Gayrimenkul Hukuku

Taşınmaz ve Gayrimenkul Davasında Avukat Gerekli mi? Zülküf Arslan Hukuk Büromuz, 15 yılı aşkın deneyimi ve Kayseri gayrimenkul avukatı kadrosu ile taşınmaz ve gayrimenkul hukuku ile ilgili her alanda avukatlık, arabuluculuk ve hukuki danışmanlık hizmeti vermektedir. Tapu İptal ve Tescil Davası Kayseri gayrimenkul avukatı kadromuz tapu iptal ve tescil davalarında müvekkillerimize avukatlık, arabuluculuk ve danışmanlık hizmetleri vermektedir. Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur. Türk Medeni Kanunu ve Yargıtay içtihatları gereğince bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, söz konusu ayni hak sahibinin bu tescili korunamayacaktır. Böyle bir yolsuz tescil yüzünden ayni hakkı zedelenen kimse, tapu sicilinin düzeltilmesi amacıyla iyi niyetli olmayan 3. kişileri dava edebilir. Olağan Zamanaşımı ile Kazanım Türk Medeni Kanunu’na göre taşınmaz mülkiyeti kural olarak geçerli ve hukuka uygun bir hukuki işleme dayalı ve tapu kütüğünde yapılacak tescil ile kazanılmakta ise de taşınmaz iktisabı da kanun koyucu tarafından birtakım şartlara bağlı olarak istisnai yollarla mümkün kılınmıştır. Bu yollardan birisi de olağan zamanaşımı ile kazanım hakkıdır. Geçerli bir hukukî sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyi niyetle sürdürürse, onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez. Aşağıda belirtilen her bir şart, olağan zamanaşımı ile iktisabın zorunlu unsuru olup somut olayda şartlardan birinin bulunmaması, olağan zamanaşımı ile iktisaba engel teşkil edecektir: Tapuya kayıtlı bir taşınmazın bulunması gerekmektedir. Zira işbu iktisap şeklinin temelinde tapuya kayıt işlemi yatmakta olup tapu kütüğünde kayıtlı olmayan taşınmazların olağan zamanaşımı ile iktisabı mümkün değildir. Geçerli bir hukuki sebebe dayanmayan tescil. Tapuda yapılan yolsuz tescilin aralıksız ve davasız 10 yıl sürmesi gerekmektedir. Geçerli bir sebebe dayanmaksızın tapuda malik olarak kaydedilen kişinin, bu taşınmaz üzerindeki zilyetliğini 10 yıl boyunda aralıksız ve davasız olarak sürdürmesi gerekmektedir. Malik sıfatıyla zilyetliğin iyi niyetli olarak sürdürülmesi gerekmektedir. Olağanüstü Zamanaşımı ile İktisap Bir diğer zamanaşımı ile kazanım yolu ise olağanüstü zamanaşımıdır. Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir. Aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya en az yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir. Kanun hükmüne göre; olağanüstü zamanaşımı yoluyla kazanım için, tapu sicilinde malikin kim olduğunun bilinmesine yarayacak, kimliğini ortaya koyacak gerekli bilgi ve belgelerin tapu sicilinden çıkarılmasının imkânsız olması gerekmektedir. Tapu kütüğünde malik sütununun boş bırakılması, silinmesi ve yeniden yazılmaması, soyut ve mevcut olmayan hayali kişi (nam-ı mevhum) adına yazılması, hiç yaşamamış ve kaydının herhangi bir yerde bulunmamış olması, malik adının müphem, yetersiz ve soyut gösterilmiş olması gibi durumlarda malikin kim olduğunun anlaşılamadığı kabul edilir. “Malikin tapu kütüğünden anlaşılamaması” sebebine dayalı açılan tapu iptali ve tescil davalarında, malike ilişkin olarak mahkemece kapsamlı araştırma yapılması gerekmektedir. Yargıtay yerleşmiş içtihatlarında; mirasçılar arasında zamanaşımı ile taşınmaz mülkiyeti kazanılamayacağı, mirasçıların birbirine karşı malik sıfatıyla zilyetliğe dayanarak hak kazanmalarının mümkün olamayacağı vurgulanmaktadır. Söz konusu tescil davalarının Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılması gerekmektedir. Ortaklığın Giderilmesi Davası Alanında yetkin Kayseri gayrimenkul avukatı kadrosu ve 15 yılı aşkın deneyimi ile Zülküf Arslan Hukuk Büromuz, ortaklığın giderilmesi davalarında avukatlık, arabuluculuk ve danışmanlık hizmetleri vermektedir. Türk Medeni Kanunu’na göre mirasçılardan her biri, her zaman mirasın paylaşılmasını isteme hakkına sahiptir. Her mirasçı, terekedeki belirli malların aynen, bu imkân olmaması halinde satış yoluyla paylaştırılmasına karar verilmesini sulh mahkemesinden isteyebilir. Mirasçılardan birinin istemi üzerine hâkim, terekedeki malların her birini ve terekenin tamamını dikkate alarak, olanak varsa taşınmazlardan her birinin bir bütün olarak bir mirasçıya verilmesi suretiyle paylaştırmayı yapar. Mirasçılara verilen taşınmazların değerlerinde fark bulunması halinde miras payları arasındaki fark, para ödenmesi yoluyla giderilerek denkleştirme gerçekleştirilir. Paylaştırma istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle bölünmesi halinde paylı malın önemli bir değer kaybına uğraması söz konusu ise, paylı malın açık artırmayla satışına hükmolunur. Satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına ancak bütün paydaşların rızasına bağlı olarak karar verilebilir. Ortaklığın giderilmesi, bir taşınmazın tamamı için söz konusu olup sadece belirli bir payın ortaklığının giderilmesi mümkün değildir. Ayrıca tapuda kayıtlı olmayan taşınmaz mallarda ortaklığın giderilmesi de dava yolu ile istenemeyecektir. Elbirliği ile mülkiyetin paylı mülkiyete dönüştürülmesi de mümkündür. Bir mirasçı, terekeye dâhil olan malların tamamı veya bir bölümü üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi isteminde bulunabilir. Bu durumda sulh hâkimi, belirleyeceği süre içinde diğer mirasçıları varsa itirazlarını bildirmeye davet eder. Belirlenen süre içinde bir itiraz ileri sürülmediği, itirazın elbirliği mülkiyetinin devamını haklı kılacak yeterlilikte olmadığı veya mirasçılardan biri paylaşma davası açmadığı takdirde, istem konusu mal üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesine karar verilir. Muris adına tapuda kayıtlı taşınmaz malın, mirasçılar arasında ortaklığın giderilmesi için tapuda intikal muamelesinin yapılması şart değildir. İbraz edilecek veraset ilamına göre intikal muamelesi yapılmadan da ortaklığın giderilmesine karar verilebilir. Ortaklığın Giderilmesi Davaları Nasıl Açılır? Mirasçılar kendi aralarında imzalayacakları bir miras taksim sözleşmesi ile paylı yahut elbirliği ile mülkiyete tabii taşınır ve taşınmaz mallar üzerindeki ortaklığın giderilmesini sağlayabilirler. Ancak bu durumun mümkün olmadığı takdirde ortaklığın giderilmesine ilişkin dava açma yoluyla ortaklığın sona erdirilmesi mümkündür. Ortaklığın giderilmesi davası, taşınmazın bulunduğu il veya ilçedeki Sulh Hukuk Mahkemesinde ortak olan tüm paydaşlara karşı açılır. Ortaklığın giderilmesi davasında tüm paydaşların yer alması zorunludur. Paydaşların birinin vefatı durumunda mirasçılık belgesinde ismi geçen tüm mirasçıların davaya dâhil edilmesi gerekmektedir. Bu tür davalarda tüm paydaşlar davaya dâhil edilmeksizin davanın sonuçlanması mümkün değildir. Paydaşlardan birinin mirasçı bırakmaksızın ölmesi durumunda ise, miras hukuku gereği son mirasçı Hazine olarak değerlendirilmelidir. El Atmanın Önlenmesi – Müdahalenin Men’i Davası 15 yılı aşkın deneyim ve Kayseri gayrimenkul avukatı kadrosu ile Zülküf Arslan Hukuk Büromuz, el atmanın önlenmesi davalarında müvekkillerimize avukatlık, arabuluculuk ve danışmanlık hizmetleri vermektedir. Kişilerin temel haklarından biri olan mülkiyet hakkı; hukukumuzda Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenmiş olup ayrıca Anayasa’da da güvence altına alınmıştır. Bir eşya veya taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkına sahip olan kişiler; kullanma, yararlanma ve tasarruf etme hak ve yetkisine sahiptirler. Anayasa’da güvence altına alınan mülkiyet hakkına gelebilecek haksızlık ve saldırılara karşı yapılan

Ecrimisil Davası Nedir, Nasıl Açılır? Alanında uzman Kayseri gayrimenkul avukatı kadrosu ve 15 yılı aşkın deneyimi ile Zülküf Arslan Hukuk Büromuz ecrimisil davasında müvekkillerimize avukatlık, arabuluculuk ve hukuki danışmanlık hizmetleri vermektedir. Ecrimisil; bir eşyanın, sahibinin rızası bulunmaksızın, onun üzerinde tasarrufta bulunma yetkisine sahip olmayan kötüniyetli 3. kişi tarafından kullanılmasından dolayı oluşan zarara karşılık verilen tazminat olarak nitelenen özel giderim biçimidir. Ecrimisil davası da; malı haksız ve kötü niyetli olarak kullanan ve geri verme yükümlülüğünü de yerine getirmeyen kişilerden haksız işgal tazminatının alınmasını amaçlayan bir dava türüdür. Ecrimisil sanılanın aksine kira alacağı değildir. Kirada, kiracı ile kiraya verenin hukuka uygun olarak karşılıklı irade açıklamaları söz konusu iken; ecrimisilde hukuka uygun bir irade açıklaması yoktur. Kötüniyetli olan 3. kişinin, başkasına ait olduğunu bildiği bir gayrimenkulü, malikin veya zilyedin rızası olmadan sanki kendi malıymış gibi kullanması durumu söz konusudur. Ecrimisil davası, özel olarak kanunda düzenlenmemişse de iyiniyetli olmayan zilyetin tazminat ödemesi 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenmiştir. İyiniyetli olmayan zilyet, geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız alıkoymuş olması yüzünden hak sahibine verdiği zararlar ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal eylediği ürünler karşılığında tazminat ödemek zorundadır. Uygulamada varlık bulmuş ecrimisil davasının sınırları Yargıtay kararları ile şekillenmiştir.Ecrimisil, başka bir ifadeyle haksız işgal tazminatı, hak sahibi olan malikin, hak sahibi ve iyiniyetli olmayan zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarihli ve 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında: Fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır. YHGK\’nin 25.02.2004 tarihli ve 2004/1-120-96 sayılı kararı Haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan ve kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda yani olumsuz zarar, ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir. Ecrimisil davası, haksız işgal tazminatı davası anlamına gelmektedir. Ecrimisil davasında, bir taşınmazın mülkiyetine sahip olan kişi, bu taşınmazı haksız ve kötüniyetli olarak işgal eden kimselerden bu haksız işgalden kaynaklanan zararının tazminini talep etmektedir.Ecrimisil davasının açılabilmesi için kendinizi bir avukat ile temsil ettirme zorunluluğunuz bulunmasa da, oldukça hukuki ve teknik bir mesele oluşundan dolayı mutlaka alanında uzman bir gayrimenkul avukatı ile davanızı yürütmenizi tavsiye ediyoruz. Gayrimenkul alanında çalışmalar yapan bir meslektaş ile anlaşma sağlayabileceğiniz gibi, Ankara hukuk büroları arasında bulunan avukatlık büromuzla da iletişime geçip bizimle çalışmayı tercih edebilirsiniz. Ecrimisil Davasının Hukuki Niteliği Ecrimisilin hukuki niteliğinin saptanması, zamanaşımı ve benzeri hususların değerlendirilmesi açısından oldukça önem arz etmektedir. Çünkü ecrimisilin kira sözleşmesine dair hükümler ile birlikte değerlendirilecek olması halinde kira alacaklarına uygulanması gereken 5 yıllık zamanaşımı söz konusu olacakken, haksız fiil olarak değerlendirilmesi halinde 10 yıllık zamanaşımına tabi olacağının kabulü gerekir.Ecrimisilin hukuki niteliği konusunda doktrin ve uygulamada çeşitli tartışmalar söz konusu olmuştur. Yargıtay tarafından verilmiş olan birçok kararda bu hukuki terimin ve davanın tasniflendirilmesi ve hukuki niteliği konusunda tartışmalar yapılmış ve kimi zaman da çelişkili kararlar verilmiştir.Güncel olarak uygulamada ecrimisil alacaklarının 5 yıllık zamanaşımına tabii tutulduğu görülmektedir. Ancak hukuki nitelendirme konusuna ilişkin olarak gayrimenkul avukatı, müvekkilin ihtiyaçlarını gözetmeli ve somut olayın şartlarına göre gerekli gördüğü savları ileri sürmelidir.Zamanaşımı konusu aşağıda \”Ecrimisil Davasında Zamanaşımı\” başlığı altında detaylı olarak işlenecektir. Ecrimisil Davasının Şartları Kanunda düzenlenmemiş olan ecrimisil davasının şartları, yargı kararlarıyla şekillenmiştir. Yargıtay tarafından geçmiş yıllarda verilmiş olan ve emsal teşkil eden kararlar incelendiğinde, hukuki nitelik açısından genel olarak \”haksız fiil\” olarak kabul edilen ecrimisil davasının şartları da haksız fiillerin şartları ile benzeşmektedir: Taşınmaza yönelik haksız bir işgalin varlığı, Fuzuli şagilin/İşgalcinin kötüniyetli olması, Haksız işgal sonucu taşınmaz malikinin zarara uğraması, Zarar ile haksız işgal arasında nedensellik(illiyet) bağının bulunması, Görüldüğü üzere ecrimisil davasının şartları arasında kusur mevcut değildir. Yani işgalci kusursuz olduğunu ispat etse dahi taşınmaz malikine ecrimisil borcu doğacaktır. 1-) Ecrimisil Davasında Haksız İşgal Kavramı Haksız işgal, başkasına ait bir malı haksız olarak, yani hiçbir hukuki dayanak olmaksızın kullanmak suretiyle maldan yararlanmaktır. Mülkiyet, sınırlı ayni hak veya kira sözleşmesi gibi bir sözleşme ilişkisi olmaksızın bir taşınmazı kullanan kişi, taşınmaz malikinin rızası olmaksızın zilyetliği elde etmiş olacaktır ki bu durumda haksız işgalden söz etmek mümkündür. Haksız işgal fiilini gerçekleştiren kişiye yargı kararlarında haksız işgalci anlamında  \”fuzuli şagil\” dendiği görülmektedir. Haksız işgal şartları arasında fuzuli şagilin/işgalcinin kusurlu olmasının bulunmadığından bahsetmiştik. Gerçekten de Yargıtay kararları incelendiğinde, işgalcinin haksız işgal olayından haberdar olmaması halinde dahi, sağladığı fayda nedeniyle bilirkişi raporuyla hesaplanmış olan ecrimisil bedelini ödemesi yönünde hüküm kurulmaktadır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2020/720 E., 2021/802 K. sayılı kararında: \”Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında; yargısal uygulamada kullanımın aslî veya fer\’i ya da dolaylı ve dolaysız biçimde gerçekleşmesinin mülkiyet hakkının korunmasında engel teşkil etmediği gibi, ecrimisil getirebilecek bir taşınmazda sürekli kullanım ve uzun süreli bir işgal iradesi ile tasarruf ve yararlanma hâlinin de ecrimisil tayini için yeterli olduğu, dosya kapsamında davacı tanığı …\’ın ifadesinde dolgu ve düzeltmenin davalı tarafından yapıldığının belirtildiği, davalı işletmesine gelen araçların park edebileceği davalıya ait bir alanın bulunmadığı, müşterilerinin araçlarını başkasının taşınmazındaki bir alana park ettiğinin davalı tarafından bilinmediğinin kabul edilemeyeceği, bu konuda mülkiyet hakkı sahibinden değil karşı yanın gerekli dikkat ve özeni göstermesi, hakkı olmadığını belirlediği anda da bu yerden elini çekmesinin beklendiği, yasal düzenlemeler, yargısal uygulama ve tüm deliller birlikte değerlendirildiğinde davalının davacının taşınmazına haksız olarak el attığı ve bu nedenle ecrimisille sorumlu tutulması gerektiğinden yerel mahkemenin direnme kararının yerinde olduğu, ecrimisil miktarının denetlenmesi için dosyanın Özel Daireye gönderilmesi görüşü ileri sürülmüş ise de, bu görüş Kurul çoğunluğunca benimsenmemiştir.\” 2-) Ecrimisil Davasında Kötüniyet Ecrimisile hükmedilebilmesi için yalnızca haksız işgalin bulunması yeterli değildir. Ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminattır. Haksız işgalde bulunan kişinin aynı zamanda kötüniyetli de olması gerekmektedir. Örneğin tapuda kendi adına gerçekleştirilmiş olan tescilin yolsuz olduğunu bilmeyen kişiler mevcut olabilir ya da hatalı kadastro tespiti sonucu kendi adına kayıt gerçekleştirilen kişinin kadastro öncesi hakka dair bilgisinin olmadığı durumlar söz konusu olabilir. Bu hallerde haksız işgalde bulunan kişinin kendisinin haksız işgalde bulunma bilinciyle hareket ettiğinden söz edilmesi mümkün değildir. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2020/4285 E., 2021/4798 K. sayılı kararında: \”Davalıların taşınmazı kullanımları eski tapu kayıtlarına istinaden adlarına yapılan kadastro tespitine dayandığına, ecrimisil talep edilebilmesi için \”kötüniyetli zilyet\” ve \”hak sahibi olmama\” koşulları birlikte arandığına, bu kapsamda somut olayda davalılar adına olan tespit kaldırılıncaya diğer ifadeyle