilmesi gerektiği gerekçesi ile davanın kabulüne, dava konusu … ili, … Mahallesi, 73 ada, 67 parsel sayılı taşınmazda 15 ve 16 bağımsız bölüm Nolu taşınmazların … adına olan kaydın tapu kayıtlarının iptali ile 15 Nolu bağımsız bölümün davacı … adına, 16 Nolu bağımsız bölümün … adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir.

Dava, yükleniciden satın alınan bağımsız bölümle ilgili temliken tescil istemine ilişkindir. Bir tanımlama yapmak gerekirse alacağın temliki; alacaklı (yüklenici) ile ondan temlik alan üçüncü kişi (davacı) arasında, borçlunun (arsa sahiplerinin) rızasını gerektirmeden yapılabilen ve sadece kazandırıcı bir tasarruf işlemi niteliği taşıyan şekle bağlı bir akittir. Kuşkusuz, yüklenicinin yaptığı temlik işleminin hüküm ve sonuç doğurması, temlik işleminin konusu olan alacağın gerçek bir alacak olmasına bağlıdır. Alacağın temlik edildiği üçüncü kişi, bu şekilde bir temlik varsa temlik işleminden yararlanarak, bu hakkını arsa sahibine karşı da ileri sürebilir hale gelir. Zira, alacağı devralan kişi, evvelki alacaklının yerine geçer ve borçludan ifayı istemek gerektiğinde de ifaya zorlamak artık onun da hakkı olur. Ne var ki; üçüncü kişinin borçluyu (arsa sahibini) hasım göstererek açacağı davada borçlu, temlik yapılmamış olsaydı eski alacaklısına (yükleniciye) ne gibi def\’ilerde bulunmak hakkına sahip idi ise, bu def\’ileri yeni alacaklıya (hakkı temellük eden üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir. Kısaca bu gibi davalarda üçüncü kişi temlik işleminin varlığını yükleniciye, alacağının kazanıldığını ise arsa sahiplerine karşı ispat etmek zorundadır. O yüzden denilebilir ki, temlik işlemine dayalı davalarda arsa sahipleri ile yüklenici arasında zorunlu dava arkadaşlığı vardır. Davanın arsa sahibi ve yükleniciye karşı açılması ve bunlar arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunması sebebiyle, yüklenici ve arsa sahiplerinin davadaki varlığı ayrı ayrı düşünülemez. Çekişmenin esası hakkındaki hükmün bunların tamamına karşı kurulması gerekir. Zorunlu dava arkadaşlığı olan davalarda, zorunlu dava arkadaşlarından birinin yokluğu halinde taraf teşkilinde eksiklik olacağından hüküm kurulamaz. Davada taraf teşkili sağlanması kamu düzenine ilişkin olup, taraf teşkili yapılmadan işin esası incelenip yargılamanın sonuçlandırılması mümkün değildir. Bu husus kamu düzeni ile ilgili olup, görevi gereği mahkemelerce ve temyiz halinde Yargıtay\’ca kendiliğinden gözetilir. Böyle olunca mahkemece, zorunlu dava arkadaşı olan tüm arsa sahiplerinin, ölmüş olanların mirasçılarının ve yüklenicinin mirasçılarının davaya katılması sağlanarak, taraf teşkili sağlandıktan sonra yüklenicinin sözleşme ve ekleri, onaylı tadilat ruhsatı ve projeyle imar mevzuatına uygun biçimde edimini yerine getirip, sözleşme gereğince bağımsız bölümler ve arsa payına hak kazanıp kazanmadığı belirlenerek, hak kazanmaması halinde davanın reddine, hak kazanmışsa davacıya satışı vaad edilen bağımsız bölümlerin, kat irtifakına esas arsa paylarının hesaplanması için uzman bilirkişiden gerekçeli ve denetime elverişli rapor alınıp, bağımsız bölüm numaralarıyla da irtibatlandırılarak sonucuna uygun bir karar verilmesi gerekirken, noksan inceleme ve araştırmayla karar verilmesi doğru olmamış, hükmün bozulması uygun bulunmuştur.

Sonuç:

Yukarıda açıklanan nedenlerle davalılar …, … Esnaf ve Sanatkarlar Odaları Birliğinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde temyiz edenlere iadesine, karara karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme isteminde bulunulabileceğine, 24.03.2021 gününde oy birliğiyle karar verildi.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi

Esas No: 2021/3838 Karar No: 2021/1561 Karar tarihi: 12-04-2021

Özet: Davacının talebi inşaat yapılan taşınmazdaki 4. normal kat 9 nolu bağımsız bölüm ile ilgili olduğu ve taşınmazda henüz kat irtifakı tesis edilmediğinden mahkemece tapu ve kat irtifakı konularında uzman teknik bilirkişiden davacıya isabet eden 4. normal kat 9 no.lu bağımsız bölümün kat irtifakına esas arsa payı konusunda gerekçeli ve denetime elverişli rapor alınarak bağımsız bölüm numarası da verilerek hesaplanacak arsa payı üzerinden tapu kaydının iptâl ve tesciline karar verilmesi gerekirken bu husus üzerinde durulmadan ve 6100 sayılı HMK m. ilgili öngörülen taleple bağlılık kuralına aykırı şekilde talep aşılarak, 1863 ada 7 parsel (eski 5 parsel) sayılı taşınmazın tamamının tapu kaydının iptâli ile davacı adına tesciline karar verilmesi doğru olmamıştır. (Emsal: Y.H.G.K. 10.06.2010 T. 290 E, 328 K.; Y. 15. HD. 02.03.2020 T. 2020/525 E. 2020/853 K.; Y. 15. HD. 02.03.2020 T. 2020/524 E. 2020/852 K. sayılı ilamları)Mahkemece yukarıda açıklanan hususlar üzerinde durulmadan yazılı şekilde hüküm kurulması hatalı olmuş, kararın belirtilen nedenlerle bozulması uygun bulunmuştur.

(6100 s. K. m. 26) (818 s. K. m. 162, 163) (YHGK. 30.12.2009 T. 2009/1-575 E. 2009/618 K.)

Dava

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik verilen hüküm süresi içinde davalı … vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

Karar

Dava, yükleniciden bağımsız bölüm satın alan tarafından arsa sahibi ve yüklenici aleyhine temliken tescil nedeniyle açılmış olup, bağımsız bölüme isabet eden arsa payının tapu kaydının iptâli ve tescili talebine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulü ile dava konusu … Mahallesi 1863 ada 7 parsel (eski 5 parsel) arsanın davalı arsa sahipleri adına olan tapu kayıtlarının iptâli ile davacı adına tesciline, davalı yüklenici hakkında karar verilmesine yer olmadığına dair verilen karar, davalı arsa sahipleri tarafından temyiz edilmiştir. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde arsa sahiplerinin temel borcu, üzerine bina yapılacak arsayı hukuki ayıptan ari olarak yükleniciye teslim etmek, yüklenicinin temel borcu ise, arsa sahiplerine ait arazi üzerinde imara, tasdikli ruhsat ve projesine, sözleşmeye, fen ve sanat kurallarına uygun bir yapı meydana getirerek arsa sahiplerine teslim etmektir. Diğer taraftan arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde meydana getirilen esere karşılık yükleniciye eser bedeli, yapının bağımsız bölümlerindeki devri kararlaştırılan arsa paylarının temliki suretiyle ödenir. Yüklenici hak kazanacağı bağımsız bölümlerin tapusunu doğrudan arsa sahiplerinden talep edebileceği gibi şahsi hakkını üçüncü kişilere de devredebilir. Sözleşme tarihinde yürürlükte bulunan 818 sayılı mülga Borçlar Kanunu\’nun 162. maddesi hükmünce sözleşmede yasaklanmadığı veya işin mahiyetinden aksi anlaşılmadığı sürece yüklenici, üçüncü kişilere yasanın 163. maddesi gereği yazılı olmak koşuluyla şahsi hakkı devredebilir. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinden kaynaklanan bu tür uyuşmazlıklarda yükleniciden şahsi hakkını temlik alan üçüncü kişinin satışa ilişkin iddiasını yükleniciye karşı, temellük edilen şahsi hakkın kazanıldığı iddiasını ise arsa sahiplerine karşı ispat etmesi gerekir. Çünkü tescile ancak yüklenicinin arsa sahiplerine karşı edimlerini bütünüyle yerine getirmesi halinde karar verilebilir. Görülecek davada ise aralarında zorunlu dava arkadaşlığı bulunması sebebiyle yüklenici ve arsa sahiplerinin davadaki varlığı ayrı ayrı düşünülemez.

Öte yandan zorunlu dava arkadaşlığı bulunan hallerde zorunlu dava arkadaşı bulunanlar hakkında farklı karar verilememe ilkesi mevcut olup, tapu sicilinin tutulması kamu düzeninden olmasına, tek bir hüküm verme mecburiyeti olan hallerde, uyuşmazlığın tek bir hükümle sonuçlandırılması gerekmekte olup, bir kısım davalı hakkında karar verilmesine yer olmadığına, bir kısım davalılar hakkında kabulüne karar verilmeside anılan ilkeye aykırı olmuştur. Bkz Y.H.G.K 30.12.2009 T. 575-618 sayılı kararı. Bu açıklamalara göre, temliken tescil talepli davalarda kayıt maliki olan arsa sahipleri ile davacının âkidi olan yüklenici arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunmakta olduğundan, davalıların hukuki durumlarının birlikte değerlendirilmesi ve haklarında tek hüküm kurulması gerekirken, arsa sahipleri ile yüklenici hakkında ayrı ayrı hüküm kurulması hatalı olmuştur. Öte yandan davacı davasında yükleniciden arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre isabet eden 4. kat 9 no.lu bağımsız bölümü satın aldığını ileri sürerek tapudaki arsa payının davalılar adına olan kaydının iptâli ve adına tescilini talep ve dava etmiştir. Yüklenici dışındaki arsa sahibi davalılar vekâlet ücreti ve yargılama gideri talep edilmemesi koşuluyla davayı kabul etmişlerdir. Dosya kapsamından sözleşme konusu inşaatın yapıldığı taşınmazda kat irtifakı tesis edilmemiş olup, taşınmazın davalılardan …, … ile …, …, …’nin murisi Hüseyin Kalafat adına paylı mülkiyet halinde kayıtlı olduğu anlaşılmaktadır.

Davacının talebi inşaat yapılan taşınmazdaki 4. normal kat 9 nolu bağımsız bölüm ile ilgili olduğu ve taşınmazda henüz kat irtifakı tesis edilmediğinden mahkemece tapu ve kat irtifakı konularında uzman teknik bilirkişiden davacıya isabet eden 4. normal kat 9 no.lu bağımsız bölümün kat irtifakına esas arsa payı konusunda gerekçeli ve denetime elverişli rapor alınarak bağımsız bölüm numarası da verilerek hesaplanacak arsa payı üzerinden tapu kaydının iptâl ve tesciline karar verilmesi gerekirken bu husus üzerinde durulmadan ve 6100 sayılı HMK m. 26\’da öngörülen taleple bağlılık kuralına aykırı şekilde talep aşılarak, 1863 ada 7 parsel (eski 5 parsel) sayılı taşınmazın tamamının tapu kaydının iptâli ile davacı adına tesciline karar verilmesi doğru olmamıştır. (Emsal: Y.H.G.K. 10.06.2010 T. 290 E, 328 K.; Y. 15. HD. 02.03.2020 T. 2020/525 E. 2020/853 K.; Y. 15. HD. 02.03.2020 T. 2020/524 E. 2020/852 K. sayılı ilamları)Mahkemece yukarıda açıklanan hususlar üzerinde durulmadan yazılı şekilde hüküm kurulması hatalı olmuş, kararın belirtilen nedenlerle bozulması uygun bulunmuştur.

Sonuç:

Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulüyle hükmün BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde iadesine, karara karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme isteminde bulunulabileceğine, 12.04.2021 gününde oybirliği ile karar verildi.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi

Esas No: 2020/486 Karar No: 2020/811 Karar tarihi: 26-02-2020

Özet: Mahkemece; eksik ve ayıplı iş bedeli ile … tarihli kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin …. maddesi gereği, yüklenici tarafından karşılanması gereken iskan masraflarının da saptanarak, belirlenecek bu tutarın arsa sahibine ödenmek üzere depo edilmesi halinde tescil talebinin kabul edilmesi gerekirken, sadece arsa payı oranında depo kararı verilmesi doğru olmamış, kararın bu nedenlerle bozulması uygun bulunmuştur.

(818 s. K. m. 184, 479)

Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davalı … vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:

Karar

Dava, davalılar arasında imzalanan 20.10.2008 günlü satış vaadi ve kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan 4 no\’lu bağımsız bölümün temlik alınması nedeniyle kişisel hakka dayanan tapu iptal tescil istemine ilişkindir.

Davacı, dava konusu bağımsız bölümü davalı yüklenici şirketten 47.000,00 TL bedel karşılığında aldığını, bedelini ödediğini, davalının edimini yerine getirmediğini, 4 nolu bağımsız bölümün müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir. Davalı arsa sahibi, yapının bütünüyle tamamlanmadığını, eksik, ayıplı işlerin olduğunu ve davalı yüklenici ile 25.01.2012 tarihinde yapılan ek sözleşme ile 1 ve 4 nolu dairelerin iskan ve kamu kurumu borçları, eksik işler için ayrıldığını, yaptırdıkları tespitte eksik ve kusurlu işlerin bedelinin 87.000,00 TL olduğunu, bütçe oluşturularak eksik ve kusurların tamamlandığını ve kat karşılığı inşaat sözleşmenin 13. maddesine göre, yüklenicinin sorumluluğunda olan iskanın da kendilerince alındığını, açılan davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Mahkemece, yapıdaki ayıp ve eksiklikler tutarından, davacının arsa payına karşılık gelen 4.154,00 TL\’nin, davacı tarafından 15.03.2016 tarihinde mahkeme veznesine depo edilmesi üzerine, dava konusu 4 nolu bağımsız bölümün, davacı adına tesciline karar verilmiş, hüküm davalı arsa sahibi tarafından temyiz edilmiştir. Satış vaadi ve kat karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri taraflarına karşılıklı hak ve borçlar yükler. Yüklenicinin temel borcu bir bina meydana getirmektir. Bina inşaasından maksat, o yapının sözleşmeye, fen kurallarına ve amacına uygun imal edilmesidir. İnşaat yapım sözleşmesinin yüklenicisi olan taraf, sözleşmede aksine hüküm yoksa teslim borcunu (BK m. 479) yerine getirdiğinde arsa sahibine karşı kazandığı kişisel hakkını (bağımsız bölüm tapusunun devrini) doğrudan ondan isteyebileceği gibi yine aksine sözleşme hükmü yoksa arsa sahibinin rızası gerekmeden üçüncü kişilere yazılı olmak koşuluyla (BK md. 184) devir ve temlik edebilir. Yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişide alacağın temliki hükümlerinden yararlanarak bu hakkını arsa sahibine karşı ileri sürebilir. Zira, alacağı devralan kişi evvelki alacaklının yerine geçer. Borçludan ifayı istemek gerektiğinde de borçluyu ifaya zorlamak artık onun hakkı olur. Ancak, bu tür davalarda yükleniciden temellük edilen kişisel hakka dayanılarak ifanın arsa sahibinden istenmesi halinde mahkemece, yüklenicinin sözleşmesine göre gerçekte neyi istemeye hak kazandığı yönü üzerinde durulmalıdır. Çünkü, yüklenici üçüncü kişiye ancak arsa sahibinden, neyi hak kazanmışsa onu temlik edebilir. Şayet, temlik edilen alacağın dayanağı olan davalılar arasındaki borç ilişkisi (arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi) yüklenici bakımından bütünüyle ifa edilmemişse, üçüncü kişi yüklenicinin ifa etmediği borç miktarı kadar arsa sahibine karşı sorumludur. Aksi halde arsa sahibine karşı sözleşmedeki edimlerini bütünüyle yerine getirmeyen yüklenici, arsa sahibinin rızası gerekmeden yaptığı temlik işleminden dolayı borçlarından kurtulacak arsa sahibi olan tarafın mal varlığında ise sebepsiz azalma olacaktır. Kuşkusuz, temlik yoluyla ifayı talep eden üçüncü kişi temlik sözleşmesinin dışında arsa sahibine bazı ödemeler yapmak zorunda kalmışsa temlik sözleşmesine dayanarak bunların istirdatını ancak yükleniciden isteyebilir. Bütün bu açıklamalardan sonra kısaca söylemek gerekirse, yüklenicinin borcu kapsamında kalan eserdeki ayıp ve eksikliklerden, sözleşmedeki diğer alacaklardan, kişisel hakkın ifasını isteyen üçüncü kişide sorumludur. Somut olaya gelince; 23.07.2015 tarihli bilirkişi raporunda; yapıdaki eksik ve ayıplı işlerin bedeli 87.100,00 TL olarak saptanmış ve arsa payı oranı olan 4.154,00 TL\’nin depo edilmesi ile tescile karar verilmesi doğru olmamıştır.

Mahkemece; eksik ve ayıplı iş bedeli ile 20.10.2008 tarihli kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin 13. maddesi gereği, yüklenici tarafından karşılanması gereken iskan masraflarının da saptanarak, belirlenecek bu tutarın arsa sahibine ödenmek üzere depo edilmesi halinde tescil talebinin kabul edilmesi gerekirken, sadece arsa payı oranında depo kararı verilmesi doğru olmamış, kararın bu nedenlerle bozulması uygun bulunmuştur.

Sonuç:

Temyiz olunan kararın yukarıda açıklanan nedenlerle BOZULMASINA, ödenenden 5766 sayılı Kanun\’un 11. maddesi ile yapılan değişiklik gereğince Harçlar Kanunu 42/2-d maddesi uyarınca alınması gereken 143,50 TL Yargıtay başvurma harcının mahsup edilerek, varsa fazla alınan temyiz harcının temyiz eden davalı …\’a iadesine, karara karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme isteminde bulunulabileceğine 26.02.2020 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi

Esas No: 2020/633 Karar No: 2020/1299 Karar tarihi: 04-06-2020

Mahkemesi: … Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi

İlk Derece Mahkemesi: … Asliye Hukuk Mahkemesi

Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Dairesi’nce verilen kararın temyizen tetkiki davalı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:

Karar

Dava temliken tescil talebine ilişkin olup, ilk derece mahkemesince davanın kısmen kabulüne dair verilen kararın taraflarca istinaf edilmesi üzerine Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi tarafından davanın kısmen kabulüne dair verilen karar, davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı … ve … davalarında aralarında düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile davalı şirketin inşa ettiği K.. isimli iş merkezinin 1. Katında bulunan 260 nolu bağımsız bölümü satın aldıklarını, iş merkezinin 15.03.2012 tarihi itibariyle hizmete açıldığını, satın aldığı iş yerinin kendisine teslim edilmediği gibi davalı tarafından kiraya verildiğini belirterek ili, … Mahallesi 11 ada 29 parselde kayıtlı taşınmaz üzerinde davalı adına olan bağımsız bölümlerden ifayı gerçekleştirecek şekilde bir bağımsız bölüme ait irtifak payının adına tesciline, ifa mümkün olmadığı takdirde satın almış olduğu bağımsız bölümün rayiç bedelinin belirlenerek bu bedelin 500,00 TL\’sinin iş merkezinin faaliyete geçtiği tarih olan 15.03.2012 tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte tahsiline, iş merkezinin faaliyete geçtiği tarih ile dava tarihi arasında yoksun kaldığı kira bedelinin şimdilik 500,00 TL\’sinin dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte tahsiline, taleplerinin kabul görmediği takdirde satış bedeli olarak ödenen 78.000 Alman markı karşılığı 39.000,00 Euro\’nun satın alınan dükkanın rayiç değerine oranlanarak ödeme tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalı savunmasında taşınmazın tamamının mülkiyetinin kendilerine ait olmadığını, mülkiyeti dava dışı Düzce Belediyesi\’ne ait olan taşınmaz üzerinde, belediye ile dava dışı G.. İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti. arasında düzenlenen 18.08.1995 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile G.. İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti. tarafından inşaata başlandığını, müteahhidin inşaata devam etmemesi üzerine bu kez, Düzce Belediyesi ile yine dava dışı Öz-Gün Yapı İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti. arasında 31.07.1997 tarihli sözleşme ile kat karşılığı inşaat sözleşmesinin devredildiğini, belediyenin bu aşamada müteahhide düşen kısımları tapuda devretmediğini, mülkiyetin tamamının Düzce Belediyesi\’nde olduğunu, daha sonra Düzce Belediyesi\’nin taşınmazda kendisine ait olan bölümleri ihale yoluyla kendilerine sattığını, yapı da müteahhit hissesine düşen kısımların ise sözleşme ile kendilerine devredildiğini, davacının sözleşmesinin dava dışı Öz… Yapı İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti. ile aralarında düzenlenip kendileri ile davacı arasında herhangi bir sözleşme bulunmadığını, kendilerinin dava dışı Öz… Yapı İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti. ile Düzce Belediyesi arasındaki sözleşmeyi devir aldıklarını açıklayarak davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

İlk derece mahkemesince davacı ve dava dışı Öz… Yapı İnşaat Sanayi ve Ticaret Ltd. Şti. arasında düzenlenen 23.07.1998 tarihli satış sözleşmesine konu bağımsız bölümün yapıldığı inşaatta arsa sahibi dava dışı Düzce Belediyesi ile yine dava dışı Öz… Yapı İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti. arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin 01.06.2010 tarihli Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat Devir Sözleşmesi ile davalıya devredildiği, davacının dayandığı 23.07.1998 tarihli Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi\’nin 01.03.2012 tarihli kat irtifakının kurulması ile imkansız hale gelmesi nedeniyle davacının 29 parselde kayıtlı taşınmaz üzerinde davalı adına olan bağımsız bölümlerinden aynen ifayı gerçekleştirerek şekilde bir bağımsız bölüme ait irtifak payının adına tesciline ilişkin davasının reddine, tazminat yönünden ifanın imkânsız hale geldiği taşınmazın rayiç bedeli üzerinden davanın kısmen kabulü ile; 166.819,75 TL\’nin davalıdan tahsiline, taşınmazın mahrum kalınan kira parası yönünden ve 78.000,00 Alman Markı karşılığı 39.000,00 Euro\’nun dükkanın rayiç değerine göre oranlanarak ödeme tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte tahsili talebinin reddine karar verilmiştir.

Bu kararın taraflarca istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesi tarafından davacının taşınmaz mülkiyetini değil, tazminat isteyebileceği olgusunun davanın açıldığı 21.10.2015 tarihinden sonra ortaya çıktığından, ödenmesi gereken tazminat miktarının taşınmazın dava tarihindeki rayiç değerine göre bulunması gerekeceği sonucuna varılarak davalının istinaf başvurusunun esastan reddine, davacının istinaf başvurusunun kabulü ile; davacıların 29 parselde kayıtlı taşınmaz üzerinde davalı adına olan bağımsız bölümlerinden aynen ifayı gerçekleştirerek şekilde bir bağımsız bölüme ait irtifak payının adına tesciline ilişkin talebinin reddine, davacıların uyuşmazlık konusu taşınmazın rayiç bedeli üzerinden alacak istemi yönünden davasının kabulü ile; 204.900,00 TL\’nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, davacıların uyuşmazlık konusu taşınmazın mahrum kalınan kira parasının tahsiline ilişkin davasının reddine, davacıların 78.000,00 Alman Markı karşılığı 39.000,00 Euro\’nun dükkanın rayiç değerine göre oranlanarak ödeme tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte tahsili talebinin reddine karar verilmiştir.

Dosya kapsamına göre dava dışı Düzce Belediyesi ile dava dışı G.. Ltd. arasında ilk kez 18.08.1995 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin düzenlendiği, bundan sonra G.. İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti. ile dava dışı Öz… Yapı İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti. arasında 31.07.1997 tarihinde inşaatın yapımının devri sözleşmesinin düzenlendiği, bu devire Düzce Belediyesi\’nin muvafakat ettiği, 01.06.2010 tarihinde ise bu kez Öz… Ltd. ile davalı K… Turizm İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti. arasında devir sözleşmesi düzenlendiği bu devire de belediyenin muvafakat verdiği, davacının ise dava dışı Öz… Yapı İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti. ile aralarında 23.07.1998 tarihinde düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile dava konusu taşınmazı satın aldığı anlaşılmaktadır.

Davacının talebi temliken tescil talebine ilişkin olup, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davalarında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.

Somut olayda davacılar tarihsiz olarak düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayanarak eldeki davayı açmış olup bu sözleşmenin taraflarının davacı ile dava dışı Öz… Yapı İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti. olduğu anlaşılmaktadır. Eldeki dosyanın davalısı ise dava dışı Öz… Ltd\’den devir sözleşmesi ile inşaatı devralan yüklenicidir. Bu durumda davada, davacının temliken tescil talebini sözleşmeyi devralan yeni yükleniciye yöneltip yöneltemeyeceğinin belirlenmesi gerekmektedir.

Sözleşmenin devri, diğer adıyla sözleşmenin yüklenilmesi için \”yüklenme anlaşmasına konu olan borç ilişkisinin devredilebilir nitelik taşıması gerekir. Bir borç ilişkisinin devredilebilirliliği, kendisinden doğan hakların ve borçların devredilebilir olmasına bağlıdır. Borç ilişkileri, kural olarak devredilebilir bir nitelik taşırlar. Borçlar Kanunu\’nda kendi niteliği gereği devredilemeyen sözleşme ilişkisi bulunmamaktadır. Taraflar sözleşmenin yüklenilmesini yasaklamış bile olsalar, sonradan bu yasağı kaldırarak sözleşmeyi yüklenilebilir hale getirebilirler.\”(Dr. Hasan Ayrancı Sözleşmelerin yüklenilmesi (Devri) Yetkin Yayınları Basım 2003 sf 95-96)

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 205/1 maddesi gereğince sözleşmenin devri, sözleşmeyi devralan ile devreden ve sözleşmede kalan taraf arasında yapılan yada sözleşmede kalan tarafça onaylanan veya önceden verilen izne dayanılarak yapılan ve devredenin devrettiği sözleşmeden doğan taraf olma sıfatıyla birlikte bütün hak ve borçlarının devralana geçiren bir anlaşmadır. Bu yasal düzenlemeye göre aksi taraflarca kararlaştırılmış olmadıkça devralana geçecek olan hak ve borçlar devredilen sözleşmedeki devreden ve sözleşmede kalanın sahip olduğu hak ve borçlardır. Devredenin aynı sözleşme ile ilgili olsa dahi üçüncü kişi ile yaptığı sözleşmeden doğan hak ve borçları önceki yüklenici, devralan ve sözleşmede kalan arasında yapılan devir sözleşmesinde devri alana devredildiği belirtilmiş olmadıkça devralana karşı ileri sürülmesi mümkün değildir. Somut olayda, devir sözleşmesinde devredenin, devredilen kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca sözleşme dışı üçüncü kişilere karşı üstlendiği borç ve hakların ve yaptığı temliklerin devralana devredildiğine ilişkin bir hüküm bulunmamaktadır. Devreden yüklenicinin davacı üçüncü kişi ile yaptığı temlik sözleşmesi nedeniyle devir sözleşmesi kapsamında kalmaması nedeniyle devralan yüklenici sorumlu tutulamayacağından devralan yüklenici hakkındaki davanın reddine karar verilmesi yerine terditli talep olan alacak isteminin kabulüne karar verilmesi doğru olmamış bozulması gerekmiştir.

Sonuç:

Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının HMK 371. maddesi gereğince BOZULMASINA, ödenenden 5766 sayılı Kanun\’un 11. maddesi ile yapılan değişiklik gereğince Harçlar Kanunu 42/2-d maddesi uyarınca alınması gereken 218,50 TL Yargıtay başvurma harcının mahsup edilerek, varsa fazla alınan temyiz harcının temyiz eden davalıya iadesine,

6100 sayılı HMK 373. madde hükümleri gözetilerek dosyanın Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Dairesi\’ne, karardan bir örneğinin ise ilk derece mahkemesine gönderilmesine,

04.06.2020 gününde kesin olmak üzere oybirliğiyle karar verildi.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi

Esas No: 2016/1965 Karar No: 2018/5793 Karar tarihi: 19-09-2018

Mahkemesi: Tüketici Mahkemesi

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 11.07.2013 gününde verilen dilekçe ile … iptali ve tescil veya tazminat talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kısmen kabul, kısmen reddine dair verilen 21.04.2015 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı ve davalı … vekilleri tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

Karar

Dava, yükleniciden temlik alınan şahsi hakka dayalı … iptal ve tescil veya tazminat istemlerine ilişkindir.

Davacı vekili; müvekkilinin davalı yüklenici … İnşaat Ltd. Şti\’den 31.10.2011 tarihli sözleşme ile 2870 ada 21 parselde 4. A blok 7. kat A-37 nolu bağımsız bölümü bedelini ödeyerek satın aldığını ancak tapunun devredilmediğini öncelikle … iptali ve tescil olmazsa rayiç bedelin ve geç teslimden kaynaklanan kira alacağının davalı yüklenici şirketten tahsilini talep etmiştir.

Davalı arsa sahibi … vekili; sözleşmenin tarafı olmadıklarını, taşınmazda kat irtifakı kurulmadığını, davanın reddini savunmuştur.

Davalı yüklenici … İnşaat Ltd. Şti. vekili de davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece davanın kısmen kabul kısmen reddi ile taraflar arasındaki 31.10.2011 tarihli sözleşmenin feshine, toplam 148.944,12 TL\’nin dava tarihinden itibaren işleyecek ticari avans faiziyle birlikte davalılardan müteselsilen tahsiline karar verilmiştir.

Hükmü, davalı … vekili ve davacı vekili temyiz etmiştir.

Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansı sağlayan arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir.

Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan … iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay ÎBBGK Kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanun’un 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir. (Anılan Yargıtay İBBGK Kararına sitemizden ulaşabilirsiniz.)

Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması halinde Borçlar Kanununun 163. maddesi (TBK md. 184) gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir.

Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.

Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Borçlar Kanunu’nun 167. maddesi gereğince; “Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir. Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır. Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Borçlar Kanunu’nun 81. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.

Yükleniciden temellük edilen kişisel hakkın dava edilerek arsa sahibine karşı ileri sürülmesi halinde mahkemece tüm bu yönler üzerinde durulmalı yüklenici üçüncü kişi davacıya ancak hak kazandığını devir ve temlik edebileceğinden bu husus duraksamaksızın saptanmalıdır. Bütün bu araştırmalar sonunda eserin (binanın) arsa sahibinin reddedemeyeceği bir seviyeye getirildiği ne var ki, yüklenicinin arsa sahibine gerek ayıp ve eksik işlerden, gerekse sözleşmede yer alan bazı hükümler sebebiye sözleşme veya kanundan kaynaklanan nedenlerden dolayı borçlu bulunduğu ortaya çıkarsa yüklenicinin halefi olarak davacıya bunları yerine getirmek üzere uygun süre tanınmalı ya da olanaklı bulunursa karşılıkları para olarak depo ettirilerek depo edilecek miktar arsa sahibine ödenmek üzere (birlikte ifa kuralı) kişisel hakkın sonuçlarını meydana getirdiği düşünülüp istem kabul edilerek tescil hükmü kurulmalıdır.

Somut olaya gelince; mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda; yukarıda belirtilen ilkelere aykırı olarak dava konusu inşaatın geldiği seviye belirlenmediği gibi yapının ruhsatlı olup olmadığı, mimari projeye uygun olup olmadığı da değerlendirilmemiştir. Binada henüz kat irtifakı kurulmadığı anlaşıldığından, binanın varsa onaylı ruhsatı ile onaylı mimari projesi getirtilerek, mahallinde keşif yapılmalı, bilirkişiden rapor alınmak suretiyle yukarıda açıklanan nedenlerle yapının kaçak olup olmadığı, kaçak ise ruhsat ve projesine uygun hale getirilip getirilemeyeceği araştırıldıktan sonra … iptal ve tescil mümkün ise inşaatın fiziki seviyesi saptanmalı, bu konuda teknik bilirkişilerden denetime elverişli rapor alınmalı, inşaatın % 95 seviyesinde olduğu tespit edilirse eksik iş varsa bu işlerin bedeli de saptanmalı, ayrıca sözleşme uyarınca yüklenicinin yükümlülükleri arasında bulunan inşaat ile ilgili olarak ödenmesi gerekli belediye hissesi, SGK primleri, Mâliyeye yapılacak ödemeler ve sair ödemelerin bulunup bulunmadığı Belediye, SGK ve Mâliyeden yazışma yapılarak saptanmalı, eksik iş bedeli ve varsa borçlarını depo etmesi için davacıya mehil verilmeli, bu bedeller depo edildiğinde sözleşme ifa ile sonuçlanmış olacağından … iptali ve tescil istemi hakkında bir karar verilmeli, aksi takdirde arsa sahibi yönünden dava reddedilmeli, davacının tazminat talebi hakkında bir karar verilmelidir.

Kabule göre de; 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun “Taleple bağlılık ilkesi” başlığını taşıyan 26. maddesi uyarınca hakim, tarafların iddia ve savunmaları ile bağlı olup ondan fazlasına veya başka bir şeye hüküm veremez. Davacının açıkça bir talebi bulunmamasına rağmen, HMK\’nın 26. maddesine aykırı olacak şekilde mahkemece 31.10.2011 tarihli sözleşmenin feshine karar verilmesi doğru değildir.

3095 sayılı Kanunu\’nun 2. maddesi hükmüne göre avans faiz istenebilmesi için tarafların tacir olması ve borcun da ticari işletme ile ilgili olması gerekir. Davacı taraf tacir olmadığı gibi taraflar arasında ticari işletme ilgili sözleşme ilişkisi bulunmadığından yasal faiz üzerinden karar verilmesi gerekirken, avans faizi üzerinden karar verilmesi doğru değildir.

Temlik sözleşmesinin herhangi bir nedenle ifa edilmemesi sonucu temellük eden alacağını kısmen veya tamamen elde edemez. Dolayısıyla ademi ifa sebebiyle bir zarara uğrar. Borçlar Kanununun 96. maddesinin \”alacaklı hakkını kısmen veya tamamen istifa edemediği takdirde borçlu kendisine hiçbir kusur isnat edilemeyeceğini ispat etmedikçe bundan mütevellit zararı tazmine mecburdur\” hükmü uyarınca da bu zararın tazmini gerekir. Ödenmesi gereken tazminatın nedeni borçlunun taahhüdünü ihlal etmesidir. Borçlunun taahhüdü genellikle bir akte dayanır. Onun için buna \”akdi tazminat\” borçlunun sorumluluğuna da \”akdi sorumluluk\” denilir. Buradaki borç bir sözleşmeden kaynaklanmış olduğundan tazminatın muhatabı sözleşmeyi imzalayan ancak sözleşmedeki borcunu yerine getirmeyen taraftır. Temlik sözleşmesi davacı … ile davalılardan yüklenici … İnş.Turizm San. ve Tic. Ltd ve Şti arasında düzenlenmiş olup sözleşmede davalı arsa sahibi …\’nin bağlayıcı bir imzası bulunmadığından, hüküm altına alınan tazminat miktarından sorumlu tutulamayacağının gözetilmemesi de doğru değildir.

Ayrıca karardan sonra davaya müdahale talebinde bulunan …\’nin müdahale talebi hakkında da bir karar verilmelidir.

Eksik araştırma ve inceleme ile yanılgılı değerlendirmeyle yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiş, hükmün bu nedenlerle bozulması gerekmiştir.

Sonuç:

Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz olunan hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde yatıranlara iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 19.09.2018 tarihinde oybirliği ile karar verildi.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi

Esas No: 2020/1861 Karar No: 2020/4663 Karar tarihi: 08-09-2020

Mahkemesi: Tüketici Mahkemesi

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 09.04.2014 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil, mümkün olmazsa tazminat ve manevi tazminat talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davalı … yönünden davanın pasif husumet yokluğu nedeniyle reddine, davalı … … İnş. San. Ltd. Şti. yönünden kabulüne, fazlaya ilişkin talebin reddine dair verilen 21.05.2015 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

Karar

Dava; tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde tazminat ve manevi tazminat isteğine ilişkindir.

Davacı vekili, müvekkili ile davalı şirket arasında … ada, 7 parsel, Zemin Kat, B blok, 2 No\’lu bağımsız bölümün 90.000,00TL\’ye satışına ilişkin sözleşme imzalandığını, müvekkilinin sözleşme uyarınca satış bedelini peşin olarak ödediğini, müvekkilinin daireyi halen kullandığını, tapunun diğer davalı …\’a devredildiğini, devir işleminin muvazaalı olduğunu beyanla, dava konusu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline, ikinci kademede ödenen 90.000,00TL\’nin dairenin rayiç bedeli de gözetilerek 30.08.2011 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile iadesi ve 10.000,00TL manevi zararın işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı … vekili, davanın reddini savunmuştur.

Davalı şirket temsilcisi 05.02.2015 tarihli duruşmada, dava konusu taşınmazın davacıya haricen satılmış ve 90.000,00TL\’nin davacıdan alınmış olmasına rağmen tapuda devrinin yapılamadığını, kendilerinin dava dışı Mustafa İşçimen\’den 1.600.000,000TL değerinde alacaklarının olduğunu, ancak parasını ödeyememesi üzerine dava konusu dairenin de aralarında bulunduğu 8 adet daireyi …\’a devrettiklerini, …\’ın bu daireler için bankadan kredi çekip borcu ödeyeceği taahhüt edilmesine rağmen parayı ödeyemediğini beyan etmiştir.

Mahkemece, davalı … aleyhine açılan davanın taraf ehliyeti (pasif husumet) yokluğundan usulden reddine, davalı … … İnş. Müh. Mob. Müş. San. ve Tic. Ltd. Şti. yönünden davanın kabulüne, davacı tarafından ödenen 90.000,00TL\’nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalı … … İnş. Müh. Mob. Müş. San. ve Tic. Ltd. Şti\’nden alınarak davacıya verilmesine, davacının manevi tazminat ve fazlaya ilişkin talebinin reddine karar verilmiştir.

Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılan bağımsız bölüm yüklenici tarafından (somut olayda davalı şirket yap-satçı konumundadır.) temlik ettiği kişi dışında üçüncü bir kişiye tapudan devredilebilir. Tapu kaydını devralan üçüncü kişinin hukuki durumu 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 1023. ve 1024. maddeleri gereği değerlendirilmesi gerekir. Hukukumuzda, kişilerin satın aldığı şeylerin ileride kendilerinden alınabileceği endişesi taşımamaları dolayısıyla toplum düzenini sağlamak düşüncesiyle, satın alan kişinin iyiniyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bir tanımlama yapmak gerekirse iyiniyetten maksat “hakkın doğumuna engel olacak bir hususun hak iktisap edilirken kusursuz olarak bilinmemesidir.\” Belirtilen ilke, Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesinde \”tapu kütüğündeki sicile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.\” hükmü yer almış, aynı ilke Aynı Kanun’un tamamlayıcı madde niteliğindeki 1024. maddesinde de \”Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz.\” biçiminde vurgulanmıştır. Ne var ki, tapulu taşınmazların intikallerinde, huzur ve güveni koruma toplum düzenini sağlama uğruna, tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin iyiniyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır.

Gerçekten, kayıt malikinin mülkiyeti kötüniyetle kazandığı ileri sürülmüşse, üçüncü kişinin ayni hakkın yolsuz olarak tescil edildiğini bilen veya bilmesi gereken şahıs olup olmadığına bakılması gerekir. Çünkü, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 1024. maddesi uyarınca bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmişse bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişilerin yolsuz olan bu tescile dayanma olanakları yoktur ve yasa ve uygulamadaki deyimiyle bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan ve hukuki sebepten yoksun bulunan tesciller yolsuz tescil sayılacağından, hakkı zedelenen üçüncü kişinin iyiniyetli olmayan malike karşı doğrudan doğruya şahsi hakkına dayanması mümkündür.

Davacının davalı şirket ile imzaladığı tarihsiz adi yazılı satış sözleşmesi gereği … ada, 7 sayılı parsel, Zemin Kat, B blok, 2 No\’lu bağımsız bölümü 90.000,00TL\’ye satın aldığı, sözleşme konusu bağımsız bölümün davacıya en geç 30.08.2011 tarihinde teslim edileceğinin kararlaştırıldığı, ne var ki dava konusu bağımsız bölümün davalı şirket tarafından 02.08.2011 tarihinde davalı …\’a 78.000.00TL\’ye resmi senetle satılarak tapudan devredildiği anlaşılmaktadır.

Davacı, yapsatçı konumunda bulunan davalı şirket ile arasında düzenlenen ve geçerliliği davalı şirket tarafından da uyuşmazlık konusu olmayan tarihsiz adi yazılı sözleşmeye dayanarak davalı … adına olan tapu kaydının iptali ile adına tescilini veya tazminat talep etmiştir.

Uyuşmazlık davalı …\’ın 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesi uyarınca iyiniyetli olup olmadığı, TMK’nın 3. maddesi karşısında yararına geçerli bir tescilin sonuçları meydana gelip gelmeyeceğine ilişkindir. Taşınmazın mülkiyetinin kötüniyetle kazanıldığının kural olarak davacı tarafından kanıtlanması gerekir. Muvazaa ileri süren tarafından her türlü delil ile kanıtlanabilir. Kötüniyet iddiası üzerine, mahkemece de gerekli görülen araştırmalar kendiliğinden yapılabilir.

Davacının muvazaa iddiası üzerine; davalı … ile diğer davalı … … İnş. Müh. Mob. Müş. San. ve Tic. Ltd. Şti. arasında el ve işbirliğinin olup olmadığının tespiti için, davalı …\’ın aynı resmi senet ile 7 adet bağımsız bölümü aynı gün devir aldığı göz önüne alındığında yedi adet taşınmazın satış bedelini ödeme gücünün bulunup bulunmadığının araştırılması gerekmektedir. Ayrıca, kayıt maliki … tarafından ödendiği varsayılan tüm satış bedelleri toplamının, satıcı … … İnş. Müh. Mob. Müş. San. ve Tic. Ltd. Şti\’nin hesabına geçip geçmediğinin bu şirkete ait ilgili dönemi kapsayan ticari defter ve kayıtları bilirkişi aracılığıyla incelenmek suretiyle belirlenmelidir. Yine davalının elden ödeme savunması nedeniyle, satış tarihinde işlem yapılan tapu sicil müdürlüğünde kamera kayıtları bulunup bulunmadığı sorulmalı, kamera kaydının olması halinde görüntüler üzerinde inceleme yaptırılarak para ödemesi yapılıp yapılmadığı tespit edilmelidir. Bunun yanında, davalı … aleyhine diğer bağımsız bölümlerin tapusunun iptali davası açılıp açılmadığı araştırılmalıdır. Tüm bunlardan sonra davalılar arasında el ve işbirliğinin bulunduğu sonucuna varılması halinde tapu iptali ve tescil isteminin kabulü, aksi halde şimdiki gibi ikinci kademedeki tazminat isteminin kabulüne yönelik bir karar verilmesi gerekir.

Mahkemece, belirtilen hususlar gözetilmeden eksik araştırma sonucu yazılı gerekçeyle karar verilmesi doğru görülmemiş, bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir.

Sonuç:

Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 08.09.2020 tarihinde oy biriliği ile karar verildi.

Kayseri Gayrimenkul Avukatı

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, konut ve taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, kadastro tespitine itiraz davası, tapu iptali ve tescil davası, önalım davası, kira bedelinin tespiti ve kiracının tahliyesi davaları, kira uyarlama davası, ecrimisil davası, kamulaştırma bedelinin tespiti davası ile tenkis davası başta olmak üzere gayrimenkul ve taşınmaz hukuku ile ilgili süreçlerde herhangi bir mağduriyete ve hak kaybına uğramamak için güncel mevzuat ve Yargıtay kararlarının takip edilmesi önem arz etmektedir. Gerekli başvuru veya itirazların zamanında ve usulüne uygun yapılması ve herhangi bir hak kaybı yaşanmaması açısından alanında uzman bir gayrimenkul avukatından hukuki yardım almaları faydalı olacaktır.

Gayrimenkul hukuku alanında uzman Kayseri gayrimenkul avukatı kadrosu ve 15 yılı aşkın deneyimi ile Zülküf Arslan Hukuk Büromuz; kat karşılığı inşaat sözleşmesi, kiracının tahliyesi, kira tespit ve uyarlama davası, kamulaştırmasız el atma, tapu iptali ve tescil başta olmak üzere gayrimenkul hukuku ve kira hukuku ile ilgili her türlü dava sürecinde müvekkillerine avukatlık, arabuluculuk ve hukuki danışmanlık hizmeti vermektedir.

Kayseri gayrimenkul avukatı arıyorsanız 15 yılı aşkın deneyimi ile avukat kadromuzdan dava süreci, hukuki statünüz, haklarınız ile dava ücret ve masrafları konusunda ön bilgi alabilir; detaylı bilgi ve tüm sorularınız için bizimle iletişime geçebilir veya yüz yüze görüşmek için Zülküf Arslan Hukuk Büromuzu ziyaret edebilirsiniz.

Map-marker-alt


Phone-alt


Envelope


Whatsapp


Google


Facebook


Twitter


Instagram


Linkedin